El objetivo principal de esta tesis es el de evaluar y optimizar un proyecto de inversión inmobiliario de construcción y venta de oficinas en el distrito de Miraflores, Lima, teniendo en consideración las condiciones económicas y problemáticas de este rubro, presentando una alternativa que permita tener rentabilidad en la inversión. El mercado de construcción y venta de Oficinas Prime en el distrito de Miraflores y San Isidro ha tenido un crecimiento importante en los últimos cinco años, sin embargo la situación actual ha generado que este tipo de negocio sea muy riesgoso en cuanto a rentabilidad debido a que existe un sobre stock de oferta de oficinas PRIME con áreas mayores a 100m2, dirigido a un público objetivo limitado y exclusivo (empresas consolidadas con grandes facturaciones anuales). Y por otro lado, la demanda de este tipo de oficinas también se ha reducido considerablemente debido a factores macroeconómicos, políticos e incertidumbre de grandes inversiones en el país. Por ende este mercado de oficinas se encuentra claramente saturado. La empresa GERPAL es dueña de dos terrenos colindantes ubicados en Miraflores, teniendo una buena ubicación y accesibilidad a centros financieros laborales y de recreación en Lima. En conjunto los terrenos suman 560 m2 en los cuales ha proyectado realizar un negocio de construcción y venta de 29 oficinas de aproximadamente 80 m2 distribuidos en 7 pisos, un semisótano y 4 sótanos. con dos locales comerciales en el primer nivel. Luego de realizar un análisis de la oferta y demanda del mercado de oficinas se pudo apreciar que de realizarse el proyecto bajo estas consideraciones posiblemente las oficinas no lleguen a venderse con la velocidad esperada perjudicando finalmente a la inversión. Por lo que en este trabajo se presenta el análisis del replanteo de este proyecto incrementando 5 unidades de venta y en consecuencia reduciendo el área promedio a 65 m2, lo cual también reduce el costo de inversión de empresas o de inversionistas. La diferencia principal de este proyecto con la competencia es que se ha considerado con un esquema BOUTIQUE, esto quiere decir que son oficinas que si bien tienen áreas pequeñas, ofrecen más beneficios en cuanto a las áreas compartidas, lo cual le da al propietario o inquilino la percepción de que es dueño de una mayor área. En este sentido el proyecto posee 2 directorios de uso común, una sala de usos múltiples, espacios para bicicletas y duchas para los que vienen a través de este medio, entre otros. Este proyecto pretende marcar diferencia en el mercado a través de la flexibilidad que ofrece oficinas con menor área, con la posibilidad de convertirse en medianas o grandes. Esto debido a una distribución arquitectónica que se adapta a un mercado competitivo y exigente que busca más allá de buena ubicación, funcionalidad y el confort; hoy en día el cliente busca el valor que le puede ofrecer el producto, por ello se planteará un diseño innovador moderno y urbano que motive la creatividad y eleve la productividad en los trabajadores para que puedan cumplir con los objetivos de la Empresa. El público objetivo de este proyecto son pequeñas o medianas empresas que en conjunto representan una gran cantidad de la fuerza laboral en la ciudad de Lima que busquen convertir su actual alquiler en el pago de un bien patrimonial lo cual les permita poder crecer empresarialmente, y también los inversionistas que quieran adquirir una buena oficina para generar rentas de alquiler. Dentro de los principales limitantes para este mercado tenemos la desaceleración de la economía; El financiamiento directo por parte de los clientes; La competencia del mercado, la vacancia de alquiler y otras alternativas que satisfacen la demanda como son el alquiler de oficinas temporales (por horas). Si bien el costo de compra de las oficinas del proyecto es menor por la reducción del área, el precio por metro cuadrado se eleva por ser un menor espacio lo cual también es beneficioso tanto para la rentabilidad inmobiliaria como para la del nuevo propietario que ve la compensación en el servicio que ofrece el producto. En el presente trabajo se ha realizado el análisis económico financiero de este replanteo y además se ha podido corroborar que en el mercado existen todavía muy pocos proyectos similares, y los que han surgido han tenido una muy buena acogida por parte de las empresas lo cual se ve reflejado en una mayor velocidad de ventas. / Tesis

