Durante el 2020, ocurrió la pandemia por la expansión del virus Covid-19 que está afectando económicamente al Perú y al resto de los países. Al respecto, según algunos indicadores económicos, durante ese año, sufrimos una importante recesión económica que se manifestó en un descenso en la empleabilidad, y un aumento en la tasa de pobreza y desigualdad. El sector inmobiliario no fue ajeno a esta crisis: una gran cantidad de empresas inmobiliarias han tenido que paralizar algunos proyectos o postergar el inicio de otros. Por el lado de la demanda, algunos clientes con interés en comprar han dejado de ir a visitar inmuebles y proyectos por las restricciones del estado de emergencia. Además, perdieron la posibilidad de recibir aprobaciones para créditos hipotecarios o, en todo caso, tuvieron que adecuarse condiciones más estrictas, como aumentos en la tasa de crédito. Finalmente, otros stakeholders asociados al mercado inmobiliario fueron afectados, como notarías, servicios municipales, bancos, etc. La pandemia ha ocasionado un conjunto de nuevos escenarios y retos para el sector inmobiliario de viviendas. Particularmente, el poder mantener y acelerar la generación de ventas de departamentos. Del mismo modo, en un escenario de distanciamiento social obligatorio, surgen desafíos como el poder relacionarse y generar confianza con los potenciales clientes. Esto resulta vital dado que la toma de decisión en el caso de un inmueble contiene un proceso de compra bastante delicado y complejo donde es clave generar una relación de confianza entre el potencial propietario y la marca, el proyecto y el asesor de ventas. Para visibilizar dicha problemática descrita, se decidió realizar un estudio de caso donde analizaremos el proyecto inmobiliario de viviendas “Rosedal” que se inició en el 2020.En ese momento aun sin el escenario actual de pandemia los indicadores y el diseño del proyecto respecto al mercado eran muy atractivos. Es un proyecto diseñado como un edificio multifamiliar con 28 departamentos ubicado en la calle Sor Tita N.399 de la urbanización El Rosedal en el distrito de Santiago de Surco en el límite con el distrito de Miraflores. El proyecto esta ubicado en Lima Top, y el nivel socioeconómico (NSE) del público objetivo al que está dirigido el proyecto es A y B+, cuyos ingresos mensuales oscilan entre los s/7000 y s/12660. Por otro lado, la ubicación del edificio presenta dinámicas sociales con bastante potencial dado que cuenta con áreas comerciales, acceso a colegios, espacios públicos, etc.1 El nivel de visitas e interés de compra por parte del público objetivo hasta antes de la pandemia eran muy favorables. La velocidad de ventas promedio era de 1.5 unidades al mes. Sin embargo, tras los meses de la primera cuarentena obligatoria, el número de ventas y la comunicación con clientes potenciales hacia el proyecto decreció notoriamente llegando a ser 0 ventas mes. Este tipo de comportamiento por parte de la demanda tuvo una consecuencia negativa en la rentabilidad del proyecto. Además se sumaron costos adicionales para implementación de medidas de control en obra para el covid 19. Frente a la problemática del contexto y caso descrito, la pregunta central del presente estudio es ¿qué tipo de estrategias (de marketing) se tienen que implementar actualmente para equiparar los indicadores de rentabilidad al contexto pre-covid? Es decir, cuáles serían las mejores medidas, adaptadas al entorno, que permitirían mejorar la rentabilidad y acelerar el nivel de ventas que se tenía hasta antes de la pandemia. Por otro lado, surgen sub-preguntas más específicas relacionadas al proceso de ventas de los inmuebles como las siguientes: en un contexto de distanciamiento social, ¿cómo generar una relación de confianza entre el cliente y la marca para facilitar los procesos de venta? ¿cuáles serían las estrategias y herramientas más adecuadas para comunicar y acelerar el proceso de ventas? La hipótesis planteada es que a través del diseño (y ejecución) de un plan de marketing adaptado a las nuevas variables del contexto es posible equiparar la rentabilidad, incluyendo el nivel de ventas esperado al contexto pre-covid.

