論文摘要 一、本論文係以內政部於84年11月公布之預售屋買賣定型化契約範本為基礎（稱之為原契約範本條款），並配合該部於87年6月完成初步修正（尚未確定）之版本 （稱之為新修正條款），將一般消費者購屋時可能列入契約條款之內容作一解析，如前後版本有經修正，將以粗體字加底線之方式表明之，並列明修正理由，同時檢討以往之建築投資業者之作法，就契約條款之法律效果作詳盡的說明。 二、另內政部制作之預售屋買賣定型化契約範本對建築投資業者而言，雖係僅供參考，但此次修正也同時制定「預售屋買賣契約應記載及不得記載事項」，依消費者保護法第17條之規定，一經公告，將有強制之效力。此外在契約範本中若干條款，係依據公寓大廈管理條例、消費者保護法、公平交易法等法律之強制規定而制定，即便未列入契約條款中，亦有拘束雙方當事人之效力，本文就此亦將一一列出。 三、按內政部為維持定型化契約的公平合理，俾定型化契約至少具有最低公平標準，以保障消費者權益，特擬定「預售屋買賣定型化契約應記載或不得記載之事項」，而依消費者保護法施行細則第15條第2項規定：中央主管機關公告之應記載事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。換言之，凡經中央主管機關公告為應記載事項，縱經當事人個別磋商合意排除適用，該應記載事項仍構成契約之一部。 而自公告之日起，凡建築投資業者使用之預售屋買賣定型化契約之內容，悉依所公告之「應記載之事項」擬訂之，並且不得記載所公告之「不得記載之事項」，以免違反消費者保護法之規定，以期消弭預售屋買賣糾紛，共晉平等互惠之買賣契約。本文並將列入應記載事項部分一併討論，不得記載事項部分則另立一章。 四、為健全不動產交易秩序，並保障不動產交易安全，內政部另制定不動產交易法草案，其對成屋與預售房屋之交易訂定新制度，雖該草案尚於內政部研擬中，惟將來若立法通過後，對預售屋制度亦有不小之衝擊，針對預售屋部分本文將於相關章節加以探討 。 五、本文主要分為七章，第二章為定型化契約概論，對定型化契約之解釋為一基本論述；第三章以下則以內政部公布之預售屋買賣契約書範本為基本架構，並就新齊家促進會於83年3月25日制作之「預售屋買賣契約書標準範本」（以下稱新齊家版），中華民國消費者文教基金會亦於87年5月出版「預售房地買賣契約書」（以下稱消基會版），於各該版本有別於官版條款時將提出比較說明，除於相關章節中列入外，並搜集市面上之預售屋買賣契約書，暨司法實務之審判見解，相互比較對照，以資參考。 目 錄 第一章 緒論 1 第一節 研究動機 1 第二節 研究方法 1 壹、預售屋買賣契約之適用範圍 1 貳、編排方式及架構之說明 4 第二章 定型化契約概論 5 第一節 前言 5 第二節 定型化契約之定義 7 壹、定型化契約是為與不特定多數人訂立契約之用而擬定之契約條款 7 貳、定型化契約是企業經營者單方預先擬定之契約條款 10 第三節 定型化契約之功能及問題 11 壹、定型化契約之功能 11 貳、定型化契約之基本問題 12 第四節 我國法制上之沿革 14 壹、概說 14 貳、最高法院之見解 14 參、我國法制之建立 17 第五節 定型化契約之構成內容 18 壹、概說 18 貳、一般條款與非一般條款 18 參、異常條款 20 肆、不構成契約內容之探討 22 伍、不構成契約內容之性質 22 第六節 定型化契約效力之審查原則 23 壹、概說 23 貳、顯失公平（衡平原則） 23 參、誠實信用原則 30 肆、公共秩序原則 31 第七節 定型化契約條款之無效 32 壹、定型化契約條款之解釋 32 貳、定型化契約之無效 33 參、契約無效效果之檢討 34 第三章 契約審閱權及廣告效力 36 第一節 契約審閱權 36 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約前言） 36 貳、新修正條款內容（置於買賣契約前言） 36 參、修正理由 36 肆、解析 37 第二節 廣告效力 41 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第一條） 41 貳、修正條款內容（置於買賣契約第一條） 41 參、修正理由 41 肆、解析 41 第四章 房地標示及價金 45 第一節 標示 45 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二條） 45 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二條） 46 參、修正理由 47 肆、解析 47 第二節 房地出售面積及認定標準 58 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第三條） 58 貳、修正條款內容（置於買賣契約第三條） 59 參、修正理由 59 肆、解析 59 第三節 房地總價 65 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第六條） 65 貳、修正條款內容（置於買賣契約第六條） 66 參、修正理由 66 肆、解析 66 第四節 房屋面積誤差及其價款找補 66 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第五條） 66 貳、修正條款內容（置於買賣契約第五條） 67 參、修正理由 67 肆、解析 67 第五節 付款條件及方式 70 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第七條） 70 貳、修正條款內容（置於買賣契約第七條） 71 參、修正理由 71 肆、解析 72 第六節 貸款約定 73 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十八條） 73 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十八條） 73 參、修正理由 74 肆、解析 75 第七節 房地轉售條件 76 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十條） 76 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十條） 76 參、修正理由 76 肆、解析 