Reproduction de : Thèse de doctorat : Anthropologie et Sociologie : Lyon 2 : 2008. / Titre provenant de l'écran-titre. Bibliogr.

Un nombre importants de défauts de prêts immobiliers ainsi que l'eff ondrement du march é immobilier ont entraî n é la faillite de plusieurs banques d'investissement aux Etats Unies. Ces facteurs ont aussi d éclench é la derni ère crise fi nanci ère. Ces év énements ont donné lieu à un pan de travaux cherchant à expliquer les facteurs d éterminant les d éfauts simultan és des prêts immobiliers. Cette th èse apporte des preuves suppl émentaires montrant l'importance de la d épendance des d éfauts lors de la gestion des portefeuilles des prêts immobiliers. Cette th èse comporte trois chapitres identifi ant les facteurs cl és d éterminants la d épendance des d éfauts de prêts immobiliers et des prix immobiliers. Nous montrons que mesure plus pr écise du risque de cr édit est possible en tenant compte des facteurs mentionn ées ci-dessous. Dans le chapitre 1, nous analysons la variation de la dépendance de 13 indices de prix r égionaux. Nous estimons une chaîne de Markov cach ée multivari ée avec deux r égimes équid epéndants. Nous mod élisons la probabilit é de transition en utilisant la croissance du taux d'int érêt, et du rapport prêt-valeur. Nos r ésultats montrent que la d épendance r égionale moyenne des prix immobiliers varie dans le temps. De plus cette d épendance est li ée an changement du taux d'int érêt et au rapport prêt-valeur. En consid érant un sous- échantillon de r égions m étropolitaines, nous montrons aussi qu'une baisse du rapport prêt valeur est associ ée à une plus forte probabilit é d'être dans un r égime de forte d épendance d écrite par une copule en arborescence canonique. Dans le Chapitre 2, nous utilisons une vraisemblance composite de copule (composite likelihood copula), et une fonction Mat érn, nous analysons la d épendance de d éfaut par paires d'un ensemble de prêts immobiliers titris és, a haut risques (subprime mortgages), provenant de la r égion de Los Angeles, entre 2000 et 2011. Nos r ésultats montrent que la d épendance des d éfauts est aff ect ée par la distance g éographique entre les prêts, la moyenne et la di fférences dyadiques de variables telle que le rapport prêt-valeur, le cr édit scoring FICO et le revenu au niveau l'arrondissement. De plus nous identifi ons un eff et de contagion o u un indice de changement des prix immobiliers r égionaux n égatifs et un haut taux de d éfauts augmente la d épendance des d éfauts. En fin notre mod èle donne une bonne estimation de la Value at Risk du nombre de d éfauts dans un bloc de prêts titris és. Dans le chapitre 3, nous analysons l'éfficacit e d'un portefeuille de prêts immobiliers titris és à haut risque (subprime). Nous estimons l'ésp erance et la variance des rendements en utilisant des probabilit e de d éfauts obtenu a partir d'un mod èle de d épendance de d éfaut par paires. Nous analysons les 13 plus larges bloc de prêts immobiliers, titris és entre 2001 et 2005. Nos r ésultats montrent que la diversi cation des blocs de prêts n' étaient pas optimale. De plus, nous montrons qu'il est possible de d'avantage diminuer le risque associ é bloc de prêts en tenant compte des risque non g éographique. / The high number of mortgage defaults along with the collective collapse in regional house prices have led to bankruptcies of Wall Street investment banks and triggered the last financial crisis. This phenomenon have led to a growing body of research seeking to understand how such mortgage defaults tend to occur together. This thesis adds to the body of evidence that dependence between mortgages as well as house prices needs to be seriously taken into consideration in managing the risk of mortgage pools. This thesis consists of three chapters that focus on identifying the factors affecting the dependence between house prices and mortgage defaults. We show how less risky mortgage portfolios can be constructed if we consider the factors mentionned below. In Chapter 1, we analyze time variations in the dependence of 13 regional house price indices. We estimate a multivariate hidden Markov copula model, with two equidependent regimes, and we allow the Markov transition probabilities to vary with changes in interest rates and leverage, measured by the Loan to value ratio (LTV). Our results provide evidence of time-variation in the average dependence in regional house prices. Besides they shows that house price dependence is strongly related to leverage and changes in interest rates. In addition, using a reduced set of Southwestern metropolitan statistical areas (MSAs), we further show that a decrease in leverage is associated with a higher probability of being in an asymmetric high dependence regime, described by a canonical vine copula. In Chapter 2, using a composite likelihood copula approach and a Mat'ern function, we analyze the pairwise dependence of defaults within a set of securitized subprime mortgages originated in Los Angeles between 2000 and 2011. Our results show that default dependence is affected by geographic proximity, as well as dyadic averages and differences in a number of mortgage-specific and local economic variables, such as FICO credit scores, Loan to Value (LTV) and zip code level income. In addition, we find evidence of a contagion effect, whereby negative local house price index returns and high lagged default rates increase default dependence. Our pairwise dependence model also delivers good estimates of Value at Risk for the number of defaults in a pool of mortgages. In Chapter 3, we analyze the mean variance efficiency of pools of securitized subprime mortgages. We estimate the means and variances of the returns from the default probabilities derived from a multinomial logit and a copula-based pairwise default dependence model. We examine the 13 largest mortgage pools that were securitized between 2001 and 2005. Our results first show that the mortgage portfolios were not optimally diversified. Secondly considering non-geographic risk factors leads to less risky optimal portfolios.

