La tesis consta de cinco capítulos que representan,inicialmente el estudio del entorno nacional y sus proyecciones que han cambiado en los últimos cinco años; llegando a pasar de unas perspectivas económicas favorables a otra de limitadas perspectivas. Esto ha supuesto una disminución de las actividades económicas, con caídas de los sectores como la construcción, y en especial la contracción del mercado inmobiliario de la vivienda nueva. La tesis continua con el segundo capítulo que corresponde a una pequeña empresa que desea ingresar al mercado a través de sus iniciales fortalezas: como un patrimonio en forma de un terreno ubicado en la el distrito de Magdalena del Mar, el conocimiento del mercado inmobiliario de la vivienda nueva en Lima Metropolitana y el know how de la construcción de edificios en concreto armado. El marketing plan corresponde al tercer capítulo, el estudio de la oferta y la demanda y las estrategias para alcanzar los objetivos a largo plazo y a corto, que se materializan en el desarrollo del proyecto. Se presta atención especial al precio de venta, que representa dentro de un análisis técnico una de las variables de estudio que engloba la mayor información del mercado. En el capítulo cuarto se describe las características físicas del entorno donde se ubica la zona de influencia del proyecto, y el proyecto mismo. Se parte del inicio que todo proyecto en estudio debe de ser analizado en su entorno, tanto físico, como social. Las variables subjetivas de seguridad, limpieza, orden, ornato, junto con la existencia de una infraestructura pública en buen estado son consideradas por el target como esenciales y fundamentales para la toma de decisión de ejecutar la compra del inmueble. Finalmente, el quinto capítulo representa la conjunción de todos los anteriores capítulos analizados, de las variables estudiadas en su comportamiento en el tiempo dentro de un modelo matemático interactivo que represente, lo mejor posible y dentro de las limitaciones del modelo mismo, el comportamiento del proyecto expresado en un flujo de caja. El análisis no podría estar completo sin el estudio de las sensibilidades de las variables que afectan al proyecto, el precio de venta del m² de área techada del departamento, el precio de construcción del m² de área techada del departamento, y la velocidad de ventas de las unidades inmobiliarias. El final del quinto capítulo se centra en el análisis de riesgo, con ayuda del método de la simulación de Montecarlo. Se analiza las variables del proyecto y sus probabilidades de alcanzar valores posibles dentro de un modelo matemático predecible. Se realiza con ello un estudio comparativo entre la utilidad esperada obtenida del estado de ganancias y pérdidas y las curvas de riesgo para el VAN y la utilidad. Queda como siguiente paso la toma final de decisión de los inversionistas, la decisión final de ejecutar el proyecto, analizandotambién sus sentimientos de seguridad o su aversión al riesgo frente al nivel de incertidumbre obtenido para poder arriesgar o no los recursos financieros en busca del esperado retorno de la inversión. / Tesis

El proyecto de desarrollo inmobiliario Las Calas se ubica en el kilómetro 180 de la carretera Panamericana Norte. Asimismo, cuenta con una extensión total de 244 ha, que enmarcan tres playas privadas (Quita Calzón, Lampay y Mirador). Cabe agregar que abarca 3.5 km de litoral y de acantilados. El proyecto se desarrollará en el transcurso de 10 años. En este lapso de tiempo, se proveerá distintos productos inmobiliarios y de uso mixto. El plan maestro consta de lotes, apartamentos, cancha de golf, hotel, áreas de uso comercial y un yacht club. El boom inmobiliario en Lima y alrededores se ha producido conjuntamente con el milagro económico peruano. Entre el 2004 y el 2013, el país ha crecido un promedio de 6.4% al año. Con ello, muchos sectores económicos fueron dinamizados, y se ha generado mayor movilidad social y poder adquisitivo. Asimismo, en el último decenio, la gran demanda por espacios de recreación fuera de Lima ha impulsado la construcción de más de 10,000 inmuebles en las playas del distrito de Asia, en Cañete. De este modo, se saturó los 25 km de litoral que antes tenía este distrito: actualmente, solo queda 1 km libre. Los últimos metros cuadrados cerca del mar de Asia pueden llegar a costar hasta US$ 1,500 por m² en proyectos ultralujosos. El proyecto Las Calas se encuentra en lo que se conoce como el norte chico, apelativo que se da a las localidades ubicadas al norte de la capital