Cuando se inicia el trámite para realizar una transacción sobre un inmueble registrado, empieza el vía crucis de miles de peruanos debido no solo a los altos costos que tendrán que asumir por el pago de las tarifas de los servicios profesionales involucrados en el proceso (abogado, notario, Registro), sino por los requisitos y trámites previos que se tendrán que cumplir antes de poder inscribir una transacción en el Registro de Predios del Registro de Propiedad inmueble de la SUNARP (Superintendencia Nacional de Registros Públicos), los cuales en lugar de simplificarse han aumentado y/o mantenido en el tiempo. De tal manera que cada día es más difícil, complicado y costoso formalizar una compra – venta por ejemplo. La complejidad, el tiempo y los costos (costos de transacción) son tan altos que cada vez son más los ciudadanos que deciden quedarse sólo en la etapa de la contratación privada, generando que no exista protección de sus derechos. La protección de los derechos de propiedad genera en sus propietarios la confianza necesaria para usarlos como herramienta económica de inversión, potencializando sus activos prediales y aumentando el número de transacciones en el mercado. Se protege así el tráfico jurídico y se dinamiza la economía del país.

El presente artículo recoge nociones desde el marco normativo aplicable, doctrina y resoluciones del Tribunal Registral emitidas acerca de la transferencia de aires en el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común. A partir de dichas fuentes, buscamos dar una aproximación respecto al procedimiento a seguir para lograr la inscripción en Registros Públicos de dicho acto sin mayores inconvenientes.

Mediante Resolución N° 240-2013-SUNARP/PT, del 10 de setiembre de 2013, el Tribunal Registral resolvió publicar el precedente de observancia obligatoria aprobado en el Pleno CIX, en el cual se dispuso lo siguiente: “Es inscribible la cancelación de la inscripción del derecho de propiedad sobre todo el predio y su consiguiente desinmatriculación por renuncia de su titular, siempre que ello no afecte derecho de terceros.” Al respecto, la renuncia al derecho de propiedad, es una forma sui generis o excepcional, de extinguir el derecho de propiedad; si bien, esta forma de extinción no se encuentra dentro de las causales tipificadas en el artículo 968 del Código Civil, sin embargo, las allí señaladas no tiene el carácter de numerus clausus, porque pueden existir otras formas de extinción, como ésta, para poner fin al derecho de propiedad. El Tribunal Registral estableció a la renuncia como una de las formas de extinción del derecho de propiedad, sin embargo, siendo un tribunal administrativo, no es el órgano competente para establecer una nueva forma de extinción al derecho de propiedad, ya que esta función le compete a otro poder del estado.

El presente trabajo de investigación centra su análisis en el Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el Pleno XCIV, publicado el 24 de agosto de 2012 y precisado posteriormente en el Pleno XCIX, publicado del 01 de diciembre de 2012, cuyo texto, inicial fue el siguiente: “Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no pueden comprender los atributos de enajenación o gravamen del bien, salvo que la Ley lo permita, conforme con lo previsto por el artículo 882 del Código Civil, pues existe un interés superior de que los bienes circulen libremente en el mercado.” Luego de la precisión a la que se hizo referencia en el primer párrafo, el texto del Precedente de Observancia Obligatoria en cuestión, quedó redactado de la siguiente manera: “Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no pueden comprender - de manera absoluta, relativa ni temporal-, los atributos de enajenación o gravamen del bien, salvo que la Ley lo permita, conforme con lo previsto por el artículo 882 del Código Civil, pues existe un interés superior de que los bienes circulen libremente en el mercado.” De este modo, en el presente trabajo de investigación se analiza el mencionado Precedente de Observancia Obligatoria (en adelante, POO) y su posterior precisión, así como la serie de dificultades que se presentaban a los Registradores al momento de calificar títulos que tuvieran alguna disposición que pudiera contradecir al artículo 882 del Código Civil antes de la promulgación del POO. Del mismo modo se analizarán las Resoluciones del Tribunal Registral que dieron pie al POO y los cambios que se generaron en la calificación registral, desde su promulgación

