Il y a eu 723 000 transactions dans l’immobilier ancien en 2013. Les ventes en viager ontreprésenté entre 0,5% et 1% de ce montant. Le taux de propriétaires de plus de 60 ansdépasse les 70%. Les seniors possèdent 700 milliards d’euros dans l’immobilier. Deux acteurscomposent le viager : un acheteur et un vendeur. Du côté de l’offre, les retraités sont de plusen plus nombreux à vendre en viager puisqu’ils ont besoin de liquidités : « house rich, cashpoor »1. Avec l’allongement de la durée de vie, les seniors doivent financer les frais de santéet le coût de la dépendance. Du côté de la demande, les particuliers comme les institutionnelssont à la recherche de diversifications patrimoniales. On trouve deux fois moins d’acheteursque de vendeurs en viager. Les institutionnels ont investi dans l’immobilier commercial et lesparticuliers dans le résidentiel depuis les années 90. Qu’en est-il pour le viager ? Pourquoi cemode d’acquisition n’a-t-il pas encore séduit les investisseurs ? Nous avons identifié deuxfreins majeurs : l’un financier, l’autre juridique. Nous avons simulé un portefeuille de 300viagers réels en utilisant 3 tables de mortalité. La modélisation de notre base de données apermis de trouver un faible taux de rendement interne sur l’espérance de vie du vendeur.Nous avons trouvé des TRI allant de 1,80% à 5,13% selon la table de mortalité retenue. Pourobtenir un taux de rendement interne de 5% sur l’espérance de vie du vendeur, en prenant lamoyenne des trois tables de mortalité, les investisseurs doivent faire baisser le montant de larente viagère de 17,55%.Nous avons recommandé différentes mesures en direction des pouvoirs publics afind’améliorer la liquidité du viager immobilier :-Déduire le paiement de la rente des autres revenus fonciers.-Déduire les intérêts d’emprunts ayant servi à financer le bouquet des autres revenus fonciers.-Reculer la durée de la clause résolutoire d’un à trois mois.-Ramener à 15 ans l’exonération des plus-values immobilières. / There were 723,000 transactions in existing property in 2013. Life annuity sales accounted forbetween 0.5% and 1% of this amount. The rate of home ownership among the over 60 agegroup exceeds 70%. Senior citizens own 700 million worth of real estate. Life annuity salesinvolve two players: a buyer and a seller. On the supply side, an increasing number ofpensioners are selling their property for life annuities since they need cash: «house rich, cashpoor». With longer life expectancy, senior citizens need to finance health and dependencycosts. On the demand side, both private and institutional investors seek asset diversification.However, there are twice as few buyers than sellers for life annuity property. Since thenineties, institutional investors have invested in commercial property, and private investors inresidential property. What is the situation for life annuity property sales ? We may wonderwhy this form of property acquisition has not so far attracted investors. We have identifiedtwo major hurdles: one financial, the other one legal. We have simulated a portfolio of 300real life annuity sales by using 3 mortality tables. The modeling of our data base enabled us toidentify a weak rate of return on the life expectancy of the seller. We found rates of internalreturn ranging from 1.8% to 5.13% according to the mortality table retained. In order toobtain a 5% rate of internal return on the life expectancy of the seller, taking the average ofthe three mortality tables, investors need to lower the amount of the life annuity by 17.55%.We have recommended different measures to the public authorities in order to improve theliquidity of property life annuities : deduct the payment of the annuity from other propertyincome, deduct the interests of loans used to fund the other property income mix and increasethe duration of the cancellation clause from one to three months.

La loi du 3 décembre 2001 a, incontestablement, réalisé une avancée majeure dans la protection du conjoint survivant en lui reconnaissant une vocation ab intestat en propriété et en lui permettant, le restant de sa vie, de se maintenir dans le logement conjugal. Néanmoins, cette protection se révèle insuffisante pour celui auquel la loi ferme l’option pour l’usufruit légal : le survivant laissé en la présence d’au moins un enfant issu d’une précédente union. L’introduction de cette distinction à l’article 757du Code civil ne permet pas, en effet, de garantir aux veuves et veufs, issus en particulier de familles recomposées, le maintien de leurs conditions d’existence antérieures, ce, d’autant plus que le droit viager au logement ne peut passe cumuler avec le quart légal en propriété. D’où la nécessité pour le futur défunt d’anticiper les conséquences de sa disparition. Le droit patrimonial de la famille offre, à cet égard, toute une panoplie d’instruments juridiques que le législateur du 23 juin 2006 est venu étoffer, notamment par les nouvelles libéralités-partages et les libéralités graduelles et résiduelles. Toutefois, il sera fait appel aux outils les plus classiques issus, pour les uns, du droit des régimes matrimoniaux avec les avantages matrimoniaux, pour les autres, du droit des libéralités avec l’institution contractuelle entre époux. La voie matrimoniale devant, autant que faire se peut, constituer l’essentiel de la protection du conjoint survivant. Enfin, il sera de bonne pratique de compléter ces mesures de prévoyance conjugale par le recours à l’assurance-vie et à la société civile de gestion de portefeuille de valeurs mobilières. / The law dated December 3rd, 2001 realized, undoubtedly, a major step forward in the protection of the surviving spouse since it recognizes for him a legal vocation in property and it allows himself, the rest of his life, to remain in the matrimonial home. Nevertheless, this protection turns out to be insufficient for the one to which the law closes the option for the legal usufruct : the survivor left with at least one child stemming from a previous union. The introduction of this distinction in the article757 of the civil Code does not, indeed, allow to guarantee for the widows and widowers, stemming in particular from blended families, the preservation of their previous conditions of existence, it, especially as the right life annuity in the accommodation cannot accrue with the legal quarter in property. Where from thenecessity for the future deceased to anticipate the consequences of his disappearance. The property right of the family offers, in this respect, a whole outfit of legal instruments which the legislator of June 23rd, 2006 came to enrich, in particular by new liberalities-divisions and the gradual (and residual) liberalities. However, it will be called on to the most classic stemming tools, for some, of the right of the matrimonial systems with the marital advantages, for the others, the right of the liberalities with the contractual institution between spouses. The marital way in front of, as far as possible, to constitute the main part of the protection of the survivor. Finally, it will be considered as good practice to complete these measures of conjugal foresight by the life insurance and the civil society of management of portfolio of securities.