International real estate investors have shown great interest in the Swedish real estate market since the second half of the 1990s, when there were great opportunities to acquire properties for bargains and make good profit. With exception from peaks and valleys connected to business cycles the inflow of international capital has been a large part of the overall transaction volume. International investors have been present in different ways. A contributing factor for a high grade of international participators is the high level of transparency that has been a factor in Sweden. International investors have been present in various forms, through direct ownership or via funds. The main purpose of this study is to investigate when, where and why international investors have entered the Swedish real estate market. Starting at this point two further questions follows. How are foreign real estate investors defined, in terms of nationality and where the company is registered? The question about transparency and its importance to maintain the attractiveness for Sweden as a market is also treated in the study. The study is based on interviews with people from various sectors of the business, transaction data and a survey. The analysis shows that there are visible patterns in what types of international investors that have been active during different time periods and when they have chosen to exit the market. According to this analysis the use of theoretical tools can be rejected in a larger extent, were the large inflow of capital can be explained by behavioural psychology, market relations and the overall beneficial conditions in terms of liquidity, transparency and legal factors on the Swedish real estate market. It can be concluded that the Swedish real estate market compared to many other countries is liquid, transparent, offers smooth collaboration and beneficial fiscal and legal conditions. The study regarding transaction data shows a clear correlation between opportunistic investors who trod the market after financial crises. The study also notes a trend in the form of core-oriented capital flowing in to the market during stable periods. The large inflow of foreign capital recorded on the market is explained by heard behaviour where investors with inferior market timing can be linked to behavioural concepts as myopic behaviour and greater fool theory. Further the historical significance of transparency to attract foreign capital has been manifested, where the market today does not mean that the level of transparency compose a direct threat. Though there is a demand for tools related to transparency, which also is by great importance for Sweden in the long term to be able to keep on track with other leading real estate markets. It has primarily been perceived a great demand for information on rent levels and more extensive information about transactions in corporate form. A relationship between incentives and financial structure can be established, where historical transactions show that this relation could have a negative effect on the outcome. In line with this the definition of a foreign investor has been discussed, were the result means that an analysis of the buyer in line with the definition could result in a better material for a potential real estate transaction. Today a company is defined according to where the company is registered in terms of country, where this study means that by identify the origin of the underlying capital better analysis can be performed. This can also be applied to the definition of a property, to identify all risk takers, direct and indirect property owners. From a financing perspective, the report shows that it would result in a higher risk awareness and responsibility towards all stakeholders involved. / Internationella fastighetsinvesterare har visat intresse för Sverige sedan andra halvan av 1990-talet. Under denna period fanns det stora möjligheter till förvärv av fastigheter till bra priser och god avkastning. Undantaget från toppar och dalar i konjunkturer och globala händelser har inflödet av utländskt kapital utgjort en stor andel av den totala transaktionsvolymen i Sverige. En bidragande faktor till ett högt utländskt närvarande är den höga transparensnivå som har rått i Sverige. Utländska aktörer har varit närvarande i olika former, som direkta ägare eller via fonder. Tyngdpunkten i denna studie ligger i att ta reda på när, var och varför utländska investerare har gett sig in på den svenska marknaden. Utifrån detta uppkommer den aktuella frågan om vilka som faller in under ramen utländska investerare ur perspektivet nationalitet, finansiell struktur och bolagssäte? Frågan om minskad transparens utgör ett hot mot utländska aktörers intresse av den svenska marknaden utreds även den. Studien bygger på intervjuer med personer från olika sektorer inom branschen, transaktionsdata och en enkät. Analysen visar att det finns tydliga mönster av vilka typer av aktörer som valt att gå in och ur marknaden under olika perioder. Av denna analys kan även användandet av teoretiska verktyg, i större utsträckning, förkastas där det stora inflödet av kapital istället kan förklaras av beteendepsykologiska resonemang, marknadsrelationer och de generellt, samt enligt teorin, fördelaktiga förhållandena på den svenska marknaden. Det kan konstateras att den svenska marknaden jämfört med många övriga länder är likvid, transparent, erbjuder smidiga samarbeten samt fördelaktiga fiskala och legala förhållanden. Studien över transaktionsdata visar på en tydlig korrelation mellan opportunistiska investerare vilka beträtt marknaden efter finansiella kriser. Studien noterar även en trend i form av core-orienterat kapital som flödar in på marknaden under stabilare perioder. De stora flöden av utländskt kapital som noterats på marknaden kan förklaras av flockbeteende där investerare med sämre marknadstajming kan kopplas till beteendevetenskapliga begrepp som myopiska beteenden och greater-fool-theory. Vidare har den historiska betydelsen av transparens för att inbringa utländskt kapital konstaterats, där marknaden idag inte anser att den aktuella nivån utgör ett hot. En efterfrågan på utveckling av transparensrelaterade verktyg uppfattas dock, vilket även är väsentligt för att Sverige i längden skall konkurrera med andra ledande marknader. Det har framförallt uppfattats en stor efterfrågan på information om hyresnivåer samt mer omfattande information kring bolagsköp. Ett samband mellan incitament och finansiell struktur kan även konstateras, där historiska transaktioner påvisar att denna relation kan ha en direkt negativ påverkan på utfallet. I led med detta har definitionen av en utländsk investerare diskuterats där resultatet menar att en analys av definitionen kan ge ett bättre underlag inför en potentiell transaktion. I dagens läge definieras ett bolag utifrån var bolagsätet är lokaliserat där denna rapport menar att genom att identifiera härkomsten av det underliggande kapitalet kan bättre analyser utföras. Detta kan även appliceras på definitionen av en fastighetsägare, att identifiera alla risktagare, direkta och indirekta fastighetsägare. Utifrån ett finansieringsperspektiv visar rapporten att det skulle resultera i ett högre riskmedvetande och ansvar gentemot alla inblandade aktörer.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:UPSALLA1/oai:DiVA.org:kth-124111 |
| Date | January 2013 |
| Creators | Lindfors,, Louise, Åldstedt, Ann-Sofie |
| Publisher | KTH, Filosofi och teknikhistoria, KTH, Fastigheter och byggande |
| Source Sets | DiVA Archive at Upsalla University |
| Language | English |
| Detected Language | Swedish |
| Type | Student thesis, info:eu-repo/semantics/bachelorThesis, text |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess |
Page generated in 0.0032 seconds