Destacados expertos en Derecho Civil Patrimonial en el Perú dialogan a propósito del Cuarto Pleno Casatorio Civil. Habiendo tenido este último como punto central la definición del concepto de poseedor precario, los ponentes se discuten sobre los antecedentes, conclusiones y consecuencias de la sentencia del Pleno Casatorio Civil. Leading peruvian experts in Private Law dialogue about the judgment given by the supreme Court which has established a binding precedent on the concept of tenancy at will the experts discuss about the history, conclusions and implications of the position taken by the supreme Court.

In this article the author show us the situation of the precarious along the eviction process where they are involved. Likewise, he tell us regarding the cumbersome situation and the null legal certainty that existed about this theme before the emission of the Fourth Civil Cassation Plenaries.After the Plenaries, the author points, were given rules to identify this matterand reach uniforms conclusions by judges, which represents an advance in the predictability of the judicial decisions about the eviction by precarious occupation. / En el presente artículo el autor no presenta la situación de los precarios y los procesos de desalojos donde se ven involucrados. Asimismo, nos cuenta acerca de la situación engorrosa y la nula seguridad jurídica que existía acerca del tema antes de la emisión del Cuarto Pleno Casatorio Civil. A partir del Pleno, señala el autor, se dieron reglas para identificar este problema y llegar a conclusiones uniformes por parte de los jueces, lo que representa un avance en la predictibilidad de las resoluciones judiciales sobre el desalojo por ocupación precaria.

En el desarrollo del presente informe se procederá con el análisis de 2 expedientes: uno del ámbito privado y uno de la esfera pública. El primero de ellos se trata de una demanda de desalojo por ocupante precario, a través de la cual, la demandante pretende que el demandado desocupe un inmueble ubicado en el distrito del Callao para que éste sea puesto a disposición de esta misma. Es importante también indicar que en este caso, también actúa como litisconsorte pasivo necesario la persona jurídica que subarrendó el bien inmueble al demandado. Por los hechos que se expondrán más adelante, la relevancia jurídica del primer expediente se centra en: (i). El concepto de precario, y si el contrato de subarrendamiento constituye título suficiente que legitime la posesión de la demandada sobre el inmueble. (ii). La figura del subarrendamiento de un bien sin autorización expresa del propietario (arrendador original) y sus alcances para configurar la ineficacia del acto jurídico. (iii). Las sentencias contradictorias de primera y segunda instancia, así como la interpretación dirimente en Casación de los hechos. Por otra parte, el segundo expediente, de índole pública, tiene como eje principal de la controversia una demanda contencioso administrativa planteada por la demandante contra el Gobierno Regional del Callao, toda vez que dicha entidad, mediante Resolución Jefatural N° 560-2011-GRC/GA-OGP-JPECPYPPNP, declaró la resolución del contrato de adjudicación de un lote de terreno perteneciente al Programa Especial “Ciudad de Pachacútec” basándose en el hecho de que la demandante había incumplido con la cláusula sexta del referido contrato, en el cual se señalaba expresamente que el no fijar domicilio habitual en el predio adjudicado en el término de tres años a partir de la entrega constituía una causal de resolución del mismo. Por los hechos que se expondrán más adelante, la relevancia jurídica del segundo expediente se centra en: (i). Determinar si el Gobierno Regional del Callao resolvió de acuerdo a ley el Contrato de Adjudicación suscrito con la demandante. (ii). Las sentencias contradictorias de primera y segunda instancia, así como la interpretación dirimente en Casación de los hechos. / Trabajo de suficiencia profesional

En el caso materia del expediente privado, que tiene por pretensión el desalojo por ocupación precaria, el mismo que se tramita en la vía del proceso sumarísimo, teniendo como partes procesales a dos personas naturales. Dicho bien inmueble es fruto de una sucesión intestada y sobre el mismo se siguió una división, partición y adjudicación. Además, debemos tener en cuenta que durante el trámite del proceso se acompaña procesos contenciosos administrativos, así como antecedentes registrales a fin de acreditar su posesión. No obstante, es importante indicar que en la sentencia emitida a nivel de Juzgado no se pronunció sobre los puntos controvertidos fijados en la audiencia única. Del mismo modo, a nivel de Sala Civil se llega a resolver el proceso haciendo una valoración inadecuada sobre el título a lo que refiere en el presente proceso, que no hace referencia a un título de propiedad. En este sentido en ambas instancias se ha incurrido en la infracción al principio de la debida motivación lo cual conlleva a la vulneración de un debido proceso. Sin embargo, la parte demandada interpuso recurso extraordinario de casación cuya resolución fue declarar fundado el recurso, casaron la sentencia de vista, y actuando en sede de instancia revocaron la sentencia apelada que declara improcedente la demanda y reformándola la declararon infundada. En consecuencia, el fallo emitido por la Corte Suprema fue acorde a derecho y reafirmó lo señalado en el IV Pleno Casatorio Civil, en el presente caso. / Trabajo de suficiencia profesional

