Cynthia Seinfeld – Arquitecta (PERÚ) / Forma parte del ciclo de Conferencias de Reflexión sobre el Espacio Público.

En la presente tesis se realizó un análisis de viabilidad de la construcción de un condominio multifamiliar dirigido al sector socioeconómico C en la provincia de Chiclayo. Para determinar la factibilidad del proyecto, se elaboraron cuatro estudios; el primero de ellos fue el estudio de mercado; a partir de este se determinó las características del producto, el precio de los departamentos, la ubicación del condominio, y la publicidad a utilizar. También se identificó al mercado objetivo. El estudio técnico definió el micro localización del condominio, la capacidad del proyecto y las especificaciones técnicas. Mediante un cronograma, se determinaron los procesos a seguir y se calculó los costos de mano de obra directa. Conforme a la norma se elaboró también un plan de mitigación de impacto ambiental. En el estudio organizacional se diseñó el manual de organización y funciones. También se incluye un plan de admisión y compensación de personal, el primero de ellos delimitó las técnicas de reclutamiento y selección a utilizar para cada puesto específico; el siguiente, mediante una investigación salarial estableció la remuneración, los incentivos y los beneficios que tendrán los trabajadores. Finalmente se elaboró un estudio económico – financiero, fijando como inversión total el monto de S/.3 768 867, financiado tanto por capital propio como por un préstamo bancario. Utilizando indicadores de rentabilidad y las tasas de actualización se llegó a la conclusión que el proyecto inmobiliario es rentable, generando un valor actual neto económico de s/. 90,133 y un valor actual neto financiero de s/. 161,619; de igual forma la tasa interna de retorno económico alcanzó el 17.204% y la tasa interna de retorno financiero 26.46% / Tesis

El Plan de Negocio a desarrollar, define la ejecución y determina la viabilidad de una empresa dedicada a la comercialización de equipos de gimnasio para condominios, instituciones deportivas y gimnasios orientados al NSE C del mercado peruano. De acuerdo a nuestro estudio de mercado encontramos una demanda insatisfecha en la comercialización de equipos para gimnasio como son los siguientes: cardiovasculares (trotadoras, elípticas, bicicletas estacionarias), de musculación para brazos, piernas, abdominales y otros accesorios, los mismo que serán comercializados por la empresa. La operación del negocio se realizará con personal administrativo de planta y los trabajos especializados en modalidad de outsourcing como son: servicios contables y logística. El tamaño de mercado en el Perú es de 1,460 gimnasios de acuerdo al estudio de Mercado Fitness. La mayor parte de estas ofertas son locales y el 90% se encuentra ubicado en Lima. Estos gimnasios emplean equipos y máquinas de fabricación artesanal y/o muy deteriorada. Los equipos que se desean comercializar son modernos competitivos por 17 innovación y precio, agregando el sistema al crédito (CREDISIM) y nuestra propuesta de valor que es tener la exclusividad en distribución de MOVEMENT de Brasil el cual pertenece a un grupo de mayor poder en el Mercado Fitness mundial; por lo tanto competiremos con Gold Gym & Active Life y fistchop, los que actualmente tienen mayor participación de mercado. Nuestra empresa se inicia con una alianza estratégica con la cadena de gimnasios AVENTURA GYM que tiene cuatro (04) locales en los distritos de; San Martin de Porras, Santa Anita (02) y San Juan de Lurigancho, además con la apertura de 2 nuevos locales en el distrito de los Olivos y en la ciudad de Chimbote cuya implementación integral de los gimnasios está comprometido con nuestra empresa aprovechando que uno de nuestros socios tiene una participación del 50% en acciones de la cadena de gimnasio. La empresa se enfocará en lograr un liderazgo en costos con un posicionamiento de Precios Competitivos, basado en una adecuada estructura de costos y brindando un valor agregado que es del financiamiento directo con nuestro sistema CREDISIM de hasta el 50% del valor del producto, por un periodo de seis (06) meses. Para el inicio de las operaciones del Plan de Negocio se requiere de una inversión de S/. 300,000.00 (Trescientos Mil con 00/100 nuevos soles), conformado por el aporte de capital y financiamiento por terceros. En el plan de negocios obtenemos una rentabilidad de 27% en promedio anual durante los cinco (05) años. El valor presente neto real a una tasa de descuento igual al WACC de 13.21% alcanza un valor positivo de S/.1’605,457 y el periodo estimado de recuperación de la inversión es de 1.18 años indicándonos en 01 año y 02 meses. 18 La empresa SPORT INTELLIGENT MACHINE (SIM), en el largo plazo, debe convertirse en líder de su sector en el mercado nacional, ofreciendo productos importados de China y Brasil, satisfaciendo a sus clientes de todo el mercado nacional. / Tesis

