Thesis (LLM (Private Law))--University of Stellenbosch, 2010. / ENGLISH ABSTRACT: The most important innovations of the revised German Wohnunungseigentumsgesetz which came into force on 1 July of 2007, concern the possiblity to amend parts of the constitution of the scheme (Gemeinschaftsordnung) by majority instead of unanimous resolution; the extension of the decision-making competence of sectional owners; the easier and more appropriate distinction between maintenance of and luxurious and non-luxurious improvements to the common property; the recognition that the body corporate has legal capacity to act in certain circumstances; the increase in the functions and powers of the professional manager (Verwalter); and the replacement of the procedure for non-contentious matters for the settlement of disputes by the ordinary civil court procedure. These predominantly valuable innovations raise the question in how far South African law could benefit from these amendments, and whether they could be used as a model for solving some of the unsatisfactory aspects of the South African sectional title law. The revised Wohnungseigentumsgesetz now allows apartment owners to amend more provisions of the constitution by majority resolution. The harsh unanimity principle is in many contexts replaced by the majority principle and individual apartment owners are allowed to request an amendment of certain provisions of the constitution for important reasons. The Sectional Titles Act and the model management and conduct rules regulate the relationship between sectional owners in South Africa. Both the developer and the body corporate have the authority to supplement or amend the existing model rules by special rules. However, in comparison with the revised Wohnungseigentumsgesetz the management and conduct rules can only be amended by a unanimous or special resolution for management and conduct rules respectively and an individual owner is not allowed to request an amendment of a model rule on account of the unfair consequences suffered by him or her. An important advantage of the revised Wohnungseigentumsgesetz in comparison with section 32(4) of the Sectional Titles Act is furthermore that no written consent is required from the sectional owner who is adversely affected by an amendment of certain aspects of the participation quota. This requirement causes many problems. First, the circumstances in which an owner can be considered adversely affected have not been judicially determined. Second, the South African requirement is out of step with modern conditions, which witness the number of larger schemes increasing, because it allows one owner to block objectively necessary resolutions of the body corporate. The provision requiring the written consent of the adversely affected owner should therfore be repealed. The same applies to the general requirements for carrying out maintenance of and improvements to the common property. On closer analysis it becomes clear that the management rules contain no criteria to distinguish between maintenance and improvement measures or between luxurious and non-luxurious improvements. In final analysis these distinctions seem to depend on subjective rather than on objective criteria. By contrast the revised Wohnungseigentumsgesetz contains a clear objective distinction between the four categories of improvements to the common property. / GERMAN ABSTRACT: Seit dem 1. Juli 2007 gilt in Deutschland ein novelliertes Wohnungseigentumsgesetz. Die wichtigsten Neuerungen betreffen die Ermöglichung von Änderungen der Gemeinschaftsordnung nicht nur durch einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer, die Erweiterung der Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer, die Erleichterung der Durchführung baulicher Maßnahmen, die Gestaltung der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft und die Festlegung der erweiterten Rechte und Pflichten des Verwalters sowie die Überleitung des Verfahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit in die Zivilprozessordnung. Die überwiegende Zahl der grundsätzlich zu begrüßenden Neuregelungen gibt auch für das südafrikanische Recht wertvolle Denkanstöße zu der Frage, ob eine Novellierung des Sectional Titles Act im Sinne der Neuregelungen des WEG eine Möglichkeit wäre, bestehende „Ungereimtheiten“ und Probleme zwischen den