Vår studie behandlar lagrum, praxis och doktrin gällande budgivningsprocessen i Sverige och huruvida de olika delarna i denna process bidrar till transparens. I Sverige fungerar budgivningen som i en auktion och bud är inte bindande förrän formkraven är uppfyllda, dessa finns i Jordabalken 4:1 för fastigheter och i Bostadsrättslagen 6:4 gällande bostadsrätter. Att bud inte är bindande, är i jämförelse med andra närliggande länder till Sverige, väldigt unikt. Vilket gör att den svenska budgivningsprocessen har många problem som behöver diskuteras och lyftas fram. När vi undersöker transparensen så tar vi i beaktning köpare, säljare, mäklare och spekulanter som inte blir den slutlige köparen och även det svenska samhället i stort. Framförallt fokuserar vi på de olika delarna där vi tycker oss finna mest problem ur ett transparensperspektiv. Dessa delarna är anbudsförteckning, redovisning av bud på nätet, falska bud och slutligen dolda bud. Det vi kommer fram till är att det finns uppenbara transparensproblem i samtliga delar som vi fokuserat på. Framförallt anser vi att anbudsförteckningen är ett bra verktyg för transparens men utnyttjas inte till sin fulla potential. Samma gäller för redovisning av bud på nätet. Där en möjlighet till god transparens för potentiella köpare förstörs av bristande praxis och frånvaro av lagrum. Vi kommer också fram till att falska bud är förödande för mäklakåren, köpare och samhället i stort. Då det både är svårt att upptäcka och svårt att bevisa i domstol så menar vi att det är en tydlig indikation av att transparensen är undermålig och att en förändring behövs för att få bukt med detta. Dolda bud är helt acceptabelt i budgivningar. Det är dock värt att nämna här att FMI rekommenderar öppen budgivning men det är endast en rekommendation. Dolda bud skapar ofta mycket missnöje då transparensen för en spekulant i denna delen är minimal. Vi kommer fram till att dolda bud borde regleras eller helt förbjudas då det skapar mycket missnöje och hat i budgivningar. / Our study address laws, judicial decisions and doctrine about the Swedish bidding process and if the different parts in this process contributes to transparency. In Sweden the biding works like an auction and the bids are not legally binding until the contract is signed, this is regulated by Jordabalken 4:1 for property and in Bostadsrättslagen 6:4 for co-operative apartments. The fact that bids are not legally binding is unique for Sweden in comparison to neighboring countries. However, this causes the Swedish bidding process to have a lot of problems that needs to be discussed. When we investigate the transparency, we take into consideration different perspectives and these are the buyer, the seller, the broker, other possible buyers and the society at large. Mainly we focus on the different parts in the biding process where we think that we find the most problems from a transparency perspective. These parts are the biding list, presentation of bids online, false bids and finally hidden bids. Our conclusions are that there are obvious transparency problems in all the parts that we choose to focus on. We believe that bid list is a great tool for transparency, but it is not used to its full potential. We also believe that the same goes for presentation of bids online. Where there is a possibility for great transparency for potential buyers, but this transparency is destroyed by lack of judicial decisions and laws. We also come to the conclusion that false bids are devastating for the brokers but also the buyers and the society at large. False bids are both hard to notice and hard to prove in court, we believe that this is a strong indication that the transparency is lacking and that a change is needed to make it stop. Hidden bids are completely acceptable in the biding process. It is worth mentioning that FMI recommends an open bidding process but that is just a recommendation. Hidden bids often create a lot of dissatisfied potential buyers because the transparency in a hidden bidding process is minimal. Our conclusion about this is that hidden bids should be regulated or totally forbidden because of how much dissatisfaction and hate it creates in the biding process.

Vår studie behandlar lagrum, praxis och doktrin inom den svenska budgivningsprocessen. I Sverige är bud inte bindande och transparensen i systemet blir därmed av stor vikt. Att bud inte är bindande innebär att en potentiell köpare aldrig behöver stå fast vid sitt bud och säljare behöver heller aldrig sälja till ett visst pris. Svensk rätt begär formkrav för att bindande bostadsköp skall vara giltigt. Först när ett köpekontrakt är påskrivit har ett köp kommit till stånd, detta medför risker för budgivarna och komplikationer för mäklarens förpliktelser. För att upprätthålla transparensen inom bostadsmarknaden och minska på misstankar harmäklaren en skyldighet enligt lag att upprätta en anbudsförteckning över alla inkomna bud. Den oreglerade budgivningsprocessen öppnar upp för misstankar om fabricerade bud då anbudsförteckningens krav på identifikation är relativt låg och enbart den slutliga köparen får tillgång till den efter köpet slutförts. Trots avsaknaden av uttryckliga lagregler har mäklaren förpliktelser mot säljare och spekulanter och måste ta hänsyn till god fastighetsmäklarsed under budgivningsprocessen. / Our study discusses the statutes, case-law and jurisprudence applicable to the Swedishbidding process. In Sweden bids are not binding and the transparency of the system istherefore of great importance. The fact that bids are not binding means that a potential buyer never needs to stick to his bid and sellers never have to sell at a certain price. Swedish law requests formal requirements for binding house purchase to be valid. Only when a purchase contract is signed has a purchase been made, this entails risks to the bidders and complications for the broker's obligations. To maintain transparency in the housing market and reduce suspicions, the broker has a legal obligation to draw up a tender list of all bids received. The unregulated bidding process open up for suspicions of manufactured bids when the bid list's identification requirements are relatively low and only the final buyer will have access to it after the purchase has been completed. Despite the absence of explicit legal rules, the broker has obligations to sellers and prospective buyers and must adhere to sound estate agency practice during the bidding process.

The law does not regulate the bidding process; it’s the seller who, in consultation with the estate agent, decides the rules. If the estate agent does not inform all the bidders about conditions  attached to the bids,it means that a bidder bid against something he s not fully informed about. This means that the lack of transparency in the bidding process leads to asymmetric information between the bidders and this could be detrimental to a bidder and for the benefit of another. This paper has been written in order to investigate how consumers and the housing market is Affected by the law not regulating the estate agent to inform all the bidders of conditions attached To the bids. Previously nothing has been written on this subject, which means that this paper is of an explorative--‐  and investigative character. Since there was no access to any secondary data in this study, the major part of the work was to collect primary data. The collection of data consisted of a survey to estate agents, a survey/interview to  uyers/speculators And interviews with a number of individuals with special expertise in the subject. The investigations carried out, resulted in a discussion and analysis of how consumers are affected by The estate agent not having to provide information about conditional bids to all bidders. The answers in interviews is not conclusive, there are both pros and cons of not having the bidding Process regulated by law. The conclusion also includes a discussion on how housing prices can be affected by the bidding not being regulated by law regarding conditions. This conclusion is that the prices could both increase and decrease by a regulation of the bidding process, depending on the scenario.