Utländska investerare har varit aktiva på fastighetsinvesteringsmarknaden i Stockholm sedan slutet på 1990-talet. Perioden 2010–2020 utmärks av att utländska aktörer inledningsvis bemötte efterdyningarna av finanskrisen, följt av en period av högkonjunktur och slutligen en instabil ekonomisk tid till följd av covid-19-pandemin. Denna studie har analyserat den påverkan som utländska investerare har haft på fastighetsinvesteringsmarknaden i Stockholm under 2010–2020. Syftet var att klargöra om de utländska investerarna hade något inflytande på själva marknaden genom sin närvaro och att kartlägga eventuell påverkan, vilket är information som kan vara användbar för bland annat analytiker. Studien baserades på en kvalitativ metod där sex intervjuer genomfördes med professionella yrkesutövare med en bakgrund inom transaktionsrådgivning, värdering och fastighetsförvaltning. En viktig slutsats från avhandlingen är att närvaron av utländska investerare har bidragit till en mer professionell transaktionsprocess, inklusive mer noggranna due diligence-processer. Ett annat fynd är att priserna på fastigheter har stigit under decenniet som en konsekvens av ökad efterfrågan, vilket delvis beror på en växande närvaro från utländska investerare. Studien visar också att utländska investerare uppvisar en flexibilitet när det gäller vilken typ av fastighet de investerar i, då de investerar i alla tillgängliga typer av fastigheter, med avkastning som enda fokus. En av de mer uppenbara trenderna som illustreras i denna studie är att utländska fastighetsinvesterare i Stockholm kommer att försöka investera i högkvalitativa fastigheter, med lägre risk, vilket genererar en stadig inkomstkälla. / Foreign investors have been actively engaged in the real estate market in Stockholm since the late 1990’s. The period 2010–2020 is distinguished by foreign investments initially navigating through the aftermaths of the financial crisis of 2008, followed by a period of economic boom and then eventually confronting the difficult economic state caused by the COVID-19 pandemic. This study has analyzed the impact that foreign investors have had on the real estate investment market in Stockholm during 2010–2020. The aim was to clarify whether the foreign investors had any influence on the market itself through their presence and to chart any possible impact, which is information that can be useful for analysts, among others. The study was based on a qualitative method where six interviews were held with professionals with a background in transaction advisory, valuation and property management. An important conclusion from the thesis is that the presence of foreign investors has contributed to a more professional transaction process, including more thorough due diligence processes. Another finding is that prices on real estate have risen during the decade as a consequence of higher demand, which originates in part from a growing presence from foreign investors. The study also shows that foreign investors exhibit a flexibility regarding the type of real estate they invest in, as they invest in all available types of properties, with return being the only focus. One of the more evident trends illustrated in this study is that foreign real estate investors in Stockholm will seek to invest in high quality real estate, with lower risk, generating a steady source of income.

In the 2018 edition of the JLL Global Real Estate Transparency Index (GRETI), Sweden was ranked the 10th most transparent real estate market in the world, categorized as ‘Highly Transparent’. For the most part, Sweden has held a similar position since the measurements started in 1999. Transparency on a real estate market generally attracts foreign real estate investments and tenants as well as increasing global competitiveness. It also streamlines work processes in many real estate professions through comprehensive real estate market information and comprehensible legal frameworks, transaction processes and methods of monitoring different sustainability metrics. This study explores the prerequisites for Sweden to attain a better position in the index by increasing its degree of real estate market transparency, with the long-term goal in having Sweden reaping more of the benefits in having a highly transparent real estate market. This is done in two ways. First is through a critical analysis of the index’s methodology for assessing if ranks and scores within the different index categories are produced fairly. Secondly, different industry actors are interviewed to identify in what areas Sweden lags behind compared to more transparent markets, in which way they would like to see transparency improved in Sweden and the main barriers in implementing projects that would increase real estate market transparency and ways of overcoming them. An examination of the index methodology shows a changing methodology from year to year, which indicates a steady increase in real estate market transparency in Sweden. Interview findings support a generally positive view on transparency, facilitating decision making for real estate investments, but the level of preferred transparency differs between net sellers and buyers. It is therefore questionable if increasing real estate market transparency would provide significantly increased utility for some market actors with longer investment horizons and market knowledge through extensive business networks. Main suggestions for improving real estate transparency in Sweden include measures for data standards, increasing the level of data disclosure and information platforms for such standardized, disclosed data. The study suggests that the main barriers for implementing this could be conceptualized as a Prisoners’ dilemma and that institutional bodies could act as trustworthy partners in further opening up real estate market information. / I 2018 års upplaga av rapporten JLL Global Real Estate Transparency Index (GRETI) rankades Sverige som den tionde mest transparenta fastighetsmarknaden i världen, kategoriserat som ‘Mycket Transparent’. Sverige har mestadels hållit en liknande position i rankingen sedan mätningarna startade år 1999. Generellt så medför transparens på ett lands fastighetsmarknad en ökad attraktion för investeringar och hyresgäster såväl som en ökad global konkurrenskraft. Det effektiviserar även arbetsprocesser i många yrken i fastighetsbranschen genom omfattande fastighetsmarknadsinformation och överskådliga legala ramverk, transaktionsprocesser och metoder för att utvärdera olika nyckeltal kopplat till hållbarhet. Denna studie undersöker förutsättningarna för Sverige för att kunna uppnå en bättre position i indexet genom att öka transparensen på landets fastighetsmarknad, med det långsiktiga målet att få Sverige att kunna åtnjuta fördelarna av att ha en mycket transparent fastighetsmarknad. Detta är genomfört på två sätt. Det första är genom en kritisk analys av indexets metodik för att utvärdera om rankingar och poängsättningen inom de olika indexkategorierna har producerats på ett rättvist tillvägagångssätt. Det andra är genom intervjustudier med olika branschaktörer för att identifiera de områden där Sverige släpar efter i förhållande till andra mer transparenta marknader och på vilket sätt de skulle vilja se att transparensen förbättras i Sverige samt de huvudsakliga hindren mot att kunna implementera projekt som skulle kunna öka transparensen på Sveriges fastighetsmarknad och sätt att överkomma dessa hinder. En undersökning av indexmetodiken visar på en ändrad metodik från år till år, som indikerar en stabilt ökande grad av transparens på Sveriges fastighetsmarknad. Intervjuresultaten stödjer en generell positiv syn på transparens som ett sätt att underlätta beslutsfattande för fastighetsinvesteringar, men nivån av föredragen transparens skiljer sig åt mellan nettoköpare och nettosäljare. Det ifrågasätts därför om en ökad transparens på Sveriges fastighetsmarknad skulle bidra med en signifikant ökad nytta för vissa branschaktörer med längre investeringshorisonter samt marknadskännedom genom sina stora branschnätverk. Huvudsakliga förbättringspunkter i termer av att öka transparensen på Sveriges fastighets-marknad inkluderar åtgärder för datastandarder, en ökad nivå av datadelning samt informationsplattformar för sådan standardiserad, delade data. Studien visar på att de huvudsakliga barriärerna för att implementera dessa åtgärder kan konceptualiseras som ett Fångarnas dilemma och att offentliga organ kan agera som pålitliga partners i att vidare öppna upp fastighetsmarknadsinformation.