Hyressättningen i Sverige har de senaste decennierna utstått kritik för sin icke-konkreta struktur. Som svar, infördes år 2003 en ny modell för hyresprissättning av lägenheter i Malmö. Modellen fick namnet Malmömodellen och består av 180 parametrar som värderar lägenheter utifrån standard och läge. Parametervärden kombinerat med typ och yta av lägenhet definierar riktlinjen för vilken hyra fastighetsägare har rätt att debitera hyresgästen. Malmömodellen har givit en väldefinierad utgångspunkt för hyressättning men också tydliggjort var extra intäkter kan genereras genom investeringar i befintliga fastighetsbestånd - via så kallade standardhöjningar. Investeringarna värderas enligt Malmömodellen i proportion till lägenhetens storlek. Fastighetsbranschen, som kännetecknas av långsiktig förvaltning har i allmänhet inte insett modellens fulla värde. Kännedomen anses låg inom sektorn och bolagen använder förenklade prismodeller som är enklare att överse men som inte alltid är optimala för vinstmaximering. Standardhöjning kräver hyresgästens godkännande. Baserat på statistiskt data avseende tidigare erbjudande av standardhöjning har betalningsviljan i förhållande till typ och storlek på lägenhet undersökts och modellerats. Resultatet visar en högre betalningsvilja i större lägenheter vilket innebär förlorad avkastning vid en jämnt fördelad prisstrategi i fastighetsbestånd med stora lägenheter. Rapporten visar att det för varje fastighet finns en optimal prisstrategi för standardhöjning som är en kombination av Malmömodellens riktlinjer och den förenklade prismodellen. Priset bör bestå av en rörlig del proportionerlig mot den relativa hyran och en fast del. Den optimala prisstrategin beror på lägenhetsfördelning i fastigheten, betalningsvilja och investeringskostnad. Vidare kritiseras Malmömodellen för att dess transperens missgynnar nödvändiga investeringar med låg avkastning. Framförallt missgynnas socialt utsatta områden där betalningsviljan är låg. Diskussionen kretsar också kring för och nackdelar utifrån de nationalekonomiska effekter som ett reglerat pristak skapar. / Rental pricing in Sweden have endured criticism the latest decades due to its non-concrete structure. As an answer to this, in year 2003, Malmö introduced a new model for valuing rental prices for apartments. The model was named Malmömodellen and consists of 180 parameters valuing apartment standard and location. The parameter-value combined with type of apartment and size defines the guidelines for allowed pricing by landlords. The model has well defined the basis for rents but also highlighted were extra revenue can be generated through investments in existing holdings - by so called Standardhöjning. The Swedish real estate sector is characterized by longterm management and has not yet recognized the full potential in the model. Companies are applying simplified models, which are easier to overlook but not always optimal in terms of profit maximization. Investments in apartmens is conditioned by the tenants acceptence. Based on statistical data regarding earlier offering of standardhöjning, the willingness to pay in relationship to type and size of apartments has been analyzed and modelled. The result shows that the willingness to pay is higher in larger apartments which implies that revenue is being lost by applying a simplified model. The report shows that for every property there is an optimal pricing strategy which is a combination of the guidelines in Malmömodellen and a simplified model. The price should consist of a floating part proportional to the size of the apartment and a fixed part. The optimal pricing stragy depends on the distribution of apartments within the property and the investment cost. The model is further criticized due to its transparency disfavouring necessary investments with low returns. This especially penalize socially vurnable areas were the willingness to pay is low. The discussion takes into consideration the pros and cons regarding the economic effects of a regulated price cap.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:UPSALLA1/oai:DiVA.org:kth-170173 |
| Date | January 2015 |
| Creators | Edman, Fanny, Persson, Axel |
| Publisher | KTH, Optimeringslära och systemteori |
| Source Sets | DiVA Archive at Upsalla University |
| Language | Swedish |
| Detected Language | Swedish |
| Type | Student thesis, info:eu-repo/semantics/bachelorThesis, text |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess |
| Relation | TRITA-MAT-K ; 2015:23 |
Page generated in 0.0181 seconds