Wohnungseigentümern und im Wohnungseigentumskomplex in Südafrika besser lösen zu können. Im neuen novellierten WEG sind mehr als bislang Mehrheitsentscheidungen der Wohnungseigentümer zulässig. Statt des starren Einstimmigkeitsprinzips gilt nun oftmals das Mehrheitsprinzip. Zudem ist es auch dem einzelnen Wohnungseigentümer möglich, eine Änderung einer Vereinbarung zu verlangen, sofern ein Festhalten an einer geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, unbillig erscheint. Gesetzliche Regelungen, welche das Gemeinschaftsverhältnis in Südafrika ordnen, sind im Sectional Titles Act selbst und in den management und conduct rules der Annexure 8 und 9 des Sectional Titles Act enthalten. Zudem hat sowohl der developer als auch die Wohnungseigentümergemeinschaft (body corporate) die Befugnis, die Rechte, Pflichten und Nutzungsrechte der Wohnungseigentümer in sogenannten „special rules“ selbst festzulegen. Im Vergleich zu den Regelungen des novellierten WEG ist es für Wohnungseigentümer in Südafrika jedoch schwerer, eine Änderung solcher Regelungen herbeizuführen. Wollen die Wohnungseigentümer von den Regelungen der management oder conduct Rules abweichen, können sie dies bezüglich der management rules nur durch einheitlichen Beschluss (resolution) und hinsichtlich der conduct rules mittels eines Beschlusses mit 75%er Mehrheit (special resolution). Ein individueller Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung, Ergänzung oder Ersetzung der rules bei Unbilligkeit besteht nicht. Ein gewichtiger Vorteil der Neuregelung des § 16 Abs. 3 WEG im Vergleich zu Artikel 32(4) des Sectional Titles Act ist zudem, dass es in Deutschland keiner schriftlichen Zustimmung des von der Entscheidung negativ betroffenen Wohnungseigentümers bedarf. Eine Änderung der participation quota hinsichtlich des Kostenverteilungsschlüssels ist nur möglich, wenn ein von der Entscheidung negativ betroffener Wohnungseigentümer seine schriftliche Zustimmung erteilt. Wann eine solche negative Betroffenheit („adversely affected“) letztlich vorliegt, ist zum einen nicht abschließend geklärt. Zum anderen ist gerade unter der Prämisse immer größerer werdender sectional titles schemes nicht mehr zeitgemäß, einem einzelnen Wohnungseigentümer die Möglichkeit zu geben, objektiv notwendige Entscheidungen der body corporate zu blockieren. Das Erfordernis der Zustimmungsbedürftigkeit eines negativ betroffenen Wohnungseigentümers sollte daher aufgegeben werden. Gleiches gilt für die generelle Zulässigkeit von baulichen Veränderungen. Bei genauerer Analyse des südafrikanischen Rechts wird zudem klar, dass in den Management Rules nicht definiert ist, was unter Verbesserungen, d.h. unter „improvements to the common property“ zu verstehen ist oder wie im Einzelfall zwischen luxuriösen und nicht-luxuriösen Aufwendungen zu unterscheiden ist, da es letztlich von der subjektiven Betrachtungsweise Einzelner abhängt. Das novellierte WEG enthält im Vergleich dazu eine klarere objektive Begriffsabgrenzung der vier Kategorien baulicher Maßnahmen. / AFRIKAANSE OPSOMMING: Die belangrikste veranderings aangebring deur die wysiging van die Duitse Wohnunungseigentumsgesetz wat op 1Julie 2007 in werking getree het, is die volgende: die wysiging van die reëls van die skema (Gemeinschaftsordnung) deur middel van ‘n meerderheidsbesluit in plaas van ‘n eenparige besluit; die uitbreiding van die besluitnemingsbevoegdhede van deeleienaars, die helder en meer gepaste vereistes vir die aanbring van verbeterings aan die gemeenskaplike eiendom, die erkenning van die regsbevoegdheid van die regspersoon in sekere gevalle, die uitbreiding van die bevoegdhede van die professionele bestuurder en die vervanging van die informele geskilbeslegtingsprosedure deur die gewone hofprosedure. Hierdie veranderinge laat die vraag ontstaan in hoeverre die Suid-Afrikaanse reg voordeel kan trek uit hierdie wysigings en in hoeverre die veranderings as model kan dien vir wysiging van onbevredigende aspekte van die Wet op Deeltitels. Die gewysigde Wohnunungseigentumsgesetz laat deeleienaars tans toe om meer bepalings van die model reëls deur meerderheidsbesluit te verander. Die streng eenparigheidsbeginsel word in meerdere verbande deur die meerderheidsbeginsel vervang en deeleienaars word in sekere gevalle selfs toegelaat om aansoek te doen vir die wysiging van sommige bepalings op