El presente estudio analiza la viabilidad de un proyecto inmobiliario de uso mixto con predominio del uso residencial ubicado en el distrito de Breña, conforme a la normativa que reglamenta la vivienda de interés social bajo el contexto de la promulgación de la ley de desarrollo urbano sostenible, la concepción y desarrollo del proyecto surge dado el contexto de déficit de vivienda la cual aumenta conforme al ineludible crecimiento poblacional; aquello genera una demanda de vivienda en lugares céntricos de la ciudad y de fácil acceso a sitios de interés como centros de trabajo o estudios de los futuros residentes. El desarrollo de la metodología incluye la investigación de mercado, el análisis de la competencia, prefactibilidad del proyecto, segmentación del público objetivo, análisis del macro y microentorno y finalmente el análisis financiero, análisis de sensibilidad y escenarios, en los cuales los resultados indican que es un proyecto viable, con sensibilidad favorable y de bajo riesgo, esto es también debido a que, según perspectivas económicas para el país, existe un pronóstico de crecimiento para los siguientes años 2024 y 2025, sumado a otros factores como la disposición de los gobiernos locales, que para el caso del distrito de Breña, se ha mostrado a favor de las políticas de desarrollo de vivienda de interés social lo cual genera un ambiente propicio para el desarrollo y ejecución del presente proyecto. / This study analyzes the feasibility of a mixed-use building project with a high proportion of residential use located in the district of Breña, in accordance with the regulations of social interest housing under the context of the promulgation of the law of sustainable urban development. The conception and development of the project is due to the context of housing deficit which increases according to the unavoidable population growth; this context generates a demand for housing in central locations of the city and with convenient access to places of interest such as workplace or educational institutions of future residents. The methodology employed includes market research, competition analysis, pre-feasibility study of the project, target audience segmentation, macro and microenvironment analysis and, finally, the financial analysis, sensitivity and scenarios analysis, where the results show that it is a feasible project, with favorable sensitivity and low risk, this is also due to the fact that, according to the economic outlook for the country, there is a growth projection for the following years 2024 and 2025, in addition to other factors such as the willingness of local governments, which in the case of the Breña district, it is in total agreement of social interest housing development policies, which generates a proper environment for the development and execution of this project.

Grupo T&C es una empresa inmobiliaria con más de 20 años de experiencia en el sector construcción e inmobiliario. Además, en los últimos años ha ingresado en negocios subyacentes a la comercialización de departamentos, como el de construcción de hoteles y alquiler de oficinas. Negocios en los cuales ha incursionado en la búsqueda de diversificar las fuentes de ingreso ante la situación cambiante del mercado, como consecuencia de las coyunturas locales e internacionales. En ese sentido, para determinar el principal problema de la empresa, el punto de partida ha sido la información entregada por los líderes de las distintas áreas, a través de las entrevistas, archivos y documentos remitidos, complementándose con el método Delphi. Con este primer levantamiento, el uso de la matriz de complejidad, se realizó la selección del problema principal, el cual fue el alto nivel de gastos administrativos y ventas. Posteriormente, con el método de Ishikawa se logró identificar las causas, de las cuales se priorizó las de mayor impacto con apoyo del diagrama de Pareto. Luego, se determinó las causas raíces por medio del método de los “5 por qué”, lo que permitió proponer medidas de solución eficaces para reducir el problema principal. Para asegurar que las tres medidas de solución propuestas sean viables y generen un impacto positivo, se realizó la valoración del costo de implementación de cada una y se comparó con el valor presente de los beneficios proyectados. Esto determinó que el beneficio será mayor a la inversión que se plantea realizar. Adicionalmente, será clave la constitución del equipo multidisciplinario, para transmitir la cultura organizacional con impacto positivo en los principales indicadores del negocio. Finalmente, se deberá tener en consideración los riesgos internos y externos para el logro del propósito. La estandarización y el monitoreo de la implementación serán esenciales durante el despliegue en cada una de las etapas. Complementariamente, se estableció que los factores que permitirán el éxito de la implementación serán el respaldo de la dirección y el seguimiento constante de las gerencias. / Grupo T&C is a real estate company with more than 20 years of experience in the construction and real estate sector. In addition, in recent years it has entered businesses underlying the commercialization of apartments, such as hotel construction and office rental. Businesses in which he has ventured in the search to diversify the sources of income in the face of the changing market situation, as a consequence of local and international situations. In this sense, to determine the main problem of the company, the starting point has been the information provided by the leaders of the different areas, through interviews, files and documents submitted, complemented by the Delphi method. With this first survey, the use of the complexity matrix, the selection of the main problem was made, which was the high level of administrative expenses and sales. Subsequently, with the Ishikawa method, it was possible to identify the causes, of which the ones with the greatest impact were prioritized with the support of the Pareto diagram. Then, the root causes were determined through the "5 why" method, which allowed proposing effective countermeasures to reduce the main problem. To ensure that the three proposed countermeasures are viable and generate a positive impact, the implementation cost of each one was assessed and compared with the present value of the projected benefits. This determined that the benefit will be greater than the investment that is planned to be made. Additionally, the constitution of the multidisciplinary team will be key, to transmit the organizational culture with a positive impact on the main business indicators. Finally, internal and external risks must be taken into account for the achievement of the purpose. Standardization and implementation monitoring will be essential during deployment at each of the stages. Complementarily, it was established that the factors that will allow the success of the implementation will be the support of the management and the constant monitoring of the managements.