Tesis para optar al título de Magíster en Administración / Nuestro negocio se enfoca en explotar la deficiencia que detectamos en la oferta de servicios de gestión inmobiliaria y de mantención de viviendas en el Gran Concepción. El mercado local está fragmentado y entrega niveles de servicio básicos, con un bajo nivel de uso de tecnologías. Nuestro objetivo es introducir y desarrollar la noción ampliada de Gestión de Comunidades, que existe en países desarrollados y en alguna medida en Santiago. Iniciaremos nuestra actividad en el Gran Concepción, para luego extendernos a Santiago y aprovechar el crecimiento que tiene el mercado de edificios y condominios en estas 2 zonas. Nuestra meta es llegar a administrar 80 condominios y solucionar 38 problemas domiciliarios diarios al fin del cuarto año de operación, generando ventas por MM$ 350 en este periodo. Para lograr esta meta y asegurar la rentabilidad y permanencia, desarrollaremos un modelo de negocio basado en la interacción de 3 categorías de servicios: la gestión de condominios, la ejecución de trabajos de mantención y reparación para los domicilios y la entrega de servicios puntuales como por ejemplo la venta de publicidad dirigida a los habitantes de nuestros condominios. Al unir estos servicios, podremos compartir costos y explotar nuestra cartera de clientes para ofrecer nuevos servicios que generen valor tanto para nuestros clientes como para los accionistas. El aprovechamiento de estas sinergias y de la información de nuestros clientes, junto con el uso adecuado de tecnologías de información para optimizar nuestras operaciones, constituirá nuestra ventaja competitiva. Nuestra estrategia de marketing estará enfocada en diferenciarnos de la competencia, proponiendo un servicio profesional, confiable y eficiente. Entregaremos servicios de buena calidad a un precio de mercado. Nuestras acciones de promoción darán a conocer nuestros servicios y profesionalismo. El modelo de operaciones consistirá en separar claramente las actividades de back-office de las actividades en terreno. Éstas últimas serán ejecutadas por supervisores, mientras la mayoría de las actividades de administración de condominios se ejecutará en forma centralizada; Un elemento diferenciador relevante de nuestro modelo de operaciones es convertir a nuestro cliente en el centro de nuestra gestión haciéndolo partícipe del proceso mediante nuestro Portal Web permitiéndoles generar un feedback integral que ninguno de nuestros competidores ha generado. El contacto con los clientes será permanente, utilizando para esto varios canales de comunicación: fono cliente, correo electrónico, pagina Web, buzón de reclamos y sugerencias, reuniones mensuales con las juntas directivas. El VAN del negocio a 4 años será de MM$ 79,3, por una financiamiento inicial de MM$ 43,2, que será aportado por los socios fundadores – MM$ 4 cada uno - y por accionistas externos (MM$ 27).

