Submitted by Sérgio Rodrigues (srodriguex@gmail.com) on 2015-07-22T21:57:20Z No. of bitstreams: 1 Dissertacao - Sergio Rodrigues - Final.pdf: 12749163 bytes, checksum: 58e8b709bc8e635d832d81c9b158aba6 (MD5) / Approved for entry into archive by Janete de Oliveira Feitosa (janete.feitosa@fgv.br) on 2015-07-27T12:34:28Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Dissertacao - Sergio Rodrigues - Final.pdf: 12749163 bytes, checksum: 58e8b709bc8e635d832d81c9b158aba6 (MD5) / Approved for entry into archive by Marcia Bacha (marcia.bacha@fgv.br) on 2015-07-30T13:28:51Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Dissertacao - Sergio Rodrigues - Final.pdf: 12749163 bytes, checksum: 58e8b709bc8e635d832d81c9b158aba6 (MD5) / Made available in DSpace on 2015-07-30T13:29:34Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Dissertacao - Sergio Rodrigues - Final.pdf: 12749163 bytes, checksum: 58e8b709bc8e635d832d81c9b158aba6 (MD5) Previous issue date: 2015-07-17 / A escolha da cidade do Rio de Janeiro como sede de grandes eventos esportivos mundiais, a Copa do Mundo de Futebol de 2014 e os Jogos Olímpicos de 2016, colocou-a no centro de investimentos em infraestrutura, mobilidade urbana e segurança pública, com consequente impacto no mercado imobiliário, tanto de novos lançamentos de empreendimentos, quanto na revenda de imóveis usados. Acredita-se que o preço de um imóvel dependa de uma relação entre suas características estruturais como quantidade de quartos, suítes, vagas de garagem, presença de varanda, tal como sua localização, proximidade com centros de trabalho, entretenimento e áreas valorizadas ou degradadas. Uma das técnicas para avaliar a contribuição dessas características para a formação do preço do imóvel, conhecido na Econométrica como Modelagem Hedônica de Preços, é uma aplicação de regressão linear multivariada onde a variável dependente é o preço e as variáveis independentes, as respectivas características que deseja-se modelar. A utilização da regressão linear implica em observar premissas que devem ser atendidas para a confiabilidade dos resultados a serem analisados, tais como independência e homoscedasticidade dos resíduos e não colinearidade entre as variáveis independentes. O presente trabalho objetiva aplicar a modelagem hedônica de preços para imóveis localizados na cidade do Rio de Janeiro em um modelo de regressão linear multivariada, em conjunto com outras fontes de dados para a construção de variáveis de acessibilidade e socioambiental a fim de verificar a relação de importância entre elas para a formação do preço e, em particular, exploramos brevemente a tendência de preços em função da distância a favelas. Em atenção aos pré-requisitos observados para a aplicação de regressão linear, verificamos que a premissa de independência dos preços não pode ser atestada devido a constatação da autocorrelação espacial entre os imóveis, onde não apenas as características estruturais e de acessibilidade são levadas em consideração para a precificação do bem, mas principalmente a influência mútua que os imóveis vizinhos exercem um ao outro. / The choice of the city of Rio de Janeiro as the host of major world sporting events, the Football World Cup 2014 and the Olympic Games in 2016, put it in the center of investments in infrastructure, urban mobility and public safety, with consequent impact on the real estate market, new enterprise releases, as in resale of used real estate units. It is believed that the price of a real estate unit depends on a relationship between their structural characteristics like the number of rooms, suites, parking spaces, balcony presence, such as its location, proximity to work centers, entertainment and reclaimed or degraded areas. One of the techniques to assess the contribution of these features to the formation of the property price, known as the Econometric Modeling Hedonic Price, is an application of multivariate linear regression where the dependent variable is the price and the independent variables, the respective characteristics desired to model. The use of linear regression implies observe the assumptions that must be met for the reliability of the results to be analyzed, such as independence and homoscedasticity of the residuals and no collinearity among the independent variables. This paper aims to apply the hedonic modelling prices for properties located in the city of Rio de Janeiro in a multivariate linear regression model, together with other data sources for building accessibility and social environmental variables in order to verify the relationship of importance among them for the prices and, in particular, briefly explore the role-price trend when moving away from the slums. Noting the prerequisites observed for the application of linear regression, we have found that the assumption of independence of prices cannot be proved due to the presence of spatial autocorrelation between the real estate units, where not only the structural and accessibility features are taken into account for the pricing process, but mostly the mutual influence neighbouring properties carry each other.

