Cette thèse vise à approfondir la connaissance du marché immobilier résidentiel dans la région de Québec en étudiant simultanément les dimensions spatiale et temporelle du processus de détermination des valeurs marchandes. En recourant à la modélisation hédonique, nous cherchons à identifier les possibles dérives (spatiales et temporelles) des prix hédoniques (coefficients), tout en suggérant une approche appropriée pour traiter chacune des dimensions dans les analyses empiriques. À partir d'une spécification emboîtée, le premier article propose une série de tests de stabilité afin d'étudier les risques de dérive spatio-temporelle des coefficients. Pour la période de 1986 à 1996, les résultats montrent que les contributions marginales des attributs sont constantes dans le temps, mais qu'il existe des dérives spatiales pour quelques attributs. Les conclusions suggèrent d'opter pour une modélisation à l'échelle de la ville de Québec, mais selon une approche qui permet toutefois de considérer la dérive spatiale de quelques attributs. Le second article aborde, avec une optique macroéconomique, la question d'évolution des prix sur le territoire de la nouvelle ville de Québec, de 1986 à 2004. Les résultats démontrent que, globalement, les prix ont évolué au même rythme pour l'ensemble des sous marchés pré-identifïés, mais que certains indicateurs du marché résidentiel, de conjoncture économique et de structure démographique introduisent une spécificité dans l'évolution des indices de prix de certains sous marchés. Finalement, le dernier article, dont les prémisses sont en partie vérifiées dans les deux premiers, s'attarde à évaluer l'impact économique de l'arrivée d'un service d'autobus à desserte rapide (Métrobus) en 1992, avec une approche de quasi-expérience. Nous montrons que le remplacement d'un service d'autobus régulier par un service à plus grande fréquence peut avoir un impact positif significatif sur la valeur marchande de certaines résidences, en fonction de leur proximité au service et au centre-ville. Les résultats d'estimation, pour les résidences unifamiliales, sont ensuite utilisés pour calculer l'impact économique et fiscal (partiel) du projet pour les autorités municipales et les propriétaires concernés. Enfin, à travers ces trois études de cas, cette thèse développe des approches formelles inédites de modélisation hédonique qui sont génériques et réutilisables pour accroître la pertinence de l'analyse spatio-temporelle de tout marché immobilier.

Pourquoi à l’ère du digital, les particuliers préfèrent-ils encore opérer des transactions immobilières avec un intermédiaire ? Quelles sont les perspectives qu’offre Internet aux acteurs de l’intermédiation ? Et quelles sont les limites de cette transformation digitale ? Les travaux développés dans la présente thèse visent à apporter des éléments de réponses à ces questions aux professionnels de l’immobilier résidentiel souhaitant mieux appréhender le comportement de leurs clients et du marché aujourd’hui. L’objectif de cette thèse est de contribuer à améliorer la compréhension des systèmes d’intermédiation, et en particulier de ce qui amène les acheteurs et les vendeurs à utiliser ces services, sur le marché immobilier résidentiel français. / Why, during the digital era, individuals still prefer transaction operations through an estate agent? What do the Internet perspectives offer to the intermediation actors? And what are the Limits of this digital transformation?The work developed in this dissertation aim to provide answers elements to those questions to estate professionals wishing to understand better the behavior of their customers and the market today. The objective of this dissertation is to contribute to the comprehension of improving the intermediation systems, and particularly what brings buyers and sellers to use these services on the real estate French market.