El acto registral en el que se centra la presente investigación es la acumulación de predios, El artículo 68 del Reglamento de Inscripciones de Predios regula una situación particular: “en los casos en los que dos o más predios materia de acumulación estén gravados con hipoteca u otro derecho real de garantía, será necesario presentar, además de la solicitud de acumulación, escritura pública otorgada por los titulares de los derechos reales de garantía constituidos expresando su conformidad como la determinación del rango de ellas”. Supongamos que un propietario desea acumular tres predios, pero estos están hipotecados, situación que complica al propietario, porque no solo requerirá la autorización de los tres acreedores, sino que además, los acreedores deberán ponerse de acuerdo, sobre el rango de cada una de las hipotecas. Ahora bien, nos preguntamos ¿si la sola presencia de una garantía real, limita las facultades que tiene el propietario sobre el bien?, demostraremos que la regulación no ha sido la correcta, porque el acto de acumulación no genera una confusión de los rangos aun cuando sean diferentes acreedores. Podemos presentar dos justificaciones para la presente investigación: en primer lugar, se trata de un tema en el que prácticamente no se han realizado estudios específicos en nuestro país, existiendo por tanto, un sinnúmero de incertidumbres sobre aquellas situaciones, donde las facultades del propietario, se confrontan con las del acreedor. Los métodos a emplear en la presente investigación son: método dogmático, en el que se repensará o reconstruirá la idea de los derechos de propiedad, hipoteca y acumulación de predios. Si bien es cierto, la doctrina ha desarrollado investigación sobre estos derechos, nosotros buscaremos las opiniones de diversos juristas nacionales e internacionales que nos faciliten sostener la posición que hemos presentado. El segundo es el método funcional al revisar y analizar el desarrollo de las figuras jurídicas estudiadas en otras disciplinas, así como la función económica.

Desde el siglo XX, en el Perú, ha existido un particular interés respecto a la vivienda, ya sea como una política de Estado – usualmente mal gestada -, o por iniciativa de los propios ciudadanos. No obstante, se ha consolidado un conflicto entre la modernidad y urbanización de la ciudad frente a la conservación y puesta en valor de bienes inmuebles de valor histórico. Este conflicto no sólo ha hecho peligrar y coadyuvar a su deterioro o extinción, sino que se observado una peculiar desatención por parte del Estado ante un deficiente marco legal de protección e incentivo. Es así que, en el presente trabajo, no sólo analizaremos dichas situaciones, sino además el tratamiento que se le ha dado a los Bienes Inmuebles Culturales en sede registral, en especial al II Precedente de Observancia Obligatoria del LXII Pleno Registral.

No cabe duda que el Código Civil peruano de 1984, introdujo una serie de modificaciones de la mayor relevancia en materia contractual, bajo una manifiesta influencia del Código Civil italiano de 1942. Dichas modificaciones no sólo significaron una mejor sistematización de diversos tópicos en la parte general del Libro VII, Fuentes de las Obligaciones, sino también la introducción de aspectos que modernizaron diversos temas no legislados en el Código Civil de 1936. Entre aquellos aspectos que regula el Libro de Contratos correspondiente a la Parte General, el legislador resolvió incluir la relativa a los llamados Contratos Preparatorios, que conforman un acápite especial dentro de la parte general. De esta manera, nuestro Código vigente desde el 14 de noviembre de 1984, regula normativamente los denominados Contratos Preparatorios, y a su vez, y de manera especial regula las clases del Contrato Preparatorio: el Contrato de Compromiso de Contratar y el Contrato de Opción, en sus artículos 1414 al 1425. El legislador al optar por incluir a los llamados Contratos Preparatorios, vio por conveniente regular como contratos especiales o típicos, a aquellos acuerdos a través de los cuales las partes quedaban comprometidas de a celebrar otro contrato llamado “definitivo”, que por alguna razón, no resultaba posible de ser celebrado de inmediato. La justificación que encontró el legislador probablemente radicó en su deseo de resolver una serie de situaciones que representaban los acuerdos u ofertas previas o preparatorias, que merecían tutela dada la ausencia de regulación normativa, que no sancionaba de ninguna forma el incumplimiento de tales acuerdos, desalentando su uso e incentivando su incumplimiento. En cada tipo contractual preparatorio asistimos a figuras que dada la temporalidad que gobierna a este tipo de contratos, generan situaciones de pendencia entre su celebración y la celebración del contrato definitivo que desplegarán efectos que merecerán tutela frente a terceros. Y es que una vez celebrado un contrato preparatorio, es posible – dado el carácter obligatorio de los contratos en nuestro código civil – que antes de la conclusión del contrato definitivo alguna de las partes se obligue con terceros respecto del mismo objeto del contrato, o disponga del bien materia de la prestación con las consecuencias que esto supone. Para este fin, la oponibilidad que el ordenamiento le pudiera dispensar a los contratos preparatorios frente a terceros, podría resultar fundamental a fin de tutelar su cumplimiento y evitar escenarios de concurrencia o la frustración de las expectativas de la parte perjudicada con su incumplimiento.