Actualmente, nuestros constructores de edificaciones se enfocan principalmente en la etapa de estructuras u obra gruesa dedicando poco interés en el planeamiento y control de la etapa de acabados, básicamente porque dicha etapa cuenta con una gran cantidad de subcontratistas especialistas en las diferentes partidas, por tal motivo, el contratista general pierde el enfoque de seguir y/o averiguar sobre los procesos constructivos de cada subcontratista, ya que su prioridad principal es que las partidas se culminen en el tiempo y costo programado entendiéndolo de forma global. El objetivo de la presente investigación es estudiar el proceso constructivo como un todo y no como un conjunto de actividades aisladas de cuatro partidas de acabados, tales como pisos laminados, empapelado de muros, ventanas y puertas prefabricadas, en los cuales se analizó cuáles son las causas raíz de pérdidas más comunes y las restricciones de flujo. No obstante, se proporcionó la duración de ciclo de cada una de las actividades de las partidas y se propuso un tren de trabajo, así mismo, también se espera que el ingeniero a cargo de la planificación pueda adaptarlos al cronograma junto a las demás partidas. Para el registro de la información se visitó un edificio multifamiliar en la ciudad de Lima con la finalidad de realizar encuestas y/o entrevistas con los involucrados directos sobre la estructura de trabajo de las diferentes partidas de acabados. Para poder planear y rescatar información importante, fue necesario establecer un marco teórico compuesto de filosofías de producción tales como, Value Stream Mapping, Transformación – Flujo – Valor, Estructura de Trabajo, la técnica de los 5 porqués, lo cual nos ayudó a identificar las oportunidades de mejora a lo largo del proceso constructivo. Finalmente, se realiza un diagnóstico general y particular de cada una de las partidas de acabados detectando las pérdidas de flujo de proceso, así mismo se brinda un mapa del estado actual de las partidas, en el cual se detalla los tiempos de ejecución y personal involucrado. En base a ello, se ha elaborado propuestas para su mejoramiento y un estado futuro de las partidas, el cual debe ser supervisado por el ingeniero responsable. Cabe recalcar que al cabo de un tiempo, se debe realizar un mapeo del estado actual con la finalidad de verificar el nivel de cumplimiento y establecer nuevas propuestas de mejora.

El uso de moldes y matrices es imprescindible para la fabricación en serie de muchas piezas mecánicas; el desgaste en estos moldes y matrices hace que sea necesario su reemplazo por otros nuevos. La dificultad en la fabricación de estos moldes y matrices es cuando no se tiene información técnica, debido a la antigüedad de los mismos, por lo que la información para la fabricación se deberá obtener a partir del elemento original en ocasiones desgastado como única referencia de partida. Ante este problema, de falta de información técnica (planos), se desarrolló una metodología de modelamiento de superficies (utilizando métodos de interpolación, basados en spline cúbicos, o métodos de aproximación-NURBS); con la cual se generó una gran cantidad de puntos que representan a las superficies a modelar, partiendo del elemento ya desgastado. Para desarrollar esta metodología, en primer lugar se utilizó una Maquina de Medición por Coordenadas (CMM) para obtener un conjunto de datos discretos, llamados puntos dato, de dichas matrices los cuales representan las características geométricas de estos componentes; luego se procesó dichos puntos y se exportaron a Matlab. A continuación, en Matlab, se elaboró el programa de interpolación de Hermite, y el programa de aproximación (NURBS), con los cuales se analizó dichos puntos dato. Asimismo, con el fin de determinar qué método matemático fue el más adecuado, se comparó y validó estos puntos con una métrica de tolerancia previamente definida para, así validado, finalmente diseñar y simular la fabricación de dichas superficies utilizando software de CAD y CAM respectivamente. Con la aplicación de esta metodología a superficies teóricas (ecuaciones matemáticas definidas) y a superficies prácticas (componente mecánico real) se logró validar este procedimiento debido a que permitió diseñar un modelo de superficies optimizado, dentro del margen de error establecido y con características de forma suave, que se ajustan a la superficie real. / Tesis

