Memoria para optar al título de Arquitecto / Hace ya 30 años que se instauró la figura del Mall en Chile, convirtiéndose en un fenómeno que no ha dejado a nadie indiferente, pues si bien su desarrollo ha sido prácticamente imperceptible para el común de la sociedad, no es menos cierto que ha cambiado, de algún u otro modo, la idiosincrasia del ciudadano chileno. En la actualidad, es una realidad latente e innegable que el Mall es considerado un elemento básico e indispensable para el Chile contemporáneo, llegando al punto de constituir una parte fundamental en el “imaginario de la ciudad”, es decir, a percibirlo como pieza clave que forma parte del contexto social. A pesar de ello, para nuestra profesión es aún un tema tabú, poco discutido, llegando a ser considerado como un espacio no arquitectónico, una estructura “horrorosa” que se empecina en destruir el entorno de la ciudad. Sin embargo, hoy en día, este tema ha generado gran controversia con la llegada del Mall en Castro,Chiloé, construcción que no dejó a nadie exento de opiniones, principalmente por la puesta en peligro de la imagen del patrimonio local dada su imponente morfología. Pese a ello y sumándole las graves falencias urbanas, paisajísticas y, principalmente, legales, el Mall tuvo un gran apoyo por la comunidad chilota, quienes lo consideran como un efecto necesario e imprescindible para el desarrollo local. Es por lo antes mencionado que la empresa que proyectó el Mall de Castro, consideró los deseos y la gran aceptación que el proyecto tuvo entre los habitantes de la Isla, llevándolo a adquirir nuevos terrenos en la zona norte del archipiélago, específicamente en Ancud, con el objeto de construir un inmueble de características similares; no obstante, la construcción tiene como principal falencia, la poca comunicación arquitectónica con la ciudad, pues es un recinto hermético, un espacio indiferente con el contexto chilote. Es en este mismo terreno de Ancud donde ubico el proyecto de título, pues es una oportunidad directa de intervenir en la ciudad, como también es una posibilidad de lograr la articulación entre lo público y lo privado, lo local con lo foráneo, consolidando a la vez la zona comercial, turística, social y urbana más importante de la zona norte de la Isla de Chiloé. Por todo lo anterior es necesario entender que el Mall es un efecto consolidado y que no debemos caer en su rechazo, sino que por el contrario, es indispensable interiorizar y reflexionar sobre este tema; por ello es preciso preguntarse ¿cómo se puede articular un centro comercial de esta tipología en una ciudad con alto carácter como Ancud?

Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento hasta el 24/9/2020. / Ingeniero Civil Industrial / El presente trabajo se desarrolló en el año 2000, en una empresa del rubro de Shopping Centers. Por lo anterior, todos los datos son referidos a ese año y época. En la Región Metropolitana se estaba generando una competencia entre las empresas de Centros Comerciales por copar las distintas comunas de la región. Es así como llegaron en masa a la comuna de La Florida, también lo hicieron en las Comunas de Maipú y Cerrillos. Las Condes, Vitacura fueron las primeras en sufrir esta competencia. Pero, existían algunas comunas que aun no estaban bien atendidas y requerían de un servicio mejor y en su propia comuna, evitando el desplazamiento de los habitantes a otras comunas para suplir sus necesidades. Es así como se identificó a las Comunas de La Reina, Ñuñoa y Peñalolén como las comunas desatendidas. Este trabajo logra determinar que las comunas antes mencionadas tienen un potencial tremendo para el retail y amerita la construcción de un centro comercial Regional. Se utilizaron los datos del Censo, INE y AIM de esa época, determinando la demanda potencial del sector mencionado a través de los ingresos de los distintos niveles socioeconómicos de los habitantes de estas comunas. Con estos datos de demanda potencial y la experiencia, se dimensiona el tamaño del centro comercial a construir. Para esto se toma en cuenta el mix de tiendas que debe tener para atender bien las comunas. Respecto de la ubicación, se determinó que debería estar en el eje de Américo Vespucio, entre Príncipe de Gales y Plaza Egaña, dadas las vías estructurantes que tiene la mencionada ubicación. El terreno debería contar con una superficie de 30.000 m2 aproximadamente. Con los datos anteriores de demanda potencial, se estiman las ventas estimadas y se preparan los flujos de ingresos y egresos de la operación para terminar de elaborar los flujos de caja y su posterior evaluación económica. Los resultados obtenidos confirman la necesidad de instalar un mall en las comunas indicadas. Esto será de gran ayuda para la Comunidad, agregando valor a su entorno. Dando como resultados una TIR de proyecto puro de 18,8% y Financiada de 29,4%.

