El mercado inmobiliario de oficinas en el Perú ha tenido por mucho tiempo, como característica principal, una gran oferta de oficinas prime, dirigida a las medianas y grandes empresas y enfocada netamente en zonas financieras consolidadas. Actualmente este panorama ha cambiado y se tiene un mayor dinamismo en la oferta de oficinas sub-prime apostando por nuevos formatos en zonas en proceso de consolidación. Sin embargo, este sector no está completamente definido por lo cual es necesario hacer un estudio de oferta y demanda inmobiliaria. Para ello primero se realizará un análisis de la situación financiera a nivel nacional basado en información de libre circulación y se determinará cuáles son los factores sociales, políticos y económicos que influyen en el desarrollo de la construcción de edificaciones y específicamente, en el desarrollo de productos de oficinas. Posteriormente, se realizará un estudio inmobiliario de oferta de oficinas en Lima Metropolitana, identificando los diferentes tipos de mercados y nuevas tendencias en los productos ofrecidos, basado en reportes emitidos por empresas consultoras y contrastándolo con un estudio de mercado de elaboración propia. Los resultados este estudio nos indican que se está generando un nuevo formato de oficinas de áreas mixtas (desde 20m2 hasta 150m2) que, hasta la fecha, las consultoras las incluyen en el sector sub-prime. Para validar si este nuevo producto logrará tener un desarrollo constante en el tiempo se realizará un estudio de demanda potencial, donde se determinará cuantitativamente los m2 que podría llegar a cubrir este formato de oficinas según el público objetivo. Basado en estos resultados se ejecutará un proyecto inmobiliario que responda a esta demanda y sea competitivo respecto a la oferta actual. En el proyecto se desarrollarán todos los procesos relacionados a la gestión inmobiliaria, verificando la factibilidad normativa, constructiva, comercial y viabilidad económica financiera, considerando conclusiones de oportunidad, mejoras y amenazas, y, finalmente, indicando que características debe tener un proyecto de este tipo para ser exitoso, de acuerdo a todos los análisis realizados. / Tesis

El presente trabajo de investigación formaliza la implementación de la herramienta Pull Planning, elemento del Last Planner System y que se desarrolla de acuerdo a los principios del Lean Construction, en la etapa de ejecución de acabados en un proyecto de construcción de oficinas, con la finalidad de optimizar los flujos de trabajo y los procesos, identificar restricciones, reducir las actividades que no agregan valor al proyecto y lograr el cumplimiento de plazos. Las mejoras obtenidas se cuantificarán a través de indicadores de control. Para desarrollar el presente trabajo ha sido necesario la lectura de la literatura referida al proceso evolutivo del Lean Construction y sus herramientas, así como la aplicación de estas últimas en diferentes proyectos a nivel global y las optimizaciones y mejoras logradas. Luego, se evalúa la gestión del proyecto de construcción “Anexo Torre 3”; mediante la recolección de datos de los miembros del staff y los encargados de la producción a través de la técnica de la entrevista y cuestionarios. Así mismo, luego de generar una línea base, se implementa el “Pull Planning” en el proyecto y se cuantifican las mejoras obtenidas a través de determinados indicadores. Finalmente, los resultados obtenidos demuestran que existe una relación directa entre la aplicación de las herramientas Lean y los beneficios de plazo y costo en un proyecto de construcción. Por lo tanto, una empresa constructora optimiza su productividad, mejora sus flujos de trabajo e incrementa el cumplimiento de las actividades planificadas en su programación cuando aplica las herramientas de esta filosofía, a través de un adecuado control de todos los procesos involucrados en la ejecución del proyecto. / Tesis