La cláusula ad corpus, comúnmente utilizada en contratos de compraventa de inmuebles en planos, permite a las inmobiliarias entregar propiedades con áreas inferiores a las especificadas, siempre que no excedan el 10% del área total acordada. Esta disposición ha suscitado numerosas controversias, especialmente cuando los consumidores reciben propiedades con dimensiones menores a las prometidas, planteando interrogantes acerca de la idoneidad del producto y la adecuada protección de los derechos del consumidor. El presente informe aborda la Resolución 0041-2024/SPC-INDECOPI, en la cual Corina Soledad Almeyda Loroña denunció a una inmobiliaria por la entrega de inmuebles con medidas inferiores a las acordadas. La defensa se apoyó en la inclusión de dicha cláusula, argumentando su validez contractual. Este caso subraya la importancia de evaluar si esta cláusula se alinea con los principios de buena fe y el deber de idoneidad, esenciales para proteger al consumidor en transacciones comerciales. Para ello, se analizará la razón de ser de la cláusula así como su finalidad. Se observarán las características del contrato sobre las cuales se enmarca la cláusula para finalmente analizar si nos encontramos ante una cláusula abusiva. Es crucial determinar si esta cláusula, originalmente diseñada para superar limitaciones en la medición de áreas en el pasado, sigue siendo adecuada y equitativa en un contexto donde la tecnología permite una estimación más precisa de las superficies, o si, por el contrario, solo genera una mayor vulneración de los derechos del consumidor. / The ad corpus clause, commonly used in off-plan real estate contracts, allows real estate companies to deliver properties with smaller areas than those specified, provided that they do not exceed 10% of the total area agreed upon. This provision has raised numerous controversies, especially when consumers receive properties with smaller dimensions than those promised, raising questions about the suitability of the product and the adequate protection of consumer rights. This report deals with Resolution 0041-2024/SPC-INDECOPI, in which Corina Soledad Almeyda Loroña denounced a real estate company for the delivery of properties with dimensions less than those agreed upon. The defense relied on the inclusion of such clause, arguing its contractual validity. This case highlights the importance of assessing whether this clause is in line with the principles of good faith and the duty of adequacy, which are essential to protect the consumer in commercial transactions. To this end, the raison and purpose of the clause will be analyzed. The characteristics of the contract on which the clause is framed will be observed in order to finally analyze whether we are dealing with an abusive clause. It is crucial to determine whether this clause, originally designed to overcome limitations in the measurement of areas in the past, is still adequate and fair in a context where technology allows a more accurate estimation of surfaces, or whether, on the contrary, it only generates a greater violation of the consumer's rights.

Durante los últimos años, Lima ha vivido una verdadera –y caótica- revolución urbana. Áreas agrícolas han dado paso a macroproyectos de viviendas. En donde antes se requería agua no potable para riego, hoy viven miles de familias que necesitan dicho elemento para poder vivir. Siendo así, surge la pregunta ¿estaba preparada la empresa prestadora de servicio de abastecimiento de agua potable para esta vorágine urbanizadora por parte del sector inmobiliario? ¿Cuántas multas han sido impuestas a las empresas inmobiliarias como consecuencia de las carencias de las empresas prestadoras de servicios (en adelante EPS) de abastecimiento de agua potable en Lima Metropolitana? En el presente trabajo de investigación, el autor busca establecer la relación entre las carencias de las EPS y las multas impuestas a las empresas inmobiliarias por la Autoridad Administrativa en materia de Protección al Consumidor. Asimismo, el autor establece que el derecho al abastecimiento de agua potable no sólo es un derecho constitucional y servicio público, sino también una garantía implícita y por ende su inobservancia implica una falta al deber de idoneidad de los desarrolladores inmobiliarios.

