La compra de una vivienda propia puede ser la inversión más importante en la vida de muchas personas. En muchos casos representa el uso de ahorros de muchos años de una pareja y adicionalmente suele marcar el inicio de un endeudamiento que podría llegar a extenderse hasta por veinte años. Gracias a las diferentes formas de financiamiento que ofrece el gobierno en programas como Mi Vivienda, Techo Propio, entre otros, y los créditos hipotecarios que ofrecen diferentes entidades privadas como bancos y cajas municipales, se ha impulsado la compra de casa propia en los últimos años, lo cual ha beneficiado directamente al crecimiento del sector construcción. El crecimiento económico del Perú también aporta una situación favorable para la inversión. El PBI se mantiene en alza constante y esto ha dado mayor confianza para la empresa privada. Sin embargo el caso de Huancavelica es muy particular, pues a pesar de estos indicadores positivos del país, en esta ciudad la oferta de Vivienda formal es escasa, casi nula, y por lo tanto la población tampoco accede a sistemas de financiamiento que si permiten en otras provincias que los pobladores accedan a vivienda propia de calidad. En esta tesis se ha realizado el análisis completo de la situación y características de la ciudad, así como de las oportunidades que ofrece. Este estudio exhaustivo nos ha permitido desarrollar un proyecto inmobiliario que será beneficioso para el poblador de Huancavelica así como exitoso y rentable para el inversionista. / Tesis

La tesis consta de cinco capítulos que representan,inicialmente el estudio del entorno nacional y sus proyecciones que han cambiado en los últimos cinco años; llegando a pasar de unas perspectivas económicas favorables a otra de limitadas perspectivas. Esto ha supuesto una disminución de las actividades económicas, con caídas de los sectores como la construcción, y en especial la contracción del mercado inmobiliario de la vivienda nueva. La tesis continua con el segundo capítulo que corresponde a una pequeña empresa que desea ingresar al mercado a través de sus iniciales fortalezas: como un patrimonio en forma de un terreno ubicado en la el distrito de Magdalena del Mar, el conocimiento del mercado inmobiliario de la vivienda nueva en Lima Metropolitana y el know how de la construcción de edificios en concreto armado. El marketing plan corresponde al tercer capítulo, el estudio de la oferta y la demanda y las estrategias para alcanzar los objetivos a largo plazo y a corto, que se materializan en el desarrollo del proyecto. Se presta atención especial al precio de venta, que representa dentro de un análisis técnico una de las variables de estudio que engloba la mayor información del mercado. En el capítulo cuarto se describe las características físicas del entorno donde se ubica la zona de influencia del proyecto, y el proyecto mismo. Se parte del inicio que todo proyecto en estudio debe de ser analizado en su entorno, tanto físico, como social. Las variables subjetivas de seguridad, limpieza, orden, ornato, junto con la existencia de una infraestructura pública en buen estado son consideradas por el target como esenciales y fundamentales para la toma de decisión de ejecutar la compra del inmueble. Finalmente, el quinto capítulo representa la conjunción de todos los anteriores capítulos analizados, de las variables estudiadas en su comportamiento en el tiempo dentro de un modelo matemático interactivo que represente, lo mejor posible y dentro de las limitaciones del modelo mismo, el comportamiento del proyecto expresado en un flujo de caja. El análisis no podría estar completo sin el estudio de las sensibilidades de las variables que afectan al proyecto, el precio de venta del m² de área techada del departamento, el precio de construcción del m² de área techada del departamento, y la velocidad de ventas de las unidades inmobiliarias. El final del quinto capítulo se centra en el análisis de riesgo, con ayuda del método de la simulación de Montecarlo. Se analiza las variables del proyecto y sus probabilidades de alcanzar valores posibles dentro de un modelo matemático predecible. Se realiza con ello un estudio comparativo entre la utilidad esperada obtenida del estado de ganancias y pérdidas y las curvas de riesgo para el VAN y la utilidad. Queda como siguiente paso la toma final de decisión de los inversionistas, la decisión final de ejecutar el proyecto, analizandotambién sus sentimientos de seguridad o su aversión al riesgo frente al nivel de incertidumbre obtenido para poder arriesgar o no los recursos financieros en busca del esperado retorno de la inversión. / Tesis

