Obra que consistió en la construcción de 1,510 viviendas con servicios de agua potable y desagüe, pavimentación de accesos principales, mobiliario urbano, sardineles y obras de saneamiento exterior. / Tesis

En esta tesis se presenta los resultados de un trabajo de investigación sobre las características estructurales de viviendas autoconstruidas en los distritos de Villa el Salvador y Carabayllo de la provincia de Lima. Además se identifican los principales factores propios o externos a las viviendas, que pueden afectar negativamente su comportamiento sísmico. Luego, se determina para estas viviendas su vulnerabilidad sísmica y se estima cuales podrían ser los daños después de un terremoto. Para conseguir la información requerida se realizó una encuesta de campo donde se recabó los datos necesarios de las viviendas autoconstruidas en los dos distritos antes mencionados. Luego se procesaron los datos recabados y se acumularon los resultados obtenidos. Para el procesamiento de los datos obtenidos, se tomó en cuenta El Reglamento Nacional de Construcciones, estudios realizados después del terremoto de Chimbote en el año 1970, estudios sobre albañilería realizados en la Pontificia Universidad Católica del Perú y demás referencias mencionadas al final de este documento. El trabajo de investigación se realizó con el fin de conocer ¿Cómo se esta autoconstruyendo en Lima. Ya que un terremoto afecta a la sociedad y a la economía porque se tendría que realizar un gasto enorme para la construcción de nuevas viviendas. / Tesis

El presente trabajo de tesis consiste en la elaboración de una propuesta de planeamiento integral haciendo uso del PMBOK, para la construcción de 142 viviendas unifamiliares, proyecto inmobiliario localizado en la ciudad de Puno. El proyecto consiste en la Habilitación Urbana de 06 manzanas proyectadas para 142 viviendas unifamiliares, así como también la construcción de las mismas, bajo las normas vigentes del actual programa nacional de vivienda Techo Propio que promueve el Ministerio de Vivienda para familias de escasos recursos económicos. La tesis está dividida en siete capítulos donde se desarrollan principalmente los procesos de inicio y planeamiento del proyecto según el PMBOK. El capítulo 1 contiene la memoria descriptiva, ubicación y el objetivo del proyecto inmobiliario. El capítulo 2 contiene el Marco teórico que se está aplicando para el desarrollo de la tesis. El capítulo 3 contiene las áreas de conocimiento del Proyecto aplicando el PMBOK, en este capítulo se desarrollarán, de forma resumida, los procesos de ejecución, seguimiento, control y cierre de obra. El capítulo 4 contiene el desarrollo del proceso de Inicio aplicado para este proyecto siguiendo los lineamientos del PMBOK. El capítulo 5 contiene el desarrollo del proceso de Planificación aplicado para este proyecto siguiendo los lineamientos del PMBOK., El Capítulo 6 contiene las conclusiones de la presente tesis El Capítulo 7 contiene las referencias bibliográficas que se consideró. / Tesis

xiii, 163 h. : il. ; 30cm. / La investigación se centra en conocer los factores críticos para incursionar en el sector inmobiliario con departamentos en los niveles socioeconómicos (NSE) C y D para que promotores-constructores de pequeñas empresas de Lima Metropolitana, quienes actualmente construyen para los NSE A y B, puedan enfocar sus ventas en dichos niveles socioeconómicos. El conocimiento de los factores críticos, la identificación del tipo de mindset de un grupo de promotores-constructores entrevistados de pequeñas empresas y la propuesta de un tipo de departamento para incursionar en sectores populares ayudarán a solucionar en parte la problemática de aquellos promotores-constructores que no pueden dirigirse a los NSE C y D con proyectos masivos, permitiendo que estas empresas tengan mayores posibilidades de ampliar sus mercados y aprovechar las oportunidades que presenta la coyuntura inmobiliaria donde la demanda de viviendas en dicho sector sigue creciendo y la oferta actual no es suficiente. La investigación es del tipo exploratorio y ha utilizado un enfoque cualitativo. La muestra de promotores-constructores fue no probabilística, bajo el tipo experto y homogéneo. Los datos fueron recolectados de entrevistas en profundidad