El siguiente proyecto tiene como objetivo analizar, diseñar en concreto armado y comparar dos edificios de oficinas de 6 pisos con la misma arquitectura y ubicado en suelos con diferentes capacidades portantes, 20Ton/m2 y 40Ton/m2. El terreno del proyecto tiene una geometría rectangular de 475m2 de área, con 15.80m de fachada y 30.0m de fondo. El sistema estructural de ambos edificios está compuesto por placas, columnas y vigas de concreto armado. El sistema de techado consta de losas macizas de 0.15m de espesor. La cimentación se desarrolló con zapatas aisladas, conectadas y combinadas con una profundidad de cimentación de -1.20 m. a partir del nivel de piso terminado del primer nivel. Con los planos de arquitectura se hizo el predimensionamiento estructural y se definió la estructura consistente en un sistema de muros estructurales. El análisis sísmico se trabajó bajo las exigencias y estipulaciones que se indica en la Norma Técnica E.030, de diseño sismorresistente. El modelo sísmico se realizó con el programa ETABS, obteniéndose mediante este análisis la respuesta de la estructura ante el espectro de pseudo-aceleraciones de donde se obtuvieron las solicitaciones sísmicas y gravitatorias bajo las que se encuentra cada elemento. Para losas, vigas y columnas el diseño en concreto armado se realizó por el método de resistencia última, a excepción de algunos elementos que se diseñaron por capacidad por ejemplo algunas vigas y las placas. Los criterios de predimensionamiento para vigas y columnas, permitieron tener valores de cuantías moderados, lográndose así evitar la congestión de acero de refuerzo. El criterio para predimensionar los muros permitió controlar la deriva lateral y dotar a la edificación de una rigidez adecuada. Finalizado el diseño se procedió con el metrado de volumen de concreto y peso de acero, para cada edificio, después se compararon estos valores. / Tesis

La Empresa Constructora JULIAN SAC, ejecutara un Proyecto de Construcción de 82 departamentos en el Distrito de Pueblo Libre Para lo cual cuenta con la inversión inicial del Terreno Secuenta en la actualidad con una casona de 2 pisos con un áreaconstruida aproximada de 25000 m2

El presente trabajo tiene por objetivo ilustrar el procedimiento completo que se sigue al elaborar un proyecto inmobiliario En este trabajo se describe paso a paso cuáles son las consideraciones y buenas prácticas que se deben seguir al momento de incursionar en este negocio Para aclarar el entendimiento de los conceptos, se incluye un proyecto inmobiliario desarrollado en el 2006 Edificio Cibeles

El presente trabajo consiste en la elaboración de un Proyecto Inmobiliario en el distrito de Surco en el que evaluaremos la viabilidad y factibilidad del mismo El proyecto es un Edificio Multifamiliar de 5 pisos, moderno, funcional de finos acabados, compuesto por 20 departamentos, 22 estacionamientos techados y 4 sin techar El Edificio se encuentra ubicado en la Av Caminos del Inca cuadra 31, zona de fácil acceso y cercana a zona comercial, recreacional, bancos, colegios, universidad, institutos e iglesias

Tesis para optar al grado de Magíster en Urbanismo / Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento / Además de los tradicionales desafíos que representa el déficit cuantitativo de viviendas, durante las últimas décadas, las políticas habitacionales latinoamericanas han debido hacer frente al aumento relativo del déficit cualitativo de viviendas y, en general, a los problemas asociados a la calidad de vida residencial de la población, especialmente en relación a los grupos sociales más vulnerables. En tal contexto, han surgido diversas iniciativas programáticas dirigidas al mejoramiento habitacional, las cuales se han centrado generalmente en la provisión de servicios básicos y en el mejoramiento de unidades habitacionales tipo casa. Sin embargo, debido a las complejidades propias de su tipología y por su baja incidencia en la composición del parque residencial, la vivienda en altura ha constituido una tipología rezagada en relación a dichos propósitos. No obstante, ante los graves procesos de deterioro de la vivienda social en altura, inadvertidos por las mediciones convencionales e inabordados por mucho tiempo en sus aspectos específicos, algunos países de la región crearon programas especializados para la atención de los particulares requerimientos existentes en conjuntos habitacionales compuestos por viviendas tipo departamento. Con el objeto de profundizar el conocimiento sobre tales iniciativas dirigidas al mejoramiento de la vivienda social en altura, la presente investigación seleccionó tres casos de análisis, a partir de experiencias identificadas en Argentina (Buenos Aires), Chile y Uruguay, buscando describir y sistematizar las condiciones que originaron el diseño e implementación de los programas, analizando su estructura y componentes, y analizando desde una perspectiva comparada los criterios de identificación de la demanda potencial, las condiciones de acceso, los modelos de gestión y financiamiento establecidos, el tipo de resultados generados y, muy fundamentalmente, su forma de hacer frente a las exigencias que supone el régimen de copropiedad en torno a la organización y asociatividad de las comunidades residentes. Para ello, se definió un diseño metodológico de carácter cualitativo, basado en técnicas de levantamiento de información tales como entrevistas, observación participante y de análisis documental.

