Cette recherche porte sur la mise en oeuvre de stratégies visant à stimuler le développement résidentiel au centre-ville de Montréal depuis la fin des années 1980 . En nous appuyant sur une double étude de cas portant sur le redéveloppement de deux friches périphériques à la vieille ville, le faubourg Québec et le faubourg des Récollets, nous montrons comment les pouvoirs publics locaux peuvent, par le biais de diverses mesures incitatives, faire converger les stratégies d’affaires des promoteurs immobiliers avec les objectifs urbanistiques de l’administration. D’une manière parfois improvisée, les pouvoirs publics montréalais ont ainsi mis en place un système d’opportunités et de contraintes dans le but d’inciter les promoteurs à investir dans les faubourgs. Notre recherche constate que bien que le système mis en place par les pouvoirs publics ait laissée indifférente une majorité de promoteurs, il a néanmoins permis à un petit nombre d’entre eux de se tailler une place sur le marché, ceux-ci pouvant maintenant jouer un rôle actif dans le renouvellement du centre-ville, et ce bien au-delà des limites des faubourgs. / This thesis looks at the design and the implementation of strategies aimed to stimulate the development of residential neighbourhoods in downtown Montreal since the end of the 1980s. Following from a double case study about the redevelopment of two derelict industrial districts next to Old Montreal, the faubourg Quebec and the faubourg des Récollets, we show how local authorities can, by means of a bundle of incentives, encourage the investment of property developers in order to make their business plans converge with the goals of the local planning authorities. In a rather improvised manner, the Montreal government set up a combination of « opportunities » and « constraints » to entice partnerships with the private sector in order to foster the development of the two districts. Our results show that although the system set up by authorities left indifferent a majority of developers, it nevertheless allowed a small number of them to establish themselves in a now very profitable share of the Montreal real estate market.

La nécessité pour les communes du littoral de réguler les usages et le coût fonciers justifie d'évaluer et d'anticiper les effets de la planification urbaine, et notamment du zonage des Plans d'Occupation des Sols (POS), sur les prix immobiliers et fonciers à usage résidentiel. Pour répondre à cet enjeu, deux méthodes ont été mobilisées et appliquées aux communes du Bassin d'Arcachon, site touristique dont les ressources foncières et environnementales sont menacées par de fortes pressions résidentielles. La première, microéconomique, est celle des prix hédonistes. L'estimation bayésienne des modèles hédonistes immobilier et foncier, corrigés de l'autocorrélation spatiale, établit l'existence d'un prix implicite de la distance aux zones des POS et à leurs aménités. Ce prix est positif pour les zones naturelles protégées et négatif pour les zones agricoles, forestières, destinées à la construction future ainsi que celles fortement contraintes par la loi Littoral. La seconde, macroéconomique, s'appuie sur la modélisation originale de la dynamique du système d'occupation du sol urbain dans lequel interagissent la production de logements, l'offre foncière potentielle, l'attractivité résidentielle et les prix de l'immobilier neuf et du foncier. Des scénarios régulant la croissance urbaine ont été simulés : leur effet, pas toujours dépréciatif, sur les prix est conditionné par les caractéristiques des communes et la sévérité des interventions publiques.

Cette recherche porte sur la mise en oeuvre de stratégies visant à stimuler le développement résidentiel au centre-ville de Montréal depuis la fin des années 1980 . En nous appuyant sur une double étude de cas portant sur le redéveloppement de deux friches périphériques à la vieille ville, le faubourg Québec et le faubourg des Récollets, nous montrons comment les pouvoirs publics locaux peuvent, par le biais de diverses mesures incitatives, faire converger les stratégies d’affaires des promoteurs immobiliers avec les objectifs urbanistiques de l’administration. D’une manière parfois improvisée, les pouvoirs publics montréalais ont ainsi mis en place un système d’opportunités et de contraintes dans le but d’inciter les promoteurs à investir dans les faubourgs. Notre recherche constate que bien que le système mis en place par les pouvoirs publics ait laissée indifférente une majorité de promoteurs, il a néanmoins permis à un petit nombre d’entre eux de se tailler une place sur le marché, ceux-ci pouvant maintenant jouer un rôle actif dans le renouvellement du centre-ville, et ce bien au-delà des limites des faubourgs. / This thesis looks at the design and the implementation of strategies aimed to stimulate the development of residential neighbourhoods in downtown Montreal since the end of the 1980s. Following from a double case study about the redevelopment of two derelict industrial districts next to Old Montreal, the faubourg Quebec and the faubourg des Récollets, we show how local authorities can, by means of a bundle of incentives, encourage the investment of property developers in order to make their business plans converge with the goals of the local planning authorities. In a rather improvised manner, the Montreal government set up a combination of « opportunities » and « constraints » to entice partnerships with the private sector in order to foster the development of the two districts. Our results show that although the system set up by authorities left indifferent a majority of developers, it nevertheless allowed a small number of them to establish themselves in a now very profitable share of the Montreal real estate market.