En una situación en la que el consumidor está en un estado de precaución y desconfianza, debido a la recesión económica actual, lo que significa, que deja de gastar y no se endeuda a largo plazo, no invierte. Por lo tanto, menos familias pedirán créditos hipotecarios, se desacelera la demanda de viviendas, las ventas caen y aumenta el stock de viviendas. La demanda insatisfecha de viviendas aún sigue incrementándose en la ciudad de Lima. Lince es uno de los distritos en donde el déficit de vivienda está ligeramente por debajo de la oferta de vivienda, a través de los últimos años, ha tenido un crecimiento en su oferta de viviendas y distrito, a pesar de la desaceleración del mercado, atractivo para adquirir viviendas; según el índice PER, que es el precio de vivienda sobre su precio de alquiler anual, es un distrito atractivo, no sólo para las familias, sino también para los inversionistas que adquieren viviendas para colocarlas en alquiler. Ubicamos tres terrenos colindantes de 8 metros de frente por 40 metros de fondo, haciendo un total de 960 m2. La ubicación, en la calle Francisco de Zela, es una buena ubicación cerca del distrito de San Isidro, de colegios, supermercados, el parque Mariscal Castilla, entre otros atributos urbanísticos. Nuestro producto se presenta al cliente vendiendo la idea de pertenecer al distrito de San Isidro, pero perteneciendo a Lince, dirigido a familias que no pueden acceder a un crédito hipotecario para comprar un producto en ese distrito, pero aspiran a tener un estilo de vida parecida al del distrito de San Isidro. Por lo tanto, el nombre del proyecto “Las Palmeras” hace referencia al nombre de la calle donde se ubica el proyecto cuando pertenece al distrito de San Isidro, a media cuadra del sitio. El proyecto plantea construir un edificio de 5 pisos y un semisótano, en total serán 6 pisos de viviendas, 2 niveles de sótanos de estacionamientos y 35 departamentos de viviendas. Los departamentos tipo flats con áreas promedio desde 80 m2 hasta 113 m2, de dos y tres dormitorios. El diseño de un producto según las necesidades del cliente, la creación de valor para los clientes meta y la estrategia de marketing para comunicar correctamente el producto al cliente, garantizará que nuestra velocidad de venta no caiga y se mantenga en 2 unidades vendidas mensualmente. El sólo hecho de tener una velocidad de venta cerca a la unidad por mes, hace que el proyecto tenga un VAN negativo en la tasa de descuento proyectada. / Tesis

La empresa 4T, una empresa dedicada a la consultoría, diseño y construcción, evalúa incursionar en el mundo inmobiliario. Para ello plantea crear una nueva unidad de negocio que contará con el soporte administrativo y técnico de la empresa además de la tercerización del resto de los servicios. Con este fin se ha ubicado un inmueble en la calle Cantuarias cuadra 3 entre la vía expresa de Paseo de la República y el parque Kennedy de Miraflores. Dicha propiedad tiene un área de 1,072m2, cuenta con una zonificación para comercio y vivienda y se permite hasta 9 pisos + azotea con áreas mínimas de 70m2. La cabida hecha en este terreno, respetando los parámetros, nos permite obtener 56 departamentos, 60 estacionamientos, 32 depósitos, 2 locales comerciales y servicios comunes en el primer piso como un gimnasio y una lavandería. El concepto del edificio se resume en su slogan “… ponte en modo Miraflores… “. En este proyecto queremos recoger lo que significa el distrito, es decir el movimiento, la transitabilidad, el turismo, las expresiones culturales y el comercio. Es en base a esa idea que nuestro proyecto cuenta con departamentos pequeños pensado en personas que se independizan o comienzan una vida en pareja y que tienen la flexibilidad de cambiar el diseño interior. También se ofrecerá departamentos de 3 dormitorios y dúplex para familias, contaremos con un local destinado para Cafetería en el frontis del edificio y áreas comunes de soporte para el uso residencial, que son un gimnasio, lavandería y una zona de juegos para niños. Finalmente y no menos importante es lo innovador de este proyecto, el segundo local comercial será la sala de habilidades artisticas siguiendo la dinamica de lo ofertado en las calles aledañas. De la información relevada dentro de nuestra zona de influencia y de lo que requerirían los futuros residentes se pudo definir la estrategia de marketing. También se cuantificó los costos del proyecto y se estructuró la deuda con aporte propio, aporte y préstamo de un inversionista, preventas, ventas y con una línea de crédito bancaria que será usada en caso los ingresos por ventas no se den según lo programado. Con esta información evaluamos el proyecto a una tasa del 15%, elaborando el flujo operativo, y financiero obteniendo en ambos casos un VAN positivo y un TIR mayor al requerido. Hicimos lo mismo con el flujo del inversionista a una tasa del 12% dándonos también un VAN positivo. Se trabajó la sensibilidad del proyecto y del inversionista tomando como variable principal la velocidad de ventas. Velocidad que, según el trabajo de campo, no es constante en el tiempo sino se comporta como una curva descendente, es decir la venta de los primeros meses es bastante alta para luego descender rápidamente y estabilizándose hasta el final del proyecto Con todos estos resultados concluimos de que el proyecto es rentable incluso castigando la velocidad de ventas y que si bien para el inversionista también es rentable sería recomendable proponerle una rentabilidad menor para que se sienta cómodo con los resultados del proyecto. / Tesis