grond van ‘n geldige rede. Die Wet op Deeltitels en die model bestuurs- en gedragsreëls reguleer die regsverhouding tussen deeleienaars. In teenstelling met die gewysidge Duitse wet kan die die regspersoon die bestuursreëls slegs deur middel van ‘n eenparige besluit en die gedragsreëls deur middel van ‘n spesiale besluit verander en ‘n deeleienaar word nie toegelaat om ‘n verandering van die reëls aan te vra op grond van onregverdige benadeling nie. ‘n Belangrike voordeel van die gewysigde Duitse wet in vergelyking met artikel 32(4) van die Wet op Deeltitels is verder dat die skriftelike toestemming van ‘n deeleienaar wat deur die wysiging van sekere aspekte van die deelnemingkwota benadeel word, nie verkry hoef te word nie. Dit is ‘n groot verbetering. Eerstens is dit moeilik om te bepaal in watter omstandighede ‘n deeleienaar se regte deur die wysiging van die deelnemingskwota benadeel word. Tweedens is die Suid-Afrikaanse bepaling uit pas met moderne ontwikkelings waar ‘n deeleienaar in groot deeltitleontwikkelings toegelaat word om objektief redelike besluite van die regspersoon te blokkeer. Hierdie bepaling van die Wet op Deeltitels moet dus herroep word. Dieselfde geld vir die vereistes met betrekking tot die onderhoud van en verbeterings aan die gemeenskaplike eiendom in die Suid-Afrikaanse wetgewing. Op die keper beskou bevat die bestuursreëls geen geskikte riglyne om tussen die onderhoud van, en luukse en nieluukse verbeterings aan die gemeenskaplike eiendom te onderskei nie. Die onderskeiding berus oënskynlik op subjektiewe eerder as objektiewe oorwegings. Daarenteen bevat die gewysigde Duitse Wet helder, objektiewe kriteria om onderhoud en vier soorte verbeterings aan die gemeenskaplike eiendom te onderskei.

Thesis (M.C.P.)--Massachusetts Institute of Technology, Dept. of Urban Studies and Planning, 1980. / MICROFICHE COPY AVAILABLE IN ARCHIVES AND ROTCH. / Bibliography: leaves 87-90. / by Angela M. Sousa. / M.C.P.

Thesis. 1979. M.C.P.--Massachusetts Institute of Technology. Dept. of Urban Studies and Planning. / MICROFICHE COPY AVAILABLE IN ARCHIVES AND ROTCH. / Includes bibliographical references. / M.C.P.

Welcome to CityPlace. Thirty-five hectares of formerly unoccupied rail-lands in downtown Toronto are currently undergoing a transformation into an instant neighbourhood. Eventually, CityPlace will be the home to over 15,000 people within 23 buildings, sequestered by the Gardiner Expressway on its southern border and by the still functioning rail-lines on its northern border, it is truly an island of suburban stacked living which is at once surrounded and yet at a distance from downtown Toronto. In CityPlace we are witnessing what the Belgian philosopher Lieven De Cauter describes as the rise of the capsular civilization. Impossible to ignore, condominiums have become the dominant form of new housing in the city of Toronto; a process that has been driven by demographics, political imperative and most of all by the pursuit of profits in the high-stakes game of real-estate development. But lost in this torrent of development is a genuine dialogue about the city we are building. This thesis explores the current state of condo development in downtown Toronto; from the myriad of political, economic and physical factors that have led to Toronto’s vernacular condo typology to the marketing onslaught that targets the base consumerist hyper-individual within all of us and aims to hide the fact that these buildings are more similar than distinct. From the optimistic aims of a city council which seeks to achieve civic benefits from increased density, to the cynical de urbanizing and social polarization that the type typically brings into the downtown. The thesis explores the promise of downtown condominium living and the hybridisation of programme that accompanies the rising real estate values of the downtown core. Programmatic promiscuity and complexity are exploited to bring different user-types from the outside city into the tower. With its unique vertical properties and inherent density, the residential high-rise tower presents new opportunities for urban collective spaces. From introvert to extrovert, the new condo becomes a catalyst for urbanity in the instant neighbourhood of CityPlace.

Dissertation (LLD)--University of Stellenbosch, 2008. / Bibliography. Also available via the Internet.

