The number of elderly people has been steadily rising in Sweden for a long time and as a proportion of the population, the increase has been even greater. The population structure in the country means that in the not too distant future, there will be a sharp rise in demand for care and elderly accommodation. A tighter credit market as a consequence of new rules and regulations with a stricter capital and liquidity requirements combined with market turbulence, has made financing property developement more difficult and more expensive which has resulted in many companies using alternative sources of finance. DEmand for safe investments with low risk is high as the market is volatile and banks, pension funds, fund management and life insurance companies are looking for investments outside the stock market that can deliver a safe return in the longer term. There has also been a debate about whether institutional investors as the AP pension funds really should own properties directly. As properties for care and elderly accommodation are definable assets with predictable payment flows, long leases and often a local authority as tenant that would not risk cancelling payments, these would be highly appropriate for securitisation, i.e. to issue bonds or other tradable securities based on the cash flows from the assets. In other words, the securitisation of rent flows would offer the opportunity to create an attractive investment product of the type being demanded, well suited to institutional investor requirements, while at the same time, it can provide an attractive financing opportunity to meet the need for more care and elderly accommodation.

En stor del av fastighetskrediterna på den svenska fastighetsmarknaden kommer under de närmsta åren att refinansieras. Detta i kombination med striktare kapital- och likviditetskrav samt riskkontroll, innebär att fastighetsinvesterare kommer att söka sig till kapitalmarknaden för alternativa finansieringskällor. Detta öppnar upp för värdepapperisering av fastigheters hyresflöden som ett intressant finansieringsalternativ. Värdepapperisering är ett förfarande som innebär att relativt homogena tillgångar eller fordringar med förutsägbara betalningsflöden överlåtes till ett Special Purpose Vehicle (SPV) vars enda uppgift är att äga tillgångarna eller fordringarna. Förvärvet finansieras genom att SPV:n emitterar obligationer eller andra lätt omsättningsbara värdepapper som placeras hos investerare. I princip alla typer av fordringar kan värdepapperiseras som exempelvis kreditkortsskulder och billån, men värdepapperisering av fastighetslån är det vanligaste. I Sverige har det till dags dato endast genomförts två värdepapperiseringar med fastigheters hyresflöden som underliggande tillgång. Den mest utmärkande av dessa får anses vara Fysikcentrum i Stockholm, vilket innefattade en emission av obligationer till ett värde om totalt 1,7 miljarder kronor. I och med den ökade efterfrågan på såväl investerings- samt finansieringsalternativ i kombination med stramare regelverk, som Basel III, bör intresset för denna typ av värdepapperisering öka. Exemplet Fysikcentrum tyder på att värdepapperiseringar av fastigheters hyresflöden lämpar sig väl vid nybyggnadsprojekt där ett stabilt hyresflöde kan säkerställas genom en långsiktig och säker aktör, såsom en statlig eller kommunal hyresgäst. Värdepapperisering av detta slag är förenliga med en rad potentiella fördelar, såsom effektivare prissättning av risker samt lägre finansieringskostnader i förhållande till traditionella finansieringsalternativ. Då det rör sig om ett komplext finansiellt instrument bör det dock poängteras att kunskapskravet bör vara väl uppfyllt. Slutligen får värdepapperisering, i tider med skillnader i prissättning av fastigheter mellan kapital- och fastighetsmarknad, anses vara en fördelaktig metod för att avyttra fastigheter. Detta kan motiveras med anledning av den arbitragemöjlighet som uppstår p.g.a. skillnaden i prissättning hos de olika marknaderna.