con una guía de preguntas que se indican en el capítulo 3. Las respuestas han sido grabadas y transcritas con la autorización de los entrevistados. Para procesar la información, se usó como herramienta el software Atlas TI, el cual permitió agrupar las respuestas de cada entrevistado ordenándolas de acuerdo con la antigüedad en el negocio. Los resultados indican que los factores críticos son cinco: parámetros urbanísticos del distrito, respaldo económico, importancia en la compra del terreno, optimización de los costos en la construcción y experiencia del promotor. Asimismo, se infiere que el tipo de mindset predominante en el grupo de promotores-constructores entrevistados es del tipo no empresarial, constringente y colectivo. III A partir de estos resultados, se construye un gráfico (mapa mental) de la relación entre los factores críticos y el tipo de mindset, para luego generar cuatro proposiciones que explica la relación del factor parámetros urbanísticos con el tipo de mindset fixed. Asimismo, el de los factores respaldo económico, compra de terreno y experiencia del promotor con el tipo de mindset constringente, y el del factor optimizar costos en construir con el tipo de mindset no empresarial. Sobre la alternativa de un tipo de departamento para incursionar en los NSE C y D en forma no masiva, se propone departamentos tipo loft, al ser un ambiente con pocos muros y espacios integrados de acuerdo con lo mencionado en el capítulo 2. El loft permite optimizar los costos de construcción, que es uno de los factores críticos identificados. Esta propuesta de vivienda puede dirigirse a los siguientes grupos sociales de los NSE C y D: (a) jóvenes profesionales y estudiantes universitarios; (b) personas con estilo de vida del tipo emprendedores y sensoriales, seleccionado de Arellano (2003); (c) hogares con pocos integrantes como los del tipo partida, tipo inicio y tipo fuera de ciclo, tomado de Ipsos Apoyo (2012); y (d) inversionistas. Las ventajas de ofrecer departamentos tipo loft para los NSE C y D son: (a) ampliación del negocio, al captar un público objetivo cuya demanda de vivienda no es atendida; y (b) al ser un departamento de transición, se podría construir mayor número de ambientes de uno o dos dormitorios para un público objetivo específico / The research is focused on identifying the critical factors to invest in real estate with apartments designed for socioeconomic status C and D so order that the developers-builders, which belong to small companies of Lima Metropolitan, who currently build for socioeconomic status A and B wil focus their sales in socioeconomic status C and D. Identifying the critical factors, finding the type of mindset of the group of developersbuilders, which compose the research sample, and proposing a type of housing, mainly apartments, to move into popular sectors, will help party to solve the problems of those developers-builders who currently can not address the socioeconomic status C and D with massive projects, allowing these companies to have greater opportunities to expand their markets and take advantage of opportunities presented by the real estate situation where the demand for housing in said sectors continues to grow and the current supply is not sufficient. The research is exploratory and uses a qualitative approach. The developers-builders sample was not random under the expert and homogeneous type. Data were collected from interviews with a guide of questions listed in Chapter 3. The responses were recorded and transcribed with the permission of the interviewees. In order to process the data we used a software tool called Atlas TI which allowed us to group the responses of each interviewee according to their years of experience in the business. The results showed five critical factors: zoning parameters of the districts, economic support, importance of the land purchase, optimization of construction cost and the developer´s experience. Also, it seems that the type of mindset prevalent in the group of developers-builders is the non-business, constricting and collectivistic type. From these results we built a graphical map of the relationship between the critical factors and the type of mindset, in order to generate four proposals that will explain, for instance, the