Texte remanié de: Thèse de doctorat--Géographie--Strasbourg 1, 2000. / Bibliogr. p. 271-279. CREPOS = Centre de recherche sur les politiques sociales.

La présence de dépendance spatiale des prix immobiliers impose aux méthodes d'estimation de prendre en compte cet élément. Les deux approches de la statistique spatiale sont l'économétrie spatiale et la géostatistique. La géostatistique estime directement la matrice de variance-covariance en supposant que la covariance entre les observations dépend inversement de la distance séparant leur localisation. L'économétrie spatiale définit et intègre la matrice d'interaction spatiale dans un modèle de régression hédonique. Si ces deux méthodes sont possibles pour étudier la dépendance spatiale des prix immobiliers dans des contextes variés, il n'existe cependant pas de règles très claires quant au choix de la méthode à sélectionner. Cette thèse procède à un examen détaillé de ces deux approches afin de pouvoir en distinguer les ressemblances et les différences, les avantages et les inconvénients. Des exemples d'application de chaque approche dans une étude immobilière sont présentés. La géostatistique est utilisée pour analyser la stationnarité du variogramme, ainsi que la sensibilité du variogramme aux paramètres de l'estimation hédonique. Le modèle d'économétrie spatiale est utilisé pour tenter d'identifier économétriquement le quartier dominant du marché immobilier d'une ville

L'immobilier se financiarise. L'époque où ce secteur n'était pas considéré comme une<br />classe d'actifs à part entière est révolue. Mais une fois que l'on a pris acte de cet état de<br />fait, la question est de savoir comment travailler avec cet actif récalcitrant, hétérogène et<br />illiquide. Les indices immobiliers fournissent des éléments de réponse ; notamment pour<br />la gestion de portefeuille, la gestion des risques avec les produits dérivés et la gestion des<br />prêts immobiliers. Dans cette thèse nous développons et nous approfondissons la<br />structure de l'indice de ventes répétées de Case et Shiller en la rendant plus interprétable<br />financièrement, plus maniable et plus intuitive. Nous étudions ainsi le lien fonctionnel<br />entre les indices de prix et l'indice de ventes répétées. Nous présentons une méthodologie<br />d'analyse de données qui, grâce à divers indicateurs, assure une exploitation de<br />l'information enchâssée dans les échantillons bien supérieure à celle que l'on obtient en<br />se contentant d'utiliser la procédure traditionnelle. Nous étudions la fiabilité de l'indice,<br />sa volatilité et le problème des deux populations. Un procédé de quantification du<br />phénomène de réversibilité est aussi développé et des éléments pour l'évaluation des<br />produits dérivés sur indices immobiliers sont présentés. Enfin, cette problématique<br />aboutira à l'introduction du concept d'indice informationnel et l'on posera la question<br />centrale pour toute construction d'indice : Comment quantifier l'information ?

