The overall aim of this research project is to study green/energy-efficient real estate from an economic perspective. The thesis summarizes the results from five different studies with a connection to green/energy-efficient real estate.The aim of the first paper (paper A) is to study how tenants perceive the indoor environment in green-rated premises, and to compare these results with tenants’ perception of a conventional building’s indoor environment. The main result is that the tenants in the green-rated building are more satisfied with the indoor environment than the tenants in the conventional building.Papers B and C assess whether energy efficiency has an impact on buildings’ income and market values using Swedish real-estate data. The key result is that although there is a small impact on building-related income, this does not seem to translate into a higher market value.The last two papers included in this thesis study hindrances to a more energy-efficient building sector. In paper D, two office buildings are used as baseline cases to provide insights into the difficulties that can arise when trying to upgrade a building to make it more energy efficient. The results indicate that changing existing leases is a prohibitive process and that it is often difficult to evaluate the final impact of an energy upgrade. The last paper focuses on why it may be rational to postpone green refurbishments even if they are profitable. The main result is that it may be rational to postpone such refurbishments. However, by introducing different financial penalties and/or subsidies, these investments could be triggered today.To sum up, the results indicate that green buildings are preferred by tenants, but that there still appear to be economic barriers to a greener building sector. / Det övergripande syftet med denna avhandling är att studera grön/energieffektiva byggnader ur ett ekonomiskt perspektiv. Avhandlingen består av en kappa och fem separata studier, vilka belyser tre olika forskningsfrågor. Syftet med den första studien är att studera hur hyresgäster upplever inomhusmiljön i gröna byggnader. I studien jämförs inomhusmiljön i en grön byggnad med inomhusmiljön i en likvärdig konventionell byggnad. Resultatet visar, på det stora hela, att hyresgästerna är mer nöjda med inomhusmiljön i den gröna byggnaden. De nästföljande studierna, B respektive C, undersöker om byggnadens energiprestanda har någon inverkan på dess hyra respektive marknadsvärde. Resultaten visar på en liten signifikant hyrespåverkan, dock verkar denna inte ha någon effekt på byggnadernas marknadsvärdebedömningar. Skälet till detta kan vara att hyrespremien anses för liten för att ha någon signifikant inverkan på byggnadens marknadsvärde, alternativt att fastighetsvärderare inte beaktar energiprestanda när en fastighet värderas. De två sista studierna studerar varför vissa, tillsynes lönsamma, energiinvesteringar inte genomförs. Resultaten från studie D visar på svårigheterna med att ingå ett samarbetsavtal (för att eliminera felaktiga incitament) mellan hyresgäst och hyresvärd. Sådana avtal tar lång tid att förhandla fram och det uppkommer ofta svårigheter med att utvärdera de tänkta energiinvesteringarnas ekonomiska utfall. Studie E utgår ifrån en realoptionsmodell, vilken används för att utvärdera när ”gröna” renoveringar bör genomföras i en befintlig byggnad. Studien visar att det kan vara rationellt att vänta trots att investeringen idag är lönsam. Vidare visar resultaten att det är möjligt att via byggsubventioner/finansiella ”straff” påverka aktörer att tidigarelägga energieffektiviseringsåtgärder.  Dock är det viktigt att dessa utformas korrekt så att det inte skapar några snedvridna incitament. Övergripande visar resultaten att gröna byggnader är att föredra ur ett brukarperspektiv men att det fortfarande finns ekonomiska hinder för en mer hållbar byggsektor. Nyckelord: gröna byggnader, energieffektiva byggnader, EPC, inomhusmiljö, Realoptioner, fastighetsekonomi. / <p>QC 20160407</p>

An overarching aim of this research was to investigate the comprehensive value of green residential buildings as seen from two perspectives: that of the developer and that of the occupant (the customer). The dissertation consists of studies presented in seven papers.  The studies conducted to investigate the developer’s perspective focused on construction cost and potential profit (papers I and VII). The customer’s perspective was examined with three approaches: the impact that energy and environment have on the decision to purchase (or rent) an apartment (paper V), willingness to pay for a green apartment (paper VI) and finally, the occupants’ satisfaction with the dwelling and indoor environment (papers II, III and IV).  