Tesis para optar al grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El siguiente plan de negocios busca evaluar la viabilidad técnica y económica para la constitución de una administradora de condominios integral, la cual mediante la incorporación de tecnologías de la información, aplicación de estrategias con foco en el clientes y la concentración de servicios adicionales de común uso entre los copropietarios, pretende desarrollar una propuesta de valor diferenciada y de rápida percepción, que le permitirá crecer a un ritmo sostenido, y alcanzar 30 comunidades habitacionales administradas en 5 años, convirtiéndose, en un actor relevante dentro de un mercado atomizado y poco profesionalizado, en donde la falta de control y planificación, son los principales causantes de los males que aquejan a las comunidades habitacionales. La metodología utilizada comenzará con una revisión de los antecedentes iniciales asociados al negocio, para conocer los principales aspectos a tener presente sobre las administradoras e identificar las características del servicio de algunos competidores. Luego, el análisis del entorno nos muestra que si bien existen factores políticos que podrían afectar al sector, las mejores expectativas económicas a partir del 2018, el auge tecnológico y la creciente demanda por servicios que integren el uso de tecnologías, nos hacen prever un entorno favorable para el proyecto, ya que, a pesar de existir un atractivo en la industria de nivel medio, dada la amenaza de nuevos competidores. El análisis de mercado nos mostrará un segmento de mercado atractivo y en crecimiento, con necesidades insatisfechas, que llevarán a que una parte importante del mercado tenga alta disposición al cambio. Este estudio, también nos permitirá hacer una descripción del servicio que queremos ofrecer, diseñar el modelo de negocio y establecer una sólida estrategia para la administradora, que se enfocará en competir por diferenciación y consolidación de marca vía construcción de relaciones de largo plazo con el cliente. Esta estrategia, se implementará mediante un plan de marketing, un plan de operaciones y un plan de recursos humanos los cuales, de concretarse adecuadamente, asegurarán el éxito de los objetivos estratégicos. Finalmente, en el plan económico financiero, se define un plan de inversiones cercano a los 22 millones de pesos, para gastos de puesta en marcha y capital de trabajo, la estructura de costos y la proyección de ingresos del proyecto, para realizar la evaluación financiera. Al plantear la evaluación sobre un escenario base, de crecimiento constante, a fin de alcanzar 29 condominios administrados en 5 años, coincidente con el objetivo general del plan de negocio, se obtiene un VAN de $93,5 millones y una TIR de 73,4%, cifras que aumentan al evaluar el proyecto con la opción de financiamiento por $10 millones, obteniendo en dicho caso, un VAN apalancado de 95,3 millones y una TIR de 91,8%. Además, mediante un análisis de escenarios, veremos que los retornos son positivos incluso en un escenario adverso, con un 33% de menor crecimiento que el presupuestado (VAN ajustado de $18 millones y TIR de 30%). Y solo bajo un escenario pesimista , de crecimiento 60% por debajo del objetivo general, el escenario es desfavorable y los flujos actualizados serian negativos (VAN negativo por casi 40 millones de pesos). Si bien, el plan de negocios no está exento de riesgos, los cuales además de responder a situaciones propias del mercado, también podrían originarse por problemas inherentes a la implementación estratégica, el personal externo involucrado o la gestión comercial, si se toman las medidas adecuadas de mitigación, el proyecto se presenta como una buena oportunidad de inversión, con retornos positivos incluso en un escenarios adverso, y con un retorno de 5,4 veces el capital invertido (sin financiamiento) bajo un escenario optimista de 16,5% mayor crecimiento en las ventas totales durante los 5 años (VAN de $117,5 millones y TIR de 80,7%), por lo que se debe poner mucho foco en el plan de marketing y las estrategias de ventas, para no llegar a escenarios críticos de bajo crecimiento, contralando y monitoreando la planificación propuesta, para el éxito del negocio.

Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / l presente trabajo tiene como objetivo principal analizar la factibilidad técnica, económica y estratégica de una empresa de administración de edificios y condominios. Se busca determinar aquellos segmentos en los cuales hay más posibilidades de tener éxito en el ofrecimiento de estos servicios, identificar cuáles son las preferencias de los clientes y determinar una oferta de valor que sea atractiva para ellos. La segmentación se realizó considerando la superficie de las viviendas que pertenecen a los condominios. De este modo se obtiene una segmentación del mercado en el que se definen tres grandes segmentos: viviendas de entre 60 a 90 m2, viviendas entre 90 y 120 m2 y viviendas entre120 y 150 m2. Estos segmentos presentan la mayor disposición a pago adicional en los gastos comunes a cambio de un servicio de administración de mayor calidad de acuerdo a una oferta concreta. A través de una encuesta se obtuvo un diagnóstico de los servicios de administración ofrecidos en el mercado. Junto con esto, se obtienen también cuales son las preferencias de los clientes y cuáles son los atributos más valorados, junto con su disposición a pago adicional. De las consultas realizadas se concluye que existe una gran diversidad en la calidad de los servicios ofrecidos actualmente y que, si bien son deseables todos los servicios on-line y basados en tecnología que están disponibles, los aspectos básicos como la seguridad, eficiencia en la administración de recursos y la operación y mantenimiento de los condominios son los aspectos más valorados por los clientes. Junto con lo anterior, se determina que existe una predisposición a pagar un monto adicional por un servicio de mejor calidad y orientado a las preferencias de los residentes. El precio a ofrecer por los servicios de administración variará de acuerdo a la superficie de los inmuebles y a la cantidad de servicios anexos que estos poseen. De acuerdo a los resultados, es posible cobrar un precio por sobre el promedio, el cual fluctuará entre un 7,5% y un 10% del gasto común total de un condominio. Además, variará considerando el equipamiento del condominio y de acuerdo a la superficie de los departamentos, podrá oscilar entre un +/-5%. Finalmente, se obtiene que es necesaria una inversión de 54 millones de pesos para poner en marcha la compañía, de los cuales el 50% corresponde a capital propio y el resto a financiamiento bancario. Bajo un escenario conservador, se obtiene un VAN de 114,5 millones de pesos, considerando un 10% de desviación de los flujos y un 16% de tasa de descuento.

