Stockholm’s hotel market has been performing well the past 15 years, but the Covid-19 pandemic has shattered years of growth. The aim of this report has been to evaluate a purely turnover-based rent model that can increase flexibility for the hotel owners during economic crisis, while possibly increasing the value of the property and returns during good economic times. An interview study with 10 subjects representing hotel real estate companies, hotel owners and property appraisers has been conducted. A quantitative study using historical data was performed to see how the value of the property changed depending on what type of rent was used. Contract management theory has been used to evaluate aspects throughout the report. The results proved that a purely turnoverbased rent can increase the value of the property during good economic market conditions and increase the returns to the real estate owner. Furthermore, the results showed that this type of contract can help hotel operators to cope with rent payments during periods of severely decreased revenue. However, this type of contract comes with a large increase of volatility of the returns and can have large decreases in property values during pandemics and other economic hardships. Finally, a revenue-based contract was found to have a negative impact on the real estate companies’ ability to finance new hotel projects. / Stockholms hotellmarknad har presterat bra under de senaste 15 åren. Covid-19 pandemin har förstört år av tillväxt och många hotell kämpar för att kunna betala sina hyror. Syftet med denna rapport har varit att utvärdera en rent omsättningsbaserad hyresmodell som kan öka hotellägarnas flexibilitet under den ekonomiska krisen, samtidigt som den skulle kunna öka värdet och avkastningen under goda ekonomiska tider för fastighetsägaren. En kvalitativ intervjustudie med tio deltagare som representerar fastighetsbolag, hotellägare och fastighetsvärderare har genomförts. En kvantitativ studie baserad på historisk data utfördes för att se hur värdet på fastighetens värde förändrades beroende på vilken typ av hyresavtal som användes. Avtalsuppföljningsteori (contract management) har använts för att utvärdera olika aspekter genom hela rapporten. Resultaten visade att en rent omsättningsbaserad hyra kan öka fastighetens värde under goda ekonomiska marknadsförhållanden och öka investeringens avkastning till fastighetsägaren. Dessutom visade resultaten att denna typ av kontrakt kan hjälpa hotelloperatörer att klara hyresbetalningar under perioder med kraftigt minskade intäkter. Fördelarna med denna typ av kontrakt är dock inte utan problem. En rent omsättningsbaserad hyra kommer med en stor ökning av avkastningens volatilitet och kan få kraftiga minskningar av fastighetsvärdet under pandemier och andra ekonomiska svårigheter. Slutligen visar studien att ett omsättningsbaserat kontrakt ha en negativ inverkan på fastighetsbolagens förmåga att finansiera nya hotellprojekt.

Under de senaste tio åren har ett nytt segment öppnats på fastighetsmarknaden, nämligen marknaden för samhällsfastigheter. Politiska beslut från tidigt 90-tal har gjort det möjligt för privata aktörer att etablera friskolor och äldreboenden. Reformerna har möjliggjort att även investera i verksamheternas lokaler. Vid dessa förvärv brukar ett relativt långt hyreskontrakt medfölja och det finns ett starkt samband mellan den förhandlade hyran och försäljningspriset. När förvärvet är genomfört och kontraktet sedan löper ut kan det bli problematiskt att avgöra vilken nivå den nya hyran bör ligga på. Hyresgästens betalningsförmåga är en central del i analyserna i denna uppsats. Uträkningen av kommunens så kallade skolpeng respektive omsorgspeng kartläggs för att dra slutsatser om vilka marginaler respektive part har att förhålla sig till och hur det påverkar den förväntade hyran. I denna uppsats diskuterar vi också huruvida hyressättningen av samhällsfastigheter kan återkopplas till olika kombinationer av hyresrelationer. Incitament till att ta ut en viss hyra kan variera beroende på fastighetsägarens syfte med innehavet. Betoning läggs särskilt på kommuner och privata aktörers tillvägagångssätt vid hyressättning samt dess konsekvenser. En stor skillnad mellan marknaden för samhällsfastigheter och en traditionell marknad för kommersiella fastigheter är att den förstnämnda utgör en så kallad kvasimarknad, det vill säga en kommersiell marknad där icke normala förhållanden råder. Huruvida även denna är en mogen marknad belyses samt vad det får för inverkan på hyressättningen, idag och i framtiden. Slutligen diskuteras om alternativa metoder jämfört med dagens skulle vara tillämpbara vid hyressättningen samt under vilka förutsättningar det i så fall skulle vara möjligt. / Social real estates, i.e. real estates for activities that are financed through taxes, have recently become a largely discussed topic in various Swedish debates. Political reforms from the early 90s has made it possible for private owners to establish schools and retirement homes, where purchases of municipally owned properties are commonplace today. With these transactions a relatively long rental-agreement is usually included, which becomes a major influencing parameter when it comes to the amount the acquirer is willing to pay for the Real Estate. Once the acquisition is completed and the included contract expires, it can be problematic to determine what the new rent should be due to various factors, such as lack of knowledge about the tenants’ economy. The tenants’ margins when paying rent have a central part in this analysis. The municipality indirectly determines these margins since they are the ones funding these social real estates. Thus, the municipalities’ calculations of the school-funding and retirement home-funding are being explained. Something that is also discussed in this paper is whether the rents of social real estates can vary depending on which one of the various combinations of ownership is taking place. I.e. a private owner with a governmental tenant, vice versa or a situation where both the owner and the tenant is governmental/private. These different circumstances may affect the rent due to the fact that different relations can lead to dissimilar incentives to charge certain amounts of rent. Consequently, emphasis in the essay is placed especially on the descriptions of the actions of the municipalities, the private owners and the tenants. A big difference between the social real estate market and a regular office market is that the former is a so-called quasi-market, a commercial market that lacks normal conditions. The maturity of this market is highlighted as well as whether the maturity has an impact on rents today and in the future. Lastly, a discussion is held on whether alternative methods would be applicable when deciding rent levels and under which conditions this would be possible