As of today, securitization is an established product on the capital market. The first transaction was made in the US in the 1970s. Since then the product has been developed and today there are several different structures of the product. Internationally securitization has been used for two reasons. Originally securitization was used to gain capital relief, but since capital requirements such as Basel II were implemented, the usage of securitization changed to more of a funding source. The purpose with this paper is to highlight the benefits and risks concerning securitization and to investigate the demand for securitization on the Swedish market. If the demand was found to be low, we would further examine why it’s low. We have investigated which assets are best suited for securitization and above all how the Swedish market will develop in the future. Securitization has been studied all across the world mainly due to the financial crisis, but studies from Sweden is lacking. Our literary sources are complemented with empirical knowledge through interviews of people with expertise in securitization. The paper is divided into three parts. The first part will deal with the theoretical aspects regarding securitization. The second part will process the empirical angels of securitization. In the third part we present an analysis and our own reflections on the subject. The Swedish securitization market has historically seen rather few transactions, despite the strength of the Swedish economy. Our research found that the assets used for securitization is mainly residential mortgage portfolios and consumer credits. These assets have certain characteristics and most importantly they are generating a good cash flow and can be structured in vast numbers to diversify a bank’s portfolio. How the market will develop in the future depends on how the bank sector will respond to Basel III requirements, the structure of future transactions and the competence of originators and buyers.

<p>Värdepapperisering av bolån är en vanligt förekommande finansieringsmetod i USA, vilket är det land som leder utvecklingen. Idag omfattar värdepapperisering i USA en utstående summa på 21 000 Mdr kronor. I Sverige har utvecklingen av metoden inte varit lika omfattande. Detta kan ha sin grund i den rådande lagstiftningen i Sverige som skiljer sig ifrån lagstiftningen i de flesta andra länder. För att utveckla marknaden för värdepapperisering har det därför framtagits ett förslag till lagändring, där huvudinnebörden är att metoden slipper kapitaltäckningskrav. Denna uppsats undersöker marknadsaktörernas syn på hur utvecklingen av värdepapperisering av bolån kan komma att påverkas av lagändringen. Det främsta resultatet som har framkommit är att en eventuell lagändring inte kommer att ge några större effekter. Positivt är att metoden att värdepapperisera legitimeras från statligt håll, vilket kan göra att intresset från investerarnas håll ökar. Emellertid beror det mesta på hur kostnadsbilden påverkas.</p>

<p>Den första januari 2007 träder nya regler om bankernas kapitaltäckning i kraft, Basel II. Dessa syftar till att stärka det finansiella systemet samt effektivisera bankernas riskhantering. Som en del i regelverket ingår att bankerna skall genomföra en samlad kapitalbedömning och genom denna bedömning öppnas nya möjligheter för bankernas riskhantering.</p><p>Vårt syfte är att med utgångspunkt i portföljvalsteori analysera och diskutera en portföljansats möjlighet som verktyg för att förbättra riskhanteringsprocessen i en banks kreditverksamhet.</p><p>Inledningsvis beskrivs det nya regelverket och fokus läggs sedan vid en av regelverkets delar, kapitalbedömningsprocessen. Som en del av denna process föreslås en portföljansats och vi illustrerar de speciella problem som uppkommer vid portföljoptimering av krediter med hjälp av en exempelportfölj. Tonvikten läggs på behovet av stora mängder rätt data samt korrekta antagande om hur risken i krediter skall mätas. Med utgångspunkt i de resultat som portföljoptimeringen ger, föreslås slutligen en mer individualiserad prissättning och värdepapperisering som möjliga åtgärder i syfte att förbättra riskprofilen i en kreditportfölj.</p>