peruana, pero dentro de la región Lima. Uno de los componentes que consolidará el interés por esta zona es la actual construcción de carreteras y el mejoramiento de la conectividad vial. Se trata de un lugar feliz a escasos180 km del caos limeño, lo cual es invalorable. / Las Calas real estate project development is located at kilometer 180 of the North Panamerican highway. In addition, it has a total extension of 244 ha, that delimits three private beaches (Quita Calzón, Lampay and Mirador). Moreover, it is an extension of 3.5 km of coastline and cliff edges. The project will be executed in a ten-year period. During that period, different real estate products and of mixed use will be provided. The master plan consists of lots, apartments, a golf course, a hotel, a commercial area and a yacht club. The real estate boom in Lima and surroundings has occurred together with the Peruvian economic miracle. Between 2004 and 2013, the country has grown an average of 6.4% a year. Therefore, many economic sectors were energized, which has generated more social mobility and purchasing power. Likewise, the high demand for recreational areas out of Lima in the last decade has triggered the construction of more than 10,000 residential homes at the beaches of the district of Asia, in Cañete. Consequently, the 25 km of coastline that this district used to have were saturated: currently, only 1 km is available. The last square meters close to the Asia district coastline may cost up to US$1,500 per m² in very upscale projects. Las Calas project is located in the area known as the Little North, a denomination given to the communities located north from the Peruvian capital city, but within the Lima region. One of the components that will consolidate the interest for this area is the current construction of the roads and the improvement of the road network. This is all about a happy environment, just 180 km away from the chaos in the city of Lima, which is priceless. / Tesis

Se ha estudiado el estilo de vida y las actividades de consumo de lo que se define como el nivel socioeconómico B de Lima Metropolitana, específicamente en la zona de Santa Beatriz, distrito de Cercado de Lima. Debido a la proximidad de Santa Beatriz con los distritos de Lima Moderna y la conectividad que le otorgan las principales vías metropolitanas con el resto de la ciudad, se reconoce un gran potencial para el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Después de realizar una segmentación y analizar el mercado potencial, definimos como público objetivo a parejas jóvenes sin hijos (hogares en formación) y a familias con hijos mayores (hogares en desmembramiento). El producto se ha diseñado para satisfacer las necesidades de los mercados metas definidos y con las áreas comunes que éstos más valoran. En consecuencia se tienen departamentos, en su mayoría de dos y tres dormitorios, los cuales se desarrollan en 18 niveles del proyecto. Con el fin de aprovechar la densidad empresarial de la zona, se han destinado los dos primeros niveles para uso comercial, en el primero se desarrollan locales comerciales de característica zonal como cafeterías, librerías, etc.; y en el segundo nivel, se ha destinado toda la planta al uso de oficinas orientadas al coworking. Ambos niveles conforman el zócalo del proyecto, los cuales se ven beneficiados por el tránsito vehicular y peatonal a su vez sirven de barrera para los niveles de vivienda. Así mismo permite aprovechar las visuales hacia el Parque Cervantes y el Parque de la Reserva. A pesar de haberse definido un nicho de oportunidad para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, la empresa que va a desarrollarlo no cuenta con la experiencia en este segmento de mercado. Sin embargo tiene experiencia en el NSE A y en la construcción de grandes edificios de vivienda. La inversión requerida para este proyecto es de S/. 44´951,027.63 y tiene una duración de 65 meses. Con la condición de velocidad de ventas de 2.5 unidades por mes, se espera una recuperación de la inversión a partir del mes 54. Finalmente se espera que el sector construcción recupere su crecimiento este año para que las variables consideradas de alto riesgo, como la velocidad de ventas, no se vean dramáticamente afectadas e impacten en la utilidad del Proyecto. / Tesis