Ägarlägenheten är den senaste lagstiftade upplåtelseformen i Sverige. En ägarlägenhet är en tredimensionell fastighet som är avgränsad både horisontellt och vertikalt. Ägarlägenheten medför enskilt ägande av en lägenhet i ett flerbostadshus i liknelse med ägande av ett småhus. Syftet med examensarbetet är att undersöka vilka preferenser som ligger till grund för köpet av ägarlägenheter i Sverige. I studien kommer även lägenhetsformen bostadsrätt att studeras och analyseras. Detta för att belysa och förtydliga skillnader och likheterna mellan bostadsformerna. Studien grundar sig främst på en kvantitativ enkätundersökning. Där ägarlägenhetsregistret har används som grund för enkätundersökningen. Det har bildats 944 ägarlägenheter i 40 olika kommuner i Sverige sedan lagstiftningen trädde ikraft i maj 2009. Utifrån registret har sedan lagfarna ägare identifierats och till dem har 111 frågeenkäter beträffande preferenser vid köpet av ägarlägenheter postats ut. Totalt inkom 93 svar på enkäten, vilket innebär en svarsfrekvens på 84 %. Valet av ägarlägenhet beror främst på rätten att äga, den så kallade äganderätten, vilket även är den största skillnaden mellan ägarlägenhet och bostadsrätt. Det goda geografiska läget där många ägarlägenheter har byggts var också en viktig faktor vid köpet. Ägare av ägarlägenheter är till största delen äldre än 35 år. Majoriteten är gifta och har inga hemmavarande barn. Det flesta har bott i ett småhus tidigare i livet. Vilket gjorde valet av ägarlägenhet enkelt då de ville ha ett liknande boende. / Condominiums are the latest legislated form for the right to own and use apartments in the Swedish property market. A condominium is a three-dimensional property, which is limited both horizontally and vertically. The condominiums entails an individual ownership of an apartment in an apartment building, which can be compared to any other ownership of a private house. The aim of this thesis is to investigate the preferences that form the basis for the purchase of condominiums in Sweden. In this thesis the tenant ownership will also be studied and analyzed. This to clarify the differences between the different forms of ownership. This study is primarily based on a quantitative survey. The condominium registry has been used as the basis for this survey. It has been formed 944 condominiums in 40 different municipalities in Sweden since the law came into force in May 2009. Based on the registry, legally owners has been identified. 111 questionnaires have been posted to condominium owners, with questions regarding which preferences triggers the purchase of a condominium. Totally 93 answers of the questionnaire were received, which representing a response frequency of 84 %. The thesis shows that the major reason of preference for the condominiums are primarily based on the ownership that occurs, which also is the main difference between condominiums and tenant ownership. Many condominiums have been built in excellent geographical locations, which is a major factor for the purchase. Owners of condominiums are mostly older than 35 years. The majority are married and have no children at home. Most of the owners have lived in a small private house earlier in life, which made the purchase of the condominiums easy because they wanted a similar housing.

Home-ownership is a source of security, sense of belonging and saving accumulation. In the City of Montreal only a quarter of the population own their homes. Despite the fact that the majority of renters wish to become owners, only a small fraction can afford new products of the home-building industry. In this thesis the author proposes to the industry a strategy for cost reduction: uncompleted condominiums, that are the least finished dwelling units legally allowed for living. The proposed design is analyzed from the legal, social, technical and economic points of view. The research is founded on a review of the literature, a market survey and three simulations. It was found that the proposed product might be 26-29% less expensive, than investigated examples, and could be appreciated by childless households.

