When society, and especially the financial markets, experience a downturn real estate companies are often front and center of discussions. This sector is a capital-intensive industry which often carries a large fraction of borrowed funds. The last decade has been marked by good economic growth, low interest rates, and rising property values which the real estate market has profited from. Public real estate companies appraise investment properties exclusively on fair value, which means that estimated market values influence companies’ financial reports. The study aims to scrutinize how property values impact debt, and further shed light on the pro-cyclical nature of property values. Using a deductive approach, fair value changes of real estate in relation to debt are analyzed through a correlation analysis and multiple regression. The study applies two dependent variables where debt-equity ratio constitutes one of them, and interest-bearing debt in relation to net operating income constitutes the other. The result shows that fair value changes have a significant weak negative correlation to the debt-equity ratio, and a non-significant weak positive correlation to interest-bearing debt to net operating income. The authors conclude that the weak correlation found in debt-equity ratio implies that real estate companies react to fair value changes. The non-significant correlation with interest-bearing debt in relation to net operating income indicates that fair value changes increase companies’ debt. Furthermore, the study shows that there are individual differences between companies. / När samhället, och i synnerhet de finansiella marknaderna, upplever försämrade tider är ofta fastighetsbolag på tapeten. Sektorn är en kapitalintensiv bransch som ofta förfogar över en stor del lånade medel. Det senaste årtiondet har präglats av god ekonomisk tillväxt, låga räntor och stigande fastighetsvärden vilket har gynnat fastighetsbranschen. Börsnoterade fastighetsbolag värderar förvaltningsfastigheter uteslutande till verkligt värde, vilket innebär att uppskattade marknadsvärden ger effekt på bolagens finansiella rapporter. Studien ämnar särgranska huruvida fastighetsvärdet inverkar på skuldsättning och vidare belysa fastighetsvärdens procykliska natur. Ur en deduktiv ansats analyseras orealiserade värdeförändringar på fastigheter i relation till skuldsättning genom en korrelationsanalys och en multipel regression. Studien tillämpar två beroende variabler där skuldsättningsgrad utgör den ena och räntebärande skulder i förhållande till driftnetto utgör den andra. Resultatet visar att orealiserade värdeförändringar har ett statistiskt signifikant svagt negativt samband med skuldsättningsgrad och ett icke statistiskt signifikant svagt positivt samband med räntebärande skulder i förhållande till driftnetto. Författarna kommer fram till att det svaga sambandet med skuldsättningsgrad antyder att fastighetsbolag agerar på orealiserade värdeförändringar. Det ickestatistiskt signifikanta positiva sambandet med räntebärande skulder i förhållande till driftnetto indikerar att orealiserade värdeförändringar ökar bolagens skuldsättning. Avslutningsvis visar studiens resultat att det finns individuella skillnader mellan bolagen

Syfte: Syftet med den här uppsatsen är att beskriva och analysera hur svenska noterade fastighetsbolag går tillväga vid värdering av förvaltningsfastigheter. Metod:Studien har en kvalitativ ansats. Sekundärdata i form av årsredovisningar är den huvudsakliga källan till empirin. Primärdata i form av enkäter samt en intervju har använts för att komplettera studien. Teoretisk referensram: Denna studie har sin utgångspunkt i den institutionella teorin, där begreppet isomorfism är av största vikt. Även IASB:s föreställningsram samt standarden IAS 40 är betydelsefulla för denna studie. Empiri: Utifrån de åtta fastighetsbolagens årsredovisningar år 2011 har empirin angående deras värderingsmetoder fastställts. Tabeller har även utformats för en jämförande studie över åren 2005, 2008 och 2011. I empirin har även fastighetsbolagens svar på enkäterna sammanfattats. Empirin angående de externa värderingsbolagen är inhämtad från de enkäter som besvarats samt en intervju med ett av bolagen. Slutsats: Vid värdering av förvaltningsfastigheter utgår de flesta av bolagen i denna studie från en kassaflödeskalkyl. Detta gäller även de externa bolagen som anlitats av fastighetsbolagen. Dock brukar de flesta bolag på olika sätt komplettera med ortsprismetoden vid värderingen till verkligt värde. Denna studie får stöd av den institutionella teorin då den visar att fastighetsbolagen till viss del är isoforma gällande värderingen av förvaltningsfastigheter. / Purpose: The purpose of this thesis is to describe and analyse the methods which Swedish listed real estate companies use when valuating to fair value. Methods: The study has a qualitative approach. Secondary data in the form of annual reports is the primary source of empirical data. Raw data in the form of surveys and an interview are used to complement the study. Theoretical framework: This study is based on the institutional theory, where the concept of isomorphism is of paramount importance. IASB's conceptual framework and IAS 40 are also significant and important for this study. Empirical: Empirical data regarding the eight real estate companies' methods of valuation has been determined by studying their annual reports of the year 2011. Tables have also been designed for a comparative study of the years 2005, 2008 and 2011. The real estate companies' responses to the survey are summarized in the empirical section. The empirical data regarding the external valuation companies was obtained from the answers from the surveys, and an interview with one of the companies. Conclusion: Most of the companies in this study base their valuation of investment properties on a cash flow statement. This also applies to external companies hired by the real estate companies. However, most companies also supplement the cash flow statement by providing a location price method. This study is supported by the institutional theory as it shows that real estate companies' to some extent are isoform regarding valuation of investment properties.