La presente tesis desarrolla un análisis general de los factores que influyen en el desarrollo inmobiliario de viviendas. Se tiene en cuenta este análisis para sustentar el proceso que se utiliza para la elaboración y evaluación de factibilidad de proyectos inmobiliarios específicos en los que el análisis es aplicado. En primer lugar, se hace una recopilación de información de los factores económicos, políticos y sociales para analizar la realidad del sector construcción e inmobiliario. Luego, se realiza un análisis del estudio de factibilidad económica de un proyecto inmobiliario. Se empieza realizando el perfil del producto y el estudio de mercado de la zona donde se encuentra ubicado el terreno. Se ha tenido como fuente de datos la información recogida de los reportes, informes y publicaciones de las siguientes entidades: Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI), Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO), Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), entre otros. La información recogida nos ha permitido presentar el desarrollo inmobiliario del Perú en los últimos años. Por otro lado, se ha recogido de diversas fuentes empíricas el proceso para la elaboración de un proyecto inmobiliario, cada una de las fases es presentada y explicada. En el caso del estudio de factibilidad económico-financiera se ha realizado un levantamiento de información del mercado de 20 proyectos inmobiliarios en construcción cerca al terreno escogido: el distrito de Surquillo. Luego, se han filtrado los proyectos que tienen menos semejanza con el terreno escogido para, finalmente, analizar sólo 10 proyectos del estudio. Asimismo, se investiga a través de bancos como GNB y Scotiabank los requisitos de preventas necesarias para iniciar un proyecto. Por otro lado, se obtiene asesoramiento de ingenieros que realizan proyectos cerca de la zona para sacar los ratios necesarios para tener los gastos y el flujo de ingreso. Por último, se tiene en cuenta el curso de Gestión de Empresas Inmobiliarias enseñado por el Ing. Barreto para usar algunos ratios que utiliza, así como tablas Excel para analizar el flujo de un proyecto inmobiliario. La presente tesis se realiza con el fin de ver la realidad inmobiliaria del Perú y si es económicamente factible realizar un proyecto inmobiliario en un terreno ubicado en el distrito de Surquillo a pesar de los indicadores económicos externos que muestre el sector de construcción e inmobiliario.

La presente tesis tiene como finalidad mostrar el proceso que se sigue desde que un inversionista, inmobiliaria o constructora identifican un potencial terreno para un proyecto inmobiliario hasta la finalización del mismo; no basta con encontrar un terreno “barato”, “amplio”, “bien ubicado” o “bien distribuido” esto no es suficiente para tomar una decisión de inversión para un buen proyecto, para ello se realiza una serie de pasos como ver su cabida arquitectónica, su viabilidad económica-financiera, el producto a ofrecer, el conocimiento del mercado objetivo, la oferta y demanda de la zona, su comercialización, el diseño del anteproyecto y proyecto, la ejecución, el control y cierre del mismo, así como, su mantenimiento y conformidad del cliente final. Primero veremos las consideraciones a tomar antes de comprar un terreno, la cabida y el estudio económico del proyecto, que expone temas relacionados a la normatividad, rentabilidad y resultados esperados; el análisis a mostrar es de tres opciones uno optimista, otro conservador y finalmente una pesimista de manera que se pueda apreciar la continuidad del proyecto. Segundo podremos ver como se desarrolla y mejora los procesos de diseño y construcción, desde su concepción inicial de manera ordenada, eficiente y eficaz empleando Virtual Design Construction VDC y los modelos virtuales de diseño Building Information Modelling BIM y producción Product Project Management PPM. Finalmente, se expone la parte relativa a la programación de los trabajos, haciendo uso de herramientas de gestión modernas. Esta parte incluye el cronograma general de obra, trenes de trabajo, calendario de mano de obra, materiales y equipos. Para luego ver algunas técnicas y herramientas de control y supervisión de productividad a usarse en el momento de la construcción del proyecto.

