Le tourisme constitue pour la Côte d'Ivoire une alternative pour son développement économique. S'il paraît évident que les incidences financières et économiques du tourisme sont indéniables, il ne faut cependant pas oublier que les effets de celui-ci sur la région du Sud-Ouest ivoirien sont peu étudiés. Dans cette thèse, l'accent a été mis sur la structuration de l'espace touristique dans une région économiquement prometteuse où le fait balnéaire est présenté comme un facteur d'accompagnement économique et social. Les analyses ont porté sur les atouts, l'aménagement touristique du Sud-Ouest ivoirien et les conséquences spatiales, économiques et sociales dues à l'essor du tourisme balnéaire sur l'espace littoral et l'arrière-pays. Les problèmes d'aménagement créés par l'intégration du tourisme balnéaire par rapport aux activités traditionnelles de production n'ont pas été occultés. Enfin, quelques éléments de réflexion en matière d'aménagement touristique ont été abordés en vue d'une exploitation efficiente de l'espace du Sud-Ouest ivoirien.

La montée en puissance des problématiques liées au développement immobilier des stations occupe une place croissante dans les débats publics. D'un côté, face à l'incapacité d'identifier des leviers efficaces en matière de réhabilitation, les associations d'élus et d'opérateurs de domaines skiables ne cessent de souligner l'impérieuse nécessité de poursuivre le développement immobilier, clef de voûte du maintien d'une activité économique indispensable à la survie des territoires de montagne. De l'autre, des associations environnementalistes et d'usagers de la montagne militent contre le phénomène d'intensification de l'urbanisation des sites de montagne. Face à ce dilemme, et dans un contexte où le législateur s'efforce à occuper une position de plus en plus affirmée en tant que garant de la limitation de l'extension des surfaces urbanisées, la question immobilière dans les stations de montagne revêt donc un intérêt particulier que cette thèse de doctorat propose d'approfondir. En postulant que l'immobilier constitue un marqueur particulièrement adapté pour appréhender les trajectoires de développement des stations touristiques, notre recherche vise à répondre à un double objectif : qualifier les cycles et les formes de développement des stations d'une part, mieux comprendre les facteurs à l'origine de ces évolutions d'autre part. Dans le contexte très spécifique des stations françaises de sports d'hiver marquées à des degrés divers par le poids de l'intervention publique, la question de l'impact du modèle de développement initial sur la nature de leurs trajectoires constitue un enjeu essentiel de cette démarche. Du fait de la diversité et de l'étendue des facteurs en cause, aborder le champ de la production immobilière dans le contexte touristique implique une grande transversalité des approches – mêlant analyses économiques, urbaines et politiques – articulées à différentes échelles, entre logiques globales de marché et régulation locale de l'aménagement touristique. L'originalité de notre recherche tient dans le caractère transversal, pluridisciplinaire et focalisant de la démarche visant à déconstruire progressivement l'enjeu immobilier en stations. En adoptant une posture volontairement distanciée vis-à-vis du discours opérationnel tel qu'il est formalisé sur la scène politique et médiatique, ce travail s'efforce de s'affranchir de la traditionnelle opposition entre injonction du développement économique et préservation des milieux naturels pour se focaliser davantage sur les fondamentaux de la « décision de construire » souvent qualifiée de « boite noire » de l'aménagement urbain. Quels sont les principaux mécanismes à l'origine de la croissance immobilière des stations ? Comment ont-ils évolué depuis leur implantation ? Certaines stations sont-elles davantage prédisposées à la croissance ? Comment s'opèrent les mécanismes de régulation publique autour de l'urbanisation ? Autant de questionnements que ce travail de recherche tentera d'éclairer dans la perspective plus globale de nourrir la connaissance sur les ressorts de la production immobilière spécifiques au contexte touristique. / The growing concern with issues relating to real estate development in mountain resorts is reflected in their increasing importance in public debate. On the one hand, associations of elected representatives and ski area operators, unable to identify effective levers to ensure resort rehabilitation, have continued to stress the overriding need to pursue real estate development as a cornerstone for maintaining a level of economic activity indispensable to the survival of mountain areas. On the other hand, environmental groups and associations of mountain users have been ardent campaigners against the increasing urbanisation of mountain areas. Given this dilemma, and in a context where legislators wish to be seen to be increasingly assertive in limiting the spread of urbanisation, the question of real estate development in mountain resorts has taken on an increasingly important role, a role that this doctoral thesis seeks to examine in greater depth. Starting from the premise that real estate is a