Memoria para optar al título de Arquitecto

Ingeniero Civil Industrial / El presente documento tiene el objetivo de mostrar el proceso de diseño del modelo de negocios de Walk&Shop, una aplicación móvil que busca mejorar la experiencia de compra de usuarios dentro de centros comerciales. Esto se hará a través de una entrega lúdica e innovadora de promociones personalizadas y exclusivas para usuarios dentro del mall. Además, los usuarios serán premiados a medida que vayan utilizando la aplicación con regalos y mejores promociones. De esta forma se producirá un aumento en el tráfico dentro del centro comercial que se traducirá en mayores ventas que beneficiarán al mall y sus tiendas. La oportunidad de negocio se centra en los cambios que están viviendo las industrias del retail y la publicidad. Por el lado del retail, el crecimiento del e-commerce presenta una amenaza importante para el comercio tradicional. Esto genera que los centros comerciales estén continuamente buscando formas de mejorar la experiencia de sus usuarios, y así no perder participación de mercado frente a este comercio alternativo. En segundo lugar, debido a los cambios en los intereses y costumbres de las personas, los medios publicitarios están migrando rápidamente a los canales online y mobile. Walk&Shop busca ser la solución perfecta para ambas industrias. El trabajo se basa en la metodología Running Lean. Se presenta un modelo de negocios preliminar que se testea a través de investigación, encuestas, entrevistas, observación y experimentos. Luego se itera en un nuevo modelo de negocios que finalmente se evalúa económicamente. El informe concluye que el proyecto generará un VAN de 132 millones de pesos en un horizonte de 3 años. Para levantar el proyecto son necesarios 78 millones de pesos, los cuales se utilizarían para la inversión inicial y para solventar los costos de los primeros 9 meses de trabajo, en los cuales hay utilidades negativas. Por otro lado, durante el trabajo se valida que tanto los usuarios como los clientes están sumamente interesados en la aplicación, sin embargo, el método con el cual se cuantificó el interés de los usuarios tiene un sesgo asociado. Si bien, el proyecto se ve muy prometedor, la inversión inicial es demasiado grande para tener tanta incertidumbre en cuanto a la cantidad de usuarios que tendría la aplicación. Dado lo anterior, no se recomienda realizar el proyecto, sin antes realizar un estudio que permita conocer el número esperado de usuarios de manera más precisa.

Memoria para optar al título de Arquitecto / La siguiente memoria de proyecto forma parte del plan de estudio de la carrera de Arquitectura de la Universidad de Chile, donde se busca dar a conocer aquellos conocimientos y competencias adquiridas a lo largo de los años académicos y que llegan a su etapa de culminación con el Proyecto de Título expuesto en las siguientes páginas. De esta forma, al plantearse el Proyecto de Título relatado en esta memoria, se ha decidido entender el proceso como una experimentación y reflexión académica sobre un tema atingente a las ciudades actuales y que sirva como aporte para seguir explorando las oportunidades que en ellas se pueden desarrollar. Es por esta razón que se decide tomar los Malls dentro de la ciudad como tema central del Título, entendiéndolos como una tipología recurrente y protagónica en la actualidad, que causa una serie de problemas locales y que, como arquitectos, podemos tener una implicancia mayor en su futuro desarrollo, adelantándonos ante una situación de conflicto y proponiendo una solución alternativa. Gracias a esto, el proceso del proyecto no solo apunto a generar la propuesta arquitectónica de un Mall localizado en algún sector de Santiago, sino que permitió las reflexiones acerca del modo de utilización y apropiación de los espacios comunes y públicos por la sociedad actual, y que derivaron a una nueva forma de entender las oportunidades que podrían ofrecer espacios comerciales de gran escala e impacto dentro de la ciudad, dando como resultado, la propuesta de nuevos espacios comerciales y de servicio para una ciudad más inclusiva. Finalmente, este documento comunica tanto el fundamento teórico, como los antecedentes del emplazamiento y las estrategias de diseño implementadas al proyecto, en función de dar a entender concretamente las implicancias y alcances del proyecto desarrollado.