Todos los años, entre los meses de mayo y septiembre, se produce la temporada de bajas temperaturas en el Perú. En zonas alto andinas, debido a su ubicación geográfica, se produce un fenómeno atmosférico llamado “helada”, el cual se presenta cuando la temperatura del aire, existente en las cercanías del suelo, desciende por debajo de los cero grados centígrados. Debido a ello, los pobladores andinos se ven drásticamente afectados en diversos aspectos tales como salud, educación, actividad agrícola y ganadera e infraestructura. Con el fin de buscar nuevas propuestas sostenibles para estas poblaciones, la presente investigación consiste en la construcción de un prototipo de vivienda bioclimática y el desarrollo de un análisis cuantitativo de la eficiencia térmica, lumínica y de ventilación de la misma. El prototipo se realizó en la ciudad de Lima metropolitana y está basado en un sistema constructivo de quincha, un antiguo método peruano con alta demanda en las zonas rurales y buenas propiedades térmicas, y un techo calefactor generado a través del reciclaje de botellas de plástico PET. Cabe resaltar que, para analizar el comportamiento del mismo, se registraron las temperaturas, intensidades lumínicas y velocidades de ventilación en el interior y exterior de la vivienda a lo largo del día durante 115 días. Según la evaluación realizada, se apreció un incremento de 6°C en promedio de la temperatura interna con respecto a la del ambiente y, para validar que tan significativa es esta variación, se ingresó la data recopilada al programa estadístico SPSS, en el cual se realizó una comparación de medias con el estadístico de prueba T-Student para un intervalo de confianza de 95% y se determinó que efectivamente la variación obtenida si es significativa. Se concluye que este incremento de temperatura en el interior de la vivienda contribuye a alcanzar el confort térmico en las viviendas rurales y, como consecuencia, podría mejorar la calidad de vida de los pobladores andinos.

Con la presente tesis se ha realizado la ejecución de cinco capítulos para ser usado como una guía referencial de ideas, ajenas en forma y algo en fondo de algunos conceptos y conclusiones de análisis tradicionales, dejando para el probable lector la labor de tener que redondear las lecturas con sus propias experiencias e ideas, finalmente. Para ello se ha generado la redacción en forma sencilla, práctica y explicativa. No se pretende repetir los conceptos usados, pero no entendidos del sector inmobiliario, sin antes haberlos explicado previamente o definidos en una tabla descripciones y datos. / Tesis

La presente tesis tiene como objetivo principal analizar la viabilidad del proyecto multifamiliar “Las Torres de Nueva Victoria” ubicado en la Ciudad de Chiclayo, para ello se definieron objetivos específicos como: Analizar el mercado inmobiliario en Chiclayo y determinar el segmento objetivo; así como también el análisis de la competencia ; definir el producto en cuanto a distribución de áreas, características y acabados acorde a las necesidades del público objetivo; desarrollar una estrategia de introducción del proyecto multifamiliar al mercado y finalmente analizar la rentabilidad económica y financiera del proyecto. El proyecto tiene como segmento objetivo el nivel socioeconómico C, que tiene la capacidad de endeudamiento que va acorde a los precios del estudio de oferta y demanda del sector y a los que propone el proyecto. Según el estudio de mercado se determina que el producto debe tener 3 dormitorios, de uno a dos baños, sin dormitorio de servicio y debe oscilar entre 65 a 75 m2. / Tesis

