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Evaluación de factibilidad del proyecto Los RoblesDestéfano Molero, Javier Adolfo 02 August 2016 (has links)
La presente tesis, consiste en el desarrollo del proyecto inmobiliario
denominado Los Robles, que consiste en la construcción de seis edificios en la
ciudad de Arequipa, cuatro en la primera etapa y dos en la segunda.
Analizando todas las etapas del proyecto, desde la compra del terreno hasta la
venta de los departamentos. / Tesis
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Viabilidad del proyecto inmobiliario Edificio La Esmeralda 132 San BorjaCarbonel Lozada, Brunella 10 August 2017 (has links)
El Proyecto denominado La Esmeralda 132, está conformado por 03 pisos y 03 sótanos (incluido 01 semi - sótano) sobre un área de terreno de 664.20 m2, ubicado en la Calle N° 132 Urbanización Chacarilla del Estanque, distrito de San Borja, provincia y departamento de Lima.El terreno cuenta con los siguientes linderos: Frente (18.05 ml), Fondo (19.90 ml), Derecha (32.08 ml), Izquierda (32.80 ml).
Este edificio se caracteriza por tener una arquitectura moderna, distribución funcional y finos acabados. El Proyecto constará de 6 niveles, el primero y segundo en sótanos destinados a 24 estacionamientos y los 4 restantes destinados a 12 departamentos. El edificio se dividirá en 3 departamentos por piso con áreas que van desde 77 m2 en flats y 227 m2 en dúplex. / Tesis
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Proyecto inmobiliario Strip Center "MoliSol" en el distrito de La MolinaLangberg Pinzás, José Alfonso, Montes Arroyo, Christian Vladimir 23 November 2016 (has links)
Actualmente, en el distrito de La Molina diversos operadores, nacionales y extranjeros, están desarrollando proyectos de Centros Comerciales enfocados en el segmento socioeconómico A y B.
Inmobiliaria y Constructora Manco Cápac S.A (INCOMAC S.A), dueña del terreno de 12,212 m2 en el distrito de La Molina con habilitación urbana y zonificación Comercio Zonal; encargó los estudios a los Señores Arquitecto José Alfonso Langberg Pinzas e Ingeniero Christian Vladimir Montes Arroyo, teniendo como alcance el análisis comercial, técnico, económico y financiero para el desarrollo de un Centro Comercial que rentabilice el patrimonio de la empresa y facilite la toma de decisiones del Directorio.
Se identifica correctamente al segmento objetivo de La Molina que refleje el tenant mix adecuado y las características de la elección de la Tienda ancla que participará en Molisol; siendo clave y crítico porque desarrollara la sinergia de todo el Centro Comercial.
Las mayores dificultades, en el presente estudio, han surgido como consecuencia de la escaza información bibliográfica sobre centros comerciales en las Escuelas de Postgrado y trabajos de Investigación para consulta que han explorado anteriormente este rubro cuya participación y aporte resulta cada vez más significativa a la economía de nuestro País. Desarrollamos los estudios e investigaciones con el apoyo de las herramientas del web mapping para el análisis de las isócronas y el Método de cuota de Mercado para la capacidad comercial, así como de entrevistas a reconocidos profesionales expertos en el sector Retail y Centros Comerciales en Lima, Perú.
Los resultados del análisis comercial sugieren que participen como negocios anclas; un Supermercado, por ser un servicio de primera necesidad en tiempo de crisis respecto a un Home Center o Tienda por departamento como primera opción; y un Centro Médico, actualmente en la zona de influencia existe una oportunidad para la prestación de servicios de salud, siendo el supermercado muy crítico y clave por las sinergias que se desarrollarán para el Strip Center.