En obras de edificaciones en Lima, la ejecución de la etapa de acabados y equipamiento suele tener mayor cantidad de problemas que la etapa de construcción de estructuras (casco). Dado que esta etapa abarca una gran parte del cronograma de obra y es responsable de una parte muy importante del presupuesto total, el manejo de dichos problemas es sumamente importante para el desarrollo técnico y económico de los proyectos. Para la etapa de construcción de estructuras ya se tiene sistemas con resultados probados para conseguir buena confiabilidad de la planificación y el costo proyectado. Esto se debe, en parte, a que durante la construcción del casco la cantidad de actividades distintas y de responsables involucrados es pequeña en comparación a la que se maneja en la etapa de acabados y equipamiento. Entonces, si se trata de manejar esta última etapa con sistemas iguales a los usados para la primera, la situación tiende al desorden porque ciertas necesidades de coordinación no se atienden correctamente. Se propone elaborar una guía para aplicar a lo largo de la ejecución de toda la obra, que tiene la intención de mantener los buenos resultados que ya se logran en la construcción del casco, y de mejorar el desempeño en la etapa de construcción de acabados y equipamiento. Esta guía se basa en el ataque a las causas de raíz de los problemas más importantes que las obras de edificaciones experimentan durante esta última etapa. Para descubrir dichas causas de raíz, se visitó periódicamente cinco obras en Lima para realizar un diagnóstico de problemas. Luego, se identificó los problemas recurrentes más importantes y se les analizó con la ayuda de lo aprendido en el marco teórico y la aplicación de la técnica de los cinco porqués (Five Why’s Technique). Como principal marco teórico se ha usado la filosofía de “Lean Construction” porque la experiencia de su aplicación en proyectos de construcción integrales alrededor del mundo en los últimos quince años ha demostrado su efectividad para mejorar los resultados. Específicamente, se usó el sistema Last Planner de Control de la Producción como punto de partida para elaborar la guía propuesta.

El presente trabajo de investigación formaliza la implementación de la herramienta Pull Planning, elemento del Last Planner System y que se desarrolla de acuerdo a los principios del Lean Construction, en la etapa de ejecución de acabados en un proyecto de construcción de oficinas, con la finalidad de optimizar los flujos de trabajo y los procesos, identificar restricciones, reducir las actividades que no agregan valor al proyecto y lograr el cumplimiento de plazos. Las mejoras obtenidas se cuantificarán a través de indicadores de control. Para desarrollar el presente trabajo ha sido necesario la lectura de la literatura referida al proceso evolutivo del Lean Construction y sus herramientas, así como la aplicación de estas últimas en diferentes proyectos a nivel global y las optimizaciones y mejoras logradas. Luego, se evalúa la gestión del proyecto de construcción “Anexo Torre 3”; mediante la recolección de datos de los miembros del staff y los encargados de la producción a través de la técnica de la entrevista y cuestionarios. Así mismo, luego de generar una línea base, se implementa el “Pull Planning” en el proyecto y se cuantifican las mejoras obtenidas a través de determinados indicadores. Finalmente, los resultados obtenidos demuestran que existe una relación directa entre la aplicación de las herramientas Lean y los beneficios de plazo y costo en un proyecto de construcción. Por lo tanto, una empresa constructora optimiza su productividad, mejora sus flujos de trabajo e incrementa el cumplimiento de las actividades planificadas en su programación cuando aplica las herramientas de esta filosofía, a través de un adecuado control de todos los procesos involucrados en la ejecución del proyecto.