El reciente criterio emitido por la Sala Especializada en Protección al Consumidor del INDECOPI respecto de la aplicación de las cláusulas ad-corpus en contratos de consumo de compraventa inmobiliaria ha generado una situación de desprotección de derechos en perjuicio de los consumidores. La nueva conformación de miembros de este órgano resolutivo determinó que las cláusulas ad-corpus eran plenamente válidas y aplicables a contratos de consumo, dado que esta figura se encuentra regulada en el Código Civil. De este modo, la Sala se apartó de una línea jurisprudencial que por muchos años había seguido; y lo hizo sin analizar el fondo del asunto. Se advierte, entonces, que este criterio vulnera el deber de idoneidad y los principios contemplados en el Código de Protección y Defensa del Consumidor. Asimismo, traslada un mensaje negativo al mercado, a través del cual el proveedor podrá incumplir con el metraje ofrecido y, a pesar de ello, no será sancionado. En el rubro inmobiliario, el consumidor es el sujeto débil de la relación contractual, dada su poca o nula de capacidad de negociación, la complejidad del sector al que se enfrenta y la asimetría informativa que existe respecto del proveedor. En virtud de lo expuesto, resulta necesario establecer limitaciones a la aplicación de las cláusulas ad-corpus en el marco de una relación de consumo / The recent criterion issued by the Specialized Chamber on Consumer Protection of INDECOPI regarding the application of ad-corpus clauses in consumer contracts for the real estate purchase agreement has generated a situation of lack of protection of rights to the detriment of consumers. The new composition of members of this resolution ruling authority determined that ad-corpus clauses were fully valid and applicable to consumer contracts, because this figure is regulated in the Civil Code. Therefore, the Chamber broke away from a line of jurisprudence that it had followed for many years; and it did so without analyzing the substance of the matter. It is noted, then, that this criterion violates the duty of suitability and the principles contemplated in the Consumer Protection and Defense Code. Likewise, it delivers a negative message to the market, through which the supplier may fail to comply with the footage offered and, in spite of this, will not be sanctioned. In the real state industry, the consumer is the weak subject of the contractual relationship, given his little or no capacity to negotiate, the complexity of the sector he is confronted with, as well as the information asymmetry that exists with respect to the supplier. In view of the foregoing, it is necessary to establish limitations on the application of ad-corpus clauses in the context of a consumer relationship.

La presente tesis desarrolla un proyecto inmobiliario desde un enfoque de sostenibilidad económica y ambiental, contribuyendo a la mejora del estilo de vida del usuario final y aportando lineamientos para el desarrollo urbano sostenible del sector de estudio. Brisa es un proyecto desarrollado por una empresa reconocida en el sector inmobiliario de Lima Moderna. Se proponen mejoras al proyecto inicial para hacer al producto más atractivo al público objetivo y generar mayores beneficios para el cliente, empresa y entorno. El proyecto se edificará en el Jr. Alfonso Ugarte esquina con Jr. Arica en el distrito de San Miguel, sobre un terreno de 590.66 m2 de área. El edificio constará de 1 sótano, 5 pisos y azotea. Tendrá un total de 24 departamentos de 2 y 3 dormitorios; 20 tipo flat y 4 tipo dúplex. Las áreas por departamento van desde los 60 m2 a 160 m2 aproximadamente. El producto se encuentra dirigido al NSE B+ y B, orientado a familias jóvenes recién conformadas que deciden independizarse e invertir en su primera vivienda; a profesionales y empresarios con estabilidad laboral lograda que deciden vivir en una nueva vivienda solos o con sus hijos. De acuerdo con lo anterior, el diseño arquitectónico ha tenido en cuenta la óptima distribución de los ambientes, brindando un edificio funcional y eficiente, además de haber tomado en cuenta las lecciones aprendidas por la pandemia de la COVID-19, dándole mayor importancia al espacio doméstico y valorando la presencia inmediata de la naturaleza dentro del hogar. Se desarrollan espacios de interacción social diseñados con conceptos paisajistas, generando ambientes agradables que favorecen el contacto sensible entre las personas y la naturaleza. Las áreas comunes estarán compuestas por un biohuerto, área social común con áreas verdes y al aire libre, una terraza BBQ y SUM. Adicionalmente, se propone un gesto de integración urbana dentro del proyecto, cediendo área del predio para contar con un espacio social en el exterior, integrado al edificio con el entorno. iii El proyecto contará con certificación EDGE, el diseño planteado permitirá el ahorro en recursos, beneficiando directamente al propietario. Brisa fue diseñado como un proyecto sostenible, donde se combina la calidad, comodidad y seguridad sin descuidar el entorno. Busca transformar el paradigma que un diseño de calidad y sostenible es más caro. El desarrollo del proyecto tendrá una duración total de 24 meses y en base al análisis económico se obtendrán indicadores positivos como un VAN de $ 244,629.00 y una TIR de 35.27%. Estos resultados permitirán recuperar la inversión inicial y entregar un beneficio adicional, convirtiendo al proyecto en una propuesta atractiva de desarrollar. Finalmente, se realizará un análisis urbano del sector de estudio en donde se desarrollará el proyecto en base a indicadores de densidad y espacio público. Se presentará un diagnóstico de la situación actual y los resultados serán comparados con casos internacionales que permitirán obtener conclusiones a través de lineamientos de gestión urbana. Estos lineamientos servirán como base para poder generar acciones a futuro en el planeamiento del desarrollo de la ciudad y lograr una sostenibilidad integral tanto en lo económico, ambiental y urbano.

