Genom en lagändring 2003 skapades nya förutsättningar vid fastighetstransaktioner. Under det senaste decenniet har det vanligaste förfarandet vid en försäljning av en näringsfastighet varit att paketera fastigheten i ett dotterbolag och avyttra detta som lös egendom. Detta förfarande leder till att säljande företag undkommer kapitalbeskattning. För köpande bolag innebär det dock att de övertar denna beskattning som en latent skatteskuld. För att detta förfarande ska möjliggöras är det en förutsättning att båda parter gynnas av tillvägagångsättet. Köparen undviker genom att förvärva fastigheten som lös egendom att erlägga stämpelskatt, och har möjlighet att få en viss paketeringsrabatt på köpeskillingen. Det nya förfarandet skapar inte bara nya möjligheter utan även nya risker uppstår. Olika regelverk reglerar tillvägagångsätten, köp av lös egendom regleras i köplagen med fast egendom regleras i jordabalken. Denna uppsats försöker genom ett fiktivt fall undersöka fastighetstransaktioner genom traditionell försäljning av fast egendom samt försäljning av bolagspaketerade fastigheter(lös egendom). Utgångspunkten är att försöka lokalisera potentiella möjligheter och risker för köpare och säljare beroende på vilket förfarande de väljer. För att mynna ut till en diskussion kring hur de olika förfarandena kommer påverka parterna.

No description available.

No description available.

Frågan om vid vilket moment bundenhet uppstår vid successivt undertecknande av formalavtal har prövats i Högsta domstolen (HD) vid tre avgöranden de senaste 15 åren, av vilka det senaste avgjordes så sent som 2012. Avgörandena har berört frågan huruvida bundenhet uppstår vid den tidpunkt den andra parten undertecknar avtalet eller om bundenhet uppstår först vid den tidpunkt det undertecknade avtalet kommuniceras till den första parten eller till en i förhållande till den andra parten fristående person. Med anledning av bristen på tydlighet i gällande rätt, vilken tagit sig uttryck i skiljaktiga meningar i rättstillämpningen, har det varit upp till HD att, med vägledning från lagtext, förarbeten, doktrin och allmänna principer, besvara bundenhetsfrågan. HD har, med härledning från en allmän princip, klargjort att bundenhet uppstår vid den tidpunkt köpehandlingen utges antingen till den först undertecknande parten, de av HD specifikt bestämda personerna eller en i förhållande till den sist undertecknande parten fristående person. Genom analys av HD:s resonemang identifieras den riktningsändring som vidtagits av HD samt på vilket sätt HD:s resonemang eller uteblivna resonemang ger upphov till betänkligheter vid successivt undertecknande av avtal om fastighetsköp. Riktningsändringen, som synes bero på att HD valt att utföra en stilfull ändring av tidigare praxis, tar sig uttryck i en komplex definition av den fristående person till vilken den undertecknade köpehandlingen kan utges. En av bristerna i gällande rätt är avsaknaden av tydliga skyldigheter för de som, utöver motparten och den fristående personen, utpekats som godkända mottagare av den undertecknade köpehandlingen. Vidare saknas vägledning för hur lång tid som får förflyta mellan den tidpunkt den sist undertecknande parten tar emot handlingen till den tidpunkt den först undertecknande parten får den av båda parter undertecknade handlingen utgiven till sig. Mot bakgrund av denna avsaknad av vägledning finner vi ett de lege ferenda-resonemang motiverat, med stöd av det faktum att införandet av en tidsfrist skulle medföra ökad förutsebarhet i frågan vid vilket moment bundenhet uppstår vid successivt undertecknande av avtal om fastighetsköp.

