The number of elderly people has been steadily rising in Sweden for a long time and as a proportion of the population, the increase has been even greater. The population structure in the country means that in the not too distant future, there will be a sharp rise in demand for care and elderly accommodation. A tighter credit market as a consequence of new rules and regulations with a stricter capital and liquidity requirements combined with market turbulence, has made financing property developement more difficult and more expensive which has resulted in many companies using alternative sources of finance. DEmand for safe investments with low risk is high as the market is volatile and banks, pension funds, fund management and life insurance companies are looking for investments outside the stock market that can deliver a safe return in the longer term. There has also been a debate about whether institutional investors as the AP pension funds really should own properties directly. As properties for care and elderly accommodation are definable assets with predictable payment flows, long leases and often a local authority as tenant that would not risk cancelling payments, these would be highly appropriate for securitisation, i.e. to issue bonds or other tradable securities based on the cash flows from the assets. In other words, the securitisation of rent flows would offer the opportunity to create an attractive investment product of the type being demanded, well suited to institutional investor requirements, while at the same time, it can provide an attractive financing opportunity to meet the need for more care and elderly accommodation.

Historiskt har samhällsfastigheter alltid ägts av offentlig sektor men på senare tid har intresset för utomstående investeringar från externa fastighetsbolag ökat och idag är ägandet av samhällsfastigheter avsevärt mer diversifierat. Valet att äga eller hyra samhällsfastigheter är således en debatterad och aktuell frågeställning i svenska kommuner. Kommuner kan välja strategisk styrning att antingen äga eller hyra samhällsfastigheter, eller en kombination av dessa. Till den strategiska inriktningen använder kommuner en operativ styrning för att hantera sitt fastighetsbestånd – där de väljer styrning på övergripande eller objektsnivå. Syftet med denna studie är att öka kunskapen hur den strategiska styrningen kan påverka den operativa styrningen. Studien utgår från en teoretisk referensram bestående av institutionell och situationsbaserad teori samt tidigare forskning. Utifrån strategisk och operativ styrning har även en teoretisk modell med förväntningar utvecklats vilket utgör en bas i studiens empiri och analys. För att uppnå syftet utförs en flerfallstudie på relationen mellan strategisk och operativ styrning på tio svenska kommuner genom kvalitativa semistrukturerade intervjuer. Kommunerna valdes för att överensstämma med den teoretiska modellen. Empirin för studien visar att den teoretiska modellen med tillhörande förväntningar till övervägande del kunde stärkas. Studien kom fram till slutsatsen att kommuner väljer strategisk styrning baserat på ekonomiska faktorer samt om de ser sig förmå att hantera ett fastighetsbestånd på egen hand eller om en extern part är bättre lämpad. Detta betyder att studien har visat att kommuner vid val av strategisk styrning överväger om det ska föreligga ett oberoende eller beroende till externa parter. Vid ägande av samhällsfastigheter används operativ styrning på både övergripande och objektsnivå, medan vid hyrande av samhällsfastigheter används endast objektsnivå.

This  report  presents  the  results  of  a  thesis  where  care  residents  are  studied.  The  aim  of  the  study  was  to  identify   how   different   Swedish   municipalities   are   working   with   this   type   of   housing   from   The   Swedish  Act   (1993:387)   concerning   Support   and   Service   for   Persons   with   Certain   Functional   Impairments   (LSS)  was  introduced  1994.    This   work   results   in   a   clarification   of   the   development   of   group   homes.   An   insight   into   the   different  municipalities   work   with   LSS   will   provide   greater   understanding   of   both   local   authorities   and   market  players  to  succeed  in  the  future  development  of  the  business  and  type  of  housing.  It  presents  conclusions  that   can   be   object   of   further   research.   From   today,   new   demands   regarding   group   home   design,   mainly  due  to  new  generations.  A  young  person  that  today  receives  assistance  through  the  LSS  Act  grew  up  in  a  completely   different   way   compared   to   previous   generations   who   often   lived   their   entire   lives   in   an  institution.  