La segmentación del proyecto resultado del análisis de variables como Nivel Socio Económico, ubicación Geográfica, Estilos de Vida y Nivel de Gastos indican un targeting de NSE A2, B1 y B2, para hogares de las urbanizaciones Sol de la Molina, Rinconada del Lago y Las Lagunas con estilos de vida sofisticados, progresistas, Modernas y conservadoras, y con niveles de gastos por hogares en el rango de S/4,000 a S/ 8,000 soles al mes como clientes objetivos por estar circundantes dentro de las zonas de influencias en base a las isócronas.
El Strip Center Molisol tendrá como ventaja diferencial enfocarse en una cultura de entretenimiento y ocio con el objetivo de desarrollar un lugar más atractivo, productivo y centrado en las personas, una mejor experiencia para el cliente y fidelizar las visitas que incrementan el retorno, a través de una oferta de entretenimiento con soluciones que complementen y potencien la oferta comercial del tenant mix.
El resultado, a nivel técnico, sugiere un Proyecto de un (01) sótano y cinco (05) pisos que involucran espacios para locatarios de Grandes Formatos, medianos y pequeños formatos, zonas de circulación, equipos y depósitos, zona de jardines abarcando un área techada de 27,286 m2, un área arrendable de 18,123 m2 que incluirá tiendas de Shopping Center, Supermercado, Centro medico, Multicine, Instituto, Gimnasio y 274 estacionamientos.
A nivel de costos tenemos una inversión total de US $ 23,270,528 que incluye el terreno, estudios preliminares, proyectos, construcción, equipamiento, licencias, seguros, servicios, puesta en marcha, publicidad, gestión y estructuración.
Por último, para facilitar la toma de decisiones del Directorio y los inversionistas mostramos los resultados económicos, financieros y análisis de rentabilidad del “PROYECTO INMOBILIARIO STRIP CENTER MOLISOL”, bajo los siguientes supuestos período de evaluación de 30 años, el flujo de caja económico para una tasa de descuento de 10% se tiene un VAN económico de US $ 4, 492,443 Dólares y una TIR de 12.2%; se solicitará un préstamo con garantía inmobiliaria por US $ 10, 346,310 a una tasa de 8% y un plazo de préstamo de 15 años, obtenemos un flujo de caja financiero bajo una tasa de descuento de 8%, un VAN financiero de US $ 11, 816,842 dólares y una TIR de 15,3%, así mismo el período de recuperación económica de 19 años y un período de recuperación financiero de 12 años. El Directorio de INCOMAC, ha mostrado su satisfacción por el estudio desarrollado, el Proyecto Strip Center MOLISOL, permite contar con mayores elementos que faciliten la toma de decisiones. / Tesis
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Desarrollo de un proyecto inmobiliario compuesto por un edificio multifamiliar de doce viviendas ubicado en el distrito de Madgalena del Mar, en la ciudad de Lima, Departamento de LimaNairn Sayán, Rosa María Ana 23 March 2018 (has links)
La tesis consta de cinco capítulos que representan,inicialmente el estudio del entorno
nacional y sus proyecciones que han cambiado en los últimos cinco años; llegando a pasar de
unas perspectivas económicas favorables a otra de limitadas perspectivas. Esto ha supuesto
una disminución de las actividades económicas, con caídas de los sectores como la
construcción, y en especial la contracción del mercado inmobiliario de la vivienda nueva.
La tesis continua con el segundo capítulo que corresponde a una pequeña empresa que
desea ingresar al mercado a través de sus iniciales fortalezas: como un patrimonio en forma de
un terreno ubicado en la el distrito de Magdalena del Mar, el conocimiento del mercado
inmobiliario de la vivienda nueva en Lima Metropolitana y el know how de la construcción de
edificios en concreto armado.
El marketing plan corresponde al tercer capítulo, el estudio de la oferta y la demanda y
las estrategias para alcanzar los objetivos a largo plazo y a corto, que se materializan en el
desarrollo del proyecto. Se presta atención especial al precio de venta, que representa dentro
de un análisis técnico una de las variables de estudio que engloba la mayor información del
mercado.