El estudio de factibilidad del proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar “El Pedregal”, se sitúa en un terreno conformado por dos lotes idénticos ubicado en Jr. Tomasal en el distrito de Santiago de Surco. La estrategia comercial planteada consiste en desarrollar el proyecto en dos etapas o bloques. El segundo se ejecutará luego de haber vendido todos los inmuebles del primer edificio. El mercado objetivo pertenece al ciclo de vida familiar “Nido Vacío”, actualmente llamados la generación “Babyboomers”, enfocado al nivel socio económico A. Las ventajas de trabajar con este segmento del mercado, es que están en la etapa de disponer de ahorros y no tener otras responsabilidades, como lo son los hijos. Por otro lado el enfoque de este producto es diferente al convencional que se ofrece mercado, pues está determinado por las necesidades propias de parejas o individuos de esa generación. Actualmente la velocidad de venta en el mercado está desacelerada, hay stock acumulado lo que conlleva a remates o la baja del precio. Así que parte de nuestra estrategia para mejorar la productividad y no castigar el precio será enfocarnos en la entrega, puntual o hasta adelantada. Del análisis de la situación del mercado inmobiliario en Lima se consideró, que para iniciar la construcción necesitábamos un total de 6 preventas, lo cual representaría 6 meses más de espera. Es por eso que se decide que lo más conveniente es hacer uso de la línea de crédito antes, para empezar la construcción y finalizarla lo más rápido que se pueda, puesto que si los potenciales clientes tienen que esperar tanto tiempo por tener su producto terminado, empezarían a ver otras posibilidades con productos similares o alternativos. La Rentabilidad Bruta del proyecto es 851,545 USD, con una inversión total de 4,434,867 USD. No obstante, el comportamiento del mercado, junto al escenario nuevo, el momento donde esté ubicado y las nuevas circunstancias del entorno, nos llevaron a la conclusión, que para iniciar la segunda parte será conveniente esperar a la culminación de la primera etapa. Se tendrían que hacer nuevamente ciertas evaluaciones como el precio del mercado, la velocidad de venta, y la tasa de interés de retorno, para poder aterrizar el proyecto en este nuevo contexto. A pesar de tener que recalcular estas variables, habremos ganado muchos puntos a favor con una primera etapa ejecutada, todo el conocimiento adquirido y las lecciones aprendidas, el ahorro en ciertos costos constructivos realizados en la primera etapa, y una muestra terminada exacta del proyecto, que sería más atractivo para los clientes nuevos, lo que podría impulsar con mayor facilidad las pre-ventas, más el hecho de que ya no seríamos nuevos en el negocio, podríamos llegar a un nuevo acuerdo con el banco, con requisitos que jueguen más a nuestro favor. La inmobiliaria se habría hecho de un mejor capital producto de la primera etapa, que nos haría menos dependiente del banco, por ende un mayor porcentaje de utilidades. / Tesis