This  allows  adjustments  in  activities  and  accommodation  when  new  homes  are  constructed.   The    insight    of    this    new    young   generation   and   the    word   independence    are   mostly   important    when  municipalities   identifies   focal   points   for   future   omes.   Today'ʹs   generations   are   much   better   suited   to  independent  lives  than previous  generations  who  largely  lived  their  lives  in  an  institution.    The  method  is  semi structured  interviews  were  used  in  order  to  get  close  to reality  and  thus  create  a  good  overview   and   find   problem   areas   where   there   are   opportunities   for   development.   The   purpose   of   the  interviews   is   to   find   out   how   a   number   of   municipalities   with   equal   conditions   for   LSS   are   working   to  develop   the   form   of   housing.   How   prospects   for   future   group   home   looks,   what   makes   a   group   home  better  and  what  demands  new  and  future  generations  place  on  the  living  environment  in  a  group  home.   From   the   early   1900s   there   have   been   major   changes   regarding   the   care   of  persons   with   disabilities   and  their   living   environment.   Should   we   also   look   at   the   future   development   of   the   group   homes,   it   is   not   difficult   to   see   that   a  similar   comparison   will   be   made   when   studies   on   LSS   homes'ʹ   development   in   the  future  is  written.  A  big  difference  for  the  care  of  persons  with  disabilities  from  its  beginning  until  today  is  that   there   is   now   a   statutory   support   the   health   care   work   must   be   done   in   the   best   way   possible.   Watchword   today   is   participation   and   equality   in   society.   This   historical   retrospect   is   seen   as   necessary or    market    participants    who    either    work    with    or    care    for    example,    real    estate    development    and  management   group  and   assisted   living.   The   last   twenty   years   have   been   very   important   for  people  receiving  assistance  under  LSS  Act  but  much  more  can  be  done  within  the  segment  of  samhällsfastigheter  to  create  better  housing  for  both  staff  and  tenants. / I denna rapport presenteras resultatet av ett examensarbete där vård och omsorgsboendens utveckling studeras. Syftet med studien har varit att kartlägga hur olika svenska kommuner arbetar med denna boendeform från att lagen om stöd och service för vissa funktionshindrade LSS igen introducerades 1994. Arbetet resulterar i ett klarläggande för utvecklingen av gruppbostäder. En insyn i olika kommuners arbete med LSS skall ge ökad förståelse för att både för kommuner och marknadsaktörer för att lyckas med framtida utveckling av verksamheten och boendeformen. Det presenteras slutsatser som kan vara objekt för vidare forskning. Från idag ställs nya krav gällande gruppbostadens utformning, främst beroende på nya generationer. Ungdomar som idag får stöd enligt LSS lagen är uppväxta på helt annorlunda sätt jämfört med tidigare generationer vilka oftast levt hela sina liv på institution. Detta gör att anpassningar i verksamheten och boendet bör göras vid nyproduktion av gruppbostäder. Integrationsgeneration och självständighet är orden som oftast förekommer då kommunerna pekar ut fokuspunkter för framtida boenden. Dagens generationer är mycket bättre anpassade till ett självständigt och egenförsörjande liv jämfört med tidigare generationer som till stor del levt sina liv på institution. Metoden semistrukturerade intervjuer har används för att kunna komma nära verkligheten och på så sätt skapa en bra överblick samt finna problemområden där det finns möjligheter till utveckling. Hur förutsättningarna för framtidens gruppbostad ser ut, vad som gör en gruppbostad bättre samt vilka krav nya och kommande generationer ställer på boendemiljön i en gruppbostad. Från tidigt 1900 al har det skett stora förändringar gällande omsorgen av personer med funktionsnedsättning och deras levnadsmiljö. Skall man även se på den framtida utvecklingen för grupp--‐‑och serviceboende är det inte svårt att se att en liknande  ämförelse kommer att göras när studier på LSS bostäders utveckling i framtiden skrivs. En stor skillnad för vård av personer med funktionsnedsättning från dess begynnelse till idag är att det numera finns ett lagstadgat stöd hur vård och omsorgsarbete skall ske på ett så bra sätt som möjligt. Ledord idag är delaktighet och jämlikhet i samhället. Denna historiska tillbakablick bör ses som nödvändigt för marknadsaktörer som antingen arbetar med omvårdnad eller exempelvis fastighetsbolag som utvecklar och förvaltar grupp och  erviceboenden. De senaste tjugo årens utveckling har varit mycket viktig för personer som får stöd enligt LSS lagen men mycket mer kan göras inom segmentet samhällsfarligheter för att skapa bättre boenden för både personal och hyresgäster