Uppsatsens syfte var att utreda rättsläget för hur undantagsregeln i 2 kap. 4 § JB ska tillämpas. Med detta följer en utredning av begreppet ”annan än fastighetsägaren” som är ett rekvisit i regeln. För att kunna besvara syftet behövde först några delfrågeställningar besvaras. Utredningen tar därför sin början i att undersöka vad som är att anse som fast egendom utifrån jordabalkens regler och särskilt reglerna om tillbehör till fastighet eftersom dessa föremål kan ha karaktär av lös respektive fast egendom. Följdfrågor som uppstår angående tillämpningen av 2 kap. 4 § JB är i vems intresse som tillbehörspresumtionen bryts och hur tillämpningen av regeln står sig i förhållande till förutsebarhetsprincipen. Utredningen har skett genom användning av den rättsdogmatiska metoden och material som undersökts är de olika rättskällorna: lag, förarbeten, praxis och doktrin. Resultatet som uppsatsen kommer fram till är att rättsfallet NJA 2014 s. 35 klarlagt rättsläget för hur begreppet ”annan än fastighetsägaren” ska tolkas. Rättsfallet fastställer det som doktrin och tidigare rättsfall antytt att en delägare kan anses som annan än fastighetsägaren. Regeln blir därmed tillämplig på fall där en delägare tillfört föremål till en fastighet som denna äger gemensamt med andra. Undantagsregeln i 2 kap. 4 § JB kan därmed leda till att tillbehörspresumtionen bryts när en delägare tillför fastigheten föremål om så inte sker i även de övriga delägarnas intresse. Denna tillämpning av 2 kap. 4 § JB leder till att förutsebarheten för framtida utfall är begränsad då det är en intressefråga som kan te sig olika från fall till fall. Särskilt skyddsvärda intressen ligger i huvudsak hos den som tillför fastigheten föremål utan att vara fastighetens ägare men även en delägare i fastigheten som tillför egendom är skyddsvärd.

No description available.

No description available.

<p>För de originära fången ockupation och specifikation finns det varken några lagregler eller någon utförlig beskrivning i den juridiska litteraturen. Därför har jag i denna uppsats analyserat dels vilka krav som kan antas gälla för äganderättsförvärv genom ockupation respektive specifikation, dels om man genom dessa originära fång kan förvärva äganderätten till en övergiven byggnad som är lös respektive fast egendom. </p><p>För äganderättsförvärv genom ockupation kan det anses finnas två krav; dels måste egendomen vara herrelös och dels måste egendomen tas i besittning. Byggnad som är lös egendom samt byggnad som är fast egendom kan enligt min mening bli herrelösa och de kan tas i besittning. Trots detta kommer ockupanten inte att kunna bli dess ägare. Anledningen till detta är att äganderätt medför inte endast rättigheter utan också skyldigheter. Fastighetsskattens erläggande är en sådan skyldighet och den kan endast erläggas av den som hos skattemyndigheten står som ägare. Uppfylls inte skyldigheterna, kommer man inte i åtnjutande av rättigheten, det vill säga äganderätten. </p><p>För äganderättsförvärv genom specifikation krävs det att det finns en värdeskillnad mellan bearbetningen av råmaterialet och råmaterialets värde, men det finns inget krav på att bearbetaren skall ha befunnit sig i god tro. Äganderättsförvärv genom specifikation torde kunna komma ifråga oavsett vilken slags egendom det är fråga om. Detta medför att byggnad på ofri grund och byggnad som är fast egendom kan äganderättsförvärvas genom specifikation.</p>

För de originära fången ockupation och specifikation finns det varken några lagregler eller någon utförlig beskrivning i den juridiska litteraturen. Därför har jag i denna uppsats analyserat dels vilka krav som kan antas gälla för äganderättsförvärv genom ockupation respektive specifikation, dels om man genom dessa originära fång kan förvärva äganderätten till en övergiven byggnad som är lös respektive fast egendom. För äganderättsförvärv genom ockupation kan det anses finnas två krav; dels måste egendomen vara herrelös och dels måste egendomen tas i besittning. Byggnad som är lös egendom samt byggnad som är fast egendom kan enligt min mening bli herrelösa och de kan tas i besittning. Trots detta kommer ockupanten inte att kunna bli dess ägare. Anledningen till detta är att äganderätt medför inte endast rättigheter utan också skyldigheter. Fastighetsskattens erläggande är en sådan skyldighet och den kan endast erläggas av den som hos skattemyndigheten står som ägare. Uppfylls inte skyldigheterna, kommer man inte i åtnjutande av rättigheten, det vill säga äganderätten. För äganderättsförvärv genom specifikation krävs det att det finns en värdeskillnad mellan bearbetningen av råmaterialet och råmaterialets värde, men det finns inget krav på att bearbetaren skall ha befunnit sig i god tro. Äganderättsförvärv genom specifikation torde kunna komma ifråga oavsett vilken slags egendom det är fråga om. Detta medför att byggnad på ofri grund och byggnad som är fast egendom kan äganderättsförvärvas genom specifikation.

No description available.