77 第八節 房地產權之登記期限 78 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十五條） 78 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十五條） 79 參、修正理由 80 肆、解析 80 第九節 交付不動產及相關文件之條 件及期限 82 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十六條） 82 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十六條） 83 參、修正理由 83 肆、解析 84 第十節 稅費負擔之約定 85 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十條） 85 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十一條） 85 參、修正理由 86 肆、解析 86 第五章 共用使用部分 87 第一節 共同使用部分項目、總面積及面積分配比例計算 87 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第四條） 87 貳、修正條款內容（置於買賣契約第四條） 88 參、修正理由 88 肆、解析 88 第二節 地下層共同使用部份權屬 93 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第八條） 93 貳、修正條款內容（置於買賣契約第八條） 93 參、修正理由 94 肆、解析 94 第三節 屋頂使用權屬 95 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第九條） 95 貳、修正條款內容（置於買賣契約第九條） 95 參、修正理由 96 肆、解析 96 第四節 法定空地之使用方式 98 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十條） 98 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十條） 98 參、修正理由 99 肆、解析 99 第六章 建築設計部分 101 第一節 建築主要結構、主要建材及其廠牌、規格 101 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十一條） 101 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十一條） 101 參、修正理由 102 肆、解析 102 第二節 開工及完工最後期限 103 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十二條） 103 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十二條） 103 參、修正理由 104 肆、解析 104 第三節 建築設計變更之處理 107 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十三條） 107 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十三條） 108 參、修正理由 108 肆、解析 109 第四節 驗收 112 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十四條） 112 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十四條） 113 貳、修正理由 113 肆、解析 113 第五節 保固期限及範圍 114 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第十七條） 114 貳、修正條款內容（置於買賣契約第十七條） 115 參、修正理由 115 肆、解析 115 第六章 其他約定 116 第一節 產權糾紛之處理 116 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十一條） 116 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十二條） 117 參、修正理由 117 肆、解析 118 第二節 違約之處罰 120 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十二條） 120 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十三條） 120 參、修正理由 121 肆、解析 121 第三節 疑義之處理 122 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十三條） 122 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十四條） 122 參、解析 123 第四節 合意管轄法院 123 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十四條） 123 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十五條） 123 參、解析 123 第五節 附件效力及契約分存 124 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十五條） 124 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十六條） 124 參、解析 124 第六節 未盡事宜之處置 125 壹、原契約範本條款內容（置於買賣契約第二十六條） 125 貳、修正條款內容（置於買賣契約第二十七條） 125 參、解析 126 第七節 立約人及日期之記載 126 第八章 不得記載之事項 127 壹、不得記載事項之內容 127 貳、說明 127 結語 128