La presente investigación tiene como objetivos la identificación del nivel de cumplimiento de los factores del TQM en conjunto y el nivel de cumplimento de cada uno de ellos en el sector construcción inmobiliaria en Lima Metropolitana, en el 2014. Este estudio es un aporte a la investigación publicada por Benzaquen (2013), donde hace referencia a nueve factores de éxito del TQM donde se consideró empresas peruanas, sin profundizar en un sector determinado. Para tal fin se utilizó un diseño no experimental de corte transeccional. El enfoque utilizado es el cuantitativo y alcance del estudio descriptivo. Para ello se estableció la población de 522 empresas del sector, de las cuales se tomó como muestra a 81 empresas. Para la recolección de datos se utilizó como instrumento la encuesta, la cual fue respondida de forma virtual, presencial y telefónica. Los datos obtenidos fueron sometidos al test de confiabilidad y los resultados de cada pregunta fueron analizados cuantitativamente. Finalmente se describen los resultados obtenidos para cada factor con el marco teórico e información secundaria recopilada. De los nueve factores de calidad propuestos, siete mostraron un nivel de confiabilidad aceptable. De los resultados obtenidos en la muestra representativa del sector de construcción-inmobiliaria en Lima Metropolitana, podemos concluir que el nivel resultante tiende al cumplimiento de los factores del TQM, aceptados en el estudio. Así mismo los factores: alta gerencia, planeamiento de la calidad, diseño de producto, gestión de la calidad, control y mejoramiento del proceso, educación y entrenamiento tienden al cumplimento. Mientras que las empresas del sector tienden a no cumplir con el factor círculo de la calidad. / This research aims to identify the level of compliance with TQM factors together and the level of compliance with each of them, in the housebuilding sector in Lima, in 2014. This study is a contribution to the research published by Benzaquen (2013), which refers to nine success factors of TQM in which Peruvian companies are considered, without delving into a particular sector. For this purpose was used a non-experimental with transeccional court. The approach is quantitative and study scope descriptive. For this population of 522 companies, of which it was sampled at 81 companies was established. For data collection the survey, which was answered virtual, face and telephone manner was used as an instrument. The data obtained were subjected to the test of reliability and the results of each question were analyzed quantitatively. From the results obtained in the representative sample of housebuilding sector, we can conclude that the resulting level tends to compliance TQM factors, accepted into the study. Also the high factors management, quality planning, product design, quality management, process control and improvement, education and training tend to compliance. While sector companies tend not meet the quality factor circle.