Intresset för samhällsfastighetssegmentet har ökat kraftigt de senaste åren. På grund av den demografiska utvecklingen i Sverige har behovet av bland annat äldreboenden, skolor och vårdfastigheter blivit allt större. Samtidigt har landets kommuner inte råd att bekosta behoven själva, vilket medför att denna typ av fastigheter säljs av till privata aktörer. Till följd av detta ges samhällsfastighetsbolagen stora expansionsmöjligheter och allt fler aktörer söker sig till segmentet. Samhällsfastigheter karaktäriseras av låg risk och stabila kassaflöden. Detta beror främst på långa hyreskontrakt och säkrade hyresgäster i form av kommun, stat och landsting. Fastighetsbolag och långivare ser fastigheterna som en trygg investering vilket medfört att aktörerna i segmentet haft en god tillgång på kapital. Fastighetssektorn är en kapitalintensiv bransch och samhällsfastigheter lämpar sig väl för högre skuldsättning eftersom tillgångarna är trygga och mindre konjunkturkänsliga. De allra största aktörerna med hög rating finansierar sig främst via kapitalmarknaden eftersom prissättningen på sådana skuldinstrument varit mer fördelaktig. Mindre bolag har inte samma tillgång till kapitalmarknaden och finansierar sig därför huvudsakligen med bankskuld. Rating har blivit allt viktigare för bolagen och de som hamnar inom Investment Grade tardel av mycket låga räntekostnader på sina skuldbärande kapitalmarknadsinstrument. Hybridobligationer har använts som ett medel för att uppnå en högre rating. Då hybriden kan räknas som eget kapital stärks balansräkningen och nyckeltalen. Många år av låg ränta har skapat gynnsamma marknadsförhållanden. Överskottet på kapital har gjort att investerarna jagar avkastning och företagen vänder sig i allt högregrad till obligationsmarknaden för finansiering. Skärpta kapitaltäckningskrav på bankerna gör samtidigt att banklån blir dyrare, vilket ytterligare bidrar till kapitalmarknadens tillväxt. De största bolagen besitter stordriftsfördelar och premieras av investerare, vilket leder till att dessa aktörer fortsätter dominera segmentet framöver. / The interest for the public property segment has increased substantially in recent years. Due to the demographic development in Sweden, the need for retirement homes, schools and nursing homes among others, has grown bigger. At the same time the country’s municipalities can’t afford to fund the needs themselves, which means that these properties are sold out to private companies. As a result, the public property companies are given great opportunities for expansion and even more companies are looking to invest in the segment. Public properties are characterized by low risk and stable cash flows. This is mainly because of long leases and secured tenants in the form of municipalities, state and county. Real estate companies and lenders see the properties as a safe investment, which has resulted in good access to capital for the operators in the segment. Real estate is a capitalintensive sector and public properties are suitable for higher indebtedness since the assets are secure and less sensitive to economic cycles. The very largest real estate companies with a higher rating are financed mainly through the capital market since pricing on such debt instruments have been more favorable. Smaller companies don’t have the same access to the capital market and are therefore mostly financed by bankloans. Rating has become increasingly important to the real estate companies and those within Investment Grade utilize very low interest rate costs on their debt bearing instruments from capital markets. Hybrid bonds have been used as a means to gain a higher rating. Ast he hybrid can be counted as equity, the balance sheets and key performance indicators are strengthened. Many years of low interest rates have created favorable market conditions. The excess of capital has made the investors chasing yield and the companies are turning to the bond markets for financing to greater extent. At the same time, stricter capital adequacy requirements for banks have made bank loans more expensive, which further contributes to the capital markets growing. The largest companies benefit from economies of scaleand are rewarded by investors. This leads to the companies remaining to dominate the segment ahead.