Cette thèse qui porte sur les marchés de bureaux se présente sous la forme de trois articles. Le premier a pour objectif d'identifier les déterminants persistants et transitoires de l'évolution des loyers de bureaux franciliens, à partir d'analyses de propriétés de co-intégration et de ruptures structurelles. Le second article porte sur l'étude des interactions entre les dynamiques des cinq sous-marchés qui composent le marché des bureaux de Central Paris. Plus précisément, la méthodologie adoptée permet de définir la nature des interactions en termes de substituabilité, complémentarité ou indépendance entre sous-marchés. Le troisième article contribue à l'étude du marché de l'immobilier d'un point de vue financier en analysant le' déterminants du taux de rendement du marché des bureaux au Royaume-Uni. Un modèle non ­linéaire à changement de régime permet de mesurer l'impact relatif de ces déterminants sur le taux de rendement en fonction de l'environnement monétaire et financier. / This thesis which focuses on office markets is composed of three papers. The first one aims at identifying the long-run and short-run determinants of the Greater Paris office market, combining cointegration and structural break approaches. The second paper focuses on the interactions between the dynamics of the five submarkets of the Central Paris area. The methodology used allows determining precisely the nature of the interrelations between the submarkets in terms of complementary, substitutability or independence. Finally, the third article contributes to financial analysis of the real estate field by investigating the determinants of yield in the UK office market. A nonlinear regime switching mode! permits to assess the relative impact of these determinants on yields depending on the overall monetary and financial conditions and notably liquidity conditions.

