Yes / We develop an analytical real-option solution to the after-tax optimal timing boundary for a replaceable asset whose operating cost and salvage value deteriorate stochastically. We construct a general replacement model, from which seven other particular models can be derived, along with deterministic versions. We show that the presence of salvage value and tax depreciation significantly lowers the operating cost threshold that justifies (and thus hastens) replacement. Although operating cost volatility increases defer replacement, increases in the salvage value volatility hasten replacement, albeit modestly, while increases in the correlation between costs and salvage value defer replacement. Reducing the tax rate or depreciation lifetime, or allowing an investment tax credit, yield mixed results. These results are also compared with those of less complete models, and deterministic versions, showing that failure to consider several stochastic variables and taxation in the replacement process may lead to sub-optimal decisions.

I marknadsrapporter går att läsa att samhällsfastigheter är en lågriskplacering där investerare söker säker hamn när det börjar blåsa. I Catella Property Forecast (2019) bedöms samhällsfastigheter som låg risk med medel-till-hög avkastning. Den underliggande efterfrågan på samhällsfastigheter i Sverige drivs av den demografiska utvecklingen och framgent behövs stora investeringar för att möta behovet bland landets kommuner och landsting. Hos investerarkollegiet har samhällsfastigheter seglat upp som ett alltmer populärt segment och i en marknadsrapport från Pangea Property Partners kommuniceras att samhällsfastigheter är den mest eftertraktade produkten bland institutionella investerare på fastighetsmarknaden i Sverige (Pangea Institutional Outlook, 2019). På grund av dess beskaffenhet bedöms risk och osäkerhet för investeringar i samhällsfastigheter som relativt låg under kontraktsperioden där ekonomiskt stabila hyresgäster säkerställer ett kassaflöde under långa hyresförhållanden. Hyresgästrisken och vakansrisken är i princip obefintlig under de långa hyreskontraktens löptid. Dock behäftas fastigheterna alltid, likt alla fastigheter, med en viss risk som kan härledas till exempelvis teknisk risk och miljörisk. Utöver dessa tillkommer även politisk risk samt juridiska risker. Specifikt för samhällsfastigheter är att de, per definition, är specialanpassade för verksamheten vilket kraftigt begränsar dess alternativa användning. Alla ovan nämnda parametrar ska speglas i en marknadsvärdesbedömning utförd av en registrerad värderare. Marknadsvärdesbedömningar är centrala i beslutsfattandet vilket föranleder att det är av största vikt att de är rättvisande. Då investerare känner komfort för de förhållanden som råder under löptiden för de långa avtalen är det intressant att granska synen på dessa fastigheter då kontrakten har löpt ut. Syftet med denna fallstudie är att genomlysa hur restvärdet för samhällsfastigheter bedöms av värderare med hänsyn till osäkerhet och risk. Värdering av fastigheter sker vanligen med kassaflödesmetoden som bygger på att framtida driftnetton under en given kalkylperiod diskonteras. Till detta värde adderas ett diskonterat restvärde som ska motsvara fastighetens värde vid slutet av kalkylperioden vilket ofta sammanfaller med att hyreskontraktet löper ut. Metoden bygger till stor del på prognostisering av framtiden. Följaktligen är värderingar behäftade med osäkerhet. Hur riskerna och osäkerheterna behandlas i värderingen kommer att framgå av resultatet. Studien visar att värderanas syn på restvärdesrisken för samhällsfastigheter är nästintill enhetlig och bygger ur teoretisk synvinkel på en objektiv bedömning av värderingsobjektets egenskaper och förutsättningar vid kalkylperiodens slut. Här bedöms ingående parametrar så som geografiskt läge, fastighetens kvalitet och standard men även politisk risk och vad byggnaden är anpassad till i dagsläget. Det framkommer även hur centralt sambandet mellan initial direktavkastning, exit yield och marknadens avkastningskrav är i bedömningen. Studien visar även att värderare bedömer att investerare inte fullt ut tar hänsyn till restvärdesrisken på de nivåer som transaktioner sker till i dagsläget. / Currently, there is strong investor demand for public property in Sweden with yields declining for both prime and secondary segments of the market. The underlying demand for properties relating to education and elderly care is expected to be high for years to come as a result of a growing population and other demographic changes. Investments in public property is considered low risk due to the long-term leases with financially strong and stable tenants. The occupancy rate for public property is high, partly due to the fact that single tenant properties are a regular occurrence and partly because the high demand. All investments are associated with risk, the character of which varies depending on the type of property and various other factors. Technical risk, political risk and environmental risks to name a few. Public properties are, per definition, properties that primarily houses tax-financed operators and that is customized for public services. Because of the specialized nature of these assets and the fact that they are difficult to convert to other uses the question of risk and uncertainty arise at the end of the lease period. When valuing a property using the discounted cash flow method this moment in time in when the terminal value is evaluated. The aim of this case study is to examine how valuers assess the risk and uncertainty associated with the terminal value of public property in Sweden. Through analysis of the external valuations that have been undertaken at one of Sweden’s largest owner of public properties for the end of year 2018 the objective is to find factors related to the terminal value that differ between properties intended for educational purposes and those for elderly care. By conducting interviews with external valuers, the report will outline what aspects of a property valuers examine in determining the terminal value. Information gathered in the interviews will be used to analyze the valuations that were carried out for the end of year reporting of Sweden’s largest owner of public property. The report starts with a review of the fundamentals of valuation which later in the report will be applied to the empirical data to create a framework from which determination of the risk associated with the terminal value of public property can be judged. Furthermore, the report will seek to understand the bridge between theory and practice in the subject.