Den första januari 2007 träder nya regler om bankernas kapitaltäckning i kraft, Basel II. Dessa syftar till att stärka det finansiella systemet samt effektivisera bankernas riskhantering. Som en del i regelverket ingår att bankerna skall genomföra en samlad kapitalbedömning och genom denna bedömning öppnas nya möjligheter för bankernas riskhantering. Vårt syfte är att med utgångspunkt i portföljvalsteori analysera och diskutera en portföljansats möjlighet som verktyg för att förbättra riskhanteringsprocessen i en banks kreditverksamhet. Inledningsvis beskrivs det nya regelverket och fokus läggs sedan vid en av regelverkets delar, kapitalbedömningsprocessen. Som en del av denna process föreslås en portföljansats och vi illustrerar de speciella problem som uppkommer vid portföljoptimering av krediter med hjälp av en exempelportfölj. Tonvikten läggs på behovet av stora mängder rätt data samt korrekta antagande om hur risken i krediter skall mätas. Med utgångspunkt i de resultat som portföljoptimeringen ger, föreslås slutligen en mer individualiserad prissättning och värdepapperisering som möjliga åtgärder i syfte att förbättra riskprofilen i en kreditportfölj.

Värdepapperisering av bolån är en vanligt förekommande finansieringsmetod i USA, vilket är det land som leder utvecklingen. Idag omfattar värdepapperisering i USA en utstående summa på 21 000 Mdr kronor. I Sverige har utvecklingen av metoden inte varit lika omfattande. Detta kan ha sin grund i den rådande lagstiftningen i Sverige som skiljer sig ifrån lagstiftningen i de flesta andra länder. För att utveckla marknaden för värdepapperisering har det därför framtagits ett förslag till lagändring, där huvudinnebörden är att metoden slipper kapitaltäckningskrav. Denna uppsats undersöker marknadsaktörernas syn på hur utvecklingen av värdepapperisering av bolån kan komma att påverkas av lagändringen. Det främsta resultatet som har framkommit är att en eventuell lagändring inte kommer att ge några större effekter. Positivt är att metoden att värdepapperisera legitimeras från statligt håll, vilket kan göra att intresset från investerarnas håll ökar. Emellertid beror det mesta på hur kostnadsbilden påverkas.

Kreditderivat är ett finansiellt instrument som upplevt en explosiv utveckling på stora finansiella marknader som exempelvis de i USA och England. Dock har denna massiva utveckling, relativt sett, uteblivit på den svenska finansmarknaden. Denna kandidatuppsats syftar till att undersöka vilka faktorer som påverkar användandet av kreditderivat i Sverige. Både positiva och negativa faktorer avhandlas på ett objektivt sätt med relevanta källor av olika slag. Fokus ligger på grundformen av kreditderivat, Credit Default Swaps. Genom grundläggande forskningsarbete avgränsar vi uppsatsen till sex stycken faktorer som vi tror kommer att påverka kreditderivats utveckling i Sverige. Dessa är: EMU-inträde, Värdepapperisering, Central Clearing Counterparty (CCP), Säkerställda Obligationer, Basel III och Företagsobligationer. Vi analyserar dessa faktorer och drar slutsatser hur och om varje faktor kommer påverka användandet av kreditderivat i Sverige. Angående effekten av ett eventuellt EMU-inträde för Sveriges del anser vi redan vara överspelad på grund av att större svenska aktörer redan handlar till stor del i valutan Euro. Vidare har värdepapperisering varit en tillväxtfaktor historiskt, bl.a. i USA, men i spåren av den finansiella krisen kommer inte värdepapperis ering få samma tillväxteffekt på kreditderivat som den tidigare haft. En annan potentiell tillväxtfaktor kan vara användandet av en CCP men den spelar förmodligen roll i ett senare skede i den svenska marknadens utveckling. Vidare så kräver säkerställda obligationer mer forskning, vår utredning pekar på ett antal scenarion där de kan påverka utvecklingen antingen positivt eller negativt. Slutsatsen är att Sverige är redo för kreditderivat och att de två viktigaste tillväxtfaktorerna är: Ett ökat användande av företagsobligationer i kombination med införandet av Basel III lagstiftningen för finansiella institut. Vi tror med hänsyn till de två sistnämnda faktorerna, och till viss del CCP-faktorn, att användandet av kreditderivat kommer att öka i Sverige i framtiden.