Tokyo est une ville mature qui se caractérise par une contraction de sa population active à la suite du vieillissement démographique et par une stagnation de ses indicateurs économiques (Produit Urbain Brut, prix immobiliers, stagflation). Néanmoins, malgré cet état, le tissu urbain de ses espaces centraux a été rénové à un rythme soutenu à partir du tournant des années 2000. Le dynamisme de la livraison de tours de grande hauteur contraste avec le contexte de maturité. La politique de renaissance urbaine mise en place en 2002 par le gouvernement central participe de la grande mutation des espaces centraux et péri‐centraux de la capitale japonaise. Elle permet d’articuler acteurs publics et privés autour d’opérations de rénovation urbaine de grande ampleur, qui concentrent les investissements dans des espaces précis. Ce travail de recherches doctorales analyse les impacts de la maturité urbaine sur la production immobilière et les recompositions spatiales du tissu tokyoïte, en interrogeant la mutation des stratégies des acteurs publics et privés impliqués dans la fabrique urbaine. La maturité est au cœur des questionnements : qu’est ce qu’une ville « mature » ? Comment continuer de créer de la richesse dans un contexte de quasi stagnation économique et démographique ? Cette thèse de doctorat aboutit à trois constats. La ville mature évolue peu à l’échelle macro, mais connaît d’intenses recompositions internes aux échelles méso et micro, traduisant une maximisation de la concurrence et de la compétition entre acteurs et entre territoires. Fruit de cette concurrence généralisée, Tokyo se recompose en points chauds qui concentrent les investissements et en points froids sur‐déprimés dans lesquels les pertes économiques et démographiques sont importantes. Afin de maintenir des taux de rentabilité intéressants pouvant garantir les opérations de renaissance urbaine, un nouveau régime d’accumulation du capital se met en place : un régime d’accumulation « dynamique ». Ce nouveau régime maximise les profits en accélérant la rotation du capital et des investissements immobiliers par le biais d’une obsolescence accélérée du bâti et par la mise en place d’une rotation cyclique des investissements par catégorie (bureau, Résidentiel de luxe, équipement, hôtellerie de luxe). La Contrepartie en est la contraction continue des espaces économiquement rentables ou intéressants les investisseurs privés. La Ville mature entraîne alors une contraction spatiale et temporelle des investissements et aboutit à des logiques de plus en plus concentrées et de plus en plus court‐termistes. / Tokyo is a mature city characterized by two elements: its working population shrinks because of the demographic ageing, and its economic indicators stagnate (Growth Urban Product, real estate prices, stagflation). Nevertheless, in stead of this state, the urban frame of central spaces has been rapidly renewed since the turn of the 2000s. The dynamism of high rise building construction contrasts with the urban context. The urban renaissance policy initiated in 2002 by the central government encourages the great transformation of Tokyo’s central and sub‐central spaces. It allows to articulate public and private agents developing big urban renaissance projects, which concentrate investments in few urban spaces. This doctoral research work analyzes the impacts of urban maturity on real estate activities and on spatial restructurations of Tokyo’s urban frame. It investigates the strategy mutations of public and private agents involved in urban making. Maturity is the core of this PhD: What is a « mature » city? How to continue to create values in such a context of economic and demographic stagnation? This PhD thesis makes three conclusions. The mature city slightly changes at the macro scale, but faces intense internal recomposition at the meso and micro scales. It maximizes competition between agents and territories. As a result of this general competition, Tokyo is recomposed in hot spots, where are concentrated the investments, and in cold spots where economic and demographic losses are important. In order to maintain interessant rentability levels, a new capital accumulation regime appears: a « dynamic » capital accumulation regime. This new regime maximizes profits by speeding the rotation of capital and real estate investments speeding up the obsolescence of buildings and developing a cycle rotation of investments by category (commercial, residential, equipments, hotels). The counterpart is the shrinkage of economically profitable spaces. The mature city is therefore characterized by a spatial and temporal shrinkage of investments, and leads to more and more concentrated and more and more short- termist logics.

Entre 1883 et 1930, la petite ville de Montmagny devient un centre d'importance régionale, principalement à cause de ses nombreuses usines oeuvrant dans les secteurs du bois et du fer. Ceci s'explique en bonne partie par l'action des promoteurs industriels et fonciers qui, à l'instar de l'élite des autres villes du Québec, jouent un rôle majeur dans le développement économique de même que l'aménagement spatial de Montmagny. Pour mener à bien leurs projets, ces promoteurs s'impliquent au sein du conseil municipal, où ils peuvent mettre de l'avant des politiques qui rencontrent leurs objectifs. À ce titre, le conseil municipal de Montmagny utilise largement les subventions et octrois de bonus afin de maintenir des entreprises en place, tout en attirant des industriels d'ailleurs. L'attention des hommes d'affaires, en particulier de Charles-Abraham Paquet, se dirige aussi vers l'aménagement de l'espace par la création d'un tout nouveau quartier destiné à regrouper les ouvriers de son usine. Les actions planifiées de ces promoteurs, dans le but de faire fructifier leur capital foncier et industriel, contribuent directement à la croissance de la ville de Montmagny. / Québec Université Laval, Bibliothèque 2013