Submitted by Odilon R. H. G. F. Costa (odilon.costa@pilum.com.br) on 2017-08-24T15:12:31Z No. of bitstreams: 1 Thesis - Odilon Costa - VF.pdf: 1688083 bytes, checksum: d501579a90541d6ff416fd0d3eb65507 (MD5) / Approved for entry into archive by Pamela Beltran Tonsa (pamela.tonsa@fgv.br) on 2017-08-24T15:22:34Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Thesis - Odilon Costa - VF.pdf: 1688083 bytes, checksum: d501579a90541d6ff416fd0d3eb65507 (MD5) / Made available in DSpace on 2017-08-24T17:17:37Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Thesis - Odilon Costa - VF.pdf: 1688083 bytes, checksum: d501579a90541d6ff416fd0d3eb65507 (MD5) Previous issue date: 2017-07-28 / Commercial real estate offers innumerous investment opportunities. Investors, financial institutions and regulators are interested in understanding what are the main determinants of value in real estate markets, measuring appropriate returns and risks related to target assets, and evaluating whether new market trends arising from institutional stakeholders, such as environmental labels, can contribute to property pricing. Differently from other financial asset classes, such as bonds and stocks, commercial buildings have low liquidity, are highly heterogeneous and depreciate over time, limiting their spatial and temporal comparability. Although the financial and economic literature about the industry has evolved significantly in developed economies, quantitative studies remain at embryonic stage in emerging markets. Given the populational and economic growth patterns from the last decades, there is an increasing concentration of emerging market cities among the largest urban agglomerations worldwide, and, consequently, higher demand for commercial properties. The main caveats for the development of quantitative real estate research are the lack of data, concentration of information among large consulting companies, and, in the case of emerging markets, low transparency and reliability in publicly available data. In this context, this research aims at contributing to the real estate literature with unique datasets for the largest office market in Latin America. This thesis is organized in three essays, comprising three distinct research questions surrounding the city of Sao Paulo. The objective of the first essay is to conceptually and empirically assess whether office markets can be viewed as an exclusive niche. The results, based on hedonic theory and regressions, indicate strong segmentation patterns as price formation comes primarily from the microeconomic needs of end users. The study also indicates that backdoor measures adopted by local specialists can be used as a proxy for segmentation when there is limited information on occupiers. The second essay revisits real estate indices available in Brazil and a number of technical and market-specific features which may be useful to improve existing indicators. Moreover, the study develops hedonic indices to highlight how the early recession affected Sao Paulo´s office market. The results show that market dynamics are very specific and emphasize the need for more detailed indicators. The third essay evaluates the relevance of the governance role of voluntary certification schemes based on the signaling literature. The empirical results show that third party audit schemes from internationally accredited institutions can affect real estate values. This essay not only compares labelled and non-labelled buildings, as done by previous studies, but also considers properties that did not obtain certification subsequent to registration. / O mercado imobiliário comercial oferece inúmeras oportunidades de investimento. Investidores, instituições financeiras e reguladores possuem interesse em entender quais são os principais determinantes de valor no setor imobiliário, mensurar retornos e riscos condizentes com os ativos-alvo, e avaliar se novas tendências decorrentes de demanda dos stakeholders institucionais, como a obtenção de selos ambientais, podem contribuir para o apreçamento de ativos. Diferentemente de outros tipos de ativos financeiros, tais como renda fixa ou variável, imóveis comerciais possuem pouca liquidez, são altamente heterogêneos e depreciam ao longo do tempo, limitando a sua comparação em âmbito temporal e espacial. Embora a literatura econômico-financeira sobre o setor tenha evoluído expressivamente em economias desenvolvidas, estudos quantitativos de grande escala continuam em estágio embrionário em mercados emergentes. Dado o crescimento econômico e populacional nas últimas décadas é natural que exista maior concentração de megalópoles emergentes entre as principais aglomerações urbanas mundiais e, consequentemente, o aumento relativamente mais expressivo da demanda por imóveis comerciais. Os principais limitadores para o desenvolvimento de pesquisas quantitativas no setor são a falta de dados, a centralização de informações em grandes consultorias imobiliárias e, no caso de países emergentes, a falta de transparência e confiabilidade nos dados disponíveis publicamente. Neste contexto, o presente trabalho visa contribuir para a literatura do setor imobiliário utilizando bases de dados únicas e contempla o maior mercado de escritórios da América Latina. Esta tese está organizada sob a forma de três ensaios, os quais abordam três questões distintas ao redor da cidade de São Paulo. O primeiro ensaio tem como objetivo avaliar conceitualmente e empiricamente se o mercado de escritórios pode ser visto como um nicho exclusivo. Os resultados, embasados em teoria e regressões hedônicas, indicam fortes indícios de fragmentação, bem como que a formação de preços advém principalmente das necessidades microeconômicas dos usuários finais. O estudo também indica que medidas backdoor adotadas por especialistas locais, podem ser usadas como proxy de fragmentação de mercado, quando há escassez de informações sobre os ocupantes. O segundo ensaio revisita os indicadores imobiliários disponíveis no Brasil e uma série de características técnicas e específicas do mercado local, que podem ser úteis ao aprimoramento dos índices existentes. Em seguida, desenvolveu-se indicadores hedônicos para mostrar como o início da recessão atual afetou o mercado de escritórios de São Paulo. Os resultados evidenciam que os ciclos imobiliários possuem aspectos muito específicos e enfatizam a necessidade de indicadores mais detalhados. O terceiro ensaio avalia a relevância do papel de governança econômica, associada às certificações ambientais voluntárias, com base na literatura de sinalização. Os resultados empíricos mostram que pareceres advindos de instituições internacionalmente acreditadas podem afetar os preços dos imóveis. Neste ensaio é feita a comparação de edifícios certificados e não-certificados, conforme feito em pesquisas anteriores, e foram estudados imóveis que não obtiveram o selo após o registro.