Denna uppsats syftar till att undersöka det rättsliga läget gällande riskkonstruktioner som fel i fastigheter och analysera hur mäklare förhåller sig till information om kända riskkonstruktioner vid förmedling av fastigheter.  De metoder som har använts i denna uppsats är den rättsdogmatiska och kvalitativa metod. I uppsatsen har vi använt en rättsdogmatisk metod för att undersöka tillämplig lag och kvalitativa metoder för att undersöka, med den rättsliga situationen som grund i en teoretisk ram, hur mäklare hanterar förmedlingen av fastigheter med känd riskkonstruktion. Fokus i uppsatsen är på byggnader med riskkonstruktioner som är uppförda enligt den gällande byggnormen vid uppförandet. Urvalet av rättsfall har gjorts beroende på det år de togs upp i domstol, eftersom detta ger en bred inblick i ämnet över en längre tidsperiod. Detta görs för att få möjlighet att studera rättsfall där olika riskkonstruktioner och byggnadsstandarder behandlas, men också för att få möjlighet att studera rättsfall där samma riskkonstruktion behandlas med olika utfall. De lagar som granskas är 4 kap. 19 § Jordabalken (1970:994) och enskilda paragrafer från Fastighetsmäklarlagen (2021:516).  Uppsatsen baseras på den rättsdogmatiska delen på  riskkonstruktioner såsom fel i fastighet. Vissa bestämmelser om mäklarrätt presenteras dock mer omfattande som en del av ramverket för den kvalitativa delen av uppsatsen. Avslutningsvis påpekas att det finns möjlighet till förbättringar och tydligare regler inom processen för fastighetsköp för att skydda både säljare och köpare. En balans behövs mellan säljarens skyldighet att lämna information och köparens skyldighet att undersöka för att skapa en säker och transparent miljö för fastighetstransaktioner. / The purpose of the essay is to investigate the legal situation regarding risk constructions as defects in real estate and to examine how brokers handle information regarding risk constructions when marketing real estate. The methods that have been used in this essay are legal dogmatic method and qualitative method. We have used a legal dogmatic method to investigate the applicable law. Further on  a qualitative method is used to examine the legal situation based on a theoretical framework, how brokers handle the brokerage of properties with known risk construction. The focus will be on buildings with risk constructions erected according to the building code in force at the time. The selection of legal cases have been chosen depending on the year in which they have been brought up in court as this gives a broad insight into the subject over a longer period. This is done to get the opportunity to study legal cases where different risk constructions and building standards are addressed, but also to get the opportunity to study legal cases where the same risk construction is addressed, however with different outcomes. The sections of law that are  reviewed are, 4 kap. 19 § Jordabalken (1970:994)  and individual sections from the Fastighetsmäklarlagen (2021:516). The essay is based primarily on the legal dogmatic part on risk constructions such as faults in the property. However, certain brokerage law provisions are also presented more comprehensively as part of the framework for the qualitative part of the essay. Finally, it is indicated that there is room for improvements and clearer regulations in the property purchase process to protect both sellers and buyers. A balance is required between the seller's obligation to provide information and the buyer's obligation to investigate in order to create a safe and transparent environment for real estate transactions.

Vid fastighetsköp föreligger en ansvarsfördelning gällande fel i fastigheten som de engagerade parterna bör vara väl införstådda i. Om så inte är fallet kan det komma som en ovälkommen överraskning att exempelvis köparen bär ansvar för vissa defekter i fastigheten som eventuellt visar sig i ett senare skede. Enligt lag har köparen en undersökningsplikt som innebär att denne ansvarar för att undersöka fastigheten grundligt. Undersökningsplikten är inte tvingande men köparen bör ta vara på denna möjlighet eftersom denne bär ansvar för att ett visst förhållande är upptäckbart. Säljaren ansvarar för dolda fel, fel som köparen ej borde ha upptäckt vid en omsorgsfull undersökning av fastigheten. Det bör poängteras att undersökningsplikten både kan begränsas och utvidgas beroende av säljarens uttalanden, fastighetens