Denna studie har syftat till att undersöka hur ett antal aktörer resonerar kring lägesfaktorn ochdess inverkan i hyressättningen av nyproducerade lägenheter i fem utvalda områden i Stockholm.Detta då de tidigare studier som har utrett lägets inverkan i hyressättningen har baserats på detbefintliga hyresrättsbeståndet, där hyrorna till stor del är satta enligt bruksvärdesprincipen. Då detnumera till största del tillämpas presumtionshyra och egensatt hyra på nyproducerade lägenheter,saknas information om lägets inverkan i de lägenheter som tillförs marknaden idag. Resultatet visade att det endast är presumtionshyror och egensatta hyror som används i de utvaldaområdena samt att valet av hyressättningsprincip är ej lägesspecifikt. Läget har ingen direktinverkan i någon av dessa hyressättningsprinciper. Lägesfaktorn kommer indirekt in ipresumtionshyressättningen genom markpriser och avkastningskrav. Markpriserna kan dockibland vara en liten faktor av produktionskostnaderna och andra mikrofaktorer kan ge ett störregenomslag på hyresnivåerna i vissa situationer. Aktörer på marknaden resonerar ochargumenterar även olika kring det avkastningskrav som ska tillämpas i de enskilda projekten,vilket även det skapar en asymmetri kring lägets inverkan i denna princip. Läget har dessutomingen tydlig inverkan i de egensatta hyrorna då läget kommer in i bedömningen avnormhyresnivån. Denna normhyresnivå baseras dock på nyligen satta presumtionshyror ochandra egensatta hyror i samma område, som ej tar läget i tydlig beaktning. Lägets möjligagenomslag i egensatta hyror hålls även tillbaka då hyrorna anpassas för att kunna klara enbruksvärdesprövning i Hyresnämnden. Läget har dock fått ett större genomslag i de senare årens hyresförhandlingarna. Läget har nuäven tagits i beaktning i nyligen avgjorda rättsfall, Stockholmshyra samt i 73-punktsprogrammet.Det finns därmed tendenser till att läget kommer att få ett större genomslag i framtiden. Dessaförslag och rättsfall har dock brister som uppmärksammas i denna studie. / The purpose of this research paper was to investigate how a number of actors reasoned about thelocation factor and its impact on the rent setting of newly constructed apartments in five selectedareas in Stockholm. Previous researchers that have investigated the impact of location on rentsetting has conducted research on the existing rental housing stock in which the predominanttechnique for setting rent is the use-value principle. However, the most used rent settingprinciples are now presumption rent and self-set rents on newly constructed apartments.Therefore, it exists a research gap regarding the impact of the location factor in the rent setting ofthe rental housing stock that is being supplied to the market today. The result showed that the real estate developers only applied presumption rents and self-set rentsin the selected areas. The result also showed that the choice of rent setting principle is notlocation-specific. The location factor does not have a direct impact in these rent settingprinciples. In presumption rent, the location factor has an indirect effect through the land priceand yield. However, land prices can sometimes be a small factor in production calculation andother micro factors can have a larger impact on rent levels in some situations. In addition, theinterpretation and the application of the yield differ between the actors. Therefore, there is anasymmetry in how the location factor impact in presumption rent. In self-set rent, the factor oflocation does not have a clear impact. When setting the rent, the rent is based on recent rentlevels for similar apartments in the area, but these are presumption rents and self-set rents, wherethe location factor does not have a clear impact. The full extent of the impact of the locationfactor is not realized since real estate owners tune-down rents in order to pass a use-value trial inthe Rent tribunal. However, the location has had a greater impact on the rent negotiations in recent years. The location factor has now also been acknowledged in recent court cases, Stockholmshyra and the73-point program. Thus, there are tendencies that the location factor will have a greater impact inthe future, but these proposals and legal cases also have deficiencies that have been addressedand analysed in this study.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:UPSALLA1/oai:DiVA.org:kth-276431 |
| Date | January 2020 |
| Creators | Rinaldo, Max, Hofstrand, Carl |
| Publisher | KTH, Fastigheter och byggande |
| Source Sets | DiVA Archive at Upsalla University |
| Language | Swedish |
| Detected Language | English |
| Type | Student thesis, info:eu-repo/semantics/bachelorThesis, text |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess |
| Relation | TRITA-ABE-MBT ; 20385 |
Page generated in 0.0014 seconds