Ingeniero Civil Industrial / El presente trabajo busca hacerse cargo del problema que afecta a la empresa Faster Merchant Desarrollo Inmobiliario S.A., el que corresponde a la falta de una estrategia comercial para los proyectos desarrollados. Se encontró evidencia bibliográfica de que se puede encontrar un mix de operadores adecuado a su entorno. Al configurarlo de este modo, se espera que se traduzca en un mayor valor de venta del proyecto. La metodología utilizada es una de carácter mixto, basada en trabajos que buscan determinar las dimensiones de los locales y mix de operadores. Al igual que el entender el entorno y sus consumidores, de manera de aprovechar el conocimiento que se ha desarrollado al respecto. Al no contar con la data necesaria para utilizar algunas metodologías evaluadas, se opta por determinar el mejor mix dentro de un abanico de alternativas, a través de la metodología multicriterio AHP. Se construyó la metodología utilizada sobre la base del objetivo general de diseñar una estrategia comercial que maximice la utilidad del centro comercial, a través de la selección de los operadores y del área de locales a construir. A partir de éste se desprenden los objetivos específicos: Levantamiento de éxitos y fracasos en Strip Centers desarrollados, poniendo énfasis en el mix de locales en cada uno de éstos; Determinación las características y los precios de mercado para los arriendos en las categorías de interés, dentro del segmento correspondiente al centro comercial; Determinar las zonas de influencia del proyecto y analizar el entorno competitivo y sociodemográfico; Determinación del mix óptimo de operadores del centro comercial, además de la superficie destinada a éstos, a través de una metodología Multicriterio; y Realizar una evaluación económica y estratégica del proyecto centro comercial San Antonio. A partir de los objetivos mencionados anteriormente, se estructura el trabajo de manera que se los pueda cumplir a cabalidad. Para ello, se comienza por realizar un análisis estratégico del medio interno y externo, seguido de un análisis FODA. Se complementan con un estudio del mercado dentro del que se inserta el proyecto, de manera de tener la información necesaria para aplicar la metodología AHP propuesta. Luego de la determinación del mejor mix de entre las alternativas consideradas, se desarrolla el modelo de negocios con las herramientas Canvas y Lean Canvas. Finalmente, se realiza una evaluación económica construida a partir del modelo de negocios, desarrollado a partir de los análisis realizados. Para encontrar el mejor mix se realiza la jerarquización de las alternativas propuestas, de acuerdo con la metodología AHP y con la ayuda del panel de expertos conformado. Se selecciona la alternativa que encabeza el ranking y se desarrolla, para ella un Plan de Negocios, que se hace cargo de los Planes de Recursos Humanos, Operaciones y de Marketing. Finalmente, se evalúa económicamente tanto el proyecto puro como el apalancado. Se obtuvo como resultado un VAN de UF 17.149 y una TIR de 15% para el primero, y VAN de UF 29.139 y TIR de 24%, para el segundo. Para darle robustez a los resultados, se realizaron análisis de sensibilidad del VAN del proyecto ante variaciones en el canon de arriendo, la calidad de operadores y el nivel de deuda para el proyecto apalancado -.