La présence de dépendance spatiale des prix immobiliers impose aux méthodes d’estimation de prendre en compte cet élément. Les deux approches de la statistique spatiale sont l’économétrie spatiale et la géostatistique. La géostatistique estime directement la matrice de variance-covariance en supposant que la covariance entre les observations dépend inversement de la distance séparant leur localisation. L’économétrie spatiale définit et intègre la matrice d’interaction spatiale dans un modèle de régression hédonique. Si ces deux méthodes sont possibles pour étudier la dépendance spatiale des prix immobiliers dans des contextes variés, il n’existe cependant pas de règles très claires quant au choix de la méthode à sélectionner. Cette thèse procède à un examen détaillé de ces deux approches afin de pouvoir en distinguer les ressemblances et les différences, les avantages et les inconvénients. Des exemples d’application de chaque approche dans une étude immobilière sont présentés. La géostatistique est utilisée pour analyser la stationnarité du variogramme, ainsi que la sensibilité du variogramme aux paramètres de l’estimation hédonique. Le modèle d’économétrie spatiale est utilisé pour tenter d’identifier économétriquement le quartier dominant du marché immobilier d’une ville / Geostatistics and spatial econometrics are two spatial statistical approaches used to deal with spatial dependence. Geostatistics estimates directly the variance-covariance matrix by assuming that the covariance among observations depends inversely on the distance between their locations, called the covariogram. Spatial econometrics defines and integrates the spatial interaction matrix in a hedonic regression model. In real estate, price estimation should take into account these spatial characteristics because property prices are correlated. Hence, these two approaches are commonly used to study the spatial dependence of the real estate prices in many contexts. However, a definite rule in selection these statistic approaches has not been established. This thesis examined these two approaches in order to distinguish the similarities, differences, advantages, and disadvantages of each methodology. Some examples of their applications in a real estate study. The geostatistics is used to analyze the stationarity of the variogram and its sensitivity depending on the parameters added in hedonic estimation. The spatial econometric is used to define econometrically the real estate market dominant area

Quelles sont les mutations sociales qui s'opèrent dans les localités en transition entre le rural et l'urbain ? Comment peut-on les saisir ? Quel est l'impact de ces mutations sur le processus de développement local ? Ces interrogations, qui articulent une problématique multipolaire, sont au centre de cette étude qui a pour cadre la localité d'Ourossogui (Sénégal). Ourossogui est située dans la partie septentrionale du pays. Nous avons choisi de partir de l'observation et de l'analyse du système de production foncière et immobilière pour rendre compte des mutations sociales en cours dans cette localité. Ce choix se fonde sur le fait que les rapports fonciers et immobiliers sont essentiellement des rapports sociaux. L'observation et l'analyse des acteurs et de leurs pratiques sur la scène foncière et immobilière nous a conduit à tirer quelques conclusions essentielles. Nous avons d'abord saisi les facteurs qui peuvent être à la base de l'émergence d'un marché foncier et immobilier dans une localité en transition entre le rural et l'urbain. Nous avons aussi montré que les pratiques des acteurs avaient plusieurs caractéristiques. Elles sont opaques dans la mesure où il y a un hiatus entre les discours des acteurs et leurs pratiques sur la scène foncière et immobilière. Elles sont aussi opportunistes et rationnelles. Elles sont composites en ce sens que les acteurs se réfèrent à la fois à la tradition et à la modernité, ce qui montre que les rapports sociaux sont renégociés et reconstruits. Les pratiques sont décalées par rapport aux lois et aux règlements. Nous assistons ainsi à la production de nouvelles normes qui relèvent à la fois des coutumes, de la loi, de la tradition et de la modernité. Ces caractéristiques, ainsi que la production de règles nouvelles, témoignent d'une aptitude certaine des acteurs à se mettre au diapason des changements affectant leur localité. Cependant, cette aptitude ne milite pas forcément en faveur de l'émergence d'un développement local. En fait, cette aptitude masque un processus ségrégatif dans lequel il y a des acteurs gagnants et des acteurs perdants et vulnérables. Par ailleurs, la production par les acteurs de normes nouvelles, décalées par rapport aux lois et aux règlements, ne va toujours dans le sens d'un ancrage du développement local. Certes, ces normes sont parfois efficaces dans le fonctionnement de tous les systèmes dans les espaces en transition, mais il est peu probable que l'on puisse bâtir un développement dans « la défaite de l'État », pour reprendre le terme de Hernando De Soto.

Texte remanié de: Th. doct.--Université de Genève, 1992. / Bibliogr. p. 135-150. Index.