La tesis comprende el estudio de análisis, desarrollo y reformulación de un proyecto inmobiliario de departamentos ubicado en la avenida Costanera, distrito de La Perla, Callao, el cual ha sido relanzado a la venta. Este proyecto fue inicialmente lanzado a la venta en planos en el año 2015; sin embargo, debido principalmente a temas comerciales (baja velocidad de ventas), decidió paralizarse. El propósito por el cual se decide el relanzamiento del proyecto obedece a dos principales factores. El primero es la mejora de las condiciones para el proyecto respecto al 2015: Se permite una mayor constructibilidad (20 pisos versus 15 pisos iniciales); existe el programa MiVivienda Verde, el cual ofrece mejores condiciones crediticias al comprador; ha aumentado el precio de venta en la zona y el competidor directo ha culminado la venta de su proyecto. El segundo es debido a la planificación estratégica de la empresa, la cual requiere incorporar un nuevo proyecto en su cartera de venta para cumplir con el objetivo de ingresos esperados en los próximos tres años y poder utilizar el terreno que tiene en stock. En ese sentido, para el desarrollo del nuevo proyecto inmobiliario se realiza un estudio previo del proyecto inicial, obteniendo las lecciones aprendidas. Luego, se realiza un análisis coyuntural, técnico, económico y comercial, para desarrollar una propuesta de oferta inmobiliaria integral exitosa, es decir, satisfacer las necesidades del cliente y rentable para el inversionista. Asimismo, se presentará evaluaciones comparativas entre el proyecto inicial y el nuevo, en cuanto a producto, ticket, cuota, indicadores económicos, entre otros. Finalmente, se concluye que la reformulación del proyecto AWA al proyecto TORREMAR ha dado resultados muy interesantes en varios aspectos del proyecto, lo cual permite efectuar el relanzamiento a la venta. Por el lado técnico, se logra aumentar la cantidad de pisos de 15 a 20, lo cual permite, en conjunto con una reingeniería de la arquitectura de los departamentos, desarrollar 118 unidades para la venta, lo cual representa un incremento del 110%. Asimismo, se optimiza la cantidad de estacionamientos, teniendo un ratio de estacionamientos/departamentos inicial de 70% y final de 38%. Producto de la reingeniería de los departamentos en base a los estudios de mercado efectuados, el área promedio también se ha redujo un 13%, obteniendo 58m2; asimismo, con los nuevos alcances de acabados y áreas comunes, se logra reducir el ticket promedio a S/270,000, lo cual es un 30% menor respecto al inicial. Sobre la cuota mensual de los departamentos, se demuestra que, debido al menor ticket, a los bonos de subvención del estado y a la tasa especial por MiVivienda Verde, se logra una reducción de hasta el 45% en departamentos similares. La principal ventaja es que esto permite que el proyecto tenga una mayor cantidad de público con capacidades para adquirir un inmueble. En cuanto a los indicadores económicos, también se han visto números favorables. Por el lado del volumen de ventas, se logró incrementar a 33,3 millones de soles, lo cual es un 50% mayor a la inicial. En cuanto a la rentabilidad y el TIR, estos se encuentran en 12% y 13% respectivamente, los cuales exceden al proyecto inicial en 7 y 8 puntos porcentuales respectivamente.