relationship among the zoning parameters of districts, the fixed mindset, the V economic support, the important of the land purchase and developer´s experience with the constricting mindset, and finally the optimization of construction cost with the non-business mindset. The type of housing proposed to venture into socioeconomic status C and D in a nonmassive way will be the loft apartment since it implies few walls and integrated spaces as mentioned in Chapter 2. The loft apartment allows optimizing construction costs, which is one of the critical factors identified. The target market for this type of housing in the socioeconomic status C and D will be: (a) young professionals and college students, (b) people with an enterprising and sensorial lifestyle, according to author Arellano (2003), (c) households with few members such as departure type, initiation type and off-cycle type, taken from Ipsos Apoyo (2012), and (d) investors. The advantages of offering loft apartments for socioeconomic status C and D are: (a) business expansion identifying a target audience whose housing demands are not satisfied, and (b) building a higher number of one or two-bedroom apartments for a specific target audience / Tesis

El Proyecto “Jardines de Pucallpa” se desarrolla en el distrito de Calleria, Provincia de Coronel Portillo, Departamento de Ucayali, en la ciudad de Pucallpa, sobre un terreno de seis mil veinte y ocho metros cuadrados (6,028 m2), el proyecto está orientado a satisfacer la necesidad de contar con una vivienda en un ambiente seguro dentro de un condominio. El Proyecto “Jardines de Pucallpa” es el resultado de una iniciativa privada que propone implementar una propuesta pionera en el rubro inmobiliario de la ciudad de Pucallpa en la que actualmente está predominado por la autoconstrucción y comercialización de viviendas de segundo uso por medio de corredores inmobiliarios, este efecto en el mercado se evidencia por la poca colocación de créditos hipotecarios del fondo Mi Vivienda y Techo Propio. En consecuencia, la presente iniciativa ha sido diseñado cumpliendo las disposiciones establecidas en el reglamento nacional de edificaciones en el Título II – Habilitaciones Urbanas y Título III – edificaciones; así como los parámetros urbanísticos contemplados en el plan de desarrollo urbano vigente otorgado por la municipalidad provincial de Coronel Portillo. Este escenario ha permito identificar un nicho de mercado que no está siendo desarrollado. / Tesis

Este trabajo de investigación de tesis, está enfocado en la necesidad de realizar la evaluación económica, financiera del proyecto multifamiliar de vivienda, ubicado en el distrito de Santiago de Surco, y al cual la empresa propietaria: RGG Constructores, empresa enfocada en la construcción de proyectos inmobiliarios lo denominó edificio “Rada” Actualmente, la zona en estudio cuenta con un enorme potencial en el desarrollo de proyectos inmobiliarios de densidad media lo que lo convierte en una zona atractiva para el desarrollo de proyectos de esta magnitud, tanto para las empresas inmobiliarios y/o desarrolladoras, así como para los clientes que desean vivir en zonas con baja densidad poblacional. El trabajo de investigación de la presente tesis se desarrolla de la siguiente manera: Capítulo 1: Se da a conocer la situación por la que actualmente atraviesa el mundo, a nivel macro entorno y como estas variables repercuten en nuestro país, y la forma en que los países se encuentran relacionados mundialmente; en un momento expreso. Capítulo 2: Muestra cuál es la situación actual en el país, a nivel micro entorno y como estas variables repercuten en nuestro mercado constructor e inmobiliario. Capítulo 3: Presenta la situación actual de la empresa RGG constructores y las políticas que manejan internamente para el desarrollo la misma y la consecución del éxito de sus proyectos. Capítulo 4: Se realizó un estudio del mercado inmobiliario de la zona a intervenir, con la intención de conocer y establecer la competencia del proyecto en evaluación, la segmentación el targeting y a donde debe apuntar el posicionamiento de nuestro producto. Capítulo 5: Se presenta el proyecto inmobiliario “Rada” y se hace una comparación con los proyectos estudiados de la competencia para