Con fecha 15 de abril de 2013, Felipe Hermes Aguilar Blas, presentó una demanda de desalojo por ocupación precaria contra los señores Elsa Violeta De La Cruz Guerrero y Silas De La Cruz Guerrero, solicitando que los demandados desocupen el inmueble ubicado en Jr. Manuel J. Gonzales N° 217 (Lot. 21 Mz. O) Urb. Santa Luzmila, distrito de Comas. / Trabajo de suficiencia profesional

Con fecha 08 de noviembre de 2012, la Sra. Carmen Tomasa Chávez Benavides, en adelante la demandante, presentó una demanda de Desalojo por Vencimiento de Contrato en contra de la Asociación de Comerciantes “Feria Jerusalén Yanahuara” solicitando que los demandados desocupen el inmueble ubicado en la Calle Jerusalén N°108, esquina Av. Ejército N°313 del Distrito de Yanahuara, Arequipa. Fundamentos de hecho: La Asociación señaló que el demandado se encuentra ocupando su propiedad, debidamente inscrita en la partida electrónica N°01151967 del Registro de Predios de la Zona Registral XII Sede Arequipa, bajo los siguientes fundamentos: Con fecha 08 de mayo de 2012, la Sra. Carmen Tomasa Chávez Benavides adquirió el inmueble ubicado en el distrito de Yanahuara a mérito de una Escritura Pública de Donación, otorgada por su anterior propietario, el Sr. Jesús Oscar Gonzalo Torres Velásquez, la misma que está inscrita en la partida referida. Al adquirir la propiedad, el donante Sr. Jesús Oscar Gonzalo Torres Velásquez, informó a la donataria que el inmueble estaba alquilado a La Asociación de Comerciantes “Feria Jerusalén Yanahuara”, mediante contrato de arrendamiento de fecha primero de setiembre de 2011, por un período de un año, es decir hasta el 31 de agosto de 2012. Asimismo, la propietaria señaló que de conformidad con el inciso 2, artículo 1708 del Código Civil el mismo que establece que en caso el arrendamiento no haya sido inscrito, el adquirente puede dar por concluido y excepcionalmente el adquirente puede respetar el arrendamiento, pero la nueva propietaria al tener conocimiento de este Contrato de arrendamiento, a favor de la demandada, respetó la duración del mismo hasta el 31 de agosto de 2012. Vencido el contrato de arrendamiento, la demandante en ejercicio de su derecho patrimonial invitó a conciliar a la demandada en el Centro de Conciliación Extrajudicial Solidaridad y Justicia, ejecutándose la primera invitación el 16 de octubre de 2012 y la segunda el 23 de octubre del mismo año, emitiéndose finalmente un Acta de Inasistencia. El emplazado omitió la notificación correctamente recibida y no concurrió a la Audiencia de Conciliación extrajudicial, demostrado así su poco interés en cumplir con sus obligaciones de desocupar y entregar el inmueble de su propiedad. Fundamentos de derecho: • Artículos 923° y 1708° inciso 2) del Código Civil. • Art. I del Título Preliminar, Artículos 424°, 425°, 526°, 547°, 585°, 586°, 587°, 589° y 592° del Código Procesal Civil. Medios probatorios: • El mérito de el Testimonio de donación de bien inmueble de fecha 08 de mayo de 2012, otorgada por su anterior propietario Jesús Oscar Gonzalo Torres Velásquez. • El mérito del Certificado Literal de la Partida N°01151967, del Registro de Predios de la Zona Registral XII Sede Arequipa; y de la que se desprende que la demandante Carmen Tomasa Chávez Benavides es la actual propietaria. • El mérito de la Copia Legalizada del Contrato de Arrendamiento, celebrado entre la demandada y su anterior propietario se evidencia que el Contrato vence el 31 de agosto de 2012. • El mérito de la Copia Certificada del Acta de Conciliación N°3219-2012, tramitado en el Centro de Conciliación Solidaridad y Justicia, el mismo que expide un acta de inasistencia por parte de la Asociación. / Trabajo de suficiencia profesional