El presente trabajo de tesis trata sobre la viabilidad de un proyecto inmobiliario de vivienda en el distrito de Cercado de Lima, ciudad de Lima, sobre un terreno de propiedad de la empresa CUATRO TORRES SAC. El planteamiento servirá para la toma de decisiones sobre el proyecto y su ejecución. Se plantea la estructuración de la tesis en siete capítulos: 1. Análisis externo, 2. Análisis interno, 3. La empresa, 4. Estudio de Mercado, 5. Marketing Mix, 6. Transferencia física del inmueble, y 7. Análisis económico y financiero. Para plantear la viabilidad se realizó una estructura de estudio que consistió en el análisis externo e interno del sector inmobiliario (coyuntura política, social y económica internacional y nacional, situación del mercado inmobiliario-constructor actual), estudio de mercado zonal alrededor del terreno con el que cuenta la empresa, plan de marketing, lineamientos de la atención de post-venta al cliente y, finalmente, el análisis económico-financiero del proyecto. Además, se realizó un planteamiento de producto, precio, promoción y plaza adecuados para contar con un proyecto comercial y financieramente exitoso y que, a su vez, se incluya dentro de su portafolio como un proyecto referente para futuras inversiones. El trabajo de tesis consideró las condiciones de financiamiento actuales y reales que ofrecen las entidades financieras a los clientes interesados en obtener un crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda. Asimismo, consideró que los dos factores más sensibles a los cambios externos al proyecto son la velocidad de ventas y el costo de la construcción, con ello fijó un intervalo de variación máxima de estos dos factores que le ayudarán a tomar decisiones durante el desarrollo del proyecto. La estructura de la tesis constituye un aporte básico en materia de desarrollo de un proyecto inmobiliario típico de vivienda multifamiliar aplicable en cualquier ciudad del país.

Menorca es una compañía que se dedica a la venta de lotes urbanizados, casas y departamentos a través de sus canales presencial y digital, este último, aún en desarrollo. La evolución del comercio en línea, acelerada por la pandemia, contribuyó a familiarizar al cliente con los negocios digitales y, el sector inmobiliario, no ha sido la excepción. En el 2020, Menorca se vio en la necesidad de implementar mejoras en su plataforma digital, las cuales redundaron en un aumento del 40% en las ventas de ese canal. Respaldada por estos resultados, Menorca desea implementar un proceso 100% digital que permita generar conversiones (ventas) a través de su canal digital. No obstante, el consumidor ha cambiado su perfil y no está dispuesto a tolerar una experiencia digital incompleta o deficiente. Considerando ello, se trabajaron 25 entrevistas a profundidad, ocho grupos focales con 42 participantes y dos talleres multitareas con 30 personas; con el propósito de poder empatizar con el cliente digital de Menorca y poder replantear la experiencia que el canal es capaz de ofrecer. En ese orden de ideas, el mapa de experiencia se constituyó en una herramienta clave para poder darle un orden cronológico a la información provista por los clientes, tomando en cuenta sus sentimientos, identificando sus dolores actuales y facilitando el planteamiento de alternativas que permitan aliviarlos. Como resultado de esta consultoría, se identificaron diversas oportunidades de mejora que se lograron agrupar en seis grandes proyectos: Mercadotecnia de contenido, consolidación del canal en línea, experiencia de la compra digital, gerenciamiento de la información, canal de comunicación y postventa. Las recomendaciones finales de este trabajo incluyen una hoja de ruta para la implementación de estos proyectos que facilite trabajar en el fortalecimiento de estas seis áreas, identificadas gracias a la retroalimentación directa del cliente, priorizando aquellos proyectos que demanden el menor esfuerzo y sean capaces que generar el mayor impacto posible en las ventas de Menorca. / Menorca is a company that sells urbanized lots, finished houses and apartments through its main sales channels: direct and digital, this last one, still under development. The e commerce evolution, speeded up by COVID-19 pandemic, aided in customer familiarization with online purchasing and, real estate investments, were not the exception. In 2020, Menorca had the need to perform some improvements on its web page, which boosted digital channel sales by 40%. Based on these results, now, Menorca wants to implement a 100% electronic process that allows complete conversions through the digital platform. However, customer profile has changed and is no longer willing to stand an incomplete or inadequate digital experience. Taking that into account, 25 in-depth interviews, 8 focus groups with 42 participants and two multitasks workshops with 30 people were carried out with the objective of empathizing with Menorca’s digital customer and be able to reformulate the experience the channel can offer. To achieve that, the experience map became a key tool to assign a chronological order to the information gathered, considering customer feelings, identifying its current pains, and easing the proposition of alternatives to relieve them. As a result of this consulting, several improvement opportunities were identified and grouped in six major projects: Content marketing, online channel consolidation, online shopping experience, information management, communication channel and after sales service. The final recommendations of this work include a route map to implement these projects, making easier the strengthening of these six areas established thank to direct customer feedback, prioritizing those projects that require less effort and have the potential to generate the highest impact on Menorca sales.