This study investigated the effects of a process of metaphor creation on the meaningful understanding of a significant past experience - that of owning and living in a condominium that had been damaged because of excessive rain and poor building practises and/or materials. This natural disaster has affected the Lower Mainland of British Columbia predominantly, and the media have called it "The Leaky Condo Crisis." Theory states that metaphors can be helpful in changing how people feel toward, think about, and deal with their experiences. In this way metaphors can help people toward a more meaningful understanding of those experiences. In order to explore these ideas, a structured intervention was developed and called the MetaForm. It involves the creation of metaphors for an experience in order to explore the similarities and differences between the metaphor and the experience to derive meaning from or add meaning to the experience. To this end, each of four co-researchers was interviewed twice. The Intervention Interview introduced the MetaForm. The participants related their condominium stories, then they created metaphors for various parts of those stories. These parts were named after the elements of drama: setting, mood, props, cast, plot and theme. When a coresearcher suggested a metaphor, it was elaborated into a full story or drama by that coresearcher and myself. The Inquiry Interview explored the MetaForm for evidence of meaningful understanding. Participants reported that the MetaForm intervention helped them, to varying degrees and in different ways, to develop a more meaningful understanding of their experiences of owning and living in water-damaged condominiums.

No description available.

Some places which once were celebrated by many slowly become places of desolation and social problem while others built with similar intentions and forms continue to flourish. This is typically true of a number of large residential neighbourhoods of Post-World War II Europe and many cities of the global South. Large residential environments have been extensively studied since their emergence in the early 20th century, but often from disciplinary perspectives. Moreover, studies have often focused on singular aspects of these environments. Thus, knowledge of how large residential environments develop as places once created, and what the residents’ role in this process is, remains fragmented and hardly usable for effective urban design/planning interventions. Studies, particularly in the last decade, have begun to show the usefulness of the notion of place as an integrative conceptin housing research. This thesis aims to contribute to interdisciplinarydiscussions on large residential environments by drawing upon theories of space and place from vast fields of social and human sciences, and using anthropological and historical research methods. It explores the multiple ways and means that large residential environments gain their material and social identity as places. The main interest is to understand how the residents perceive, receive and appropriate living environment, and how that contributes to the becoming of the places. Based on such a notion of place, the study presents a critical review of the current transformation of Addis Ababa and its ongoing large-scale housing development. Residents’ ways of articulating their needs, desires, and values are investigated ethnographically and in relation to the socio-political, historical and spatial contexts within which they are taking place.The findings of the study are presented in four academic articles, and in an introductory essay. Each article addresses the main research question (i.e. “how residential places become”) from different angles: Article I (History, Modernity and the Making of an African Spatiality) explores place as a construction of historical and socio-political processes; ArticleII (Socio-SpatialTensions and Interactions: An Ethnography of Condominium Housing of Addis Ababa) and Article III (Home-looseness in Large Residential Environments?) explores place as an assemblage of multiple spatial practices and experiences. Article IV (Sustainable Urbanism: Moving Past Neo- Modernist &amp; Neo-Traditionalist Housing Strategies) explores place as a product of particular urban design/planning paradigm.The findings of the thesis show that the key processes that shape spaces into places are highly embedded in the dialectical relationship between larger structures (i.e. social, economic, political and physical) and the everyday practices of people within the built environment. The findings also show that this relationship is highly mediated by local experiences of modernity. Thus, for example, when modernity is sought as an end, as in the case of the condominium housing of Addis Ababa, a fragile and often paradoxical relationship develops between people and their places as could be seen by the weak senses of place or attachment among condominium residents. One implication for urban design/planning practice is the recognition that place (or the home-place) is predominantly a process, and in the context of modernity, placemaking is highly contested because the process is evaded and people’s relationships with