Ingeniero Civil Industrial / El presente trabajo consiste en evaluar un proyecto de SripCenter ubicado en una zona urbanizable de desarrollo condicionado (ZODUC), en la comuna de Lampa. Esta zona representa un interesante atractivo para el desarrollo inmobiliario comercial por el importante plan de expansión habitacional que se está generando al interior de la comuna. La propuesta del proyecto consiste en que el SripCenter cuente con una tienda principal de Supermercado que permita dar un flujo constante de personas al resto de las tiendas, ya que de esta manera se potencia la demanda comercial. Así se propone generar una propuesta de valor para el desarrollo inmobiliario del proyecto. Hoy en día son diversas las empresas del sector inmobiliario y los fondos de inversión que invierten en bienes inmobiliarios comerciales, ya que representan una alternativa interesante de rentabilidad asociado a un moderado nivel de riesgo. Para esto se considerará un estudio completo de mercado, estudios técnicos, estudios normativos y estudios legales entre algunos, que permitan dar una propuesta general del proyecto. De esta manera el proyecto se evalúa económicamente para poder generar una recomendación tanto para la tienda principal de supermercado como para la empresa inversionista del proyecto. La evaluación de la tienda de supermercado arrojó una TIR en UF entre 5,9% y 22,8%, y un VAN entre -15.666 UF y 95.878 UF. El escenario mas bajo corresponde a un escenario absolutamente conservador, considerándose los escenarios con TIR mayor al 15,0% y VAN mayor a 0 los más reales y probables. La evaluación del StripCenter arrojó una disposición a pagar por el terreno de 43.131 UF considerando una TIR del 9% en UF (costo oportunidad del negocio) y un VAN de 0. Las condiciones de mercado muestran que la inversión en terreno debiera ser bastante menor y con esto se obtendrían rentabilidades mayores al 9% y un VAN mayor a 0. Finalmente se recomienda realizar el proyecto tanto para el inversionista del StripCenter como para el operador de la tienda ancla de supermercado.

Tesis para optar al Grado de Magíster en Urbanismo / El presente estudio se enmarcó entre dos líneas de investigación: planificación urbana y economía urbana. Actualmente existe poco estudio respecto a los malls y su impacto en el empleo. Los estudios y debates del mall se concentran principalmente en temáticas como: rol urbano, espacio público y sociabilidad. Estos centros comerciales son lugares que movilizan un altísimo volumen de capital en la ciudad. El mall es un símbolo de desarrollo económico y de progreso para muchos sectores de la población. Para un municipio, su llegada adquiere gran relevancia por el fuerte poder de atracción de público que trae, junto con una reactivación del comercio local. Se escoge profundizar en una arista de esta problemática, con el objetivo de conocer el impacto real que tiene el mall en el empleo local, a través de un estudio de caso con énfasis en las percepciones económicas de las personas. La presente tesis plantea responder las siguientes interrogantes: ¿Cuál es el impacto del mall en el empleo local y metropolitano? ¿Qué tipo de impacto tienen en el espacio urbano en Talcahuano?. El mall ha generado impactos en las estructuras de las ciudades donde se inserta: impactos en la movilidad, en el transporte y la gentrificación, debido a su expansión en las grandes ciudades. Desde algunos sectores de la población se defiende la idea casi incuestionable de los malls como reactivadores económicos y generadores de empleo local para una comuna y es posible que no sea así. Se realizó un estudio de caso sobre mall Plaza del Trébol de la ciudad de Talcahuano, inaugurado en el año 1995 en el Area Metropolitana de Concepción. La investigación propuso un análisis a través de métodos mixtos (realización de entrevistas en profundidad, encuestas y recopilación de documentos), para conocer el impacto territorial del mall en el empleo local y en los procesos de creación o destrucción de empleos, en el mall mismo y en el comercio histórico. Los resultados de la investigación muestran que, el mall Plaza del Trébol ha creado y destruído empleos en el corto y en el largo plazo, por lo que se constata parte de la hipótesis de investigación en algunas variables. El mall ha realizado aportes cuestionables al empleo local y la economía local, ha modificado exponencialmente su superficie y con ello su morfología a través del tiempo, consolidando un “super lugar” junto a otros grandes equipamientos comerciales de escala metropolitana.

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