Under senare år har antalet privata aktörer verksamma inom segmentet för samhällsfastigheter, en typ av fastighet där samhällsservice bedrivs, mångdubblats. Cirka 85 procent av dessa fastigheter bedöms finnas i kommunal, regional eller statlig ägo, men allt större andel förvärvas av privata aktörer. Med bakgrund av detta ämnade denna studie att identifiera de bakomliggande drivkrafterna för utvecklingen av marknadssegmentet för samhällsfastigheter och främst hur kommuner förhåller sig till det privata investeringsintresset. Studien baserades på såväl kvantitativa som kvalitativa datainsamlingar där representanter från offentlig och privat sektor intervjuades och data insamlades. Dessa analyserades och jämfördes mot varandra för att nå ett tillfredsställande resultat. Resultatet analyserades dels genom teorier som moral hazard och asymmetrisk information, men även genom tidigare forskning på området. Detta för att belysa de svårigheter som uppkommer mellan kontraktsparter i sådana transaktioner och vad som får kommuner att vara återhållsamma i sina beslut om avyttringar Resultatet visade att det primärt är demografiska utmaningar och investeringsbehov och sekundärt ekonomiska problem som får kommuner att avyttra samhällsfastigheter, och att politiken spelar en mindre roll. Fastighetsbolagen anser att kommuner är en säker hyresgäst och ser främst till demografin i sina investeringsstrategier. För att undvika moral hazard-problem fann studien att tydligare avtal krävs mellan parterna och ett ökat ansvarstagande av bolagen. Studien fann att ett ökat privat inflytande i segmentet för samhällsfastigheter är att vänta. / In recent years, the number of private companies active in the public property sector has increased manifold. Public properties are those in which some form of public service is practiced. Some 85 percent of these are estimated to be owned by municipalities, regional authorities and the central government, but the share owned by private real estate companies is increasing. Hence, the aim of this study was to identify driving forces behind the market development of the public property segment, and primarily how municipalities regard the private companies’ interest in buying their properties. The method chosen for this study was both quantitative as well as qualitative, where representatives from both public and private sectors was interviewed and historical data were collected. In analyzing our results, comparisons to previous research were made and theories such as moral hazard and asymmetric information applied. This method was used to accentuate problems that might arise in transactions between public and private interests and how these cause municipalities to be wary of selling real estate. The results showed that changes in demographics and the need for investments in public property are primary causes of selling real estate, whereas municipalities’ financial performances are secondary. Ideology appeared to be a less impacting factor than the aforementioned two. Private companies consider municipalities risk-free tenants and view demographics as the key factor in their investment strategy. To prevent moral hazard problems, the study found that transparent and flexible lease contracts are needed, as well as increased responsibility-taking by the companies. The study showed that an increase in private sector influence over the public property sector is to be expected.

Detta arbete analyserar Uppsala och Göteborgs kommunala fastighetsförsäljningar och konsekvenserna som dessa försäljningar kan ha för kommunerna. Uppsala och Göteborgs kommun har båda låga självfinansieringsgrader och därför är ett av deras mål att öka denna. För att kunna uppnå målet kommer de båda kommunerna att genomföra försäljningar av kommunala fastigheter. De fastigheter som kommunerna har bestämt att avyttra är övervägande kommersiella fastigheter men även en del samhällsfastigheter.Uppsala avser att sälja större strategiska fastigheter som innehåller köpcentrum medan Göteborg säljer icke sammanhängande fastigheter som inte anses vara strategiska. Uppsalas försäljning är tre gånger större än Göteborgs sett till yta, och kvadratmeterpriset är högre.Därför får Uppsala in cirka fem gånger högre intäkter än Göteborg. Dessa försäljningar kan få olika tänkbara konsekvenser för kommunerna beroende på vilken typ av fastighet som säljs. Vid försäljningen av kommersiella fastigheter kan mervärdet väl uppväga risken. I Uppsalas fall säljs stora och viktiga fastigheter som är delar av kommunens nysatsning. Om fastigheterna köps och förvaltas av rätt aktör kan fastigheterna lyfta attraktiviteten i hela kommunen.Dessutom ökar konkurrensen på marknaden och det frigörs tid som kommunen kan göra annat med.Göteborg säljer mindre, icke strategiska fastigheter och uppsidan för kommunen är inte lika stor som för Uppsala, men de tar betydligt mindre risk och en svag köpare skulle inte påverka kommunen lika negativt som i Uppsalas fall. Negativa effekter som denna försäljning kan ha är förlorade stordriftsfördelar då fastigheten byter ägare. Kommunerna förlorar även kontroll över fastigheterna i och med ägarbytet. När det gäller samhällsfastigheterna så skulle ett gynnsamt upplägg vara att de säljs men att kommunen sedan hyr tillbaka dem. Då får kommunen in kapital och andra positiva effekter kan uppstå såsom ökad flexibilitet och lägre hyror. Transaktionens utfall beror helt och hållet på avtalets utformning. Det är därför av största vikt att kommunen är noggrann när den skriver avtal. / This work analyzes Uppsala and Gothenburg's municipal property sales and the consequences that these sales may have for the municipalities. The municipalities of Uppsala and Gothenburg both have low self-financing rates and therefore one of their goals is to