En los últimos años, la sensación de que convertirse en víctima era demasiado común ha llevado a los hogares a pensar en la delincuencia como uno de los problemas más graves del país. Sin embargo, las tasas de victimización no son homogéneas en una misma región. Si se toma el caso de Perú, la disparidad espacial de la victimización sucede en diferentes niveles regionales: provincias, áreas interdistritales y distritos. A pesar de esta disparidad espacial, este aspecto ha sido incluido pocas veces en los trabajos sobre victimización o criminalidad de América Latina. Por ello, el objetivo de este trabajo es incorporar este aspecto para evaluar su importancia en la probabilidad de victimización de Lima Metropolitana. La incorporación del lugar en donde ocurre el crimen se hace mediante la introducción de las características distritales de donde ocurrió el delito siempre que este haya ocurrido en el mismo distrito que reside la víctima. Esta limitación reduce el número de crímenes que se puede analizar. Finalmente, se eligió los crímenes de robo de vivienda y maltrato en el hogar. Las hipótesis es que las características comunales del lugar en donde ocurre el crimen, controlando por las características individuales de la víctima, tiene un efecto en la victimización. La metodología que se propone es el modelo jerárquico LOGIT que permite la incorporación de los aspectos individuales y comunales en la ecuación de probabilidad de victimización. Se tiene como fuente principal a la Encuesta Nacional de Programas Estratégicos de los años del 2010 al 2015 y las bases del CENACOM, CENEC, Censo Penitenciario, SISFOH y RENAMU. Los resultados muestran que las características individuales y las características contextuales afectan de forma independiente a la probabilidad de robo de vivienda, pero en el caso de maltrato en el hogar, las características individuales y las interacciones de estas con las contextuales afectan la probabilidad de victimización. Es decir, las características contextuales son los canales por las que las características individuales afectan la probabilidad de ser maltratado en el hogar. Los aportes de la investigación son dos: la incorporación del aspecto espacial al crimen, la evaluación de dos teorías simultáneamente y el uso de los modelos jerárquicos para corrección de los errores macro-distritales. / Tesis

El estudio de factibilidad del proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar “El Pedregal”, se sitúa en un terreno conformado por dos lotes idénticos ubicado en Jr. Tomasal en el distrito de Santiago de Surco. La estrategia comercial planteada consiste en desarrollar el proyecto en dos etapas o bloques. El segundo se ejecutará luego de haber vendido todos los inmuebles del primer edificio. El mercado objetivo pertenece al ciclo de vida familiar “Nido Vacío”, actualmente llamados la generación “Babyboomers”, enfocado al nivel socio económico A. Las ventajas de trabajar con este segmento del mercado, es que están en la etapa de disponer de ahorros y no tener otras responsabilidades, como lo son los hijos. Por otro lado el enfoque de este producto es diferente al convencional que se ofrece mercado, pues está determinado por las necesidades propias de parejas o individuos de esa generación. Actualmente la velocidad de venta en el mercado está desacelerada, hay stock acumulado lo que conlleva a remates o la baja del precio. Así que parte de nuestra estrategia para mejorar la productividad y no castigar el precio será enfocarnos en la entrega, puntual o hasta adelantada. Del análisis de la situación del mercado inmobiliario en Lima se consideró, que para iniciar la construcción necesitábamos un total de 6 preventas, lo cual representaría 6 meses más de espera. Es por eso que se decide que lo más conveniente es hacer uso de la línea de crédito antes, para empezar la construcción y finalizarla lo más rápido que se pueda, puesto que si los potenciales clientes tienen que esperar tanto tiempo por tener su producto terminado, empezarían a ver otras posibilidades con productos similares o alternativos. La Rentabilidad Bruta del proyecto es 851,545 USD, con una inversión total de 4,434,867 USD. No obstante, el comportamiento del mercado, junto al escenario nuevo, el momento donde esté ubicado y las nuevas circunstancias del entorno, nos llevaron a la conclusión, que para iniciar la segunda parte será conveniente esperar a la culminación de la primera etapa. Se tendrían que hacer nuevamente ciertas evaluaciones como el precio del mercado, la velocidad de venta, y la tasa de interés de retorno, para poder aterrizar el proyecto en este nuevo contexto. A pesar de tener que recalcular estas variables, habremos ganado muchos puntos a favor con una primera etapa ejecutada, todo el conocimiento adquirido y las lecciones aprendidas, el ahorro en ciertos costos constructivos realizados en la primera etapa, y una muestra terminada exacta del proyecto, que sería más atractivo para los clientes nuevos, lo que podría impulsar con mayor facilidad las pre-ventas, más el hecho de que ya no seríamos nuevos en el negocio, podríamos llegar a un nuevo acuerdo con el banco, con requisitos que jueguen más a nuestro favor. La inmobiliaria se habría hecho de un mejor capital producto de la primera etapa, que nos haría menos dependiente del banco, por ende un mayor porcentaje de utilidades. / Tesis

El terreno y el lugar elegido: La tendencia cada vez más de los limeños del sector A de tener una segunda o tercera vivienda da la posibilidad a pensar en proyectos inmobiliarios rentables a un radio en tiempo de una hora y media fuera de la ciudad. He elegido el sur de la ciudad puesto que es la tendencia de expansión natural de Lima metropolitana, debido a la facilidad de accesos y la gran cantidad de distritos y ciudades pequeñas que cada vez crecen más. La conurbación urbana entre Lima y Cañete es cuestión de tiempo puede pasar 15 años aproximadamente para que esto suceda, y esto es una ventaja a largo plazo puesto que la ubicación de esta propiedad podría convertirla en la primera vivienda. Las ciudades crecen y saturan a las personas, el respiro a las afueras es algo que sucede en las grandes ciudades como Nueva York, Río de Janeiro, Londres y Madrid. Por lo tanto la posibilidad de convertirse de 2da a 1ra vivienda en un lugar más tranquilo es interesante. He elegido la zona de La Rinconada de Mala, un lugar seguro de aspecto muy campestre rodeado de pequeños cerros, sin contaminación visual, sin ruidos molestos de la ciudad y carretera, con perspectiva hacia el mar. El terreno además se encuentra protegido en altura para una posible inundación causado por el desborde del río Mala. El terreno no cuenta con los servicios básicos y es por eso motivo que da la oportunidad de plantear un proyecto autosostenible. La idea de negocio: Se ha propuesto el desarrollo de un concepto de condominio exclusivo de campo en una hectárea con la idea de habilitar los lotes y vender los terrenos con casas construidas. La duración de proyecto desde inicio del diseño hasta la proyección de la última venta es de 27 meses. La idea de proyecto: Se ha planteado la idea de tener 12 lotes de 600m2 con casas personalizadas de 155m2 aproximadamente con accesos a áreas comunes y recreativas tipo club. Se tiene clara la idea de no tener competencia y es por esa intención que se ha diseñado 04 tipologías personalizables, con buen diseño de arquitectura. También se ha incluido la idea de tener equipada la casa por completo y se plantea la elección de packs que ofrecen mobiliario, electrodomésticos, paisajismo, mini huerto, iluminación, juegos para niños, chimenea, parrilla y protección solar para mamparas y vidrios. El concepto de diferenciación es importante y ofrecer el producto a un precio competitivo también lo es. El condominio y las casas deben funcionar de manera autosostenible, puesto que utilizará paneles solares para proveerse de energía, un pozo de agua para abastecerse de agua a 35 metros de profundidad y se construirán pozos sépticos y de percolación para el desague de las casas y condominio. La intención es captar a un público que le guste estar en contacto con la naturaleza y que tenga la posibilidad de aprovechar el mar por la cercanía. Dar posibilidades es la intención, a continuación una lista de algunas: • El respiro y tranquilidad fuera de la ciudad. • Deportes en zonas campestres: bicicleta, treking, moto, escalada. • Deportes en mar: tabla, paddle, kayac. • Proveerse de productos alimenticios de calidad en un importante mercado en Mala • Cultivo de fruta y diferentes especies por la buen clima y tierra del valle. • Poder utilizarse como punto intermedio estratégico de comunicación entre Ica y Lima. • Tener acceso a diferentes playas. / Tesis