poder agregarle valor a nuestro producto y volverlo más atractivo. Capítulo 6: Se realizó una evaluación para determinar la parte económica y la parte financiera de nuestro proyecto en estudio con el propósito de establecer su viabilidad y rentabilidad. Capítulo 7: Se definió las conclusiones y recomendaciones obtenidas en función a los capítulos antes desarrollados. / This thesis research work is focused on the need to conduct an economic, financial evaluation of a multifamily housing project, located in the District of Santiago de Surco, and to which the company owns: RGG Constructores, a company focused on construction of real estate projects called "Rada" building Currently, the study area has a huge potential in the development of medium density real estate projects which makes it an attractive area for the development of projects of this magnitude, both for real estate companies and / or developers, as well as for clients who wish to live in areas with low population density. The research work of this thesis is developed as follows: Chapter 1: The current situation of the world is described, at a macro level and how these variables affect our country, and the way in which countries are related worldwide; at an express moment. Chapter 2: It shows what is the current situation in the country, at micro level and how these variables affect our construction and real estate market. Chapter 3: Presents the current situation of the company RGG builders and the policies they manage internally for the same development and the achievement of the success of their projects. Chapter 4: A study of the real estate market of the area to be intervened was carried out, with the intention of knowing and establishing the competence of the project under evaluation, the targeting segmentation and where the positioning of our product should be aimed. Chapter 5: The "Rada" real estate project is presented and a comparison is made with the projects studied by the competition in order to add value to our product and make it more attractive. Chapter 6: An evaluation was conducted to determine the economic part and the financial part of our project under study with the purpose of establishing its viability and profitability. Chapter 7: The conclusions and recommendations obtained were defined according to the chapters developed above. / Tesis

Durante la fase de pre factibilidad de un proyecto inmobiliario, se toma en cuenta los escenarios internos y externos presentes y las proyecciones macroeconómicas. Sin embargo, durante la fase de desarrollo pueden presentarse variaciones de los escenarios, por lo cual, se hace necesario actualizar la información que alimenta la evaluación financiera y revisar si la estrategia comercial necesita modificaciones con el fin de hacer frente a las nuevas situaciones. / Tesis

Dentro de la ciudad de Lima existen muchos distritos ya consolidados, habitados y desarrollados urbanísticamente hablando, pero también existen distritos que actualmente se encuentran en un inicio o ya en proceso de desarrollo urbanístico debido a una expansión demográfica que obliga a que más personas miguen, desde estos distritos consolidados, hacia las periferias de la ciudad debido a una mayor comodidad y/o muchas veces por cercanía a su centro de labores. Este último punto, se puede entender debido a los nuevos desarrollos de polos industriales que se encuentran generándose en las periferias de la ciudad, lo cual origina que se genere un incremento de la demanda de infraestructura, tanto vial como de viviendas. Este es el caso del distrito de Pachacamac, ubicado al sur de la ciudad de Lima que colinda con los distritos de Villa El Salvador y Lurín los cuales conforma la zona denominada LIMA SUR. Pachacamac viene transformándose y reinventándose mes tras mes debido al incremento de la industria en el distrito y diversas empresas que se encuentran trasladando su centro de operaciones al lugar y a distritos vecinos como Lurín y Villa El Salvador. Dicho esto, se viene observado un gran desarrollo industrial con la aparición de empresas de mediana y gran envergadura colocando sus plantas de procesamiento, fabricación de productos, industria química, centro de operaciones, etc. y muchas veces mudando la planta o local completo desde otros sitios de la ciudad de Lima hacia la zona de LIMA SUR como Villa El Salvador, Pachacamac y Lurín. Un caso representativo de esta situación es el del Canal 4 “América Televisión” que trasladó sus estudios y oficinas desde el distrito de Barranco a la Av. Manuel Valle en Pachacamac. 