La thèse comporte trois parties, dont l’objet d’étude est l’immobilier soit en s’intéressant directement au marché immobilier résidentiel parisien, soit indirectement en analysant les REITs dont l’actif sous-jacent est l’immobilier. La première partie porte sur l’examen des facteurs macroéconomiques et financiers qui ont influencé, au cours de la période 1996-2010, les prix résidentiels à Paris en appliquant un modèle VAR (vector autoregressive). Dans la deuxième partie, nous analysons, au cours de la période 2007-2012, l’interaction entre les rendements des REITS et les facteurs macroéconomiques/financiers dans dix pays développés (les Etats-Unis, le Canada, l’Australie, l’Europe, la Zone Euro, le Japon, Hong-Kong, la France, le Royaume-Uni et l’Allemagne) en appliquant un modèle VAR. Les REITs investissent sur l’immobilier, mais ils sont cotés sur un marché boursier. Par conséquent, ils héritent des caractéristiques à la fois de l’immobilier et des actions. Ce caractère hybride des REITs nous conduit à nous interroger sur leur risque et le rôle qu’ils peuvent jouer dans la gestion de portefeuille. C’est pourquoi dans la troisième partie nous examinons, au cours de la période 2001-2012, l’effet des deux composantes du risque (bêta et le risque idiosyncratique) et certains facteurs spécifiques aux REITs (taille, rapport Actif Net Comptable / valeur de marché et la mesure d’illiquidité) sur les rendements des REITs européens (la France, l’Allemagne, le Royaume-Uni, les Pays-Bas et l’Italie) en appliquant le modèle à trois facteurs de Fama et French et la méthodologie de Fama et MacBeth. / The thesis consists of three parts, whose purpose is the real estate market either being interested directly in the residential real estate market in Paris, or indirectly by analyzing REITs, whose underlying asset is the real estate. In the first part entitled “Which Macroeconomics and Financial Factors Affect Real Estate Prices in Paris”, we employ a vector autoregressive (VAR) model in order to examine, during the period 1996-2010, the relation between residential prices in Paris and several macroeconomic/financial factors. In the second part entitled “How Legislation, REIT System and Taxes Influence REITs Returns Sensitivity to Macroeconomic and Financial Factors? An International Perspective”, we analyze, by applying a VAR model, during the period 2007-2012, dynamic interactions among REITs returns and macroeconomic factors for ten developed countries (the United States, Canada, Australia, Europe, Eurozone, Japan, Hong Kong, France, Britain and Germany). REITs invest in real estate and they are publicly traded. Thus they inherit the characteristics of both real estate and stocks. This hybrid nature of REITs reveals the importance of their risk and the role they can play in portfolio management. Therefore, in the third part entitled “Cross-Sectional Expected European REITs Returns : does Volatility Matters ?”, we investigate, during the period 2001-2012, the effect of the two components of risk (beta and idiosyncratic risk) and some specific factors of REITs (size, Net Asset Value to Market Value and illiquidity measure) on European REITs returns (France, Germany, the UK, the Netherlands and Italy) by applying the Fama and French model and cross-sectional regressions.

L’étude présente un modèle d’estimation par panel et avec coïntégration de l’évolution régionale des prix sur le marché immobilier québécois. Nous utilisons des données provenant des régions administratives du Québec et couvrant la période 2002-2016. Nos résultats suggèrent que les élasticités-revenu de long terme du prix de l’immobilier sont considérablement différentes à travers les régions. De plus, les variables démographiques affectent l’ajustement des prix vers leur tendance de long terme et notre étude permet de différencier entre les effets des chocs migratoires et ceux des chocs d’accroissements naturels. Finalement, la composition par âge de la population a également un effet significatif sur l’accroissement des prix, notamment la proportion de 25 à 54 ans (effet positif) et la proportion de personnes âgées de 65 ans et plus (effet négatif). Les résultats montrent que l’utilisation d’un modèle par panel aide à identifier les aspects dynamiques spécifiques à chaque région. / The study presents a regional, panel-based model of the long term and short-term evolution of real estate prices in the administrative regions of Quebec. Allowing that dynamic adjustment to be different from one region to another, we find income elasticity (i.e. cointegration coefficients) that differ considerably one region to the next. In addition, since migratory shocks have potentially different effects from equivalent shocks related to natural increases, we show that migration has a higher effect on the real estate market. The age composition of the population also has a significant effect on average prices, both for young people (25 to 54 years) and for older people (65 years and over). These results suggest that using a panel model not allowing for differentiated regional dynamics leads to potentially less robust conclusions.