Made available in DSpace on 2016-06-02T20:00:28Z (GMT). No. of bitstreams: 1 2272.pdf: 8334544 bytes, checksum: a9fb41afdb769431e813acd163cce26a (MD5) Previous issue date: 2007-12-18 / Location is a central variable in mathematical models of real estate appraisal. The main goal of this dissertation is to propose a method for the treatment of this variable in a specific kind of appraisal, but very relevant, known as PGV (in Brazil, anything like an assessment roll). Besides being a important instrument of urban tax policies, PGVs also have their usefulness in urban planning for revealing the dynamics of real estate valuation. The study focuses in São Carlos (São Paulo State, Brazil), a city of nearly 210.000 inhabitants. It is a city of intermediary size, whose spatial patterns of real estate valuation are not quite simple, like in small towns, but factors whose effects have maximum expression in the metropolitan environment start to consolidate. The main of them is segregation, and the conditions of competition for the best location occur in the field of real estate market. This study aims to explore the amplitude of the city, with its variability of characteristics, incorporating in the object of study the locations of the urban core and expansion areas. It discusses the influence or correlation of factors such as demand for public services, infrastructures, attributes of location, neighbourhood aspects, urban amenities and aspects of illegality in the composition of the market value of these properties. Thus, diversity and variability of characteristics widen the study of the valuation pattern of the urban land. The innovative approach of this study is to link two fields of knowledge apparently distincts the inferential methodologies of mass evaluation and the studies of intra-urban location. The common potencial issue is tax application. It means, to the local governments, to consider the city as it shows itself, ensuring not only the success in evaluative formulations, but the respect for the principles of fairness that should characterize the tax policies. / A Localização é uma variável central em modelos matemáticos de avaliação imobiliária. A presente dissertação tem como principal objetivo propor um método para o tratamento desta variável em um tipo de avaliação bastante específico, mas de grande relevância, comumente conhecido como Planta de Valores Genéricos (PVG). Além de importante instrumento de políticas tributárias urbanas, as PVG têm grande utilidade no planejamento urbano, ao refletir a dinâmica da valorização imobiliária. O estudo concentra-se em São Carlos (SP), um município de aproximadamente 210.000 habitantes (IBGE 2002). É uma cidade de porte intermediário cujos padrões espaciais de valorização imobiliária não são tão simples, como em pequenos municípios, mas delineiam-se fatores cujos efeitos têm expressão máxima no ambiente metropolitano. Um dos principais deles é a segregação e as condições de competição pelas melhores localizações ocorrem no âmbito do mercado imobiliário. O trabalho procura explorar a amplitude da cidade, com sua variabilidade de características, incorporando ao objeto em estudo as localizações do núcleo urbano e nas áreas de expansão. Trata-se da influência ou correlação de fatores como oferta de serviços, infraestruturas, atributos de localização, aspectos de vizinhança, amenidades urbanas e aspectos de ilegalidade na composição do valor de mercado destes imóveis. Assim, amplia-se a diversidade e variabilidade de características no estudo do padrão de valorização do solo urbano. O enfoque inovador do presente estudo é unir dois campos do conhecimento aparentemente distintos - as metodologias inferenciais de avaliação em massa e os estudos de localização intra-urbana. O tema potencialmente comum é a aplicação tributária. Significa, para os governos municipais, considerar a cidade tal como ela se configura, garantindo-se não só o êxito nas formulações avaliatórias, mas sobretudo o respeito aos princípios de impessoalidade que devem caracterizar as políticas tributárias.

Made available in DSpace on 2016-06-02T20:06:09Z (GMT). No. of bitstreams: 1 5914.pdf: 1420398 bytes, checksum: e5c2a5d7845b5b17b94959ce849fd613 (MD5) Previous issue date: 2014-04-01 / Financiadora de Estudos e Projetos / The real estate market has a key role in the country and counties economy attracting several studies and researches that explains and interpret the numerous transactions performed, and especially to find appropriate ways to define the monetary value. Usually the real estate data modeling is performed through regression models, especially the linear and also the generalized linear models ( Nelder andWedderburn, 1972). Because these data has different characteristics such as heteroscedasticity, non-normality and heterogeneity, the use of these models can suffer limitations, so it is appropriate to use more and more complex models, such as generalized additive models for location, scale and shape GAMLSS (proposed by Rigby & Stasinopoulos (2005), that allows all parameters of the response variable are modeled parametric or non parametric form. In this context and based on a dataset of urban land of São Carlos city in 2005 was estimated the empirical function the value of the land addressing the class of linear models, generalized linear models and the GAMLSS. Alternatively, considering the existence of two types of real estate prices: already sold (observed) and announced (censored), was proposed to the data, using the survival analysis considering censored left and the GAMLSS in the parameter estimation process. A simulation study and a study of local influence was also performed. / O mercado imobiliário possui um papel fundamental na economia do país e municípios atraindo diversos estudos e pesquisas que buscam explicar e interpretar as inúmeras transações realizadas, e principalmente, encontrar maneiras adequadas de determinar seu valor monetário. Geralmente a modelagem de dados imobiliários e feita por meio de modelos de regressão, especialmente os lineares e também, os modelos lineares generalizados (Nelder e Wedder-burn,1972). Por se tratarem de dados com diferentes características, como heterocedasticidade, não normalidade e heterogeneidade, o uso desses modelos podem sofrer limitações, por isso torna-se adequada a utilização de modelos cada vez mais complexos, como por exemplo, os modelos aditivos generalizados para posição, escala e forma (GAMLSS) propostos por Rigby & Stasinopoulos (2005), que permitem que todas as estimativas dos parâmetros envolvidos no modelo sejam obtidas de forma paramétrica ou não-paramétrica. Neste contexto e com base em um conjunto de dados de lotes urbanos da cidade de Sao Carlos do ano de 2005 foi estimado a função empírica do valor de lotes abordando a classe de modelos lineares, modelos lineares generalizados e o GAMLSS. Alternativamente, considerando a existência de dois tipos de preços de imóveis: ja vendidos (observados) e anunciados (censurados), foi proposto aos dados, a utilização da analise de sobrevivência considerando censura a esquerda e o GAMLSS no processo de estimação dos parâmetros. Foi realizado também um estudo de simulação e um estudo de influência local.