Cette thèse présente trois essais qui fournissent un aperçu global de la manière dont les chocs au niveau du marché immobilier affectent l'économie et vice versa.Dans le premier essai, nous utilisons des modèles de Markov à changement de régimes avec des probabilités qui dépendent du temps et des probabilités fixes afin d'évaluer l'ampleur des mécanismes de transmission entre le marché de placements immobiliers, le marché du logement et le marché boursier au Royaume-Uni et aux États-Unis. Nous montrons que la relation entre les marchés immobiliers et les marchés des actions est plus significative quand les marchés immobiliers sont considérés comme des variables explicatives.Dans le deuxième essai, nous introduisons le marché d'immobilier commercial afin d'identifier les interactions entre différents marchés immobiliers et certaines variables macroéconomiques. Nous utilisons une fonction de cohérence dynamique dans un cadre d'analyse spectrale pour évaluer ces liens. Les résultats montrent une tendance commune à long terme des différents marchés immobiliers. Aux États-Unis, les canaux de transmissions: richesse et dépenses de logement sont très conducteurs en cas de crise immobilière. Cependant, au Royaume-Uni, seulement le canal de la richesse s'avère conducteur dans les périodes de ralentissement du marché immobilier. Le troisième essai développe un cadre pour modéliser le marché de logement français. Nous élaborons et estimons un modèle de recherche d'équilibre du marché du logement segmenté entre locataires et propriétaires se caractérisant par une hétérogénéité des besoins de logement. Notre modèle reproduit l'évolution des prix de l'immobilier sur le marché français de 1996 à 2006, ainsi que la corrélation entre le prix, l'âge et la durée. En outre, nous montrons que l'inadéquation des individus avec leur logement est fortement corrélée avec le cycle de vie, et que l'agrégation de ces événements peut empêcher l'équilibre du marché à long terme. / This thesis contains three essays on the linkages between real estate and the wider economy. We provide a global snapshot of how shocks in the real estate market affect the economy and vice versa. In the first essay, we use Markov Switching models with time varying transition probabilities and fixed time transition probabilities in order to assess the magnitude of the transmission mechanisms between real estate markets and stock markets in the UK and the US. The results show a more significant credit price effect than a wealth effect. In addition, the different features of the linkages between real estate markets and stock markets are explained by the difference in the indices constructions of the housing prices and the REIT models in the two countries.In the second essay, an additional property market is included to further investigate the links of different real estate markets with some key macroeconomic variables. We use a dynamic coherence function in a spectral framework to assess these linkages. We find a common trend that drives all the real estate markets, particularly in the long run. The results show that in the US, wealth and housing expenditure channels are very conductive during real estate crises. However, for the UK, only the wealth is significant as a transmission channel during real estate market downturns. The third essay develops a framework that models the French housing market. We specify and estimate an equilibrium search model of the housing market that features a segmented housing market with heterogeneity in housing need. Our model reproduces almost exactly the evolution of French housing prices from 1996 to 2006, along with the correlation between price, age and duration. In addition we show that individuals mismatch is highly correlated with the life-cycle, and that aggregation of such events can prevent the market from clearing over a long period of time.

Depuis la fin des années 1990, la périphérie de Marrakech connaît un étalement urbain sans précédent. Il trouve son origine dans la multiplication des complexes touristiques, mais il est dû aussi au grand nombre d’opérations immobilières périurbaines, en particulier de celles destinées à un segment de clientèle spécifique, les classes moyennes. Ces opérations immobilières sont généralement réalisées dans le cadre de la production de masse de logements, dans un contexte foncier et immobilier tendu et à un moment où se systématisent les pratiques dérogatoires en matière d’urbanisme. Notre thèse examine les pratiques et les discours des promoteurs immobiliers, lesquels se révèlent être en grande partie le résultat d’une lente « construction » rendue possible par les politiques de l’Habitat qui se sont succédé au Maroc depuis l’Indépendance. Des Marrakchis, des Marocains provenant d’autres villes du Maroc, des Marocains résidents à l’étranger et, dans une moindre mesure, des Européens peuplent ces périphéries récentes à fonction « résidentielle » dominante. Les modes d’habiter de cette population hétérogène sont placés sous le signe de la mobilité, mais leur apparente ressemblance n’en cache pas moins bien des nuances, selon que l’on a affaire à des résidents « permanents » ou à des résidents « temporaires ». / Since the end of the 1990s, unprecedented expansion has taken place on the periphery of Marrakech, Morocco. This urban sprawl is in part due both to the increased number of leisure complexes built for the tourist industry and to the large number of suburban residential developments, in particular those destined for the new urban middle classes. These new neighbourhoods, generally mass produced, were constructed in a tense land and property market at a time when a growing number of exceptions were being allowed within the main planning framework. This thesis examines both the practices and discourses of property developers. In part, these turn out to be the result of a slow shift made possible by the successive changes in the Moroccan State’s housing policy since independence in 1956. Locals (Marrakchis), Moroccans from elsewhere in the country, Moroccan residents abroad and, to a lesser extent, Europeans have settled in the new, largely residential areas on the periphery. Mobility is a key characteristic of this heterogeneous population. There are many nuances within the population’s practices, largely linked to whether the ‘settlers’ are permanent or temporary.