The first paper examines whether increased investment costs are profitable, taking into account the reduction in operating costs. The investment viability is approached by comparing investment in conventional and green residential building, particularly passive houses, using real construction and post-occupancy conditions. The increased investment costs in energy-efficient building were also the focus of paper VII. In this paper, the aim was to study how technologies used in energy-efficient residential building construction affect the available saleable floor area and how this impacts on the profitability of the investment. Potential losses and gains of saleable floor area in energy-efficient buildings were assessed using a modelled building and analysed with the help of the average construction cost. Papers II and IV present results from a study of occupants’ satisfaction and indoor environmental qualities. Both papers aim at comparing and analysing responses from occupants living in green and conventional buildings. Paper III focuses on a similar subject, but investigates occupants’ satisfaction among all adults living in multi-family buildings in Sweden, providing a national context for the results presented in papers II and IV. The results indicate that occupants are generally satisfied with their dwellings, but indoor environment proved to have a statistically significant effect on overall satisfaction. The results in paper V indicate that energy and environmental factors have a minor impact on customers’ decision to purchase or rent an apartment. However, availability of information on building energy and environmental performance may have an effect on the likelihood of the buyers’ being interested in environmental qualities and consequently an impact on their decision. The study presented in paper VI shows that customer interest in energy and environmental factors has a significant impact on stated willingness to pay for green dwellings. The paper discusses the stated willingness to pay for low-energy buildings and buildings with an environmental certificate and attempts to assess the rationale of the stated willingness to pay for low-energy dwellings given potential energy savings. / Fokus i detta forskningsprojekt har legat på att undersöka värdet av gröna bostäder ur ett brett perspektiv, dvs både genom att studera byggherrens och de boendes (kundens) synpunkter. I avhandlingen ingår sju uppsatser. Undersökningen av byggherrens synpunkter fokuserades på kostnader och potentiella inkomster (uppsats I och VII). Kundernas åsikter undersöktes på tre olika sätt: vilken effekt energi och miljö faktorer hade på beslut att köpa eller hyra en lägenhet (uppsats V), betalningsvilja för gröna bostäder (uppsats VI) och slutligen de boendes trivsel samt nöjdhet med inomhusmiljön (uppsats II,III och IV). Den första uppsatsen syftar till att undersöka om ökningen av investeringskostnader vid byggande av gröna byggnader kan täckas av framtida energibesparingar och minskning av driftkostnad. Investeringens lönsamhet undersöktes genom att jämföra skillnader i byggkostnader mellan konventionella och gröna bostäder med skillnader i driftskostnader givet olika antaganden om energipriser och räntekrav. Huvudfokus i uppsats VII var också byggkostnader, men denna gång undersöktes hur nya tekniska lösningar påverkar boarea och lönsamhet av energieffektiva bostäder.  Genom att konstruera en modell av ett typhus analyserades potentiella ökningar i boarea med nya lösningar och hur detta påverkade lönsamheten i olika geografiska lägen (prisnivåer). Uppsatserna II och IV presenterar resultat från boendeundersökningar. Båda uppsatserna syftar till att undersöka boendes trivsel och nöjdhet med inomhusmiljö samt att testa skillnaden i svar från boende i gröna och konventionella bostäder.  Uppsats III fokuserar också på inomhusmiljön, men analysen gjordes på svaren som samlades in under Boverkets projekt BETSI och resultaten är därmed representativa för alla vuxna som bor i flerfamiljshus i Sverige. Uppsats III ger därmed en national kontext för uppsatserna II och IV. Resultaten visar att boende trivs i sina bostäder, men inomhusmiljön har en statistiks signifikanta effekt på allmän nöjdhet faktor.. Resultaten i uppsats V tyder på att energi- och miljöaspekter spelar mindre roll i beslutet att köpa eller hyra en lägenhet. Den synliga informationens tillgänglighet angående byggnadens energi- och miljöprestanda, påverkar kundens intresse för dessa faktorer och därmed indirekt hushållets beslut. Resultaten i uppsats VI pekar på att kunderna, som är intresserade av byggnaders energi och miljö prestanda, är villiga att betala mer för gröna bostäder. I uppsats 6 diskuteras betalningsvilja för låg-energi byggnader och för byggnader med miljöcertifikat samt utvärderas om den angivna betalningsviljan är rationell beslut när man tar hänsyn till nuvärdet av framtida energibesparingar. / <p>QC 20131014</p>