El presente trabajo explicará a detalle la concepción de un emprendimiento en el rubro inmobiliario, así como el desarrollo de su primer proyecto multifamiliar. Los involucrados en el proyecto, tienen 06 años de experiencia con un primer emprendimiento, una empresa de arquitectura y construcción. En la actualidad la marca se ha consolidado tanto en el mundo corporativo como en el residencial, realizando proyectos de oficinas, centros comerciales, multifamiliares, unifamiliares e inclusive el diseño interior. En el 2019, iniciaron operaciones en México. Optaron por enfocarse en el diseño e implementación de oficinas para start ups y a la fecha tienen un equipo dedicado a eso. El principal objetivo en todos sus proyectos es el mismo, generar mejores espacios para nuevos seres humanos. Se entiende por nuevos seres humanos a la generación Y, más conocida como Millenials, una generación única y diferente que en la actualidad ocupa la gran mayoría de puestos de trabajo y son los que se encuentran en etapa de adquirir su primer bien inmueble. Tras 06 años trabajando y profundizando en las necesidades de esta generación es que se opta por hacer una integración hacia atrás, creando una empresa inmobiliaria lo cual permita concebir proyectos desde el inicio enfocados en un público específico. La empresa se denominará LIBRE inmobiliaria independiente. Una inmobiliaria conformada por jóvenes, para jóvenes. Cada proyecto se realizará pensando en ayudar a las personas a transitar hacia una nueva etapa, con una propuesta diferente, versátil, honesta y cercana que los impulse a desarrollar su propio estilo de vida. Ofreciendo espacios pensados para la independencia, para aquellas personas que inician una nueva vida fuera de casa. Es por ello que el primer proyecto, el cual se explica en el presente trabajo tendrá lugar en Barranco, un lugar que más que un distrito es una nueva comunidad que enriquece la vida de los jóvenes con todos sus atractivos como el malecón, los parques, la vida nocturna y gastronómica. Y que además está en pleno desarrollo de nuevos comercios y espacios corporativos. El perfecto inicio para jóvenes Millenials.

El proyecto nació como un edificio de uso comercial donde se comercializarían oficinas boutique, sin embargo, debido al escenario adverso del mercado ocasionado por la crisis del COVID 19 y la política inestable que afronta nuestro país hoy en día, se busca la identificación, evaluación y análisis de posible cambio del producto, de esta forma definir el producto y optimizarlo con la finalidad de determinar su factibilidad, teniendo como posibles escenarios el mejorar la rentabilidad, no perder la inversión o vender el terreno. Inicialmente se realizo la evaluación de la factibilidad de oficinas boutique que denominaremos proyecto SQUARE, que es un edificio de 10 pisos más azotea que cuenta con 115 oficinas, 14 depósitos y 106 estacionamientos, donde se obtuvo la TIR y VAN correspondiente, posterior a ello se realizara el cambio de uso del proyecto a edificio multifamiliar que denominaremos BENAVIDES que es un edificio de 11 pisos mas azotea que cuenta con 61 estacionamientos y 3 terrazas, luego de ello nos acogeremos a la Ordenanza N° 539/MM que regula y promueve condiciones sostenibles, que nos permitirá añadir a la construcción dos pisos mas que denominaremos proyecto BENAVIDES 2975 que seria un edificio de 13 pisos mas azotea que cuenta con 45 departamentos, 3 terrazas y 61 estacionamientos. Finalmente realizaremos el análisis de sensibilidad de los tres escenarios, tomando en cuenta las variables críticas que son la velocidad de ventas y el precio, especialmente en este contexto de incertidumbre debido a los distintos factores internos y externos que sucitan en el país.