El presente caso versa sobre la resolución de un contrato de compraventa con reserva de propiedad, el cual tiene como objeto un bien inmueble ajeno. En dicho caso se discuten temas relevantes para el derecho civil como la procedencia de la excepción de incumplimiento, exigibilidad de las obligaciones contractuales, desalojo, la figura del ocupante precario, causales de nulidad del acto jurídico, validez de la compraventa contractual de un bien ajeno, entre otros. / Trabajo de suficiencia profesional

En el presente informe se evaluará y analizará los argumentos, medios probatorios y motivaciones presentados en un proceso civil sobre Desalojo por la causal de Ocupación Precaria, desarrollada entre los señores Mosquera Vásquez Melani Betsi (Demandante) y Cruz Muñoz Celestino (Demandado). Asimismo, se evaluará el pronunciamiento de todas las instancias judiciales a las que han recurrido las partes (Juez y Sala Superior de Justicia) a fin de precisar si estos se han realizado acorde a ley y derecho; la jurisprudencia vigente y la doctrina pertinente. Finalmente, de la evaluación del caso en concreto se emitirá una opinión analítica a fin de determinar si se encuentra un soporte legal adecuado para la resolución de la litis o controversia. / Trabajo de suficiencia profesional

En los presentes informes se expondrán las principales piezas procesales tanto del expediente privado como público. Respecto al expediente privado, se discute la materia de desalojo por ocupación precario, si efectivamente a la demandante le corresponde la restitución del inmueble, materia litis. Puesto que existen otros procesos de prescripción adquisitiva de dominio y nulidad de acto jurídico. Por otro lado, en el expediente público se discute si hay o no infracción por idoneidad al Código de defensa y protección al Consumidor, puesto que se incumplió con la entrega del inmueble en el plazo pactado debido a que la demora fue por culpa no imputable a la parte denunciada. / These reports will expose the main procedural pieces from both the private and public files. Regarding the private file, the matter of eviction for precarious occupation is discussed, if indeed the plaintiff is entitled to the restitution of the property, litis matter. Since there are other processes of acquisitive prescription of domain and nullity of legal act. On the other hand, in the public file it is discussed whether or not there is an infringement due to the suitability of the Consumer Protection and Defense Code, since the delivery of the property was breached within the agreed period because the delay was due to fault not attributable to the denounced party. / Trabajo de suficiencia profesional

El presente informe es del expediente No 34649-2014-0-1801-JR-CI-32 en materia civil sobre una demanda desalojo por ocupante precario, en el cual se discutirá un título que justifique la posesión para proceder o no con el desalojo. El caso inicia cuando el señor Zenobio Mesa Espinoza demanda a su hermano Víctor Mesa Espinoza, por que este ultimo viene poseyendo de forma indebida el segundo piso al no tener un título para poseer y no pagar renta. No obstante, el demandado alega ser propietario de todo el bien inmueble en virtud a ello presenta diversos medios probatorios (Copias del DNI, Certificado de Acta de matrimonio, Partidas de nacimientos de sus hijos, recibos de luz, arbitrios e impuestos prediales, etc.) e incluso una demanda por prescripción adquisitiva de dominio en virtud a estas pruebas, los presentes documentos no generan convicción en el juez de tener un título que justifique la posesión: asimismo, señala que la demanda por prescripción alegada ha sido rechazada y archivada. En virtud a lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia de la República resuelve señalando que si existe un título para poseer por parte del demandado, ya que cuando el demandante indica que “ayudo a su hermano viva con él” se configuro un derecho de uso sobre el inmueble y , por tanto, debe resolverse el contrato de conformidad al artículo 1365 del Código Civil. / This report is from No. 34649-2014-0-1801-JR-CI-32 in civil matters about a complaint of eviction for precarious occupant, in wich will be discuss a title that justifi the posession to proceed or no with the eviction. The case begins when Mr. Zenobio Mesa Espinoza sues his brother Victor Mesa Espinoza, because the latter has been improperly possessing the second flooor by not having a title to own and not paying rent. However, the defendant claima to be the owner of all the real estate by that, the presents various means of proof (Copies of DNI, Certificate of marriege, birth certificates of his children, electricity bills, taxes and property taxes,etc.) and even a claim for acquisitive prescription of ownership as consequence of these evidence, but these documents don´t generate conviction in the judge of having a title that justifies possession: also indicates that the complaint for alleged the prescription has been rejected and filed. Therefore, the Supreme Court of Justice of the Republic decides that if there is a title to possess by the defendant, since when the plaintiff indicates that “ I helped my brother to live with me” a right of use is set up on the property and, as consequence, the contract must be resolved in accordance with article 1365 of the Civil Code. / Trabajo de suficiencia profesional