Infrastructure consists of facilities and services that are considered essential to the functioning and economic productivity of society (Preqin, 2022). The rapid economic growth over the past decades has led to an increase in the demand for fundamental functions such as energy, telecommunications, and transportation. Increases in infrastructure investments are required on a global scale, not only to support economic growth globally, but also to help fulfill the United Nations Sustainable Development Goals (SDGs). Despite the large demand for infrastructure investments globally, planned governmental investments in infrastructure are not enough to bridge the gap. In order to bridge the infrastructure investment gap, there is a need for institutional investors to intervene, both in private and public markets. However, investors need to be able to assess how the market is performing as well as have accessible investment products that are linked to the infrastructure asset class. The quality of such investment products is dependent on the indices they are linked to, making it essential that infrastructure indices reflect the asset class in the way investors expect them to. Therefore, there is a need to assess the performance of existing infrastructure indices as well as to find a methodology for constructing a new index that more accurately fulfills investor expectations. This thesis compares three existing infrastructure indices in terms of three investment characteristics that investors look for in infrastructure investments: risk adjusted returns, inflation hedging properties, and stability during market downturns. These characteristics are evaluated by measuring the sharpe ratio, correlation with the consumer price index, and downmarket capture ratio. The thesis also proposes a methodology for finding an index that more accurately represents the infrastructure asset class in terms of the three aforementioned investment characteristics. The methodology is based on parameter optimization to find the set of inclusion criteria that maximizes performance. The thesis finds that the infrastructure indices are adequate in terms of risk adjusted returns and inflation hedging properties, but that they do not show consistent performance during down markets. It is concluded that existing indices are somewhat sufficient in what they set out to do, but that there is room for improvement in capturing the desired characteristics. The results of the thesis also indicate that a new index that more accurately represents the infrastructure asset class can be constructed by implementing inclusion criteria based on filters related to financial ratios associated with infrastructure companies, such as fixed asset turnover and dividend yield. In conclusion, an index with a minimum dividend yield criterion and a maximum fixed asset turnover ratio criterion can be constructed to more accurately capture the key characteristics of the infrastructure asset class. / Infrastruktur består av anläggningar och tjänster som anses väsentliga för samhället (Preqin, 2022). Den stora ekonomiska tillväxten under de senaste årtiondena har lett till ökad efterfrågan på grundläggande funktioner som energi, telekommunikation och transport. Ökade infrastrukturinvesteringar krävs globalt, inte bara för att stödja tillväxt utan också för att hjälpa till att uppfylla FN:s mål för hållbar utveckling (SDG). Trots den stora efterfrågan på infrastrukturinvesteringar globalt räcker inte planerade statliga investeringar i infrastruktur för att överbrygga klyftan. För att kunna möta behovet av infrastrukturinvesteringar behöver investerare ingripa, både på privata och publika marknader. Investerare behöver dock kunna bedöma hur marknaden presterar samt ha tillgängliga investeringsprodukter som är kopplade till infrastruktur som tillgångsklass. Kvaliteten på sådana investeringsprodukter är beroende av vilka index de är kopplade till, och därmed är det viktigt att infrastrukturindex speglar tillgångsklassen i enlighet med investerares förväntningar. Därmed finns det ett behov av att bedöma hur nuvarande infrastrukturindex presterar samt eventuellt att hitta en metod för att konstruera ett nytt index som bättre uppfyller investerarnas förväntningar. Denna avhandling jämför tre befintliga infrastrukturindex i termer av tre investeringsegenskaper som investerare söker i infrastrukturinvesteringar: riskjusterad avkastning, inflationsskyddande egenskaper och stabilitet under nedgångar på marknaden. Dessa egenskaper utvärderas genom att mäta sharpe ratio, korrelation med ett konsumentprisindex, samt down market capture ratio. Avhandlingen föreslår också en metodik för att hitta ett index som bättre representerarinfrastruktur som tillgångsklass i termer av de tre ovan nämnda investeringsegenskaperna. Metodiken är baserad på parameteroptimering för att hitta den uppsättning inklusionskriterier som maximerar indexets prestation.Avhandlingen konstaterar att infrastrukturindexen är tillräckliga i termer av riskjusterad avkastning och inflationssäkrande egenskaper, men att de inte uppvisar konsekvent prestation under marknadsnedgångar. Slutsatsen som dras är att de nuvarande indexen delvis är tillräckliga i det de avser uppfylla, men att det finns utrymme för förbättringar. Resultaten av avhandlingen indikerar också att ett nytt index som mer träffsäkert representerar infrastruktur som tillgångsklass kan konstrueras genom att implementera inklusionskriterier baserade på filter relaterade till finansiella nyckeltal förknippade med infrastrukturföretag, såsom omsättning av anläggningstillgångar och direktavkastning. Sammanfattningsvis kan ett index med ett minimimumkriterium för direktavkastning och maximumkriterium för omsättning av anläggningstillgångar konstrueras för att mer träffsäkert fånga viktiga egenskaper hos infrastruktur som tillgångsklass.