10 Pero además de ello, una gran cantidad de empresas de venta de productos manufacturados y de servicios logísticos, se encuentran invirtiendo en la zona en la construcción de grandes almacenes en donde concentrar sus productos terminados y/o almacenaje de productos de terceros. Por esta razón y debido a este impulso en la inversión de medianas y grandes empresas en la zona, se ha podido observar un incremento de la demanda de vivienda para un segmento de categoría socio-económico Tipo C, la cual en su gran mayoría son personas que no residen en la zona y debido a la lejanía de su vivienda actual, la cual se encuentra en la ciudad de Lima o al norte de esta, requieren de una vivienda mucho cerca de su centro de trabajo y que tenga todas las comodidades y sobre todo servicios que encontraría en el centro de la ciudad. Debido a ello, la empresa LOPEZ INGENIEROS S.A. CONTRATISTAS GENERALES, dedicada desde hace más de 17 años en la industria de la construcción y en el desarrollo de proyectos integrales de ingeniería y arquitectura desea incorporar un nuevo servicio a su cartera de negocios enfocado en el área inmobiliaria. Es por ello, que por el año 2015 la empresa adquirió una serie de terrenos dentro de lo que se proyectaba a ser una urbanización cerrada la cual estaba desarrollando LOS PORTALES. La empresa adquirió en ese entonces 8 lotes de 120m2 cada uno a modo de inversión a futuro. A finales del año 2016, la empresa recibió un ingreso de capital importante gracias a las utilidades por trabajos de construcción enfocados a ampliación y remodelaciones de viviendas residenciales, supermercados y plantas industriales, por lo cual decidió en enero del 2017 inicial con el estudio de viabilidad de realizar un proyecto me mediana envergadura sobre los terrenos adquiridos en el 2015. La idea inicial de este anteproyecto fue el de realizar un total de 4 edificios que corresponden a 4 etapas del proyecto global, cada edificio tendría un total de 4 pisos con 8 departamentos y 4 estacionamientos, además de tener un plan de marketing similar al de su competencia a base de un letrero fuera de la obra y algunos señalizadores. Con esta información, la empresa decidió contratar los servicios de un magister en dirección inmobiliaria para que pueda evaluar el proyecto. Se procedió a realizar un estado de ganancias y pérdidas, como también un flujo de caja para el proyecto y de la inversión de la empresa, con lo cual dio un resultado muy bajo, con una utilidad sobre su inversión alrededor del 8.24% anual, después de impuestos, la cual se recuperaría en 3.5 años debido a la velocidad de ventas que se tiene en la zona, esto por causa del escaso conocimiento de la importancia que el marketing tiene en este tipo de proyectos. Viendo que el proyecto simplemente no era viable, teniendo las consideraciones que los dueños de la empresa tenían para el proyecto, se procedió a analizar a fondo el anteproyecto para buscar formas de maximizar el uso del terreno y de los espacios que se tenía, como también generar un plan de marketing más agresivo, optimizado y más efectivo. Es por ello que el presente trabajo tiene como fin el cómo se dieron las mejoras respectivas de optimización de uso del terreno, de producto y de marketing para que el proyecto sea rentable y viable. / Tesis

El proyecto inmobiliario se realiza en un terreno ubicado en la urbanización Orrantia Del Mar en el distrito de San Isidro, en un terreno ubicado en la avenida Salaverry. La elección de esta zona para el desarrollo de nuestro proyecto inmobiliario se basa en la experiencia previa de un desarrollo similar anteriormente y en el conocimiento previo de la zona. Cabe mencionar que el proyecto inmobiliario en mención empezó con una cabida inicial muy parecida al proyecto desarrollado anteriormente, la cual no daba resultados financieros muy alentadores debido a factores cambiantes en el mercado inmobiliario como: momento económico, desaceleración del boom inmobiliario, aumento de las