Rapporten undersöker hur de unika egenskaperna på småhusfastigheter värderas när det är svårt att hitta likartade jämförelseobjekt på samma delmarknad. Det som skiljer det här arbetet från andra arbeten är att det diskuteras kring hur fastighetsvärderaren sätter ett värde på de unika detaljerna i marknadsvärdesbedömningen. För att samla in data till arbetet har det använts en kvalitativ metod som avser att klargöra hur undersökningarna går till för att uppfylla syftet.  Det finns några olika värderingsmetoder som enligt teorin används som grund av alla värderare, i olika sammanhang för att uppskatta marknadsvärde. En stor skillnad mellan teorin och praktiken som framkommer är att värderarens erfarenhet och känsla för värdebärande faktorer verkar ha en stor del i bedömningen, vilket kan vara positivt och ge ett bättre marknadsvärde men samtidigt kan vara negativt eftersom det inte är så sakligt. Vissa unika egenskaper kan värderas med produktionskostnadsmetoden och regressionsanalyser under vissa förutsättningar, för att ta fram värde på de unika egenskaperna. Om bedömningsprocessen inte är korrekt eller om värderaren har ont om tid kan det leda till mindre trovärdiga bedömningar och i slutändan en lägre trovärdighet för branschen, detta kan tänkas bli än värre om argumenten i värdeutlåtandet uppfattas som svaga. Det empiriska materialet har erhållits genom fem intervjuer för att kunna koppla teorin till verkligheten. De fem respondenterna diskuterade kring värdering av unika egenskaper från flera olika perspektiv, det konstaterades då att det finns vissa skillnader men också stora likheter i de olika arbetssätt som de tillämpar. Arbetet visar också att det finns en hel del skillnader mellan fastighetsvärdering i teorin och praktiken, konsekvenserna av detta är ett intressant område att forska vidare på. / This thesis will examine how unique characteristics of properties are being valued when it is difficult to find proper comparison objects on the same submarket. What differs this study from studies being already made is primarily the focus on unique characteristics in market value estimation. To collect data for this work, a qualitative method has been used. The method intends to clarify how the work should be executed to fulfill the purpose.  There are theoretically a couple of valuation methods used as a base by all appraisers, in different situations to estimate market value of properties. A big difference between theory and practice that is shown is that the appraiser’s experience and sense för value-bearing factors seem to have a large part in the assessment. This can be positive and provide a more precise market value, but it is also negative since it lacks factual base. Production cost method and regression analysis can be used to estimate the increase of value for unique characteristics under certain specific conditions.  If the assignments process is not correct or if the appraiser does not have a lot of time. This can lead to less reliable assessments and ultimately a lower credibility for the industry, especially if the arguments in the value statement are perceived as weak. The empiric material was collected through five interviews, to be able to establish a connection between theory and reality. The five respondents were discussing valuations of unique characteristics from several different perspectives, and it was found that there were some differences between the appraisers and how they work, but also many important similarities in the workflow and the methods being applied. This work will show that there are actually a number of differences between valuation in theory and in practice. The consequences of that are discussed a little bit but would be an interesting area for further studies.

En komplex process som fastighetsbolag hanterar dagligen i sin verksamhet ärbeslutsfattandet kring olika investeringar i sina fastigheter. Arbetet kräver en avvägning avflera skäl, varav de vanligaste är baserade på ekonomiska och/eller icke-ekonomiska skäl.I följande examensarbete undersöks de skäl som fastighetsbolag överväger när de fattar beslutom digitala nyckellås i flerfamiljsfastigheter. Vidare undersöks även utmaningarna ochmöjligheterna med att investera i digitala nyckelsystem. Kandidatuppsatsen jämför teori ochkvalitativa intervjuer gjorda med fem olika fastighetsbolag på den svenska marknaden, därföretagen själva har haft möjlighet att reflektera över frågorna. Resultatet av arbetet visar attdet finns en osäkerhet kring de ekonomiska skälen för att investera i digitala nyckelsystem,vilket har fått de som valt att investera i digitala nyckelsystem att basera sina motiveringar påicke-ekonomiska skäl. Nyckelord i detta arbete inkluderar: Digitala nyckelsystem, Fastighetsförvaltning,Flerbostadsfastigheter, Finansiella skäl, Icke-finansiella skäl. / A complex process that real estate companies deal with daily in their operations is thedecision-making around different investments in properties. The work requires a balance ofseveral factors, of which the most common are based on financial and/or non-financialreasons.This thesis examines the reasons that companies consider when making decisions aboutdigital key systems in multi-family properties while allowing real estate companies to explainthe challenges and opportunities of the key systems to gain knowledge about the subject. Thework compares theory with qualitative interviews with five different real estate companies inthe Swedish market, in which the companies themselves have had the opportunity to reflecton the questions. The results of the work show that there is uncertainty around the financialreasons for investing in digital key systems, which has led those who have chosen to invest indigital key systems to base their justifications on non-financial reasons. Keywords in this paper include: Property management, Multi-housing properties, Financialreasons, Non-financial reasons, Digital Key Systems.