Persistent Scatterer Interferometry (PSI) is a group of advanced differential interferometric SAR techniques that are used to measure and monitor terrain deformation. Different PSI techniques have been proposed in the last two decades. In this thesis, the two PSI chains implemented and used at the Geomatics division of CTTC are described: the local area PSI and the PSIG chains. The first part of the thesis is devoted to the local area PSI chain, used to analyse the deformations over small areas. The chain includes a linear deformation model to directly deal with interferometric wrapped phases. Moreover, it does not directly involve the estimation of the APS, thus simplifying the procedure and its computational cost. The chain has been tested using different types of SAR data. The availability of high resolution X-band SAR data has led to an improvement of the PSI results with respect to C-band data. The higher image resolution and phase quality implies an increase of the PS density, an improvement in the estimation precision of the residual topographic error and a higher sensibility to very small deformations, including the displacements caused by thermal dilation. An extension of the classical PSI linear deformation model has been proposed, to account for the thermal dilation effects. This allows obtaining a new PSI outcome, the thermal dilation parameter, which opens new interesting applications since it provides information on the physical properties of single objects, i.e. the coefficient of thermal expansion, and the static structures of the same objects. The second part of the thesis describes the PSIG chain, whose aim was to extend the interferometric processing to wider areas. The ability to cover wide areas is essential to obtain a unique and consistent deformation monitoring for the available SAR image full scenes, i.e. typically 30 by 50 km for TerraSAR-X, 40 by 40 km for CosmoSkyMed and 100 by 100 km for ASAR ENVISAT and ERS. This is particularly important for the forthcoming C-band Sentinel SAR data that will cover 250 by 250 km with a single image scene. The key steps of the PSIG procedure include a new selection of candidate PSs based on a phase similitude criteria and a 2+1D phase unwrapping algorithm. The procedure offers different tools to control the quality of the processing steps. It has been successfully tested over urban, rural and vegetated areas using X-band PSI data. The performance of the PSIG chain is illustrated and discussed in detail, analysing the procedure step by step. / Persistent Scatterer Interferometry (PSI) és un grup de tècniques avançades d'interferometria diferencial SAR que s'utilitzen per mesurar i monitoritzar deformacions del terreny. Durant les últimes dues dècades s’han proposat diverses tècniques PSI. En aquesta tesi es descriuen les dues cadenes PSI implementades i utilitzades en la divisió de Geomàtica del CTTC: la cadena PSI d’àrea local i la cadena PSIG. La primera part de la tesi està dedicada a la cadena PSI d’àrea local, que s'utilitza per analitzar deformacions en zones d’extensió limitada. La cadena inclou un model de deformació lineal per tractar directament amb les fases interferomètriques wrapped. En canvi, no estima directament la component atmosfèrica, cosa que simplifica el procediment i el seu cost computacional. La cadena s’ha provat sobre diferents tipus de dades SAR. La disponibilitat de dades SAR d’alta resolució en banda X ha donat lloc a una millora dels resultats del PSI respecte a les dades en banda C. La resolució més gran de la imatge i la qualitat de la fase impliquen un augment de la densitat de PS, una millora en la precisió de l'estimació de l'error topogràfic residual i una sensibilitat més alta a deformacions subtils, incloent-hi els desplaçaments causats per la dilatació tèrmica. Per tenir en compte els efectes de la dilatació tèrmica, s'ha proposat una extensió del model PSI clàssic que ens permet obtenir un nou producte PSI: el paràmetre de dilatació tèrmica. Aquest paràmetre obre noves aplicacions interessants: proporciona informació relacionada amb les propietats físiques dels objectes mesurats –com el coeficient d'expansió tèrmica– i amb la seva pròpia estructura estàtica. La segona part de la tesi descriu la cadena PSIG, l'objectiu de la qual és estendre el processament interferomètric a àrees més extenses. La capacitat de cobrir àrees grans és fonamental per obtenir un únic mapa global de deformacions que sigui consistent i cobreixi l’extensió sencera de les imatges SAR disponibles, de 30 km per 50 km per TerraSAR-X, de 40 km per 40 km per CosmoSkyMed i de 100 km per 100 km per ASAR-ENVISAT i ERS. Això és particularment important tenint en compte la propera disponibilitat de les dades del satèl•lit Sentinel, que opera en banda C i cobrirà 250 km per 250 km amb una sola imatge. Els passos clau del procediment PSIG són una nova selecció de PS candidats en base a un criteri de similitud de fase i un algoritme de 2+1D phase unwrapping. El procediment ofereix diferents eines per controlar la qualitat dels diferents passos del processament. La cadena PSIG s’ha utilitzat amb èxit en àrees urbanes, rurals i amb vegetació utilitzant dades PSI en banda X. El funcionament de la cadena PSIG s'il•lustra i es descriu en detall, analitzant el procediment pas a pas.