El presente trabajo tiene como objetivo maximizar la rentabilidad de la segunda etapa del proyecto Los Sauces de Tarapoto que promueve la empresa CCISAC. La primera etapa del proyecto fue un éxito, puesto que se vendieron todos los productos inmobiliarios antes de la fecha prevista, como consecuencia de la demanda real de viviendas que existe en esta región. Hace 8 años, CCISAC fue la empresa pionera en la región San Martín con programas de lotización y Vivienda Techo Propio; mientras que otras empresas inmobiliarias se centraban en Lima y la costa peruana, en las cuales había mucha competencia; CCISAC encontró un mercado virgen y con mucho potencial, factores que hicieron que sus proyectos fueran un éxito. Ahora con un nombre y una reputación ganada en el poblador de la ciudad de Tarapoto y de la región San Martín (con proyectos en varias provincias de la región), CCISAC quiere iniciar la segunda etapa obteniendo la máxima rentabilidad y para ello el presente trabajo analizará todas las variables y recomendará a la empresa cuál es el mejor producto y la manera de comercializarlo. La presente tesis se ha dividido en seis capítulos para su estudio. En el primer capítulo realizamos el análisis situacional del proyecto, en el cuál vemos el concepto del producto y su relación con el plan estratégico de la empresa. Hacemos el análisis del macro entorno viendo indicadores del Perú y en específico del sector inmobiliario. En el micro entorno hacemos el estudio del mercado inmobiliario donde ser va a realizar el proyecto, la ciudad de Tarapoto, y determinamos factores importantes para determinar la factibilidad de nuestro proyecto como son la competencia, la demanda y la velocidad de ventas. En el segundo capítulo desarrollamos el Plan Estratégico de Marketing, primero definiendo los objetivos a alcanzar para de allí hacer la segmentación adecuada para determinar nuestro Targeting. A partir de lo anterior, buscamos como posicionarnos en la cabeza de nuestros potenciales clientes, analizando nuestras fortalezas y debilidades (FODA) para determinar cuál es muestro Reason WHY del proyecto con los aspecto innovadores que todo producto exitoso debe tener. Por último en este capítulo desarrollamos nuestro Marketing Mix con el detalle de las 4 P´s (producto, precio, promoción y plaza), dando énfasis en las 6 herramientas del Promoción Mix. El tercer capítulo contiene el detalle y el análisis del proyecto actual de la primera etapa de Los Sauces de Tarapoto con la propuesta de la segunda etapa que se llamará ¨Las Lomas de Tarapoto¨. Aquí vemos las características principales de las dos etapas para tener claro los datos para nuestro análisis financiero posterior. El cuarto capítulo es la evaluación económica y financiera del proyecto, donde se realiza primero el Estado de Ganancias y Pérdidas, de allí se determina los flujos de ingresos y egresos, se realiza el flujo de caja para encontrar los principales indicadores del proyecto (VAN y TIR) y analizamos las variables más importantes del proyecto para ver su efecto en un análisis de sensibilidad y escenarios. Por último, damos las conclusiones finales de nuestro estudio para que los puedan tomar en cuenta los ejecutores del proyecto, tratando de minorizar el riesgo y hacer que el proyecto sea exitoso y lo más rentable. / Tesis

La presente tesis se ha desarrollado teniendo en cuenta un segmento del mercado que es “Pet Lovers” los cuales aman y/o aceptan a mascotas ya sean gatos o perros, por ello hemos elegido el distrito de Miraflores y un terreno cercano al Malecón de la Marina para poder desarrollar el Proyecto el cual tendrá la particularidad de ser diseñado y construido de acuerdo a las necesidades de las personas y de sus mascotas. El mercado objetivo será la población del nivel socio económico B que tenga entre 18 y 39 años de edad y personas con más de 56 años de edad, con un ingreso familiar mayor a los S/. 8,000 y que representan un total de 46,435 habitantes. Al desarrollar el proyecto se ha obtenido un edificio de 7 pisos, un semisótano y un sótano, en total de 14 departamentos de los cuales uno tiene como área 70.20 m2, siete departamentos tienen un área de 102.10 m2 y seis departamentos tienen un área de 102.35 m2, estos últimos tienen un balcón, asimismo se cuenta con 14 estacionamientos y 11 depósitos repartidos en un semisótano y en un sótano. La velocidad de ventas actual en la zona en donde desarrollaremos el proyecto está entre 1.5 a 2.0 departamentos mensuales, nosotros estamos considerando de una manera conservadora una velocidad de ventas de 1 departamento mensual con lo cual esperamos terminar de vender el total de los departamentos en 14 meses. Los ingresos totales del proyecto debido a la venta de los 14 departamentos, 14 estacionamientos y 11 depósitos asciende a un total de US$ 3´389,279 y los egresos suman un total de US$2, 891,348 con ello podemos decir que los resultados económicos y financieros son bastante positivos, así tenemos que el margen económico del proyecto es de US$ 497,932 y en cuanto a los resultados financieros tenemos que la TIRF es de 28% y el VANF es de US$ 220,066. / Tesis