increase this. In order to achieve the goal, the two municipalities will carry out sales of municipal properties. The properties that the municipalities have decided to sell are predominantly commercial properties but also some community properties. Uppsala intends to sell larger strategic properties that contain shopping centers, while Gothenburg sells non-contiguous properties that are not considered strategic. Uppsala's sales are three times larger than Gothenburg's in terms of area, and the price per square meter is higher. Therefore, Uppsala receives about five times higher revenues than Gothenburg. These sales can have different possible consequences for the municipalities depending on the type of property being sold. When selling commercial properties, the added value may well outweigh the risk. In Uppsala's case, large and important properties are sold that are part of the municipality's new investment. If the properties are bought and managed by the right player, the properties can raise the attractiveness of the entire municipality. In addition, competition in the market increases and time is freed up that the municipality can do other things with. Gothenburg sells smaller, non-strategic properties and the upside for the municipality is not as great as for Uppsala, but they take significantly less risk and a weak buyer would not affect the municipality as negatively as in Uppsala's case. Negative effects that this sale can have are lost economies of scale when the property changes owners. The municipalities also lose control of the properties as a result of the change of ownership. When it comes to community properties, a favorable arrangement would be that they are sold but that the municipality then rents them back. Then the municipality receives capital and other positive effects can arise such as increased flexibility and lower rents. The outcome of the transaction depends entirely on the design of the agreement. It is therefore of the utmost importance that the municipality is careful when writing agreements.

Under de senaste tio åren har ett nytt segment öppnats på fastighetsmarknaden, nämligen marknaden för samhällsfastigheter. Politiska beslut från tidigt 90-tal har gjort det möjligt för privata aktörer att etablera friskolor och äldreboenden. Reformerna har möjliggjort att även investera i verksamheternas lokaler. Vid dessa förvärv brukar ett relativt långt hyreskontrakt medfölja och det finns ett starkt samband mellan den förhandlade hyran och försäljningspriset. När förvärvet är genomfört och kontraktet sedan löper ut kan det bli problematiskt att avgöra vilken nivå den nya hyran bör ligga på. Hyresgästens betalningsförmåga är en central del i analyserna i denna uppsats. Uträkningen av kommunens så kallade skolpeng respektive omsorgspeng kartläggs för att dra slutsatser om vilka marginaler respektive part har att förhålla sig till och hur det påverkar den förväntade hyran. I denna uppsats diskuterar vi också huruvida hyressättningen av samhällsfastigheter kan återkopplas till olika kombinationer av hyresrelationer. Incitament till att ta ut en viss hyra kan variera beroende på fastighetsägarens syfte med innehavet. Betoning läggs särskilt på kommuner och privata aktörers tillvägagångssätt vid hyressättning samt dess konsekvenser. En stor skillnad mellan marknaden för samhällsfastigheter och en traditionell marknad för kommersiella fastigheter är att den förstnämnda utgör en så kallad kvasimarknad, det vill säga en kommersiell marknad där icke normala förhållanden råder. Huruvida även denna är en mogen marknad belyses samt vad det får för inverkan på hyressättningen, idag och i framtiden. Slutligen diskuteras om alternativa metoder jämfört med dagens skulle vara tillämpbara vid hyressättningen samt under vilka förutsättningar det i så fall skulle vara möjligt. / Social real estates, i.e. real estates for activities that are financed through taxes, have recently become a largely discussed topic in various Swedish debates. Political reforms from the early 90s has made it possible for private owners to establish schools and retirement homes, where purchases of municipally owned properties are commonplace today. With these transactions a relatively long rental-agreement is usually included, which becomes a major influencing parameter when it comes to the amount the acquirer is willing to pay for the Real Estate. Once the acquisition is completed and the included contract expires, it can be problematic to determine what the new rent should be due to various factors, such as lack of knowledge about the tenants’ economy. The tenants’ margins when paying rent have a central part in this analysis. The municipality indirectly determines these margins since they are the ones funding these social real estates. Thus, the municipalities’ calculations of the school-funding and retirement home-funding are being explained. Something that is also discussed in this paper is whether the rents of social real estates can vary depending on which one of the various combinations of ownership is taking place. I.e. a private owner with a governmental tenant, vice versa or a situation where both the owner and the tenant is governmental/private. These different circumstances may affect the rent due to the fact that different relations can lead to dissimilar incentives to charge certain amounts of rent. Consequently, emphasis in the essay is placed especially on the descriptions of the actions of the municipalities, the private owners and the tenants. A big difference between the social real estate market and a regular office market is that the former is a so-called quasi-market, a commercial market that lacks normal conditions. The maturity of this market is highlighted as well as whether the maturity has an impact on rents today and in the future. Lastly, a discussion is held on whether alternative methods would be applicable when deciding rent levels and under which conditions this would be possible