particularly suitable yardstick for understanding the development paths taken by tourist resorts, our research has a two-fold objective: first to identify and describe the different cycles and types of resort development, second to better understand the factors underlying the changes taking place. In the very specific context of French winter sports resorts, the development of which has been characterised by varying levels of public intervention, the question of the impact of the initial development model on the nature of resort development is a key consideration in our approach. Given the diversity and far-reaching effects of the factors in question, an investigation of real estate production in the context of tourism development calls for a cross-disciplinary approach – involving economic, urban and political analyses – conducted at different scales, reconciling global market principles and regulations governing tourism development at the local level. The originality of our research lies in its cross-cutting, multidisciplinary focus on progressively deconstructing the real estate issue in resorts. By adopting a stance that is deliberately distanced from the operational rhetoric so often used by politicians and the media, our study endeavours to break free from the traditional dichotomy that opposes the need for economic development and the preservation of the natural environment. Instead it focuses more on the fundamentals of the “decision to build”, often referred to as the “black box” of urban development. What are the main mechanisms underlying real estate growth in tourist resorts? How have they evolved since they were first introduced? Are some resorts more disposed to growth than others? How do public regulation mechanisms operate with respect to urbanisation? Our research will attempt to answer these questions from an overall perspective that focuses on gaining insights into the workings of real estate construction in the context of tourism.

La question de l’aménagement du territoire est constitutive de toute étude portant sur le tourisme. Elle légitime d’une part la prise en considération d’un secteur sous-estimé, et ouvre par ailleurs à la recherche académique un champ d’application privilégié de par ses effets socioculturel, esthétique, technologique et économique tangibles, et sa portée géopolitique. Ainsi notre projet se situe à la confluence de deux orientations complémentaires. La première s’intéresse au développement des connaissances en tourisme, ainsi qu’à celle des schèmes qui progressivement les façonnent, et vise à en dégager un essai de redéfinition du tourisme, à la fois objet et outil de notre réflexion. Le second vecteur de notre recherche est l’application de cet essai de lecture épistémologique à l’étude des évolutions de l’aménagement touristique du territoire, issues des mutations de l’industrie du tourisme, réflexion en prise directe avec l’actualité touristique et aiguillage possible de politiques d’aménagement. À une synthèse des fondements de l’aménagement du territoire, succède une analyse de l’essor de clientèles émergentes dans le contexte positif du tourisme international. Cette occurrence se double de la mutation numérique du marché touristique qui, de par l’expansion des agences et comparateurs de voyages en ligne, réorganise et diversifie les rôles en redéfinissant la chaîne de valeur entre producteurs et distributeurs. Une analyse des évolutions de la station touristique et des stratégies des nouvelles métropoles touristiques finalise notre recherche. L’ensemble cible dorénavant une clientèle aisée, et requalifie le devenir de l’industrie touristique, activité de classe. / The issue of land-use planning is constitutive of any study on tourism. It legitimates consideration of an underrated sector on the one hand, and moreover opens up a field of application to academic research through its tangible sociocultural, aesthetic, technological and economic effects, and geopolitical impact. So our project is located at the confluence of two complementary orientations. The first focuses on the development of tourism knowledge as well as on the patterns that gradually shape them. It aims to highlight a redefinition attempt of tourism both subject and tool of our reflection. The second vector of our research is the application of this attempt of epistemological reading to the study of the developments in the tourist land-use planning, resulting from the changes in the tourism industry, a reflection in tune with the tourist news and possible switchpoint of land-use planning policies. An analysis of the rise of emerging clienteles in the positive context of international tourism succeeds to a summary of the basis for land-use planning. This instance is coupled with the digital mutation of the tourist market which, due to the expansion of agencies and online travel comparators, reorganizes and diversifies roles by redefining the value chain between producers and distributors. An analysis of the tourist resorts developments and of the new tourist metropolis strategies finalizes our research. The whole targets a wealthy clientele, and classifies the fate of the tourism industry as a class activity.