En el capítulo cuarto se describe las características físicas del entorno donde se ubica
la zona de influencia del proyecto, y el proyecto mismo. Se parte del inicio que todo proyecto
en estudio debe de ser analizado en su entorno, tanto físico, como social. Las variables
subjetivas de seguridad, limpieza, orden, ornato, junto con la existencia de una infraestructura
pública en buen estado son consideradas por el target como esenciales y fundamentales para
la toma de decisión de ejecutar la compra del inmueble.
Finalmente, el quinto capítulo representa la conjunción de todos los anteriores
capítulos analizados, de las variables estudiadas en su comportamiento en el tiempo dentro de
un modelo matemático interactivo que represente, lo mejor posible y dentro de las
limitaciones del modelo mismo, el comportamiento del proyecto expresado en un flujo de
caja.
El análisis no podría estar completo sin el estudio de las sensibilidades de las variables
que afectan al proyecto, el precio de venta del m² de área techada del departamento, el precio
de construcción del m² de área techada del departamento, y la velocidad de ventas de las
unidades inmobiliarias.
El final del quinto capítulo se centra en el análisis de riesgo, con ayuda del método de
la simulación de Montecarlo. Se analiza las variables del proyecto y sus probabilidades de
alcanzar valores posibles dentro de un modelo matemático predecible. Se realiza con ello un
estudio comparativo entre la utilidad esperada obtenida del estado de ganancias y pérdidas y
las curvas de riesgo para el VAN y la utilidad.
Queda como siguiente paso la toma final de decisión de los inversionistas, la decisión
final de ejecutar el proyecto, analizandotambién sus sentimientos de seguridad o su aversión
al riesgo frente al nivel de incertidumbre obtenido para poder arriesgar o no los recursos
financieros en busca del esperado retorno de la inversión. / Tesis
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“Estudio de la viabilidad de un proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar ubicada en el distrito de Lince, límite con San Isidro”Estrada Izaguirre, Kadir Arturo, Oncevay Marcos, Diego Alfonso 01 June 2019 (has links)
En una situación en la que el consumidor está en un estado de
precaución y desconfianza, debido a la recesión económica actual, lo que
significa, que deja de gastar y no se endeuda a largo plazo, no invierte. Por lo
tanto, menos familias pedirán créditos hipotecarios, se desacelera la demanda
de viviendas, las ventas caen y aumenta el stock de viviendas.
La demanda insatisfecha de viviendas aún sigue incrementándose en la
ciudad de Lima. Lince es uno de los distritos en donde el déficit de vivienda
está ligeramente por debajo de la oferta de vivienda, a través de los últimos
años, ha tenido un crecimiento en su oferta de viviendas y distrito, a pesar de la
desaceleración del mercado, atractivo para adquirir viviendas; según el índice
PER, que es el precio de vivienda sobre su precio de alquiler anual, es un
distrito atractivo, no sólo para las familias, sino también para los inversionistas
que adquieren viviendas para colocarlas en alquiler.
Ubicamos tres terrenos colindantes de 8 metros de frente por 40 metros
de fondo, haciendo un total de 960 m2. La ubicación, en la calle Francisco de Zela, es una buena ubicación cerca del distrito de San Isidro, de colegios,
supermercados, el parque Mariscal Castilla, entre otros atributos urbanísticos.
Nuestro producto se presenta al cliente vendiendo la idea de pertenecer
al distrito de San Isidro, pero perteneciendo a Lince, dirigido a familias que no
pueden acceder a un crédito hipotecario para comprar un producto en ese
distrito, pero aspiran a tener un estilo de vida parecida al del distrito de San
Isidro. Por lo tanto, el nombre del proyecto “Las Palmeras” hace referencia al
nombre de la calle donde se ubica el proyecto cuando pertenece al distrito de
San Isidro, a media cuadra del sitio.