À partir de l'analyse d'Élyssar, grand projet d'aménagement urbain de la reconstruction de Beyrouth, ce travail met en évidence des principes d'action de l'urbanisme lorsque ses acteurs politiques et techniques conçoivent de régulariser des quartiers irréguliers. Au Liban, ceux-ci sont surtout situés en banlieue sud de la capitale où défauts d'urbanisme et conflits de légitimité ont formé les conditions de leur développement. Établis dans une négociation politique entre le Premier ministre Hariri et les partis chiites Amal et Hezbollah, les choix du projet, compromis comme évidences, ressortissent à la fois au jeu stratégique des acteurs et à leurs représentations de la ville et de ses enjeux. Trois registres de raisonnement ont été identifiés, reliés à plusieurs systèmes de valeurs, mobilisés par les acteurs indépendamment de leur catégorie. Ils permettent de montrer l'articulation des représentations et des jugements dans les choix du projet et les conditions de leur mise en oeuvre.

Urbanisation désordonnée, manque d’équipements urbains, prééminence de la promotion privée dans la production de logements, domination de la propriété d’occupation, telles sont les caractéristiques du développement urbain et immobilier sous le régime franquiste, qui ont perduré jusqu’à aujourd’hui pour certaines d’entre elles. Cette ville « sans qualité » constitue un objet de préoccupation sociale majeur et une voie de contestation du régime dans les dernières années de la dictature franquiste. Le mode de production de la ville qui se met en place durant l’époque franquiste, et la question urbaine sur lequel il débouche, constituent l’objet de cette thèse. Cette recherche repose sur l’analyse conjointe des politiques nationales d’urbanisme et du logement, et du groupe professionnel des architectes. Ce choix a été guidé par un double constat. L’interventionnisme du régime franquiste s’est en effet aussi concrétisé dans les domaines du logement et de l’urbanisme : un ensemble d’organismes centraux, de dispositions et de dispositifs officiels ont ainsi encadré et déterminé le mode de production urbaine. Les architectes, par la position particulièrement privilégiée qu’ils occupent dans le secteur de la construction en Espagne, jouent un rôle clé dans l’élaboration et la mise en œuvre de ces politiques. Des membres du groupe professionnel sont par ailleurs les fers de la critique urbaine à la fin de la dictature. Ce dispositif de recherche permet d’étudier la constitution de l’espace urbain et immobilier en catégorie de l’action publique et les effets de ce processus sur les champs professionnel et scientifique sur l’ensemble de la période franquiste. Il offre les bases d’une histoire sociale des politiques urbaines qui éclaire à la fois l’histoire du régime franquiste, l’histoire des sciences sociales de la ville, ainsi que la sociologie de l’action publique et des groupes professionnels. / Francoism and urban production. Housing and urban policies, professionals and urban sciences in Spain from the 1930's to the 1970's.An urban model oriented towards growth, lack of public facilities and infrastructure, high proportion of owner-tenancy, shortage of public housing, or the relevance of real state in the national economy are some of the characteristics of Spain’s urban development during Franco’s dictatorship. It became a main social concern and way to criticize Franco’s regime at the end of the dictatorship. The aim of this PhD thesis is to study the mode of production of Spanish cities during the dictatorship and the social urban movement at the end of the regime. This research is based on the double analysis of national urban planning and housing policies and of the role of one of their principal actors: the architects. During the Franco’s era, State’s intervention was indeed reflected on housing and town-planning through a set of central institutions or bodies, of legal provisions and official measures. Theses decisions determined the mode of urban development. Owing to their privileged position in the building sector in Spain, architects play a key role in the definition and implementation of these policies. Moreover, some architects were years later the leaders of urban criticism and urban social movement. This set-up brings into light the development, if not the constitution, of the urban space as a category of public action during the Franco years, as well as its effects on the professional and scientific fields. This PhD thesis intends to constitute a social history of urban policies during the Franco’s era (1939-1975). Through this approach, it contributes to a better knowledge of the history of this period, of the history of urban social sciences and public action and of the sociology of professions.