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台灣的政治發展歷程中，地方派系長期扮演著一個特殊的角色，因此派系政治成為學者所關注的焦點。在探究影響選舉結果的實証研究中，「政黨」與「派系」兩項變數是經常被提出討論。的確，在台灣地區的民主化過程下，諸多選舉結果是深受這兩個變數所影響，然而都市化的進展程度是否會干擾「政黨」與「派系」對選情的變化，是值得觀察研究的問題。由於台灣各縣市均有各自的特性，地方政治的研究乃因縣市區域的不同而有異動，無法以同一標準看待全部區域，所以相關研究宜採用以縣市為單位，進行個案研究。 本論文是以台灣中部地區都市化最深的台中市為個案研究，企圖探究在2000年政黨輪替前後，政黨與派系兩項變數對選舉投票率之間的因果關係，並藉此對台中市支持國民黨的張、賴兩派與擁護民進黨的何派作一系統性論述，使地方政治研究更臻完整。另外，從派系的發展歷程中觀察，主要的支持來源在都市人口擴張與政治民主提昇下，已由初級關係為主的社會人際網絡，改成以經濟利益來維持對內團結與對外擴張的都會型派系結構。 根據文獻分析與訪談結果發現，台中市地方派系對選舉的影響力，已隨著民主化與都市化的浪潮而逐步下滑；尤其經濟衰退更是致命之擊，派系對選舉影響的比重，已從昔日的多數決定性轉變成為少數關鍵性。 經過實証結果的分析，本研究亦發現台中市不論在政黨輪替前後，基層選舉候選人得票率與政黨和派系的關係，呈現正向相關，換言之，候選人具有派系色彩或政黨背景者，得票率越高；另外，根據比較所得，政黨對候選人之得票率的影響程度皆大於派系的影響程度；但是政黨與派系對候選人得票率之影響力，有逐漸式微的趨勢。 台灣地方政治的研究，將可援用本個案分析架構，藉由模型假設的套用，累積並修正可應用的事實發現與研究假設，如此更將建構台灣地區之政黨、派系與選舉三者互動影響的實証理論。 【關鍵詞】：台中市、政黨、地方派系、選舉

不動產價格的影響因素可按影響範圍區分為三大類，分別為影響整體不動產市場的「總體環境因素」，對一定範圍內不動產產生價格影響的「區域環境因素」，及對於單一不動產價格有所影響的「房屋個體因素」。其中，區域環境因素為影響個別不動產價格之首要因素，不動產之價格會受到所屬區域之政治、經濟、自然、社會等因素影響，「公共建設因素」為重要之區域環境之一，包含公共設施水準及其配置狀態。影響個別不動產價格之次要因素為「房屋個體因素」，可再次細分為三大影響因素如下：房屋本身所具有的特徵因素，即建築物之內部結構；房屋的建築方式，住宅類型等與全棟房屋有關的因素；與房屋鄰近地區環境有關的因素。而集合式與獨立式住宅因分屬不同房屋類型，即上述房屋價格形成因素中「房屋之建築方式」。實際交易上，獨立式住宅多半以「整棟建物」作為交易計算單位，對於坐落之基地權利持分通常為全部，而集合式住宅係以「樓層」、「戶」作為交易之計算單位，所有之基地持分與其他住戶共同持有，基於上述差異，過去研究多將建築方式視為影響房屋價格的條件之一，並據此分類次市場，因此較少有研究同時探討二者在空間分布上所具有的區位差異，及購屋者對於環境的偏好是否有所不同。且過去文獻多半以使用傳統迴歸模型為主要分析方法。但傳統迴歸分析所使用最小平方法迴歸模型，經常會產生殘差項存在有空間自相關的問題，及空間本身所存在之空間異質性偏誤，即空間不穩定性。因此 本文以台中市都會區內之住家使用房屋為樣本，依特徵價格理論將獨立式住宅與集合式住宅視為差異化商品，其內外特徵納入變數，使用GeoDa軟體進行空間自相關分析，並使用ArcGIS軟體中的地理加權迴歸模組（GWR）進行迴歸分析，藉以探討不同類型房屋所偏好之外部特徵，瞭解不同空間環境對房屋價格之影響及台中市都會區空間發展型態，並驗證其於規劃建設產生的空間不穩定性。 研究結果顯示，台中市建立之重大市政建設及土地開發計畫會影響集合式住宅與獨立式住宅之地價熱點分布，其共同之房價熱點均座落於高地價市地重劃區及重大市政建設分布位置，而獨立式住宅之房價熱點，進一步分布於與高地價市重劃區鄰近之市地重劃區；在購屋者對周圍設施偏好方面，集合式住宅購屋者對於國中小學、大學、重大市政建設、市場、公園均有顯著偏好，惟獨立式住宅購屋者對於大學、重大市政建設、公園有顯著偏好，對於國中小學、市場有不偏好情形，顯示不同類型住宅對於公共設施之偏好不完全相同；集合式住宅與獨立式住宅之房屋特徵屬性呈現空間不穩定性，分析結果顯示，上述二種住宅類型，對於本研究所有公共設施距離特徵屬性均呈現空間不穩定、非均質性的結果，顯示不同類型住宅均會與彼此具有相依性，並形成各區域間的異質性。 / Locational characteristics are the determinants of house prices. While former research have examined the effects of proximity to resources and facilities have on residential property values, and the change of the importance as located regions or submarkets vary, the effects of different types of houses are rarely compared due to their dissimilarity in ways of building and ownership. Do house price effects of the same facility alter when properties are situated in different submarkets? Further, the issues of spatial non-stationarity are usually overlooked by previous studies. By using transaction data of two common types of residential houses in Taichung City, we found house price hot spots of both detached houses and condos in regions with major constructions and development plans. Apart from the mutual hot spots found in high land price redevelopment zones, we also discovery hot spots of detached houses in areas in proximity to these redevelopment zones. As for desirable facilities for home buyers, neighborhood schools, universities, major constructions, local markets and parks were found to have an notable price impact on condos, whereas only universities, major constructions and parks in vicinity of in detached houses can we found significant price effects, suggesting the differences in the preference of consumers in distinct regions. Also, spatial dependence and heterogeneity are verified in both types of houses, making the entire market area spatial non-stationary.