Memoria para optar al título de Arquitecto / En el presente informe se exponen los antecedentes, análisis y procesos que llevan a la realización del proyecto de título: “Residencia Universitaria - Universidad de Chile”. El punto de partida es la identificación de la problemática del caso, que consiste en la falta de residencias universitarias por parte de la Universidad de Chile. Para solucionar la deficiencia de soluciones habitacionales temporales para los estudiantes de regiones, intercambio o extranjeros de la Universidad de Chile, se propone: Diseñar una red de residencias universitarias, que alojen a los diferentes estudiantes que por diversos motivos deben migrar a la ciudad de Santiago, para realizar sus estudios superiores en la Universidad de Chile. De aquella red propuesta se escoge una, como proyecto a desarrollar. Una de las fuentes principales de información para poder llevar a cabo este proyecto, provienen de una experiencia personal obtenida durante el intercambio estudiantil, que promueve la Universidad de Chile. Durante este período destacó la “integración” como concepto principal, debido a la situación de desarraigo, en que se encuentran los estudiantes que deben cambiar de ciudad para estudiar. Para encontrar un lugar propicio para emplazar el proyecto, se utilizó el mismo concepto de integración, por lo que se buscó un espacio urbano, en donde se generara obteniendo como conclusión, las áreas verdes que presenten características de integración con su entorno y una buena conectividad con la ciudad. Tras localizar las facultades de la Universidad en un plano, se buscaron áreas verdes cercanas y en torno a estas es que se fueron localizando diferentes terrenos. A través de ciertos filtros de descarte, se obtuvo el lugar definitivo, localizado en el Barrio Universitario de Santiago. Al definir el sector a trabajar, se realiza el análisis del barrio para entender el contexto en el cual se está insertando el proyecto: morfología de las manzanas y sus construcciones, forma de habitar de los residentes del sector, la importancia de la plaza escogida como espacio de integración, entre otras. Posteriormente, se comienza a diseñar el proyecto en relación a las condicionantes del terreno y su entorno, ya que procura ser un edificio que se integra en todo aspecto a su contexto. Se buscan las construcciones más blandas de la cuadra para así acomodar y ajustar la residencia a ese espacio, integrándose a la manzana y completándola. Es por esto, que el proyecto no podría estar en ninguna otra parte, debido a que se adapta al terreno escogido. El concepto integración es la palabra que define todo el proyecto, ya que no sólo es importante para buscar su emplazamiento, sino también para la forma y la distribución interna que deberá tener para lograr tal concepto. Para generar un espacio en donde se dé la integración entre los estudiantes, es fundamental la existencia de espacios comunes que permitan tal interacción. Es por esto que las cocinas son compartidas por piso, generando una instancia de convivencia. También es importante que los pisos no se compongan por un número muy grande de estudiantes, ya que eso dificulta la posible cercanía entre los estudiantes y el manejo de la residencia. Finalmente, cabe mencionar la importancia de generar una residencia perteneciente a la Universidad de Chile, que permita facilitar al estudiante su estadía en una nueva ciudad en donde no tiene su red de apoyo, entregándole todas las herramientas para formar una nueva, integrándolo a su medio.

Magister en dirección y administración de proyectos inmobiliarios / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo

Memoria para optar al título de Arquitecto