Las circunstancia que motiva a realizar la presente tesis son los nivel de incertidumbre con respecto a la factibilidad del proyecto materia de estudio; y que se encuentra en proceso de construcción; debido a factores tanto internos como internos, siendo el caso que se trata de un edificio de departamentos en el distrito de Jesús María, al cual es necesario verificar la idoneidad de la propuesta de negocio del mismo, identificando sus inconsistencias, tanto de índole constructivo como estratégico y si el mismo es rentable tal como se ha planteado; ello con el fin de realizar las propuestas correctivas para que el proyecto mencionado sea factible. El objeto de esta tesis es la de elaborar el estudio de factibilidad técnico económico-financiero del proyecto inmobiliario del multifamiliar “RESIDENCIAL LA ROSA”, el cual se viene llevando a cabo en el pasaje José Quiñones Nº119, Distrito de Jesús María, Provincia y Departamento de Lima, con el fin de determinar las mejores estrategias constructivas y de marketing inmobiliario para obtener la rentabilidad más alta del proyecto en el menor tiempo posible con estándares aceptables en el retorno de inversión y de eco sostenibilidad urbana. El objetivo de la presente tesis es la de determinar si el proyecto tal como está concebido es rentable o no; y que en caso de no ser rentable identificar las causas y establecer las nuevas estrategias constructivas, mercadeo inmobiliario, costos, calidad y tiempo, que permitan obtener márgenes de rentabilidad aceptables dentro de parámetros de eco sostenibilidad. En el tema constructivo, el objetivo es reducir el costo de construcción a través del diseño e implantación de un plan de gestión debiéndose obtener una TIR mínima establecida por el mercado financiero para el respectivo rubro de negocios y con un VAN mayor a cero (0), en un plazo máximo de 18 meses luego de iniciada las obras. El proceso de la metodología de la presente tesis se describe a continuación: Primero.- Se procede a analizar los antecedentes macro económicos del sector inmobiliario, con el propósito de comprender la coyuntura existente en el que se está desarrollando el proyecto materia de estudio. Segundo.- Se profundiza en las características puntuales de la zona en la que se ubica dicho proyecto a fin de determinar los aspectos a tomar en cuenta con respecto a las oportunidades y riesgos que existen en el distrito y que influyen en el planeamiento estratégico del negocio. Para ello se elabora la información básica que condicionará las características de dicho proyecto, tal como, demanda cuantitativa potencial y perfil de la demanda. Igualmente se identifica la oferta cuantitativa y cualitativa existente con el propósito de entender la competencia. Tercero.- Como se trata de un proyecto en proceso, en función a los precios de venta propuestos, las unidades inmobiliarias se someten a simulaciones de pago a fin de determinar si dichos productos son asequibles financieramente por el segmento seleccionado y según ello, realizar modificaciones de acabados y modificaciones mínimas de diseño que influyan en los costos y la velocidad de ventas. Cuarto.- Una vez identificado el segmento meta, su perfil, capacidad de pago y conociendo los costos fijos, tales como, los costos de inversión y gastos generales, se realiza la ingeniería inversa de los costos directos de obra para identificar aquellos puntos en los que se podría ser más eficiente en la implementación del mismo. Igualmente se analiza la factibilidad del proyecto tal como está planteado, en base a sus fortalezas, oportunidades, riesgos y debilidades presentes, se propondrán alternativas si es que se amerita; en torno a la estratégica de mercado basada en una mejor comprensión del comportamiento del entorno urbano y las oportunidades que este brinda a fin de obtener una máxima rentabilidad con riesgos menores. / Tesis

En Lima Metropolitana se tiene un déficit de viviendas que llega casi a los 400 mil hogares en el 2023, siendo cada vez más difícil adquirir una vivienda, por diversos factores como la situación económica del país, incremento de las tasas de crédito hipotecario, inflación, disminución del poder adquisitivo de las familias, incremento de los precios de m2 de venta de departamentos, entre otros. En consecuencia, el alquiler de viviendas es una alternativa para satisfacer esta necesidad. De los 2.6 millones de hogares limeños, se ha estimado que el 22% viven en alquiler, representando un mercado que crece entre un 2 a 3% por año por el encarecimiento del financiamiento de venta de viviendas. Esta situación convierte a los proyectos de renta residencial o multifamily en una oportunidad para mitigar esta necesidad, toda vez que brindan un servicio de alta calidad habitacional frente a un alquiler tradicional, beneficios de ubicación, conectividad, seguridad y comodidad para los arrendatarios; así como, se configuran como inversiones atractivas para los inversionistas de grandes capitales por ser activos de bajo riesgo con flujos más estables y resilientes frente a ciclos económicos difíciles. Por