Since the financial crisis infrastructure has become an increasingly attractive asset class for investors, especially among financial institutions, who recognize the value of diversification opportunities within infrastructure. In parallel with the emergence of infrastructure as an investable asset class, the global financial turbulence has generated even greater incentives for investors to diversify their portfolios with infrastructure, as the asset class exhibits characteristics to navigate in a more challenging economic environment. A growing trend are real estate companies entering the infrastructure market for the first time, strategically seeking to balance their real estate portfolio with other real assets and capitalize on global trends such as the energy transition and digital progress. This approach allows real estate companies to achieve portfolio diversification while potentially generating greater financial returns, depending on the investment strategy and type of infrastructure asset. The global privatization of infrastructure has also been reflected in the Nordic market, with the public sector showing more reliance on private capital inflows for initiatives such as infrastructure renovation and transition toward sustainable energy. As the market has grown, the concept of infrastructure has also transitioned from a traditional notion of including railways, roads and bridges, subsidized by the public sector, to incorporate several different sectors backed by private financiers. Consequently, the study seeks to establish an appropriate definition of infrastructure from a Nordic perspective, serving as a foundation to identify opportunities and barriers for Nordic real estate actors seeking to diversify their portfolios into the infrastructure sector. As part of the study, the strategies of Nordic institutional infrastructure investors are analyzed, as well as prevailing trends and prospects for the Nordic infrastructure market. In order to obtain the results, a qualitative semi-structured interview study was conducted, involving eight actors with different backgrounds, active in the Nordic infrastructure market. The results showed that Nordic actors have divided opinions of what should be included in the definition of infrastructure. The conclusion is that the definition of infrastructure is dynamic, with capital-intensive infrastructure investors characterizing different asset classes depending on where the capital is allocated. In addition, there is currently an incentive for a real estate actor to involve infrastructure in the portfolio to strengthen the company's sustainability profile through green renewable energy and to benefit from real estate expertise in grey areas consisting of infrastructure assets with property-like attributes. Through the act of diversifying a portfolio, real estate actors have the potential to benefit from tomorrow's infrastructure market, which will consist of more private actors, and provide enhanced risk diversification as new technology is constantly being integrated in the Nordic region. One avenue for future research would involve examining quantitative transaction data to gain a comprehensive understanding into the dynamics and patterns associate with different investment approaches and risk appetites. / Sedan finanskrisen 2008 har infrastruktur blivit en alltmer intressant tillgång för investerare och främst tunga institutioner som ser värdet med de ekonomiska diversifieringsmöjligheterna infrastruktur kan erbjuda. Parallellt med att infrastruktur växer fram som ett attraktivt tillgångsslag, har den ekonomiska turbulensen runtom i världen skapat ännu större incitament för investerare att söka sig till infrastruktur, då klassen visar på karaktärsdrag som kan hantera ett oroligare ekonomiskt klimat. Här ser man bland annat fastighetsbolag som för första gången tar klivet in i infrastrukturmarknaden i syfte att balansera sin fastighetsportfölj med andra reala tillgångar och dra nytta av globala trender inom tillexempel energiomställningen samt det digitala framsteget. Strategin tillåter fastighetsbolag att både diversifiera sina portföljer och kan potentiellt leda till större ekonomiska vinningar beroende på investeringsstrategi och typ av infrastruktur. Den globala privatiseringen av infrastruktur har även återspeglats i den nordiska marknaden, då det offentliga i större grad blivit beroende av privata inströmningar av kapital när infrastrukturen ska renoveras och samhället genomgå en energiomställning. I takt med att infrastrukturmarknaden har utvecklats, har även begreppet gått från en traditionell uppfattning av att innehålla järnvägar, vägar och broar, subventionerat av det offentliga, till att omfatta flera sektorer påbackade av privata finansiärer. Studien syftar således till att identifiera en lämplig definition av infrastruktur från ett nordiskt perspektiv för att kunna kartlägga möjligheter och barriärer för nordiska fastighetsaktörer att diversifiera sina portföljer mot infrastruktur. Som en del av studien undersöks därmed nordiska institutionella infrastrukturinvesterares strategier samt trender och framtidsutsikter för den nordiska infrastrukturmarknaden. För att nå fram till resultatet har en kvalitativ semi-strukturerad intervjustudie genomförts omfattandes av åtta aktörer med olika bakgrunder involverade inom infrastruktursegmentet i Norden, varpå den empiriska studien jämförts med en litteraturgenomgång av ämnet. Resultatet visar bland annat på att nordiska aktörer har delade uppfattningar om vad som ska ingå i definitionen av infrastruktur. Slutsatsen är att definitionen av infrastruktur är dynamisk där kapitalintensiva infrastrukturinvesterare sätter prägel på olika tillgångsslag beroende på var kapitalet allokeras. Därutöver finns det idag incitament för en fastighetsaktör att involvera infrastruktur i sin portfölj för att bland annat stärka bolagets hållbarhetsprofil genom grön energi samt kunna dra nytta av fastighetsexpertisen inom gråzoner som utgörs av infrastrukturtillgångar med fastighetsliknande attribut. Genom att diversifiera sig kan en fastighetsaktör dra nytta av morgondagens infrastrukturmarknad som kommer utgöras av flera privata aktörer och erbjuda en större riskspridning när ny teknologi ständigt tillkommer Norden. En möjlighet för framtida forskning är att undersöka och analysera kvantitativa transaktionsunderlag för att skapa en djupare förståelse i dynamiken förknippad med investeringsstrategier och riskbenägenhet.