BJETIVOS. Debido a la importancia comercial del subsector hortofrutícola en la Región de Murcia esta Tesis ha estado encaminada a la obtención de un modelo que posibilite la construcción de sistemas automáticos de clasificación no destructivos aplicables a productos hortofrutícolas, fundamentados en tecnología láser y con control de parámetros de calidad global, mediante la configuración un modelo óptico e informático, potencialmente transferible a las industrias de manipulación de productos hortofrutícolas. METODOLOGÍA. En primer lugar se revisaron los métodos físicos ya existentes para la determinación no destructiva de parámetros internos en productos hortofrutícolas, tales como resonancia magnética, vibración acústica, impacto y espectrométricos, entre otros, concluyendo que los métodos espectroscópicos, que emplean el rango visible y de infrarrojo cercano, son los idóneos para conseguir modelos automatizables, fácilmente controlables y manipulables con sistemas informáticos. En los métodos espectroscópicos la configuración de medida adoptada, considerando a ésta como la posición relativa entre el producto hortofrutícola y los detectores ópticos, es de crítica importancia. Por este motivo se utilizaron y confrontaron medidas de transmisión y transflectancia (a 45 y 90º). Así mismo se empleó un láser como fuente de radiación visible e infrarroja para superar el principal inconveniente de estos métodos, que es el del poco poder de penetración en los tejidos que se obtiene con las lámparas o LEDs. En segundo lugar, para caracterizar la calidad de productos hortofrutícolas, de los atributos internos característicos empleados convencionalmente se registraron los de pH, acidez, dureza superficial o punción, firmeza, grados Brix, residuo seco y color interno. Estos se han determinado con las técnicas químicas y físicas correspondientes, tales como valoración de acidez, penetrometría, refractometría y colorimetría. En tercer lugar, con objeto de encontrar relación entre los espectros observados y los atributos medidos, los datos se han procesado informáticamente mediante la aplicación de métodos matemáticos lineales y no lineales, llegando a caracterizar cada propiedad con un coeficiente de correlación característico. Finalmente, en base a los ensayos realizados y la configuración obtenida, el modelo óptico e informático desarrollado se ha implementado sobre una línea piloto potencialmente transferible a las industrias de manipulación de productos hortofrutícolas. CONCLUSIONES. Los métodos de cálculo no lineales muestran valores de dispersión menores, pero de cara a su empleo en sistemas automáticos suponen el registro del rango espectral completo, implicando, entre otras cosas, superiores tiempos de procesado y cálculo que los requeridos por métodos lineales, equipamientos más costosos e implementaciones más complejas, concluyendo que esto los sitúa en clara desventaja para el análisis en tiempo real como requieren los sistemas automáticos de clasificación. La aplicación del modelo de propagación de la radiación a través de las muestras implica la modificación del valor espectral registrado aunque se ha concluido que dicha normalización no resulta significativa, poniendo de relieve la preponderancia de las características internas, sobre el calibre. El uso de los modelos lineales permite la reducción del número de longitudes de onda para caracterizar propiedades mediante métodos no destructivos, al utilizar unas pocas frecuencias. Esto hace posible la implementación en un prototipo de forma que reduce su complejidad, permite la utilización de láseres de bajo costo, minimiza los tiempos de procesado y cálculo y por tanto facilita la incorporación de un sistema basado en esta tecnología en la industria, susceptible de aplicarse a otros productos hortofrutícolas teniendo en cuenta el grosor de la corteza, la presencia o no de hueso o semillas en su interior, tamaño global de la muestra y las características de transmisión espectral del tejido constituyente. / GOALS . Due to the commercial importance of the horticultural sub-sector in the Region of Murcia this Thesis has been aimed at obtaining an optical configuration and a computing model which establish an automated nondestructive classification system applicable to horticultural products, based on laser technology and on parameters of overall quality control, potentially transferable to industries of produce handling. METHODS. First, physical methods for non-destructive determination of internal parameters in horticultural products, such as magnetic resonance spectrometric, acoustic vibration , impact, etc., were checked, concluding that spectroscopic methods which employ visible and near infrared wavelengths are suitable for obtaining automatable systems which are manipulable and easily controlled by computer models. In spectroscopic methods, the measurement setting ( relative position between the horticultural produce and optical detectors) became critical. For this reason transmission and transflectance measurements ( 45 and 90º ) were used . Likewise, a laser was used as source of visible and infrared light to overcome the main drawback of these methods, the low penetration obtained with lamps or LEDs in tissues. Second, to characterize the quality of horticultural products, conventional characteristic internal attributes , such as pH , acidity, surface hardness or puncture , firmness, Brix value, dry matter and internal color, were recorded. These were determined with appropriate chemical and physical techniques, such as assessment of acidity, penetrometry, refractometry and colorimetry. Third, in order to find a relationship between the observed spectra and the measured attributes, data were computer-processed by applying linear and non-linear mathematical methods to characterize each property with a characteristic coefficient of correlation. Finally, based on the tests performed and the configuration obtained, the optical and computing model developed has been implemented on a pilot line, potentially transferable to industries produce handling. CONCLUSIONS. Nonlinear computing methods show lower standard deviation values than the linear ones, however its use in automatic systems involve the registration of the complete spectral range, and imply , inter alia, more expensive equipment, more complex implementations and higher processing times than those by linear methods, concluding that they are not appropriate for the real time analysis required by automatic classification systems. Recorded spectral values were modified by applying the model of propagation of the radiation through the samples. However, it was found that such standardization is not significant, highlighting the preponderance of internal features about the size. Linear models allow the reduction on the number of wavelengths to characterize properties by nondestructive methods, by using a few frequencies. Now it is possible to implement a prototype that is less complex , allows the use of inexpensive lasers, minimizes the processing time and calculations, and allows to incorporate in the industry this kind of technology , which is applicable to other horticultural products, taking into account the thickness of the bark , the presence or absence of bone or seeds inside , overall size of the sample and the spectral transmission characteristics of the constituent tissue.

El objetivo principal de esta tesis es el de evaluar y optimizar un proyecto de inversión inmobiliario de construcción y venta de oficinas en el distrito de Miraflores, Lima, teniendo en consideración las condiciones económicas y problemáticas de este rubro, presentando una alternativa que permita tener rentabilidad en la inversión. El mercado de construcción y venta de Oficinas Prime en el distrito de Miraflores y San Isidro ha tenido un crecimiento importante en los últimos cinco años, sin embargo la situación actual ha generado que este tipo de negocio sea muy riesgoso en cuanto a rentabilidad debido a que existe un sobre stock de oferta de oficinas PRIME con áreas mayores a 100m2, dirigido a un público objetivo limitado y exclusivo (empresas consolidadas con grandes facturaciones anuales). Y por otro lado, la demanda de este tipo de oficinas también se ha reducido considerablemente debido a factores macroeconómicos, políticos e incertidumbre de grandes inversiones en el país. Por ende este mercado de oficinas se encuentra claramente saturado. La empresa GERPAL es dueña de dos terrenos colindantes ubicados en Miraflores, teniendo una buena ubicación y accesibilidad a centros financieros laborales y de recreación en Lima. En conjunto los terrenos suman 560 m2 en los cuales ha proyectado realizar un negocio de construcción y venta de 29 oficinas de aproximadamente 80 m2 distribuidos en 7 pisos, un semisótano y 4 sótanos. con dos locales comerciales en el primer nivel. Luego de realizar un análisis de la oferta y demanda del mercado de oficinas se pudo apreciar que de realizarse el proyecto bajo estas consideraciones posiblemente las oficinas no lleguen a venderse con la velocidad esperada perjudicando finalmente a la inversión. Por lo que en este trabajo se presenta el análisis del replanteo de este proyecto incrementando 5 unidades de venta y en consecuencia reduciendo el área promedio a 65 m2, lo cual también reduce el costo de inversión de empresas o de