tasas de créditos hipotecarios, etc. En respuesta a esta situación desfavorable se planteó una cabida arquitectónica alternativa, con la cual se modificó el producto para que existiese un mix de tipologías de departamentos más amplias y podamos llegar a más clientes sin la necesidad de cambiar nuestro público objetivo, haciendo que los resultados financieros sean óptimos logrando la viabilidad del proyecto. La elección del terreno está fundamentada en el potencial que tiene cada metro cuadrado posiblemente construido para generar rentabilidad. La estrategia comercial que planteamos es asegurar la rentabilidad del proyecto considerando que tenemos conocimiento y experiencia previa en la zona, y tenemos la oportunidad de aplicar conocimientos previos, lecciones aprendidas en proyectos anteriores e interpretar el mercado tanto en oferta y demanda de manera correcta. Nuestro proyecto inmobiliario está orientado básicamente a personas que se encuentren dentro del nivel socio-económico A, y que tenga un estilo de vida sofisticado, es importante conocer a detalle a quien vamos a dirigir este producto debido a que el íntegro del desarrollo del proyecto está concebido para cumplir con los requerimientos del insight de nuestro público objetivo. Teniendo una adecuada estrategia de selección de terreno y un producto en el que se estudiaron diversas variables para su concepción y diseño a partir de los requerimientos de nuestro público objetivo previamente segmentado proyectaremos una velocidad de ventas similar a la de nuestra competencia. Dicha velocidad de ventas está respaldada en un estudio de los productos a los cuales nos vamos a enfrentar en el mercado en donde se identifican los atributos y posibles elementos ausente que hubieran generado value, de tal forma que podamos contemplarlos en nuestro proyecto asegurando las ventas y en consecuencia asegurando los flujos de caja necesarios para tener éxito. El desarrollo de nuestro proyecto inmobiliario está concebido para iniciar con una inversión inicial de parte de aportantes capitalistas de 3, 350,625 USD para poder solventar la adquisición del terreno y los gastos pre-operativos antes del financiamiento bancario para poder continuar con la construcción del inmueble, asegurando una rentabilidad neta de 2,036,498 USD equivalente al 23.22% del costo del proyecto. / Tesis

La presente tesis tiene como objeto demostrar que es económicamente factible desarrollar un proyecto inmobiliario de viviendas con financiamiento de clientes, inversionistas y préstamos bancarios, empleando una estrategia comercial basada en el conocimiento del target en un nicho específico de mercado con demanda insatisfecha. Para ello, se ha tomado como base el proyecto multifamiliar denominado “Vivanco 252”, ubicado en el distrito de Santiago de Surco, de propiedad de la empresa Grupo Edifikarte SAC. El terreno donde se construirá el proyecto cuenta con un área de 640 m2 cuyo frente mide 16 ml y fondo 40 ml y está ubicado en una zona Residencial de Densidad Baja (RDB) con edificios multifamiliares de 4 a 5 pisos con áreas de departamentos desde 150 m2 hasta 200 m2. El proyecto está compuesto por una torre de 9 niveles, siete pisos de vivienda y dos pisos en sótano para estacionamientos; contempla un total de 15 departamentos, 10 flats y 5 dúplex, 33 estacionamientos paralelos y 15 depósitos. Se evaluará el proyecto desde su concepción inicial para la compra del terreno, pasando por todas las etapas para el desarrollo del mismo, hasta su venta e inscripción en los Registros Públicos. Para cumplir con el objetivo de la presente tesis se realiza un análisis de situación y la proyección temporal del macro entorno, analizando variables como la situación mundial, la situación del Perú respecto de los mercados internacionales, la situación interna del Perú y su proyección a lo largo del plazo de desarrollo del proyecto, analizando factores como la situación política, social, económica y empresarial en el Perú; de igual manera, se analiza la situación inmobiliaria en nuestro país, considerando variables como el PBI de la construcción, volumen de la actividad edificadora, niveles de la oferta y demanda inmobiliaria, evolución de las ventas, de los precios y de la morosidad en el mercado inmobiliario / Tesis