En stor del av bankernas utlåning riktar sig till fastighetsbolag. I samband med bankernas utlåning så används fastigheter som säkerhet. Banken använder fastighetsvärderingar som underlag för att bedöma lånevolym och lånevillkor. Det är därför av stor vikt för den finansiella stabiliteten att värderingarna är tillförlitliga. Tillförlitliga värderingar bygger på tillgång till bra data. I dagsläget finns det en brist på denna data, vilket minskar tillförlitligheten i värderingarna. Bristen på data beror på att fastigheter generellt säljs paketerat i bolag vilket gör att köpeskillingen inte offentliggörs. Intressenter är därför beroende av aktörer i transaktioner väljer att annonsera villkoren för transaktionen. Underlaget blir dessutom tunnare på grund av att många transaktioner genomförs med komplexa strukturer som minskar insynen. Samtidigt så finns det incitament för fastighetsbolag och värderare att rapportera högre värden än fastighetens marknadsvärde. Detta då fastighetsägare kan använda sig av högre värderingar för att agera opportunistiskt, och då fastighetsägare är beställare och betalare av värderingen så skapar detta även incitament för värderare. Detta, i kombination med att fastighetsägare idag kan beställa flera värderingar och presentera den högsta för banken, skapar risker för det finansiella systemet. Denna uppsats syftar till att undersöka vilka osäkerheter det finns i värderingsprocessen, vilka incitament det finns för övervärderingar, hur regelverk möjliggör dessa, vilka risker det innebär för det finansiella systemet och förslag för hur man kan öka säkerheten i värderingsprocessen. Studien har genomförts med en kvalitativ metod genom att intervjua representanter från fem värderingsbolag och fyra fastighetsbolag. / A large part of bank lending is directed to real estate companies. In connection with bank lending, real estate is used as collateral. Banks use real estate valuations as a basis for assessing loan volumes and the terms of the loan. It is therefore of great importance for financial stability that valuations are reliable. Reliable valuations rely on the availability of good data. At present, there is a lack of such data, which reduces the reliability of valuations. The lack of data is due to the fact that real estate is generally sold packaged in companies, which means that the purchase price is not disclosed. Stakeholders are therefore dependent on actors in transactions choosing to advertise the terms of the transaction. The data is further reduced by the fact that many transactions are carried out with complex structures that reduce the transparency of the transaction. At the same time, there are incentives for real estate companies and appraisers to report higher values than the market value of the property. This is because property owners can use higher valuations to act opportunistically, and because property owners are the clients and payers of the valuation, this also creates incentives for valuers. This, combined with the fact that property owners today can order multiple valuations and present the highest to the bank, creates risks for the financial system. This paper aims to investigate the uncertainties in the valuation process, the incentives for overvaluations, how regulations enable them, and suggestions on how to increase certainty in the valuation process. The study has been conducted using a qualitative method by interviewing representatives from five leading valuation companies and four real estate companies.

Coronapandemin har en stor påverkan på många delar i samhället och inte minst på förvaltningsfastigheter. Marknaden för förvaltningsfastigheter drabbades av en nedgång i början av 2020 där värdet på fastigheterna nu kan ifrågasättas om det är rättvisande. Enligt tidigare forskning har marknaden länge varit osäker då värderarna gör antaganden om framtiden samt att värderingen grundas i verkligt värde. Uppkomsten av coronapandemin medförde färre transaktioner av fastigheter vilket har resulterat i en tunn marknad som i sin tur försvårar värderingen som baseras på jämförelser. Under 2020 såg marknaden för förvaltningsfastigheter både en nedgång och en uppgång på kort tid.  Syftet med studien var att undersöka om värdet och värderingen av förvaltningsfastigheter påverkats till följd av coronapandemin. För att syftet ska uppfyllas har värderingsprocesserna hos olika fastighetsföretag ifrågasatts, antaganden om framtiden har granskats och om värdena som fastställts speglar marknaden på ett korrekt sätt.  Kvalitativa intervjuer och dokumentstudier har genomförts av svenska noterade fastighetsföretag. Intervjuerna och dokumentstudien utfördes för att få företagens egna perspektiv och uppfattningar om värderingen under coronapandemin, men också för att se vad företagen själva väljer att framföra i sina årsredovisningar. Resultatet av studien visar att coronapandemin hade en negativ påverkan på värdena under början av 2020. Den vanligaste värderingsmetoden, kassaflödesmetoden, anses även vara rättvisande då olika antaganden om marknaden tas i beaktning. Resultatet visar också att den största osäkerheten ligger inom de olika segmenten av förvaltningsfastigheter. Framtida värderingar kommer fortfarande att bygga på antaganden som är kopplade till osäkerhet där effekterna av coronapandemin inte än kan ses vilket försvårar bedömningarna i värderingen. / The corona pandemic has a major impact on many parts of society, not least investment properties. This market was hit by a downturn at the beginning of 2020 that valuation of properties can be questioned as fair. According to previous research, the property market has long been uncertain as valuers make assumptions about the future and valuations are based on a fair value. The emergence of the corona pandemic led to less real estate transactions resulting in a thin market, which in turn makes evaluations based on comparisons difficult. In 2020, the market for investment properties saw both a downturn and upturn in a short time span.  The purpose of the study was to investigate whether the value and valuations of investment properties was affected by the corona pandemic. To meet this aim, the valuation process of various real estate companies has been questioned and assumptions about the future have been examined in order to establish if valuations correctly reflect the market.  Qualitative interviews and document studies have been conducted of Swedish listed real estate companies. The interviews and document studies were conducted so as to get the companies’ own perspectives and perceptions of the valuation during the corona pandemic, but also to observe what the companies themselves choose to present in their annual reports. The results of the study show that the corona pandemic had a negative impact on values during the first part of 2020. The most common valuation method, the cash flow method, is also considered correct as different assumptions about the market are taken into account. The result also shows, however, that the greatest uncertainty lies in the various segments of investment properties. Future valuations will still be based on assumptions linked to uncertainty, where the effects of the corona pandemic cannot yet be seen, which complicates valuation assessments.