Following a rapid increase of interest rates globally, numerous sectors have observed instability. This isespecially apparent for the Swedish commercial Real Estate sector that has historically utilized the bondmarket in their junior financing - a market that for many firms has become unavailable. In addition, withprior economic crises resulting in increases of Non-Performing Loans, the banking sector needs tools tomanage its internal balance sheet with upcoming regulatory changes taking effect. Securitization canserve as an interesting tool for banks to share its risk with risk-willing investors and to obtain capitalrelief, improving capital allocation efficiency and profitability. Furthermore, securitization is anefficient tool that can be utilized in the large infrastructure projects that are required to achieve a greentransition. Historically, securitization has carried a certain level of social stigma related to it being partlysynonymous with the Great Financial Crisis of 2008. Following the Great Financial Crisis, newlyimplemented regulations towards the banking sector and securitization currently serve more of amacroprudential purpose, hence entailing a lower risk than pre-crisis. This study has explored the Nordic securitization market with an emphasis towards the Swedish market.A semi-structured interview method has been used to cover the depth of knowledge from respondentsthat have a domestic and/or an international experience of securitization. The participating respondentscover the perspective of banks and/or persons of experience structuring securitizations, financialadvisors to alternative financing strategies, investors of securitized products and from a regulatorystandpoint. The result of this study shows that the Nordic market for securitization lags the European and Americanmarket with few stakeholders and low transaction volumes. In the Nordics, there are however somemajor differences, with Denmark and Finland being significantly more sophisticated in the fieldcompared to Sweden. The main possible explanation to why the major Swedish banks have not utilizedthis tool is due to a lack of ambition and possibly a concern with later outcomes, i.e., not receivingbeneficial capital requirements. Whilst other asset classes, e.g.: consumer receivables; car leasing, andNon-Performing Loan’s has been securitized in Sweden, this study cannot conclude that real estate willfollow the same success. This since Swedish banks are using secured bonds in their real estate fundingand because of the Swedish Financial Supervisory Authority view on flow-back risk. There are signs ofthe Swedish securitization market increasing in volume, albeit from a low level, but for it to becommonly utilized, major changes in direction are required both from a banking perspective and froma regulatory perspective. / Efter en kraftig global ökning av styrräntor har flera sektorer erfarit instabilitet. Detta framgår särskilt iden svenska kommersiella fastighetssektorn, som historiskt sett har nyttjat obligationsmarknaden förderas juniora finansiering - en marknad som för många bolag har blivit oåtkomlig. Efter tidigareekonomiska kriser som resulterat i ett ökat antal nödlidande lån, behöver dessutom bankmarknadenverktyg för att hantera deras interna balansräkningar med anledning av kommande regulatoriskaförändringar som träder i kraft. Värdepapperisering kan vara ett attraktivt verktyg för banker att delarisk med investerare, uppnå kapital-lättnad, och därmed förbättra effektivitet och lönsamhet ikapitalallokering. Värdepapperisering har stor potential att fungera som ett effektivt verktyg för attmöjliggöra de stora infrastrukturprojekt som krävs för den gröna omvandlingen, genom attkapitallättnader från värdepapperisering av bruna tillgångar öronmärks till grön utlåning. Historiskt setthar värdepapperisering varit förknippad med en viss mängd socialt stigma på grund av dess delvisasynonymitet med den stora finanskrisen 2008. Efter finanskrisen uppkom en mängd nya regleringargentemot bankmarknaden och värdepapperisering för att i makro-syfte verka som en försiktighetsåtgärd,vilket därav medför en lägre risk än innan krisen. Denna studie har utforskat den nordiska marknaden för värdepapperisering, med emfas på den svenskamarknaden. En semistrukturerad intervjumetod har använts för att täcka djupet av kunskap hosrespondenterna, som har inhemsk och/eller internationell erfarenhet av värdepapperisering. Demedverkande respondenterna täcker perspektiven: banker och/eller personer som har erfarenhet av attstrukturera värdepapperiseringar, finansiella rådgivare till alternativa finansieringsstrategier, investeraresom investerar i värdepapperiserade produkter, samt det regulatoriska perspektivet. Resultatet av denna studie visar att den nordiska marknaden för värdepapperisering, med dess fåintressenter och låga transaktionsvolymer, ligger i efterkant jämfört med den europeiska ochamerikanska marknaden. Inom Norden finns dock signifikanta skillnader, där Danmark och Finland ärmer sofistikerade inom området än vad Sverige är. De stora anledningarna till att de svenskastorbankerna inte har använt detta verktyg är sannolikt på grund av en avsaknad av vilja samt eventuellaefterkommande resultat, det vill säga en avsaknad av sänkta kapitalkrav. Medan andra tillgångsklasser,exempelvis: konsumentkrediter; billeasing, och; nödlidande lån, har värdepapperiserats i Sverige kaninte denna studie fastställa att fastigheter skulle bli lika framgångsrikt. Detta eftersom svenska bankeranvänder säkrade obligationer för deras finansiering av fastigheter, och på grund av Finansinspektionenssyn på återflödesrisk. Det finns tecken på att den svenska värdepapperiseringsmarknaden ökar i volym,om så från en låg utgångspunkt. För att värdepapperisering ska bli mer nyttjat krävs stora förändringarbåde från ett bankperspektiv och ett regulatoriskt perspektiv.