skick och omständigheterna i övrigt. Någon generell upplysningsplikt åvilar inte säljaren men i vissa fall kan dennes underlåtenhet att fästa köparens uppmärksamhet på en viss defekt få betydelse för felansvaret. För det fall att underlåtenheten att nämna ett fel kan klassas som ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt handlande kan säljaren nämligen bli ansvarig även för fel som anses upptäckbara. Sammantaget är således parternas plikter beroende av varandra, varför omständigheterna i det specifika fallet ofta får stor betydelse vid fastställande av felansvaret. Den nuvarande ansvarsfördelningen är till fördel för säljaren eftersom undersökningsplikten är betydligt mer långtgående än den i viss mån existerande upplysningsplikten. Vid bestämmande av felansvaret sägs bedömningen utgå ifrån vad en ”normalt erfaren och på området normalt bevandrad” köpare borde ha uppmärksammat vid en grundlig undersökning av fastigheten. Detta torde dock inte vara fallet eftersom köparen förväntas ha viss byggnadsteknisk kunskap. En följd därav är att köparen ofta anlitar en besiktningsman för att känna en större trygghet i köpet. Detta är givetvis förståeligt eftersom ett fastighetsköp endast sker ett fåtal gånger under livstiden, vilket knappast ger någon större kunskap inom området. Ett alternativ till den nuvarande ansvarsfördelningen är att införa krav på besiktning av fastigheten från säljarens sida. Säljaren får då stå för kostnaden som följer av att en fackman utför en besiktning av fastigheten innan denna visas för eventuella köpare. Besiktningsmannen ansvarar för att undersöka fastigheten noggrant, kontrollera objektsbeskrivningen och lyssna till säljaren om denne vill att någon ytterligare information skall framkomma av besiktningsprotokollet. Om besiktningsmannen förbisett någon defekt som anses upptäckbar kan denne få bära felansvaret för den defekten. Det är dock mycket troligt att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring som täcker eventuella kostnader. Köparens undersökningsplikt förändras på så sätt att köparen endast ansvarar för att kontrollera besiktningsprotokollet och utifrån detta avgöra om en fördjupad undersökning bör ske av någon del i fastigheten. Om så bedöms nödvändigt får köparen stå för kostnaden som den fördjupande undersökningen resulterar i eftersom köparen vanligtvis ej kan utföra denna på egen hand. Köparen bär felansvaret gällande en viss defekt om defekten borde ha upptäckts vid en grundligare undersökning som var befogad med anledning av vad som antecknats i besiktningsprotokollet. Säljarens upplysningsplikt kvarstår på så sätt att säljaren skall kontrollera besiktningsprotokollet och upplysa besiktningsmannen om det finns någon ytterligare information som bör framgå av protokollet. Säljaren ansvarar för ett visst fel, om denne ej upplyst besiktningsmannen om samtlig relevant information gällande den specifika delen av fastigheten där felet finns, och förfarandet kan klassas som svikligt förledande eller ohederligt handlande. Vidare ansvarar säljaren liksom tidigare för dolda fel, fel som varken besiktningsmannen eller köparen (köparens anlitade fackman) uppmärksammat eller borde ha lagt märkte till. Det bör poängteras att säljarens felansvar gäller framför besiktningsmannens. Innebörden därav är att säljaren ansvarar om ett förtigande angående ett visst förhållande kan anses som svikligt förledande men samtidigt rör ett förhållande som besiktningsmannen borde ha uppmärksammat. Säljarens felansvar aktualiseras även framför köparens undersökningsplikt om motsvarande konflikt gällande felansvaret uppstår mellan säljaren och köparen. Denna alternativa ansvarsfördelning torde vara mer rimlig än den nuvarande. En följd är att köpeskillingen i större utsträckning motsvarar värdet på den fastighet som säljs. Dessutom möjliggörs en utformning av klara riktlinjer angående vad som förväntas av parterna eftersom felansvarets bestämmande inte är lika beroende av omständigheterna i det specifika fallet. Det faktum att säljaren har betydligt större kännedom om fastigheten som säljs än köparen bör vidare avspeglas i felansvaret, vilket är resultatet av ovanstående förslag. Att fastighetsköpet dessutom innefattar ett ansenligt penningbelopp borde vara anledning nog för att förändra köparens situation och göra denna mer betryggande. Sannolikt resulterar en dylik förändring av ansvarsfördelningen i ett minskat antal tvister gällande fel i fastighet.