Pourquoi prend-on ou non des risques ? Pourquoi ne recycle-t-on pas davantage ? En situation d'incertitude, quels prix immobiliers peut-on anticiper ? Pour d'éventuelles explications et pronostics concernant ces questions, les principes d'économie comportementale peuvent être invoqués. L'économie comportementale (CE) est l'association de la psychologie et de l'économie ayant pour but de donner une explication aux comportements observés sur les marchés, comportements humains faisant preuve de rationalité limitée et de raisonnements complexes (Mullainathan et Thaler, 2000). L'étude de l'économie comportementale a inspiré un grand nombre de théories différentes et a été utilisée dans de nombreuses applications empiriques et cette thèse suit le même schéma en explorant différentes applications de l'économie comportementale. Cette thèse développe trois nouvelles extensions de l'économie comportementale aux champs du management, du choix en termes de politiques et en termes de décision d'investissement immobilier. / Why do we take risks or we do not? Why do not we recycle more? Under uncertainty what do we expect will happen to our home prices? These and many other questions are asked on daily basis.For possible explanations and answers to these and similar questions principles of behavioural economics can be used. Behavioural economics (BE) is the combination of psychology and economics that investigates what happens in markets in which some of agents display human limitations and complications (Mullainathan and Thaler, 2000). Behavioural economics provides more realistic psychological foundations to increase explanatory and predictive power of economic theory. The study of behavioural economics has inspired a number of different theories and has been used in many applications, and this thesis follows the same path and investigates different applications of behavioural economics. This thesis explores three novel applications of behavioural economics to management, policy making and property investment decision making.

Cette thèse relève de l’économie urbaine, de l’économie de l’environnement et de l’évaluation des politiques publiques. La première partie (chapitres 1 et 2) est une évaluation empirique de l’impact de la perception du risque industriel sur le marché du logement. Plus précisément, ces chapitres exploitent des méthodes quantitatives initialement élaborées pour l’évaluation des politiques publiques pour mesurer la réaction des marchés immobiliers locaux à deux changements dans la perception des risques industriels. Le chapitre 1 analyse ainsi les conséquences de l’accident d’AZF (Toulouse, 2001), et le chapitre 2 celles de la loi Bachelot (votée en 2003). Ces deux chapitres montrent que l’information additionnelle sur les risques industriels qui a découlé de ces deux événements s’est traduite par une baisse significative des prix immobiliers, de l’ordre de 2 % en moyenne. Cet effet prix suggère que les marchés à risque se trouvaient en situation d’information imparfaite avant ces événements. En outre, ces chocs ont modifié la composition socio-démographique des voisinages exposés au risque industriel. Cette première partie illustre des situations dans lesquelles il n'est pas possible de concevoir des expérimentations contrôlées. Il est donc important d'étudier les propriétés des estimateurs d’appariement sur score de propension, qui sont souvent considérés comme une alternative raisonnable. C'est l'objet de la seconde partie (chapitres 3 et 4) de cette thèse. Le chapitre 3 compare ainsi les performances de deux procédures d'estimation dans le cadre d’un programme d’accompagnement au retour à l’emploi. La première repose sur une expérimentation contrôlée, et la seconde sur un appariement sur score de propension. Dans ce cas, les méthodes d’appariement ne parviennent pas à reproduire les estimations issues de l’expérimentation. Le chapitre 4 propose donc une alternative aux méthodes classiques d’appariement, l'estimateur BEAST, et en illustre les propriétés à partir de simulations et d’études de cas. / This thesis falls within the scope of urban economics, environmental economics and public policy evaluation. The first part (chapters 1 and 2) is an empirical evaluation of the impact of industrial risk perception on the housing market. More specifically, these chapters rely on quantitative methods originally designed for public policy evaluation to measure the reaction of local housing markets to two changes in industrial risk perception. Chapter 1 analyzes the consequences of the AZF accident (Toulouse, 2001), and chapter 2 the consequences of the Bachelot regulation (passed in 2003). Both chapters show that additional information on industrial risk translated into a significant housing price decrease of about 2% on average. This price effect is consistent with an initial imperfect information setting. In addition, there is some evidence of neighborhood composition changes following these changes. This first part builds on typical examples in which randomized experiments cannot be designed, which lead to questioning the properties of estimators based on propensity score estimation. This is the aim of the second part (chapters 3 and 4) of the thesis. Chapter 3 compares the performances of experimental and non-experimental estimators using the example of a job-search assistance programme. It shows that, in this particular case, matching methods cannot accurately replicate the experimental results. Chapter 4 proposes the BEAST estimator as an alternative to typical propensity score matching, and illustrates its properties on simulations and case studies.