Magister en dirección y administración de proyectos inmobiliarios / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo

Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento hasta Julio de 2022 / En los últimos 5 años, el gran Concepción ha registrado un acelerado crecimiento turístico-inmobiliario, principalmente en el ámbito hotelero. Este crecimiento, responde al importante desarrollo del mercado del turismo de negocios y de convenciones, debido fundamentalmente a la fuerte actividad y vocación industrial que presenta la provincia – que aporta el cuarto mayor PIB a nivel nacional - y al déficit en infraestructura turística de calidad y de servicios orientada a este segmento, la cual no es acorde con la calidad y magnitud de los recursos con los que cuenta. En el gran Concepción, se estima existen 76 establecimientos de alojamiento turístico, totalizando 3.820 camas. De estos establecimientos, 35 son hoteles que en su mayoría se han volcado al ámbito corporativo y empresarial y que se emplazan en 2 polos turísticos claramente identificables. El primero, en el centro urbano de Concepción, y el segundo, cercano al aeropuerto en la avenida Jorge Alessandri, sector periférico en el que confluyen los limites comunales de Concepción, Talcahuano y Hualpén, sector que en los últimos 5 años ha presentado el mayor dinamismo turístico-inmobiliario de la zona, debido fundamentalmente a su cercanía con importantes servicios e infraestructura como el aeropuerto Carriel Sur y numerosos centros de eventos; su privilegiada conectividad intercomunal; el bajo valor de suelo en comparación al centro urbano y la posibilidad de contar con terrenos eriazos y disponibles para la construcción de nuevos proyectos. El mercado del turismo de negocios, representa cerca del 90% de las llegadas de turistas a la ciudad, y dentro de este universo, cerca del 90% corresponde a turistas nacionales, mientras que el 10% restante corresponde a turistas extranjeros, totalizando un mercado potencial de cerca de 175.000 llegadas anuales. Las llegadas de turistas de negocios nacionales mantuvieron entre los años 2003-2012 un crecimiento anual cercano al 5 %, mientras que el extranjero presentó un crecimiento más acelerado cercano al 7%. La fuerte incidencia del turismo de negocios en Concepción es capaz de nivelar la estacionalidad en la provincia, manteniendo las llegadas estables durante todo el año, pero, en contraparte, la provincia presenta una tasa de ocupabilidad promedio anual baja, cercana al 40% y capaz de impactar la rentabilidad de proyectos de inversión turística. Esto se debe principalmente a la baja pernoctación que presenta este tipo de turismo y que en Concepción equivale a 1,8 días promedio por persona. Los turistas de negocios que visitan Concepción son mayoritariamente profesionales independientes, empresarios y empleados provenientes de la Región Metropolitana y financiados por sus empresas. Estos turistas se caracterizan por tener entre 30 y 45 años de edad, ser de sexo masculino, viajar solos, estar mayoritariamente casados, contar con poco tiempo, preferir los hoteles por sobre otro tipo de establecimiento de alojamiento, tener un gasto diario entre 3 y 5 veces superior a un turista convencional y privilegiar la tecnología y eficiencia. Las oportunidades de inversión turístico-inmobiliaria en este ámbito sugieren, por un lado, la posibilidad de diversificar y aumentar la oferta, frente a la alta competitividad actual e insuficiente infraestructura de servicios de alojamientos de los segmentos de 5 a 3 estrellas, y por otro lado, la creación de productos específicos para el turismo de negocios bajo la línea de 3 estrellas que actualmente es inexistente, carente de calidad y profesionalismo. El presente estudio propone un proyecto de Hotel Boutique de Negocios, ubicado cerca del aeropuerto. Este proyecto presenta características diferenciadoras en cuanto al volumen de ocupación máxima y se basó en el “entorno joven de los negocios” y el concepto fundamental de la “oficina”, incorporando personalidad y carácter y apuntando a lograr una fusión entre trabajo y placer, permitiendo una estancia productiva, eficiente, personalizada y altamente confortable. Se estableció un plan financiero y una evaluación económica que arrojó una TIR de 14,14% antes de impuesto y un VAN de 20.203 UF para proyecto puro con una inversión inicial de 55.938 UF.

Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento. / La Hacienda El Sauce corresponde a un amplio sector de 3.749 hectáreas, ubicado en el borde costero de la cuarta región a la altura del Parque Nacional Fray Jorge, sector que se destaca por sus cualidades paisajísticas y potencialidades para el desarrollo de actividades ligadas al ecoturismo, al turismo deportivo y al turismo astronómico. Considerando estas cualidades, se propone desarrollar un producto inmobiliario con vocación eco-turística, que resalte entre los centros turísticos existentes en la región de Coquimbo como una alternativa atractiva y diferenciadora, ofreciendo actividades y equipamientos que vinculen al visitante con actividades ecológicas. La propuesta y análisis del proyecto se centró en la búsqueda del potencial de este predio en particular y sus alrededores, rescatando los elementos existentes y valorizando las actividades posibles a desarrollar, definiendo el estado del arte con respecto a las condiciones territoriales y normativas del terreno, como también de la actividad turística de la Región de Coquimbo, donde se analiza el mercado de alojamiento turístico y productos inmobiliarios de segunda vivienda. El producto inmobiliario definido, considera un establecimiento de alojamiento Turístico, en primera instancia, con capacidad para 35 a 40 pasajeros, el cual ofrecerá actividades orientadas a los intereses especiales-como el ecoturismo, la observación astronómica y actividades deportivas acuáticas-, emplazándose en una superficie de 10.000 metros cuadrados y que una vez consolidado y dado a conocer el lugar, se procederá en una segunda fase de intervención que considerará un proyecto inmobiliario de segunda vivienda en base a un desarrollo tipo Loteo urbanizados, dotado de espacios comunes, siendo denominado como Eco-resort el cual será abarcado en etapas en donde el tiempo de duración de estas y la oferta dependerán del desempeño de las ventas, se considerará una superficie de 122 hectáreas disponibles para la venta en cada una de las tres etapas en las que se desarrollará la parcelación sumando un total de 367 hectáreas totales a ofrecer. Para la estructura legal del proyecto se dividirá en dos los modelos de negocio, dado que un área del proyecto correspondería a una sociedad basada en brindar servicios turísticos y la segunda en la venta de terrenos. Por último, se genera el estudio financiero correspondiente, bajo un horizonte de 15 años, analizando el flujo de acuerdo a tres miradas, una optimista, una media y una pesimista, con el objetivo de considerar las variables según los estudios desarrollados en el análisis previo.

Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / El creciente aumento demográfico de las comunas de Valparaíso, Viña del Mar y Concón, sumado a la complejidad para armar terrenos, han permitido el desarrollo habitacional de otras áreas del Gran Valparaíso, como son las comunas de Quilpué y Villa Alemana El presente estudio tiene por objetivo desarrollar una propuesta de desarrollo inmobiliario destinada a la venta de viviendas unifamiliares del tipo condominio en las comuna de Quilpué / Villa , para lo cual se analizó el plan regulador a fin de identificar las condiciones normativas que condicionan la producción, también se observó el mercado del suelo y de las viviendas para conocer del comportamiento de la oferta y de la demanda, además se revisaron las posibles rentabilidades asociadas a los modos de inversión para detectar los montos de capital y de respaldo a la financiación que requiere la participación en esta industria, lo que permitió generar escenarios y comparar los efectos de la ubicación, logrando identificar para cada producto el lugar de instalación, el tamaño de proyecto, la inversión requerida y las potenciales rentabilidades. El análisis contempló variables normativas, cuantitativas y económicas asociadas a los territorios de ambas comunas, como también variables cualitativas relativas al entorno y al equipamiento que demanda la localización residencial. El resultado final permitió visualizar un mapa de oportunidades para el desarrollo inmobiliario, identificando montos de inversión y posibles rentabilidades en función de la tipología de productos factibles de construir en las distintas localizaciones.