Durante el 2020, ocurrió la pandemia por la expansión del virus Covid-19 que está afectando económicamente al Perú y al resto de los países. Al respecto, según algunos indicadores económicos, durante ese año, sufrimos una importante recesión económica que se manifestó en un descenso en la empleabilidad, y un aumento en la tasa de pobreza y desigualdad. El sector inmobiliario no fue ajeno a esta crisis: una gran cantidad de empresas inmobiliarias han tenido que paralizar algunos proyectos o postergar el inicio de otros. Por el lado de la demanda, algunos clientes con interés en comprar han dejado de ir a visitar inmuebles y proyectos por las restricciones del estado de emergencia. Además, perdieron la posibilidad de recibir aprobaciones para créditos hipotecarios o, en todo caso, tuvieron que adecuarse condiciones más estrictas, como aumentos en la tasa de crédito. Finalmente, otros stakeholders asociados al mercado inmobiliario fueron afectados, como notarías, servicios municipales, bancos, etc. La pandemia ha ocasionado un conjunto de nuevos escenarios y retos para el sector inmobiliario de viviendas. Particularmente, el poder mantener y acelerar la generación de ventas de departamentos. Del mismo modo, en un escenario de distanciamiento social obligatorio, surgen desafíos como el poder relacionarse y generar confianza con los potenciales clientes. Esto resulta vital dado que la toma de decisión en el caso de un inmueble contiene un proceso de compra bastante delicado y complejo donde es clave generar una relación de confianza entre el potencial propietario y la marca, el proyecto y el asesor de ventas. Para visibilizar dicha problemática descrita, se decidió realizar un estudio de caso donde analizaremos el proyecto inmobiliario de viviendas “Rosedal” que se inició en el 2020.En ese momento aun sin el escenario actual de pandemia los indicadores y el diseño del proyecto respecto al mercado eran muy atractivos. Es un proyecto diseñado como un edificio multifamiliar con 28 departamentos ubicado en la calle Sor Tita N.399 de la urbanización El Rosedal en el distrito de Santiago de Surco en el límite con el distrito de Miraflores. El proyecto esta ubicado en Lima Top, y el nivel socioeconómico (NSE) del público objetivo al que está dirigido el proyecto es A y B+, cuyos ingresos mensuales oscilan entre los s/7000 y s/12660. Por otro lado, la ubicación del edificio presenta dinámicas sociales con bastante potencial dado que cuenta con áreas comerciales, acceso a colegios, espacios públicos, etc.1 El nivel de visitas e interés de compra por parte del público objetivo hasta antes de la pandemia eran muy favorables. La velocidad de ventas promedio era de 1.5 unidades al mes. Sin embargo, tras los meses de la primera cuarentena obligatoria, el número de ventas y la comunicación con clientes potenciales hacia el proyecto decreció notoriamente llegando a ser 0 ventas mes. Este tipo de comportamiento por parte de la demanda tuvo una consecuencia negativa en la rentabilidad del proyecto. Además se sumaron costos adicionales para implementación de medidas de control en obra para el covid 19. Frente a la problemática del contexto y caso descrito, la pregunta central del presente estudio es ¿qué tipo de estrategias (de marketing) se tienen que implementar actualmente para equiparar los indicadores de rentabilidad al contexto pre-covid? Es decir, cuáles serían las mejores medidas, adaptadas al entorno, que permitirían mejorar la rentabilidad y acelerar el nivel de ventas que se tenía hasta antes de la pandemia. Por otro lado, surgen sub-preguntas más específicas relacionadas al proceso de ventas de los inmuebles como las siguientes: en un contexto de distanciamiento social, ¿cómo generar una relación de confianza entre el cliente y la marca para facilitar los procesos de venta? ¿cuáles serían las estrategias y herramientas más adecuadas para comunicar y acelerar el proceso de ventas? La hipótesis planteada es que a través del diseño (y ejecución) de un plan de marketing adaptado a las nuevas variables del contexto es posible equiparar la rentabilidad, incluyendo el nivel de ventas esperado al contexto pre-covid.

La presente investigación tiene como finalidad analizar la viabilidad del desarrollo de un proyecto inmobiliario en el distrito de Santiago de Surco, específicamente en la Urbanización Centro Comercial Monterrico. El terreno este compuesto por dos lotes que conforman un área de 405 m2. El mercado objetivo al cual nos dirigimos es a un sector de nivel socioeconómico A, dentro del rango de edades de 25 a 55 años que se encuentren dentro del NSE antes indicado y estén económicamente activos, pertenecientes a la Zona 7 según APEIM. El proyecto denominado “El Trébol” estaría compuesto por un sótano y 6 pisos con un total de 18 departamentos. Estaría compuesto por una azotea verde y zona de parrillas como de un mini gimnasio que puede ser utilizado por todos los propietarios. Con la finalidad de aprovechar el área vendible y la altura se hará la aplicación de 02 ordenanzas de relevancia emitidas por la municipalidad de Santiago de Surco. Siendo la Ordenanza 595-MSS y la ordenanza 599-MSS. Se pretende superar la venta promedio de la competencia fijándonos como meta un mínimo de 02 departamentos por mes. Fijándose un plazo de preventa de 3 meses; de construcción de 8 meses; y una venta luego de la preventa de aproximadamente 8 meses. En base a la velocidad de ventas antes mencionada se espera obtener un VAN de 163,184.00 dólares y una TIR de 27.6%.

