Esta tesis trata de la evaluación de un proyecto inmobiliario, en etapa de lanzamiento, desarrollado por una conocida empresa inmobiliaria, y la propuesta de considerar diferenciadores con criterios de sostenibilidad para incrementar la efectividad del proyecto ante la importante competencia detectada. Si bien un producto inmobiliario desarrollado con un enfoque de sostenibilidad puede incurrir en mayores egresos, genera también una mayor atracción, ya que proporciona a sus usuarios menores gastos de mantenimiento y un impacto positivo en la comunidad. Al volverse un producto más atractivo sobre la competencia, genera una mayor demanda, un incremento en la velocidad de ventas y una mayor recaudación. Para demostrar la efectividad del proyecto se desarrolla un estudio de mercado, señalando las características de cada producto inmobiliario identificado en la zona, comparándolo con el proyecto en estudio, su entorno y los diferenciadores planteados. Finalmente, se evaluará el impacto de dichos diferenciadores en un análisis económico financiero donde se demostrará la rentabilidad de la nueva propuesta, demostrando que las edificaciones sostenibles en la vivienda colectiva son comercial y económicamente viables en nuestra ciudad. / Tesis

Con el objeto de regular criterios técnicos de diseño y construcción de edificaciones sostenibles, así como establecer incentivos para estos proyectos sostenibles, la Municipalidad de Miraflores establece la ordenanza N°510/MM y sus modificatorias (N”539/MM-N°567/MM) promoviendo el desarrollo de edificaciones sostenibles que contribuyan en el desarrollo de una ciudad sostenible. De esta forma se podrá acceder a los incentivos (CEPRES1) según el nivel de implementación de las condiciones de sostenibilidad que se aplique al proyecto. El proyecto en estudio considera los incentivos de incrementar área techada, reducción del número mínimo de estacionamientos y reducción de área mínima por unidad de vivienda; a cambio de exigir al proyecto una Certificación internacional (LEED, BREEAM o EDGE); cumplir con los criterios técnicos de diseño y construcción sostenible; uso público del Retiro frontal(5ml); sin cercos; segregación de residuos diferenciados; estacionamientos para bicicletas y un % del área de la azotea para azotea verde; que dependerá según el tipo de CEPRES al cual se pretende acceder. El propósito del presente estudio fue evaluar la conveniencia de la aplicación de la ordenanza N°510/MM y sus modificatorias en el desarrollo de proyecto residencial ubicado en la Avenida Roosevelt de Miraflores, determinando el beneficio comercial económico-financiero para el inversionista con referencia al desarrollo del proyecto convencional sin la aplicación de la Ordenanza. Para el desarrollo del presente estudio se consideró tres escenarios posibles que ofrece la ordenanza, para determinar cuál de los tres tipos de incentivos CEPRES 1 Certificado De Promoción De Edificaciones Sostenibles 3 es más favorable para el proyecto en específico, comparando los resultados económicos y financieros de los tres escenarios con el proyecto cuando no se aplica la ordenanza. Teniendo como referencia una propuesta base cuya cabida del proyecto convencional (sin CEPRES) propone un edificio residencial de 14 pisos con tres sótanos y medio, ofreciendo: 52 departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios con áreas promedio de 82, 111 y 132 m2 respectivamente; espacios comunes en el primer y último nivel; un espacio comercial en el primer nivel y 74 estacionamientos. El proyecto convencional oferta un precio de ticket mayor según el ritmo de ventas promedio del mercado, que permite una velocidad de ventas de 1.5 unid/mes; resultando un VAN del proyecto de $827,219 y un TIR de 22.4%. Con el análisis de los tres escenarios CEPRES (A, B y C) que proyectan una edificación de 17,16 y 15 pisos respectivamente, se determinó que el proyecto bajo la aplicación de CEPRES B presenta el mayor beneficio económico y financiero que los otros dos escenarios proponiendo un edificio residencial de 16 pisos con 4 sótanos, 68 departamentos de 1,2 y 3 dormitorios con áreas promedio de 68, 97y 121 m2 respectivamente; variedad de espacios comunes; un espacio comercial en el primer nivel y 83 estacionamientos. El proyecto bajo este escenario con una velocidad de ventas de 2.5 unid/mes; presenta un VAN del proyecto de $1'240,875 superior en 50% al VAN del proyecto convencional y un TIR de 31.1%. De la evaluación económica financiera del proyecto se determinó que la aplicación de la Ordenanza N°510/MM y sus modificatorias es conveniente al mejorar los resultados de los indicadores financieros (VAN y TIR) al influir en el incremento de ritmo de venta por ofertar menor precio de Ticket sin afectar los demás atributos apreciados por el target.