Un inversionista, propietario de un terreno ubicado en el centro financiero de San Isidro, ha solicitado a la empresa realizar un estudio de factibilidad técnica y económica, con el fin de verificar la viabilidad de ejecutar un proyecto de inversión de corto plazo, de un edificio de oficinas para su venta (con el valor agregado de obtener la certificación LEED), debido a la tendencia actual que tiene el mercado inmobiliario en el sector de oficinas prime A y A+, considerando que el terreno se compra a través de una de sus empresas, la cual será la encargada de desarrollar el proyecto inmobiliario. / Tesis

El informe a desarrollar tiene como propósito analizar la Resolución N.º 3703-2022- SUNARP-TR, mediante la cual se pretendía inscribir en el registro público cláusulas que restringían determinadas facultades de la propiedad. De acuerdo a la mencionada resolución, se concluye que es viable inscribir en el registro público las cláusulas que limiten la facultad de uso y disfrute de la propiedad; no obstante, esto no ocurre respecto a las cláusulas que prohíben la disposición de los bienes. El fundamento a la prohibición a estas cláusulas radica en la regulación contenida en el Código Civil peruano. El presente caso permite analizar el tratamiento y regulación de esta prohibición en el ordenamiento jurídico peruano y en la legislación comparada. Por otro lado, mediante el presente informe jurídico, se pretende cuestionar la calidad de motivación del Tribunal Registral respecto al análisis de estos casos. / The purpose of this academic paper is to analyze Resolution No. 3703-2022- SUNARP-TR, through which it was intended to register clauses in the public registry that restricted certain powers of the property. According to the resolution, it is concluded that it is feasible to register in the public registry the clauses that limit the power of use and enjoyment of the property; However, this does not occur with respect to clauses that prohibit the disposal of assets. The basis for the prohibition of these clauses lies in the regulation in the Peruvian Civil Code. This case allows us to analyze the treatment and regulation of this prohibition in the Peruvian legal system and in comparative legislation. Likewise, through this legal report, it is intended to question the quality of motivation of the Registry Court regarding the analysis of these cases.

Your Place es un proyecto que nace por la necesidad de las personas de contar con asesoría en la compra, recepción y gestión de un inmueble. Hoy en día la experiencia de una persona en la búsqueda de un inmueble es tediosa y compleja, considerando que es la inversión más cara a la que tiene que enfrentarse y muchas veces la elección no satisface sus necesidades o presenta inconvenientes en el proceso de recepción del mismo o incluso después. Asimismo, debido a la tendencia a urbanizar y alquilar inmuebles, para poder rentabilidad la inversión, Your Place brinda el soporte en la gestión del mismo permitiendo al propietario generar un ingreso adicional sin preocupaciones. Este proyecto está enfocado en el servicio “We Check” el cual tiene como objetivo realizar inspecciones de inmuebles al momento de la entrega, asegurando que el cliente reciba su inmueble en óptimas condiciones y no sufra desperfectos después.