I marknadsrapporter går att läsa att samhällsfastigheter är en lågriskplacering där investerare söker säker hamn när det börjar blåsa. I Catella Property Forecast (2019) bedöms samhällsfastigheter som låg risk med medel-till-hög avkastning. Den underliggande efterfrågan på samhällsfastigheter i Sverige drivs av den demografiska utvecklingen och framgent behövs stora investeringar för att möta behovet bland landets kommuner och landsting. Hos investerarkollegiet har samhällsfastigheter seglat upp som ett alltmer populärt segment och i en marknadsrapport från Pangea Property Partners kommuniceras att samhällsfastigheter är den mest eftertraktade produkten bland institutionella investerare på fastighetsmarknaden i Sverige (Pangea Institutional Outlook, 2019). På grund av dess beskaffenhet bedöms risk och osäkerhet för investeringar i samhällsfastigheter som relativt låg under kontraktsperioden där ekonomiskt stabila hyresgäster säkerställer ett kassaflöde under långa hyresförhållanden. Hyresgästrisken och vakansrisken är i princip obefintlig under de långa hyreskontraktens löptid. Dock behäftas fastigheterna alltid, likt alla fastigheter, med en viss risk som kan härledas till exempelvis teknisk risk och miljörisk. Utöver dessa tillkommer även politisk risk samt juridiska risker. Specifikt för samhällsfastigheter är att de, per definition, är specialanpassade för verksamheten vilket kraftigt begränsar dess alternativa användning. Alla ovan nämnda parametrar ska speglas i en marknadsvärdesbedömning utförd av en registrerad värderare. Marknadsvärdesbedömningar är centrala i beslutsfattandet vilket föranleder att det är av största vikt att de är rättvisande. Då investerare känner komfort för de förhållanden som råder under löptiden för de långa avtalen är det intressant att granska synen på dessa fastigheter då kontrakten har löpt ut. Syftet med denna fallstudie är att genomlysa hur restvärdet för samhällsfastigheter bedöms av värderare med hänsyn till osäkerhet och risk. Värdering av fastigheter sker vanligen med kassaflödesmetoden som bygger på att framtida driftnetton under en given kalkylperiod diskonteras. Till detta värde adderas ett diskonterat restvärde som ska motsvara fastighetens värde vid slutet av kalkylperioden vilket ofta sammanfaller med att hyreskontraktet löper ut. Metoden bygger till stor del på prognostisering av framtiden. Följaktligen är värderingar behäftade med osäkerhet. Hur riskerna och osäkerheterna behandlas i värderingen kommer att framgå av resultatet. Studien visar att värderanas syn på restvärdesrisken för samhällsfastigheter är nästintill enhetlig och bygger ur teoretisk synvinkel på en objektiv bedömning av värderingsobjektets egenskaper och förutsättningar vid kalkylperiodens slut. Här bedöms ingående parametrar så som geografiskt läge, fastighetens kvalitet och standard men även politisk risk och vad byggnaden är anpassad till i dagsläget. Det framkommer även hur centralt sambandet mellan initial direktavkastning, exit yield och marknadens avkastningskrav är i bedömningen. Studien visar även att värderare bedömer att investerare inte fullt ut tar hänsyn till restvärdesrisken på de nivåer som transaktioner sker till i dagsläget. / Currently, there is strong investor demand for public property in Sweden with yields declining for both prime and secondary segments of the market. The underlying demand for properties relating to education and elderly care is expected to be high for years to come as a result of a growing population and other demographic changes. Investments in public property is considered low risk due to the long-term leases with financially strong and stable tenants. The occupancy rate for public property is high, partly due to the fact that single tenant properties are a regular occurrence and partly because the high demand. All investments are associated with risk, the character of which varies depending on the type of property and various other factors. Technical risk, political risk and environmental risks to name a few. Public properties are, per definition, properties that primarily houses tax-financed operators and that is customized for public services. Because of the specialized nature of these assets and the fact that they are difficult to convert to other uses the question of risk and uncertainty arise at the end of the lease period. When valuing a property using the discounted cash flow method this moment in time in when the terminal value is evaluated. The aim of this case study is to examine how valuers assess the risk and uncertainty associated with the terminal value of public property in Sweden. Through analysis of the external valuations that have been undertaken at one of Sweden’s largest owner of public properties for the end of year 2018 the objective is to find factors related to the terminal value that differ between properties intended for educational purposes and those for elderly care. By conducting interviews with external valuers, the report will outline what aspects of a property valuers examine in determining the terminal value. Information gathered in the interviews will be used to analyze the valuations that were carried out for the end of year reporting of Sweden’s largest owner of public property. The report starts with a review of the fundamentals of valuation which later in the report will be applied to the empirical data to create a framework from which determination of the risk associated with the terminal value of public property can be judged. Furthermore, the report will seek to understand the bridge between theory and practice in the subject.