El proyecto plantea construir un edificio de 5 pisos y un semisótano, en
total serán 6 pisos de viviendas, 2 niveles de sótanos de estacionamientos y 35
departamentos de viviendas. Los departamentos tipo flats con áreas promedio
desde 80 m2 hasta 113 m2, de dos y tres dormitorios.
El diseño de un producto según las necesidades del cliente, la creación
de valor para los clientes meta y la estrategia de marketing para comunicar
correctamente el producto al cliente, garantizará que nuestra velocidad de
venta no caiga y se mantenga en 2 unidades vendidas mensualmente. El sólo
hecho de tener una velocidad de venta cerca a la unidad por mes, hace que el
proyecto tenga un VAN negativo en la tasa de descuento proyectada. / Tesis
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Miraflores Apartments edificio multifamiliar y comercial ubicada en la zona de influencia de MirafloresTorres Lizana, Cleira, Robles Muñoz, Jorge Antonio 16 April 2019 (has links)
La empresa 4T, una empresa dedicada a la consultoría, diseño y construcción, evalúa incursionar en el mundo inmobiliario. Para ello plantea crear una nueva unidad de negocio que contará con el soporte administrativo y técnico de la empresa además de la tercerización del resto de los servicios.
Con este fin se ha ubicado un inmueble en la calle Cantuarias cuadra 3 entre la vía expresa de Paseo de la República y el parque Kennedy de Miraflores. Dicha propiedad
tiene un área de 1,072m2, cuenta con una zonificación para comercio y vivienda y se
permite hasta 9 pisos + azotea con áreas mínimas de 70m2.
La cabida hecha en este terreno, respetando los parámetros, nos permite obtener 56
departamentos, 60 estacionamientos, 32 depósitos, 2 locales comerciales y servicios comunes en el primer piso como un gimnasio y una lavandería.
El concepto del edificio se resume en su slogan “… ponte en modo Miraflores… “. En
este proyecto queremos recoger lo que significa el distrito, es decir el movimiento, la transitabilidad, el turismo, las expresiones culturales y el comercio.
Es en base a esa idea que nuestro proyecto cuenta con departamentos pequeños pensado
en personas que se independizan o comienzan una vida en pareja y que tienen la flexibilidad de cambiar el diseño interior. También se ofrecerá departamentos de 3
dormitorios y dúplex para familias, contaremos con un local destinado para Cafetería en
el frontis del edificio y áreas comunes de soporte para el uso residencial, que son un
gimnasio, lavandería y una zona de juegos para niños. Finalmente y no menos importante es lo innovador de este proyecto, el segundo local comercial será la sala de
habilidades artisticas siguiendo la dinamica de lo ofertado en las calles aledañas.
De la información relevada dentro de nuestra zona de influencia y de lo que requerirían
los futuros residentes se pudo definir la estrategia de marketing. También se cuantificó
los costos del proyecto y se estructuró la deuda con aporte propio, aporte y préstamo de un inversionista, preventas, ventas y con una línea de crédito bancaria que será usada en caso los ingresos por ventas no se den según lo programado.
Con esta información evaluamos el proyecto a una tasa del 15%, elaborando el flujo
operativo, y financiero obteniendo en ambos casos un VAN positivo y un TIR mayor al
requerido. Hicimos lo mismo con el flujo del inversionista a una tasa del 12%
dándonos también un VAN positivo.