La desaceleración en el sector inmobiliario se debe a que las entidades financieras son más exigentes en los requisitos para acceder a un crédito hipotecario, que influye directamente en la rentabilidad de los proyectos; sin embargo, creemos que el sector se está estabilizando, por la cantidad de demanda de vivienda, que es un respaldo al potencial del mercado inmobiliario. Nuestro objetivo es analizar su rentabilidad, la competencia y características del producto, velocidad de ventas, necesidades del consumidor; desarrollar el diseño de un producto que capte y satisfaga las exigencias del público objetivo. La inversión privada se ha visto afectada, generando desconfianza empresarial. Concluimos que el impulso de proyectos inmobiliarios ha formado parte importante en el desarrollo social, económico y político. Las empresas constructoras e inmobiliarias optan en desarrollar proyectos en provincias, que cumplen las condiciones de demanda y terreno. Lima se ha saturado y desacelerado. En Chiclayo, existen condiciones, terrenos disponibles con precios muy bajos en el eje de la carretera Chiclayo- Pimentel y en zonas donde empezarán a emprender nuevos negocios inmobiliarios, la carretera Chiclayo-Ferreñafe. La demanda en el sector A y B,los proyectos de departamentos están apuntando actualmente. Para el sector C y D no hay desarrollo de proyectos inmobiliarios de departamentos; pero sí de viviendas, que lo tomamos como un producto sustituto. 5 Nuestra competencia ofrece un área promedio de 75 m2, con sala comedor,3 habitaciones, cocina integrada a la sala y lavandería, el precio promedio S/2,762 nuevos soles por metro cuadrado. Para diferenciar nuestro producto, proponemos un área más grande y con un precio de preventa que está por debajo del promedio de la competencia directa. Para adquirir nuestro producto se necesita un promedio de ingreso mensual familiar de S/ 3947 nuevos soles, siendo accesible para el sector del público hacia donde nos dirigimos.

Esta tesis comprende el análisis y el desarrollo de una propuesta de lotización para un condominio de playa ubicado en el litoral de Pisco a 214 km. al sur de Lima, en un eje que ha venido desarrollándose a nivel inmobiliario en los últimos años gracias a la accesibilidad que ofrece la nueva Carretera Panamericana Sur inaugurada en el año 2016. La demanda de una segunda vivienda se ha intensificado por el confinamiento que muchas familias hoy en día están atravesando por el Covid - 19, ya que buscan espacios con mayor amplitud, ventilación y conexión con la naturaleza que en muchos casos su primera vivienda no ofrece. A ello se suma la consolidación de los condominios desarrollados en la zona de estudio que han despertado el interés en el público por los atributos del clima, las playas y los precios menores en comparación a los lotes que se podrían adquirir en otras playas al sur de Lima. En este contexto la oferta de lotes se ha intensificado en la zona pero no se identifican en el mercado productos que actualmente ofrezcan armonía con el paisaje natural ni calidad en el diseño de las lotizaciones. Los promotores están apostando por la densidad, en búsqueda de mayor rentabilidad, lo cual ha traído como consecuencia menor valoración por parte del público de los nuevos condominios. Por ello se ha incrementado la demanda en la re venta de lotes en condominios consolidados los cuales ofrecen menor densidad y mayores áreas verdes y recreativas. Además los amenities que ofrecen actualmente los condominios tienen poca valoración por parte del público y no resultan una variable decisoria para la adquisición de los lotes. El presente estudio busca identificar y analizar variables que permitan establecer un producto que destaque de la oferta actual. Por ello la tesis comprende del análisis de las dinámicas de la situación actual global y local, la oferta de lotes en condominios de playa al sur de Lima y en la zona de estudio, así como de la segmentación e identificación el target al cual será dirigido el proyecto, y el desarrollo de la propuesta de posicionamiento con la finalidad de maximizar el value del producto

El presente trabajo explicará a detalle la concepción de un emprendimiento en el rubro inmobiliario, así como el desarrollo de su primer proyecto multifamiliar. Los involucrados en el proyecto, tienen una experiencia laboral de 10 años en diferentes empresas y entidades del estado, además tienen una experiencia con un primer emprendimiento, una pequeña empresa de diseño y construcción. En la actualidad la empresa ha desarrollado proyectos tanto en el ámbito corporativo como en el residencial, tales como la realización proyectos de oficinas, locales comerciales y remodelación de viviendas. Tras 04 años trabajando es que se opta por crear una empresa inmobiliaria lo cual permita concebir proyectos desde el inicio enfocados en un público específico. La empresa se denominará DUO inmobiliaria. Una inmobiliaria conformada por profesionales con alta capacitación y experiencia en el sector, la idea es transmitir la cultura y la productividad del emprendimiento anterior. Para el primer proyecto, el cual se explica en el presente trabajo, ubicado en Breña, en el lugar de residencia de un familiar de uno de los socios, la meta es lograr realizar un proyecto rentable para que se pueda realizar cumplimento como mínimo con el 20% de TIR. El proyecto tendrá un target especifico y contará con las características necesarias para ser viable como los requisitos de edificio sostenible, amplias y diversas áreas comunes, departamentos de 2 y 3 dormitorios, sótanos para estacionamientos