La filosofía lean construction se inició en la década de 1990 basado en la adaptación de las teorías de producción de las grandes fábricas (Lean Production) a la industria de la construcción. Sin embargo su difusión y aplicación en el Perú es aún incipiente, está limitada a un grupo menor de empresas que apuestan por su aplicación, generando mejoras y reducciones en costos y tiempo. El presente trabajo se centra en la aplicación de la filosofía lean construction como método de planificación, ejecución y control de un proyecto de construcción desarrollado en la ciudad de Lima. A lo largo del presente trabajo se describen los principales conceptos y herramientas de la filosofía lean para poder generar una base teórica sólida que respalde la aplicación de herramientas y el análisis de resultados en los proyectos. Además, se analiza y describe de forma detallada como se aplican las herramientas más importantes de esta filosofía (Last Planner System, Sectorización, lookahead, etc.) con la finalidad de difundir la metodología de aplicación de cada herramienta y servir de guía para profesionales o empresas que busquen implementar lean construction en sus proyectos. Por otro lado se analizan las etapas del proyecto de mayor incidencia y se demuestra de manera concluyente los buenos resultados que brinda esta filosofía, buscando de esta forma alentar a que sea adoptada por más empresas del sector construcción y puedan romper el paradigma de que su aplicación genera sobre costos. Finalmente se analiza el desarrollo y performance del proyecto para poder sacar conclusiones y propuestas de mejora que puedan ser aplicadas por la empresa, y otras empresas, en la ejecución de sus próximos proyectos aplicando la metodología de mejora continua. Lean Construction philosophy began in the 1990s based on the adaptation of the theories of production of large factories (Lean Production) to the construction industry. However their dissemination and implementation in Peru is still incipient, it is limited to a smaller group of companies committed to its implementation, generating improvements and reductions in cost and time. This work focuses on the application of lean construction philosophy as a method of planning, execution and control of a construction project developed in Lima. Throughout this work the main concepts and tools of lean philosophy to generate a solid theoretical basis to support the application of tools and analysis results are described in the projects. In addition, it is analyzed and described in detail how are applied the most important tools of this philosophy (Last Planner System, sectorization, look ahead, etc.) in order to spread the methodology of application of each tool and serve as a guide for professional or companies seeking to implement lean construction projects. On the other hand are analyzed the stages of the project with the highest incidence and the good results provided by this philosophy is demonstrated conclusively , thus seeking to encourage to be adopted by companies in the construction sector and can break the paradigm that its application generates extra costs. Finally, the development and performance of the project is analyzed to draw conclusions and suggestions for improvement that can be applied by the company, and other companies, in the execution of their upcoming projects applying the methodology for continuous improvement.

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Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios

Tesis para optar al Grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios / La población en Chile es mayoritariamente propietaria de sus hogares, sin embargo, el arriendo ha experimentado un crecimiento exponencial estos últimos años. Esto se ha visto materializado principalmente en el aumento de arriendo de departamentos de tamaño reducido con una privilegiada ubicación. Las principales razones de esto son, por un lado, el precio de las viviendas ha seguido en aumento, el acceso al crédito hipotecario ha mantenido ciertas restricciones y los precios de arriendo han equiparado al dividendo. Adicionalmente a estos factores, se le deben sumar actuales tendencias sociales y demográficas que vienen a potenciar aún más el arriendo. Estos, son la disminución y postergación de la familia, aumento en los tiempos de traslados desde los hogares a lugares de trabajo, el fenómeno de la inmigración y en menor medida, la generación Millennials. Dadas estas condiciones y tendencias, el negocio del arriendo se ha ido concretando en Chile por medio del modelo de renta residencial o Multifamily, el cual lleva más de 80 años desarrollándose en Estados Unidos y Europa y de forma incipiente en Chile, con 7.000 unidades activas en aproximadamente 30 torres de edificio. Este negocio consiste en la adquisición y administración bajo un solo dueño de un edificio residencial en su totalidad para darlo en arriendo, conceptuado, diseñado y construido, pensando en un negocio de renta a largo plazo. En la actualidad, han sido los Fondos de Inversión e Inmobiliarias que están en el negocio de renta residencial. Sin embargo, este trabajo buscó conocer si otros inversionistas institucionales, como las compañías de seguro, pueden incorporar este activo dentro de sus carteras de inversión y cuáles serían las características físicas y administrativas del edificio que le asegure la máxima rentabilidad. Los resultados arrojaron que es un producto que tiene una rentabilidad adecuada, de bajo riesgo y bien estable ante ciclos económicos desfavorables. Adicionalmente, la estructura inherente del negocio de renta residencial de largo plazo y los montos de inversión involucrados, calzan con uno de los productos más importantes de las compañías de seguro como son las rentas vitalicias, por lo que se pudo concluir que este activo le otorga una adecuada diversificación y por ende disminución del riesgo a sus carteras de inversión.

Seminario para Optar al Título de Ingeniero Comercial, Mención Economía / El objetivo del presente trabajo es doble. El análisis es hecho sobre la base de la encuesta Casen 2000 y Los Censos de Población de los años 1992 y 2002, y la unidad de análisis son los hogares. Esto último se justifica por el hecho de que se supone que en un hogar se actúa en conjunto en materia de decisiones habitacionales, y además parece fácil de entender que cierto porcentaje de hogares tiene algún grado de déficit de vivienda.