place overridden. Based on the findings, the limits and potentials of the urban design or planning are highlighted. It is recommended that theories of place- becoming – implying understanding of a place as an open-ended process and spatial experiences of ordinary people as the fundamental aspect of place – should be the integral basis of placemaking understanding and practice. Design ethnography is suggested as a possible way to promote placemaking practices closer to the multiple experiences of ordinary people / residents. / Några platser som tidigare prisats av många blir långsamt platser som ligger övergivna och får sociala problem medan andra som byggts med liknande avsikter och med likartad bebyggelse fortsätter att blomstra. Detta gäller särskilt många stora bostadsområden i Europa efter andra världskriget och många städer i det globala Södern. Stora bostadsområden har undersökts utförligt sedan de kom till i början av 1900-talet, men ofta ur ett disciplinärt perspektiv. Dessutom har undersökningarna ofta fokuserat på enskilda aspekter av dessa omgivningar. På så sätt har kunskapen om hur stora bostadsområden utvecklas som platser när de väl skapats och vilken roll som de boende spelar i denna process förblivitfragmentiserad och knappastanvändbar för effektiva insatser inom urban design och planering. Undersökningar särskilt under det senaste årtiondet, har börjat visa användbarhetenav begreppet om plats som ett integrativt koncept ibostadsforskningen. Denna avhandling syftar till att bidra till tvärvetenskapliga diskussioner om stora bostadsområden genom att utnyttja teorier om utrymme och plats från vidsträckta fält inom social- och humanvetenskaperna och genom att använda antropologiska och historiska forskningsmetoder. Den forskar om de många sätt och medel genom vilka stora bostadsområden får sin materiella och sociala identitet som platser. Det viktigaste är att förstå hur de boende uppfattar, mottar och tillämpar dem och hur det bidrar till hur platserna utvecklas. Baserad på ett sådant begrepp om plats presenterar undersökningen en kritisk granskningav den nuvarandeombildningenav Addis Abeba och dess pågående storskaliga bostadsutveckling. De boendes sättattuttrycka sina behov, önskningar och värderingar undersöks etnografiskt och i jämförelse med de sociopolitiska, historiska och spatiala ramar inom vilka de äger rum.Undersökningens resultat presenteras i fyra akademiska artiklar som sedan sammanfattas och kopplas ihop till en inledande monografi. Varje artikel tar upp den viktigaste forskningsfrågan (t.ex. ”hur bostadsområden blir till”) från olika vinklar: Artikel I (Historia, Modernitet, och Skapandet av en afrikansk rumslighet) utforskar plats som en konstruktion av socio-historiska processer; Artikel II (socio-spatiala spänningar och interaktioner: Enetnografi om bostadsrätter i Addis Abeba) och artikel III (Hemlöshet i storabostadsområden?) utforskar plats som en samling rumsliga metoder och erfarenheter. Mer specifikt utforskar Artikel II hur politiska intentioner och folks förväntningar och deras vardagliga användningar av rymd, form och plats och Artikel III utforskar hur hem och platser formas som ett resultat av olika former av rumslig disposition, inom de ramar och de restriktioner som bestämts av hegemonisk rumslig praktik. Artikel IV (Hållbar urbanism: Att gå förbi neomodernistiska &amp; neotraditionella bostadsstrategier) utforskar plats som en produkt av särskilt paradigm av urban design/planering.Avhandlingens resultat visar att de viktigaste processerna som skapar platser av utrymmen ligger lagrade i det dialektiska förhållandet mellan större strukturer (dvs. sociala, ekonomiska, politiska och fysiska) och vardagliga rutiner för människor inom den byggda miljön. Resultaten visar också att detta förhållande har en stor förmedlande funktion i moderniteten. På så sätt ökar spänningent t.ex. inom den förstärkta moderniteten mellan det globala och det lokala, mellan makro och mikro, mellan struktur och verkan och i sista hand mellan utrymme och plats.Men viktigast av allt när modernitet söks som ett ändamål i sig, som i fallet med bostadsrätter i Addis Abeba, utvecklas ett ömtåligt (dvs. ytligt och paradoxalt) förhållande mellan stora platsers identitet och folks rutiner som man kunde se av de svaga känslor för platsen ( eller tillgivenheten) bland bostadsrättsinnehavarna. En slutsats av urban design/planeringspraxis är insikten att plats(ellerhemvist) är företrädesvis en process och inom ramen för moderniteten är urban förnyelse och platsskapande försök omstridda eftersom processen avbryts eller undviks. Baserat på resultaten, framhävs begränsningarna och möjligheterna för urban design eller planering. Det rekommenderas att teorierna om hur en plats blir till vilket innebär förståelse för plats som en öppen process och en rumslig erfarenhet för vanliga människor som den grundläggande aspekten på plats – borde vara den väsentliga grunden för insikt och rutin i platsskapandet. Ett reflexivt tänkande i praktik och teori föreslås, vilket innebär en metod som omprövar sina grundläggande premisser/teorier och erkänner kontextens betydelse. Några idéer om etnografisk design föreslås som ett sätt att främja sådana metoder. / <p>QC 20150423</p>