Samhällsfastigheter har seglat upp som ett av de mest attraktiva segmenten i fastighetsbranschen under desenaste åren. Att många fastighetsrådgivare som Newsec och Svefa tror att detta bara är början på entrend med allt större transaktionsvolymer gör det vidare intressant att analysera detta närmare. Den ökade skuldsättningen för fastighetsbolag rent generellt medför en tilltagande kreditrisk och innebärsamtidigt ett ökat tryck på att denna typ av bolag vårdar sin skuld. Detta för att kunna belönas med lägreupplåningskostnader och lägga grunden för en ökad finansiell stabilitet. Kreditvärdering är en viktigdimension i denna process, och att få en hög kreditrating är en central del och rekommenderas numera iallt större utsträckning. Begreppet samhällsfastigheter behandlas frekvent i media men det finns en otydlighet och okunskap kringvad begreppet står för. Samhällsfastigheter innefattar bland annat en länk till offentlig sektor, lågvakansgrad, stabila kassaflöden och stabila hyresgäster övertid. I sin tur kan oklarhet kring begreppet ledatill osäkerhet kring graden av stabilitet och trygghet som ett fastighetsbestånd avspeglar eller bör avspegla. Ambitionen med uppsatsen är därför att genom en deskriptiv redogörelse bidra med ökad kunskap försegmentet samt hur kreditvärderingen av samhällsfastigheter skiljer sig från ett mer klassisktfastighetsbestånd. Uppsatsen är baserad på intervjuer med aktörer verksamma på den svenskakreditbedömnings marknaden som kan lyfta olika perspektiv av processen kring kreditvärdering avfastigheter generellt och samhällsfastigheter mer specifikt. Resultatet av uppsatsen sammanfattas i arbetets slutsats där frågeställningarna arbetet grundar sig ibesvaras. De frågeställningar som besvaras är följande: Vilka faktorer är centrala vid kreditbedömning avett fastighetsbolag respektive samhällsfastighetsbolag? Vilka faktorer skiljer sig i kreditbedömning avsamhällsfastigheter från andra typer av fastighetsinvesteringar? / Commercial properties have emerged as one of the most attractive segments in the real estate industry inrecent years. The fact that many real estate advisers such as Newsec and Svefa believe that this is only thebeginning of a trend with increasing transaction volumes makes it interesting to analyze this segmentmore thoroughly. The increased indebtedness for real estate companies, in general, entails increasing credit risk and at thesame time leads to increased pressure on this type of company to take care of its debt. This is to beableto be rewarded with lower financial costs and lay the foundation for increased financial stability. Creditrating is an important dimension in this process and getting a credit rating can be a central factor as statedin the thesis and is now increasingly recommended. The concept of community properties is frequently covered in the media, but there is sometimes a lack ofclarity and ignorance about the concept of what it stands for. These include, among other things,a link to the public sector, low vacancy rates, stable cash flows, and stable tenants over time. In turn, thisambiguity around the concept can lead to uncertainty about the degree of stability and security that aproperty portfolio reflects or should reflect. The ambition of the thesis is therefore to contribute through a descriptive statement with increasedknowledge for the segment and how the credit rating of community properties differs from a more classicproperty portfolio. The thesis is based on interviews with different types of actors active in the Swedishcredit assessment market that can highlight different perspectives on the process around credit valuationof properties in general and community properties more specifically. The result is summarized in the work's conclusion where the questions the work is based on areanswered. The questions that are answered are the following: What factors are central in the creditassessment of a real estate company and a public real estate company, respectively? What factors differ inthe credit rating of public properties from other types of real estate investments?