lo expuesto, el presente trabajo de tesis aborda los conceptos y evaluación de la viabilidad de un multifamily, identificando los desafíos normativos, financieros, tributarios y comerciales de su aplicación en Lima Metropolitana, evaluando la viabilidad de este modelo de negocio en el Cercado de Lima, lo cual será un documento imprescindible de análisis para los desarrolladores inmobiliarios que deseen apostar por este modelo de negocio que tiene éxito en el ámbito internacional. / In Metropolitan Lima, there is a housing deficit that will reach almost 400 thousand homes in 2023, being increasingly difficult to acquire a home, for several factors like the economic situation of the country, increase in mortgage rates, inflation, reduction of the family purchasing power, increase in the prices of m2 of apartment sales, among others. Consequently, rental housing is an alternative to satisfy this need. Of the 2.6 million households in Lima, it has been estimated that 22% live in rented housing, representing a market that is growing by 2 to 3% per year as a result of the rising cost of financing the sale of housing. This situation makes residential rental or multifamily projects an opportunity to mitigate this need, since they provide a high quality housing service compared to traditional rentals, location benefits, connectivity, security and comfort for tenants; as well as, they are attractive investments for large capital investors because they are low-risk assets with more stable and resilient flows in times of difficult economic cycles. Therefore, this thesis contains the concepts of the development of a multifamily, identifying the regulatory, financial, tax and commercial challenges of its application in Metropolitan Lima, evaluating the viability of this business model in the Cercado de Lima, which will be an essential document of analysis for real estate developers who wish to bet on this business model that is successful in the international real estate market.

Este proyecto de inversión, denominado Cerros de Camacho, es el resultado de identificar un terreno con potencial para el desarrollo de un proyecto inmobiliario que, a través de un análisis de situación y un estudio de mercado, permitan desarrollar un producto demandado y lo convierta en un proyecto rentable y atractivo en la ciudad de Lima. El terreno se encuentra ubicado en los Cerros de Camacho en el distrito de Santiago de Surco, con 6,600m2, en donde se pretende desarrollar un proyecto de vivienda para venta por etapas de 3 torres de 17 pisos y dos sótanos, más una edificación de 2 niveles para las áreas comunes. Con un total de 90 departamentos (30 por torre en 15 niveles) y 187 estacionamientos (en 4 niveles), suman 20,134 m2 de área vendible. El departamento típico tiene 3 dormitorios, zona de servicio, estar familiar y terraza, con un área de 216 m2. La zona de los cerros de Camacho es una zona reconocida de viviendas A1, que posee el privilegio de estar ubicada frente a un exclusivo club de golf y con una de las mejores vistas hacia la ciudad. Como se trata de terrenos en cerro, sin habilitación urbana, el precio del terreno continúa bajo en comparación a otras zonas consolidadas de la ciudad. Esto permite a los futuros compradores acceder a una vivienda de mayor metraje del que accederían en otras zonas A1 de la ciudad. Por ejemplo, si en San Isidro se puede comprar un departamento de 150 m2, con el mismo precio se podría acceder a un departamento de 230 m2 en los Cerros de Camacho, con la ventaja adicional de tener una vista impresionante hacia la ciudad. El perfil del cliente para el proyecto es el siguiente: . Familias con un ingreso anual entre $80,00 y $100,000 . Estilo de vida sofisticado . Edad ente 35 y 50, principalmente casado con una familia de 3 a 5 miembros. . Cultura Show-off . Clientes que valoran la comodidad y amplitud del departamento. El elemento diferenciador respecto a la competencia reside en incluir un servicio de personalización de acabados del departamento, identificando las variables más solicitadas, brindando asesoría y opciones limitadas. Planteando un procedimiento que no signifique un incremento en los costos de supervisión y control durante la construcción, y que satisfaga plenamente al segmento objetivo. Los factores de éxito en los que se basará la estrategia del proyecto son los siguientes: . Detallada estimación de presupuestos . Precio de venta por debajo de la competencia . Servicio de personalización de acabados . Ubicación y vista inmejorables . Buena