Se trabajó la sensibilidad del proyecto y del inversionista tomando como variable principal la velocidad de ventas. Velocidad que, según el trabajo de campo, no es constante en el tiempo sino se comporta como una curva descendente, es decir la venta de los primeros meses es bastante alta para luego descender rápidamente y
estabilizándose hasta el final del proyecto
Con todos estos resultados concluimos de que el proyecto es rentable incluso castigando
la velocidad de ventas y que si bien para el inversionista también es rentable sería recomendable proponerle una rentabilidad menor para que se sienta cómodo con los resultados del proyecto. / Tesis
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Diseño y evaluación ambiental de un prototipo de vivienda bioclimática y de sus parámetros de confort térmico, lumínico y de ventilación en la ciudad de Lima.Mestanza Tello, Vanessa Verónica 19 August 2021 (has links)
Todos los años, entre los meses de mayo y septiembre, se produce la temporada
de bajas temperaturas en el Perú. En zonas alto andinas, debido a su ubicación
geográfica, se produce un fenómeno atmosférico llamado “helada”, el cual se
presenta cuando la temperatura del aire, existente en las cercanías del suelo,
desciende por debajo de los cero grados centígrados. Debido a ello, los
pobladores andinos se ven drásticamente afectados en diversos aspectos tales
como salud, educación, actividad agrícola y ganadera e infraestructura.
Con el fin de buscar nuevas propuestas sostenibles para estas poblaciones, la
presente investigación consiste en la construcción de un prototipo de vivienda
bioclimática y el desarrollo de un análisis cuantitativo de la eficiencia térmica,
lumínica y de ventilación de la misma. El prototipo se realizó en la ciudad de Lima
metropolitana y está basado en un sistema constructivo de quincha, un antiguo
método peruano con alta demanda en las zonas rurales y buenas propiedades
térmicas, y un techo calefactor generado a través del reciclaje de botellas de
plástico PET. Cabe resaltar que, para analizar el comportamiento del mismo, se
registraron las temperaturas, intensidades lumínicas y velocidades de ventilación
en el interior y exterior de la vivienda a lo largo del día durante 115 días.
Según la evaluación realizada, se apreció un incremento de 6°C en promedio de
la temperatura interna con respecto a la del ambiente y, para validar que tan
significativa es esta variación, se ingresó la data recopilada al programa
estadístico SPSS, en el cual se realizó una comparación de medias con el
estadístico de prueba T-Student para un intervalo de confianza de 95% y se
determinó que efectivamente la variación obtenida si es significativa.
Se concluye que este incremento de temperatura en el interior de la vivienda
contribuye a alcanzar el confort térmico en las viviendas rurales y, como
consecuencia, podría mejorar la calidad de vida de los pobladores andinos.
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Desarrollo de un proyecto inmobiliario dirigido al NSE B compuesto por un edificio multifamiliar de cincuenta y un viviendas ubicadas en el distrito de Pueblo Libre, de la ciudad de LimaGarcía Carpio, Raúl Lizardo 04 August 2016 (has links)
Con la presente tesis se ha realizado la ejecución de cinco capítulos para ser usado
como una guía referencial de ideas, ajenas en forma y algo en fondo de algunos conceptos y
conclusiones de análisis tradicionales, dejando para el probable lector la labor de tener que
redondear las lecturas con sus propias experiencias e ideas, finalmente. Para ello se ha
generado la redacción en forma sencilla, práctica y explicativa. No se pretende repetir los
conceptos usados, pero no entendidos del sector inmobiliario, sin antes haberlos explicado
previamente o definidos en una tabla descripciones y datos. / Tesis
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Estudio de factibilidad del proyecto inmobiliario de vivienda multifamiliar "El Pedregal" : dirigido al ciclo de vida de familia "Nido Vacío" del NSE A, ubicado en Jr. Tomasal en el distrito de Santiago de SurcoSuárez Granados, Elisa Eliana 03 April 2017 (has links)
El estudio de factibilidad del proyecto inmobiliario de vivienda
multifamiliar “El Pedregal”, se sitúa en un terreno conformado por dos lotes
idénticos ubicado en Jr. Tomasal en el distrito de Santiago de Surco. La
estrategia comercial planteada consiste en desarrollar el proyecto en dos
etapas o bloques. El segundo se ejecutará luego de haber vendido todos los
inmuebles del primer edificio.