<p>Vid fastighetsköp föreligger en ansvarsfördelning gällande fel i fastigheten som de engagerade parterna bör vara väl införstådda i. Om så inte är fallet kan det komma som en ovälkommen överraskning att exempelvis köparen bär ansvar för vissa defekter i fastigheten som eventuellt visar sig i ett senare skede.</p><p>Enligt lag har köparen en undersökningsplikt som innebär att denne ansvarar för att undersöka fastigheten grundligt. Undersökningsplikten är inte tvingande men köparen bör ta vara på denna möjlighet eftersom denne bär ansvar för att ett visst förhållande är upptäckbart. Säljaren ansvarar för dolda fel, fel som köparen ej borde ha upptäckt vid en omsorgsfull undersökning av fastigheten. Det bör poängteras att undersökningsplikten både kan begränsas och utvidgas beroende av säljarens uttalanden, fastighetens skick och omständigheterna i övrigt. Någon generell upplysningsplikt åvilar inte säljaren men i vissa fall kan dennes underlåtenhet att fästa köparens uppmärksamhet på en viss defekt få betydelse för felansvaret. För det fall att underlåtenheten att nämna ett fel kan klassas som ett svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt handlande kan säljaren nämligen bli ansvarig även för fel som anses upptäckbara. Sammantaget är således parternas plikter beroende av varandra, varför omständigheterna i det specifika fallet ofta får stor betydelse vid fastställande av felansvaret.</p><p>Den nuvarande ansvarsfördelningen är till fördel för säljaren eftersom undersökningsplikten är betydligt mer långtgående än den i viss mån existerande upplysningsplikten. Vid bestämmande av felansvaret sägs bedömningen utgå ifrån vad en <em>”normalt erfaren och på området normalt bevandrad”</em> köpare borde ha uppmärksammat vid en grundlig undersökning av fastigheten. Detta torde dock inte vara fallet eftersom köparen förväntas ha viss byggnadsteknisk kunskap. En följd därav är att köparen ofta anlitar en besiktningsman för att känna en större trygghet i köpet. Detta är givetvis förståeligt eftersom ett fastighetsköp endast sker ett fåtal gånger under livstiden, vilket knappast ger någon större kunskap inom området.</p><p>Ett alternativ till den nuvarande ansvarsfördelningen är att införa krav på besiktning av fastigheten från säljarens sida. Säljaren får då stå för kostnaden som följer av att en fackman utför en besiktning av fastigheten innan denna visas för eventuella köpare. Besiktningsmannen ansvarar för att undersöka fastigheten noggrant, kontrollera objektsbeskrivningen och lyssna till säljaren om denne vill att någon ytterligare information skall framkomma av besiktningsprotokollet. Om besiktningsmannen förbisett någon defekt som anses upptäckbar kan denne få bära felansvaret för den defekten. Det är dock mycket troligt att besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring som täcker eventuella kostnader. Köparens undersökningsplikt förändras på så sätt att köparen endast ansvarar för att kontrollera besiktningsprotokollet och utifrån detta avgöra om en fördjupad undersökning bör ske av någon del i fastigheten. Om så bedöms nödvändigt får köparen stå för kostnaden som den fördjupande undersökningen resulterar i eftersom köparen vanligtvis ej kan utföra denna på egen hand. Köparen bär felansvaret gällande en viss defekt om defekten borde ha upptäckts vid en grundligare undersökning som var befogad med anledning av vad som antecknats i besiktningsprotokollet. Säljarens upplysningsplikt kvarstår på så sätt att säljaren skall kontrollera besiktningsprotokollet och upplysa besiktningsmannen om det finns någon ytterligare information som bör framgå av protokollet. Säljaren ansvarar för ett visst fel, om denne ej upplyst besiktningsmannen om samtlig relevant information gällande den specifika delen av fastigheten där felet finns, och förfarandet kan klassas som svikligt förledande eller ohederligt handlande. Vidare ansvarar säljaren liksom tidigare för dolda fel, fel som varken besiktningsmannen eller köparen (köparens anlitade fackman) uppmärksammat eller borde ha lagt märkte till.</p><p>Det bör poängteras att säljarens felansvar gäller framför besiktningsmannens. Innebörden därav är att säljaren ansvarar om ett förtigande angående ett visst förhållande kan anses som svikligt förledande men samtidigt rör ett förhållande som besiktningsmannen borde ha uppmärksammat. Säljarens felansvar aktualiseras även framför köparens undersökningsplikt om motsvarande konflikt gällande felansvaret uppstår mellan säljaren och köparen.</p><p>Denna alternativa ansvarsfördelning torde vara mer rimlig än den nuvarande. En följd är att köpeskillingen i större utsträckning motsvarar värdet på den fastighet som säljs. Dessutom möjliggörs en utformning av klara riktlinjer angående vad som förväntas av parterna eftersom felansvarets bestämmande inte är lika beroende av omständigheterna i det specifika fallet. Det faktum att säljaren har betydligt större kännedom om fastigheten som säljs än köparen bör vidare avspeglas i felansvaret, vilket är resultatet av ovanstående förslag. Att fastighetsköpet dessutom innefattar ett ansenligt penningbelopp borde vara anledning nog för att förändra köparens situation och göra denna mer betryggande. Sannolikt resulterar en dylik förändring av ansvarsfördelningen i ett minskat antal tvister gällande fel i fastighet.</p>