distribución de los departamentos. . Fuerte presencia en el lugar y seguimiento a las ventas concretadas. Se estima que la duración de todo el proyecto será de 6 años, con 4 etapas de construcción: 1. Movimiento de Tierras y Habilitación Urbana (9 meses) 2. Edificio Sur + Áreas Comunes (18 meses) 3. Edificio Centro (15 meses) 4. Edificio Norte (15 meses) La máxima inversión requerida para el proyecto es de $ 5,244,057, durante el primer año y medio del proyecto, donde el perfil económico se estructura de la siguiente manera: Ventas Departamentos 90 465,368.22 41,883,139 Incidencia 1 Terreno 4,786,320 11.43% 2 Construcción 23,586,732 56.32% 3 Gastos Operativos 3,230,437 7.71% Total egresos 31,603,489 75.46% Total ingresos 41,883,139 MARGEN ANTES DE IMPUESTOS 10,279,650 24.54% INGRESOS EGRESOS El valor actual neto desprendido del flujo de caja proyectado alcanza los $ 4,233,219, calculado con una tasa de descuento anual de 15%. Alcanzando una tasa interna de retorno de 40%. Esto lo convierte en un proyecto de inversión atractivo, pero se debe considerar los riesgos asociados a la incertidumbre del entrono durante los 6 años que durará el proyecto y las contingencias que pudieran existir en relación a las trabas municipales, y una fuerte influencia de los vecinos con una probada oposición a las nuevas construcciones. / Tesis

El presente trabajo está ubicado en la exclusiva urbanización de La Pradera en el distrito de La Molina. Este lugar se caracteriza por su exuberante naturaleza, buen clima y seguridad lo cual es un factor muy importante para el desarrollo de este tipo de propuestas. El proyecto se trata de una lotización para un condominio, donde se busca ofrecer bienestar para toda la familia, la cual junto a la presencia de actividades deportivas y orientación hacia un estilo de vida saludable forman parte fundamental de la propuesta. Este proyecto inmobiliario de lotización en la Pradera de la Molina está dirigido hacia el sector A, específicamente se ha visualizado que este proyecto está dirigido a familias jóvenes de clase A donde las cabezas de familia probablemente son provenientes de familias nucleares que ya han vivido dentro de esta zona del distrito de la Molina y Surco, que desean proveer a su familia con un estilo de vida cerca de la naturaleza y espacios amplios y seguros. Después de haber realizados distintas investigaciones, sea a través de encuestas realizadas por nosotras mismas o estadísticas de estudios de marketing se definió el marketing mix. La lotización para el condominio de La Pradera, está compuesto por 47 lotes de 675m2 en promedio cada lote. Cuenta con una amplia área deportiva, con canchas de losa, gimnasio y piscina semi olímpica techada, salones de baile y yoga, así como un circuito para trotar o montar bicicleta en la parte alta del PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ MAESTRIA EN GESTION Y DIRECCION DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS CONDOMINIO DE LOTES, LA PRADERA MILAGROS AGUILAR / ELLEN REYES terreno. Es así como todo este equipamiento se encuentra rodeado de naturaleza acercando al usuario a un estilo de vida más saludable y activo. Por otro lado, cabe señalar que el distrito de La Molina se caracteriza por un buen clima casi todo el año, haciendo más favorable las actividades al aire libre y genera un espacio agradable. Como resultado se tiene un proyecto de lotes con áreas comunes y verdes. El terreno cuenta con 5 hectáreas, las cuales se han desarrollado dentro de un área vendible de 31,725m2, área verde que rodea cada lote, las zonas deportivas y un cerco perimetral en todo el terreno de 16,030m2 y un área deportiva 1,865m2. Se estima una duración de 52 meses, con una velocidad promedio de 1 lote/mes. El VAN es de $ 3´512,610 y se calcula una inversión de $ 21´360,627 la cual incluye la compra del terreno y la habilitación de los lotes con áreas comunes. En este caso los propietarios del terreno forman parte del proyecto y de esta manera se les va pagando los lotes según la venta, así como también algunos lotes. La inversión se cubre a través de las ventas las cuales están proyectadas en 2 etapas. Después de investigar el mercado, se encontró este nicho de negocio que satisface a una parte de la población, interesada en un estilo de vida más saludable y deportivo; el cual le permite pasar tiempo en familia rodeado de naturaleza. Consideramos que este es un modelo de negocio exitoso de venta de lotes para el NSE A, el cual estará satisfecho de contar con una oferta como esta. / Tesis