inversionistas. La diferencia principal de este proyecto con la competencia es que se ha considerado con un esquema BOUTIQUE, esto quiere decir que son oficinas que si bien tienen áreas pequeñas, ofrecen más beneficios en cuanto a las áreas compartidas, lo cual le da al propietario o inquilino la percepción de que es dueño de una mayor área. En este sentido el proyecto posee 2 directorios de uso común, una sala de usos múltiples, espacios para bicicletas y duchas para los que vienen a través de este medio, entre otros. Este proyecto pretende marcar diferencia en el mercado a través de la flexibilidad que ofrece oficinas con menor área, con la posibilidad de convertirse en medianas o grandes. Esto debido a una distribución arquitectónica que se adapta a un mercado competitivo y exigente que busca más allá de buena ubicación, funcionalidad y el confort; hoy en día el cliente busca el valor que le puede ofrecer el producto, por ello se planteará un diseño innovador moderno y urbano que motive la creatividad y eleve la productividad en los trabajadores para que puedan cumplir con los objetivos de la Empresa. El público objetivo de este proyecto son pequeñas o medianas empresas que en conjunto representan una gran cantidad de la fuerza laboral en la ciudad de Lima que busquen convertir su actual alquiler en el pago de un bien patrimonial lo cual les permita poder crecer empresarialmente, y también los inversionistas que quieran adquirir una buena oficina para generar rentas de alquiler. Dentro de los principales limitantes para este mercado tenemos la desaceleración de la economía; El financiamiento directo por parte de los clientes; La competencia del mercado, la vacancia de alquiler y otras alternativas que satisfacen la demanda como son el alquiler de oficinas temporales (por horas). Si bien el costo de compra de las oficinas del proyecto es menor por la reducción del área, el precio por metro cuadrado se eleva por ser un menor espacio lo cual también es beneficioso tanto para la rentabilidad inmobiliaria como para la del nuevo propietario que ve la compensación en el servicio que ofrece el producto. En el presente trabajo se ha realizado el análisis económico financiero de este replanteo y además se ha podido corroborar que en el mercado existen todavía muy pocos proyectos similares, y los que han surgido han tenido una muy buena acogida por parte de las empresas lo cual se ve reflejado en una mayor velocidad de ventas. / Tesis

El incremento de la tendencia saludable en Lima ha contribuido con la aparición de nuevos negocios y emprendimientos que están en la búsqueda de identificar nuevos mercados para vender sus productos (productos orgánicos, negocios ´fast casual´, centros de entrenamiento funcional, etc.) En relación a ello, el presente trabajo identifica a la zona comercial “La Aurora” como un área de oportunidad en donde la presencia de edificios de oficinas, bancos, restaurantes y comercio vecinal en los últimos años viene caracterizándola como un pequeño “Centro financiero” en Miraflores atrayendo un interesante mercado vecinal (NSE A y B), trabajadores de oficinas y personas de paso. El proyecto consiste en desarrollar una evaluación para determinar la viabilidad de proyecto “Aurora-Street Hall” – edificio para renta de locales comerciales y oficinas coworking en la acumulación de dos terrenos con zonificación de comercio vecinal de un área de 778.47 m². La investigación parte del análisis del macro y micro entorno del proyecto, análisis de tenant mix de locatarios, plan de marketing, descripción del marketing mix (producto, plaza, promoción y precio); así del planteamiento de una estructura de financiamiento en donde se analizan dos alternativas, una de opción de construcción y operación del centro comercial y otra opción de construcción y venta. El valor del VAN referencial se ha tomado al 13° año, un año después de haber devuelto tanto los préstamos de financiamiento del proyecto provenientes de la entidad bancaria –con una TEA del 10%- como los provenientes del inmobiliario inversionista –con un COK del 12%-. Estos montos con los que el proyecto se ha hecho viable han generado un WACC del 11% devueltos en el 12° año. Al cabo del cual las siguientes utilidades brutas anuales hasta el 20° año son de 445,631 USD en promedio; libres de todo pago de cotas de préstamos pendientes de devolver y antes de impuestos. De la evaluación económica y financiera se obtuvo como resultado que el VAN económico con valor residual al año 13 será de $1,880,616 y financiero de $2,230,945; así como una TIR económica de 11.01% y financiera de 15.82% dando como resultado un valor positivo que da viabilidad económica al proyecto. / Tesis