Tesis para optar al grado de Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El objetivo del presente proyecto de título es la elaboración de un plan de negocios de una empresa de servicios web que integre a cuatro actores en las comunidades de edificios o condominios: propietarios o arrendatarios, administradores, inmobiliaria y los comités de administración, generando soluciones necesarias a cada uno de ellos. Para ello se ha diseñado una metodología de investigación enmarcada inicialmente en definir los objetivos específicos. Luego un estudio de mercado donde se segmentará el mercado objetivo, se analizará a la competencia y finalmente se evaluarán las cinco fuerzas de Porter para encontrar el atractivo de la industria. A continuación se analizará la Estrategia Comercial específicamente las cuatro P de la estrategia de marketing, un diseño de marca y se realizará un plan comercial que esté en sintonía con lo descrito. Con todo ello se definirá una estrategia operacional junto a definir el esquema organizacional que permita cumplir lo planificado y finalmente una evaluación financiera del proyecto, realizando un análisis de sensibilidad de tres enfoques. Los resultados de la investigación han determinado un listado de quiebres muy importantes en cada uno de los cuatro actores los que generaron un listado de oportunidades a desarrollar. Con ello se da pie para evaluar tecnológicamente cuál es la solución idónea proyectando crecimiento e integración con nuevas plataformas (smartphones entre otros). Se desarrollo un plan de crecimiento y de viabilidad del proyecto como organización y se definió a Comunidad Web como marca que cumple con varios factores como asociación, personalidad y posicionamiento que definen la imagen de empresa que se desea promover. El análisis financiero arrojó números prometedores en un análisis a cuatro años, en donde se generan el VAN de MM$212,6.- y el TIR de 98% donde el punto de inflexión se da en el mes 20. La inversión inicial se calculó en MM$113,2. Al realizar el análisis de sensibilidad con 3 factores (precio, gastos y ventas) generando 27 diferentes escenarios, todos reflejaron números positivos. Principalmente es alentador dado que se generó una encuesta que validó los precios determinados en la investigación. Estos números se sustentan al elaborar un plan de crecimiento de la empresa y que, por ejemplo, al tercer año ya contempla la contratación de 21 colaboradores. Este proyecto a demostrado que es una muy buena idea con mucha aceptación entre los entrevistados y que utilizando este plan de negocios es factible de montar. Las proyecciones futuras con negocios anexos hacen aún más atractiva la industria, donde se puede mencionar entre otros la venta de seguros, la creación de una OTEC para cursos de capacitación de seguridad, la venta de insumos, la misma administración de edificios, etcétera. Quizás el factor crítico más complejo para el éxito del proyecto es la capacidad de adaptación a las necesidades de los clientes. Al ser una industria completamente emergente, es vital mantener una apertura para leer correctamente los cambios que se vayan suscitando y responder con velocidad y prolijidad.

Hoy en día, el sector inmobiliario es una de las actividades económicas de mayor desarrollo a nivel mundial con perspectivas de crecimiento muy interesantes; debido a la atractiva rentabilidad que genera y al crecimiento de la demanda cada año, en nuestro país esta industria ha tenido una excelente acogida debido a las diferentes empresas nacionales e internacionales que han invertido en la construcción de condominios de gran envergadura y a la flexibilidad de las financieras de poder acceder a un crédito hipotecario. Estos dos factores mencionados han permitido que el mercado inmobiliario tenga un rápido crecimiento; sin embargo la mayor parte de estas inversiones se concentran en nuestra capital (Lima), dejando un mercado amplio para las provincias puesto que los indicadores estadísticos indican que existe un gran porcentaje de demanda insatisfecha lo cual genera una gran oportunidad de negocio para la inversión de un condominio multifamiliar ofreciendo un producto de calidad con valor agregado. El presente estudio de investigación es un proyecto de inversión que tiene como finalidad demostrar la viabilidad de la construcción de un condominio multifamiliar ubicado en la urbanización San Eduardo – Chiclayo, con el objeto de atender y satisfacer al mercado interno chiclayano, con un producto de calidad y a la vez promover la inversión privada generando trabajo. La metodología desarrollada tiene como principal objetivo determinar la viabilidad estratégica, viabilidad de mercado, viabilidad técnica – operativa, viabilidad organizacional y por último la viabilidad económica – financiera. Este estudio demostró la viabilidad del proyecto de inversión, ya que los indicadores financieros afirmaron que con la puesta en marcha de dicho proyecto se obtendrá rentabilidad asiendo atractiva dicha de negocio. / Tesis

Magister en urbanismo / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo

Tesis para optar al grado de Magíster en Urbanismo