Den europeiska marknaden för värdepapperisering punkterades av den senaste finanskrisen och har fortfarande inte återhämtat sig trots att ett decennium har passerat. För att få igång marknaden igen har EU tagit fram den nya värdepapperiseringsförordningen som gäller sedan årsskiftet 2019/2020. Värdepapperiseringsförordningen har sin amerikanska motsvarighet i Dodd Frank Wall Street and Consumer Protection Act. Sakinnehållet i de respektive regleringarna är mycket likt men den största skillnaden ligger i motivet till att regleringarna instiftades. Värdepapperiseringsförordningen instiftades med syftet att harmonisera reglerna kring värdepapperisering och på så sätt skapa bättre förutsättningar för de bolag som vill bidra till marknadens återuppbyggnad. Dodd-Frank instiftades redan 2010 som en helreformation av finansmarknaderna som under finanskrisen 2007-2008 visats vara i stort behov av återreglering. Finanskrisens påverkan på finansmarknaderna visade att den avreglering som löpande gjorts av marknaderna sedan 1980-talet hade skapat en ohållbar situation där finansmarknadsaktörerna kunde verka relativt ostört av myndigheter och lagstiftning.  En annan aspekt som finanskrisen synliggjorde var riskerna kopplade till det globala finansiella systemet. Finanskrisen innebar konkurser för europeiska banker och insolvens för europeiska stater, trots att krisen hade sin början i en amerikansk investmentbank. Den systemrisk som uppdagades har lagstiftare både i USA och EU försökt reglera. Delvis genom förbud mot vissa verksamheter, investeringar och avtal, men även genom krav på bland annat transparens och due diligence. Inom EU återfinns dessa förbud och regler främst i kapitaltäckningsförordningen och kapitaltäckningsdirektivet som båda syftar till att säkerställa att bankerna har kapitalbuffertar. I och med det nya Baselregelverket som också genomgick en omarbetning efter finanskrisen kan kapitaltyperna lätt identifieras.  Kapitaltäckningsregleringarna och värdepapperiseringsförordningen är de viktigaste verktygen för EU:s arbete med att återställa värdepapperiseringsmarknaden inom unionen. Uppsatsens komparativa analys av värdepapperiseringsförordningen och Dodd-Frank Act visar på att just motivet till värdepapperiseringsförordningen, att den ska möjliggöra för marknaden att växa men också reglera marknaden så att en finanskris kan undvikas, skulle kunna hindra tillämpningen från att bli sådan som lagstiftaren åsyftat.