El mercado objetivo pertenece al ciclo de vida familiar “Nido Vacío”,
actualmente llamados la generación “Babyboomers”, enfocado al nivel socio
económico A. Las ventajas de trabajar con este segmento del mercado, es que
están en la etapa de disponer de ahorros y no tener otras responsabilidades,
como lo son los hijos. Por otro lado el enfoque de este producto es diferente al
convencional que se ofrece mercado, pues está determinado por las
necesidades propias de parejas o individuos de esa generación.
Actualmente la velocidad de venta en el mercado está desacelerada, hay
stock acumulado lo que conlleva a remates o la baja del precio. Así que parte
de nuestra estrategia para mejorar la productividad y no castigar el precio será
enfocarnos en la entrega, puntual o hasta adelantada. Del análisis de la
situación del mercado inmobiliario en Lima se consideró, que para iniciar la
construcción necesitábamos un total de 6 preventas, lo cual representaría 6
meses más de espera. Es por eso que se decide que lo más conveniente es
hacer uso de la línea de crédito antes, para empezar la construcción y
finalizarla lo más rápido que se pueda, puesto que si los potenciales clientes tienen que esperar tanto tiempo por tener su producto terminado, empezarían a
ver otras posibilidades con productos similares o alternativos.
La Rentabilidad Bruta del proyecto es 851,545 USD, con una inversión
total de 4,434,867 USD. No obstante, el comportamiento del mercado, junto al
escenario nuevo, el momento donde esté ubicado y las nuevas circunstancias
del entorno, nos llevaron a la conclusión, que para iniciar la segunda parte será
conveniente esperar a la culminación de la primera etapa. Se tendrían que
hacer nuevamente ciertas evaluaciones como el precio del mercado, la
velocidad de venta, y la tasa de interés de retorno, para poder aterrizar el
proyecto en este nuevo contexto. A pesar de tener que recalcular estas
variables, habremos ganado muchos puntos a favor con una primera etapa
ejecutada, todo el conocimiento adquirido y las lecciones aprendidas, el ahorro
en ciertos costos constructivos realizados en la primera etapa, y una muestra
terminada exacta del proyecto, que sería más atractivo para los clientes
nuevos, lo que podría impulsar con mayor facilidad las pre-ventas, más el
hecho de que ya no seríamos nuevos en el negocio, podríamos llegar a un
nuevo acuerdo con el banco, con requisitos que jueguen más a nuestro favor.
La inmobiliaria se habría hecho de un mejor capital producto de la primera
etapa, que nos haría menos dependiente del banco, por ende un mayor
porcentaje de utilidades. / Tesis
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Evaluación económica, financiera y comercial de un proyecto multifamiliar en Chacarilla del Estanque, distrito de San Borja Lima PerúOrbegoso Aspíllaga, Alonso de 06 May 2017 (has links)
La empresa Constructora Tres Cruces es propietaria de un terreno de 836m2 ubicado en la Av. Velasco Astete N. 935, en la urbanización Chacarilla del Estanque del distrito de San Borja. En el año 2013 se desarrolló un proyecto inmobiliario para la venta de 15 viviendas multifamiliares y se obtuvo la Licencia de Construcción, aunque no se iniciaron las obras por decisión de sus accionistas debido a la incertidumbre que comenzó a existir sobre el mercado y la velocidad de ventas. El terreno, los proyectos de arquitectura, especialidades y permisos municipales se encuentran hace 30 meses a la
venta.
Por otro lado, en el presente, se están proyectando circunstancias positivas en el entorno macroeconómico y político del país, razón por la cual los propietarios quieren estudiar su relanzamiento. Además hubo un cambio en la normativa municipal que se aplica a nuestra zona, y desde enero 2016 se permiten hacer departamentos más pequeños, lo cual es definitivamente una oportunidad. Como este análisis tiene un carácter académico, consideraremos que el suscriptor lidera una empresa consultora y desarrolladora inmobiliaria que tiene amplia experiencia en el campo de la gestión y gerencia de proyectos y ha sido contratada para realizar la tarea inicial de evaluación. / Tesis
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