El presente trabajo de tesis, desarrolla a detalle el planteamiento del primer proyecto residencial multifamiliar como un nuevo portafolio de inversiones de la empresa AGE Infraestructuras del Pacifico, la cual, actualmente, promueve y gestiona proyectos de habilitación urbana industrial. Se creará una inmobiliaria independiente denominada AGE Inmobiliaria SAC para el desarrollo del proyecto en estudio y futuros proyectos residenciales multifamiliares. De esta manera se podrá obtener un mejor control fiscal, separándolo de los proyectos de habilitación urbana, separando a los inversionistas dado que lo industrial y residencial son carteras de negocio muy diferentes y minimizando el riesgo para la empresa. Los involucrados en el desarrollo del proyecto serán profesionales Peruanos y Españoles con experiencia en la promoción de viviendas multifamiliares, diseño y gestión de la construcción. El primer proyecto a desarrollar será PARK 377, ubicado en el corazón del distrito de San Miguel en cercanía a grandes centros comerciales, bancos, restaurantes cafeterías, servicios recreativos y culturales. Además, contará con una muy buena conectividad a principales avenidas que conectan el distrito con el resto de la ciudad por distintos medios de transporte. PARK 377, se desarrollará en un terreno en esquina de 442.56 m2. Es un proyecto enfocado a la entrega de calidad en el diseño del proyecto completo, con enfoque en el cuidado del medio ambiente y atención al cliente para lograr un proceso de compra con alto grado de satisfacción. Desde esta aproximación, la inmobiliaria busca marcar una diferencia en relación a los productos y servicios que ofrece la competencia. El proyecto PARK 377, es un proyecto de vivienda multifamiliar que contará con 7 pisos y 2 sótanos, con un área construida techada total de 2,808.88 m2, de los cuales el 69.6% están sobre el nivel del suelo y el 30.4% en sótanos. Adicionalmente, se habilitarán 348.58 m2 de área sin techar en área libre o terraza. El proyecto ofrecerá 27 departamentos de 1 y 2 dormitorios de 45.50 m2 y 62.00 m2 respectivamente, los cuales se distribuyen de la siguiente manera: 20 departamentos de 2 dormitorios (74%) y 7 departamentos de 1 dormitorio (26%). Además, cuenta con 19 plazas de estacionamiento. PARK 377, se encuentra dirigido al NSE B y está orientado a jóvenes profesionales con estabilidad laboral, familias recién constituidas e inversores que buscan generar rentas de alquiler a roomates o jóvenes que buscan independizarse. Para el proyecto PARK 377, se requiere una inversión total de $2,475,799 dólares con IGV y se estima una recaudación total por la venta de departamentos de $2,867,066 dólares con IGV. Esto deja una utilidad bruta de 442,643 antes impuestos, lo que representa el 16.8% sobre las ventas. Se fijo precio base de área vendible techada de S/.6,350 soles equivalente en dólares a $ 1,655 y precio base de los estacionamientos en US$ 12,000. Además, el ritmo de ventas durante la preventa (3 meses) de 3 unidades al mes y durante la venta (11 meses) 2 unidades al mes. La estructura de financiamiento del proyecto será 30% de aporte de capital, 30% ingresos generados por la preventa y 40% de crédito bancario. Para el financiamiento del aporte de capital se propone que la inmobiliaria financie el 30% y un inversionista el 70% El proyecto tendrá una duración total de 22 meses e indicadores de rentabilidad positivos. Evaluado a una tasa de descuento de 15% obtiene un VAN = $ 69,543 y una TIR = 22.09% que permitirán recuperar la inversión inicial y entregar un monto adicional, beneficiando a los involucrados para el desarrollo del proyecto.

El presente trabajo de investigación tiene como finalidad la de analizar la viabilidad de un proyecto inmobiliario en el distrito de Pueblo Libre, ubicado en la avenida Paseo de los Andes 1117. Se propone realizar un proyecto de quince pisos con azotea y la construcción de dos sótanos, un semisótano y una cisterna. El área del terreno es de forma irregular, el cual tiene un frente de 12.02m hacia la avenida y un fondo de 27.32m, lo que da un total de 338.76 metros cuadrado. El edificio tendrá un total de 3,302.91m2 de área construida y contará con 30 departamentos de 7 tipologías diferentes que van desde 53m2 hasta los 94m2, los cuales cuentan en su gran mayoría con 3 dormitorios. Tenemos como mercado objetivo al cual esta dirigido el proyecto es a un sector de nivel socioeconómico B, que sean económicamente activos y cuenten con un ingreso mensual promedio como mínimo de S/.6,250.0 nuevos soles. Se pretende tener una velocidad de ventas de una unidad por mes. Con ello, tenemos como plazos 6 meses para la preventa, 14 meses de construcción y 21 meses de ventas luego de la preventa. Con ello, se espera que el proyecto tenga un VAN de $ 191,185.37 y una TIR anual de 25.42%, para una tasa de descuento del 15%. El proyecto tendrá una duración de 35 meses.