La presente tesis tiene como objetivo desarrollar un proyecto de vivienda social en el distrito de Carabayllo, que signifique un cambio al producto ofrecido en la 1era Etapa. La 1era etapa, consistió en 60 departamentos de 60.89 m2 y 26 casas de 111.86 m2, sala de usos múltiples, cancha de fulbito y juego para niños; sin embargo, la alta competencia que se desarrolló en el distrito durante la ejecución del proyecto 2014-2015, así como un producto que no se ajustó a las necesidades del público objetivo hicieron que las ventas no fueran las previstas, por lo que a la fecha aún se tienen disponibles 12 departamentos y 7 casas, siendo la 1era etapa inviable económicamente. De esa manera, surge el proyecto Condominio El Olivar 2da y 3ra Etapa renovado, en el que se decide cambiar el producto inicialmente ofrecido y dirigirlo hacia viviendas de interés social subvencionadas por el Estado, que consiste en un mix de viviendas del programa “Techo Propio” y el “Fondo Mivivienda”, considerando un igual porcentaje de viviendas por cada tipo, asegurando así un mayor velocidad de venta para el programa Mi Vivienda y una mayor rentabilidad con las viviendas del Fondo Mi Vivienda. Para lograr dicho objetivo, como primer punto de partida, se realizará el análisis de situación y su proyección temporal del macroentorno, analizando variables como situación de los mercados internacionales, el ciclo económico mundial y la situación política, económica, empresarial en el Perú. Asimismo, se analizará el microentorno donde se evalúa la investigación de mercado realizada, la influencia de las autoridades municipales en el proyecto, la competencia, los actores relevantes para la empresa y la situación actual del plan de marketing. También se definirán los objetivos del plan estratégico de marketing que están relacionados con el aumento de la velocidad de ventas y la rentabilidad del proyecto. En segundo lugar, se detallará el plan de marketing del proyecto y se definirá la segmentación y target del proyecto que comprende; familias jóvenes que vivan el Cono Norte, en una vivienda alquilada o familiar no propia, cuyos jefes de familia pueden ser profesionales o no profesionales en el rango de 25 a 40 años de edad, con uno o dos hijos pequeños, pertenecientes al nivel socioeconómico C y D, con ingresos familiares promedio de S/3,500.00 y que sean potencialmente elegibles por el sistema financiero para acceder a un crédito hipotecario. Además, Natturale Inmobiliaria, con este proyecto, se pretende posicionar en la mente del consumidor como una empresa socialmente responsable que brinde a sus clientes productos de buena calidad a precios accesibles, con una arquitectura moderna, distribución funcional y buenos acabados en la zona de Carabayllo, sacando provecho al potencial crecimiento de dicho distrito. También, se desarrollará el marketing mix del proyecto analizando las diferentes variables de producto, precio, plaza y promoción. Finalmente, la inversión total del proyecto será de S/. 29,311,486 que incluyen todos los gastos directos e indirectos hasta la finalización y comercialización de este. Este monto estará compuesto por aportes de capital de los accionistas de las preventas, así como de la línea de crédito proporcionada por el Banco BBVA, dentro del Convenio Marco, dado que es la entidad financiera que promueve el proyecto inmobiliario. El proyecto tendrá una duración de 46 meses desde la firma del contrato con las partes involucradas hasta la entrega de los departamentos. El proyecto tendrá una utilidad proyectada después de impuestos S/. 4,063,514. El margen neto sobre ventas sobre las ventas (ROS) será de 12.2% y un VAN de S/. 2,613,843. / Tesis

San Isidro es un distrito que combina tradición con modernidad y progreso. Se caracteriza por brindarle alta calidad de vida a sus vecinos y es de gran atractivo para el resto de pobladores de la ciudad de Lima. Sin embargo, no está libre de inconvenientes y desafíos que se han generado producto de su crecimiento y de la forma como se ha desarrollado en el tiempo. Éste distrito tiene algunas características que lo hacen distinto a los demás. Por ejemplo: dentro del territorio de San Isidro se encuentra el Centro Financiero de la Ciudad de Lima. Se trata de un nodo muy potente que ha generado situaciones y particularidades de tipo urbano. En años recientes, la última gestión municipal (que permanecerá hasta fines del año 2018), partiendo de un análisis profundo del estado actual del distrito, ha puesto en marcha una serie de medidas y estrategias que buscan resolver algunos de los inconvenientes urbanos que se han presentado producto del crecimiento del distrito, más adelante se entrará a mayor detalle con respecto a esos puntos. La estrategia de renovación y mejoramiento urbano que se ha establecido y que ya se está ejecutando, tendrá efectos en el desarrollo venidero del distrito. Éstas medidas tendrán repercusión sobre la actividad inmobiliaria del distrito. Se ha tomado una zona del distrito y a modo de laboratorio urbano se está ensayando cambios significativos en la normativa para dar respuesta a la problemática que se ha identificado dentro de ese perímetro territorial. Parte de esas medidas, quizás una de las más importantes, tiene como objetivo promover la sostenibilidad de las zonas residenciales, haciendo frente al crecimiento de las zonas comerciales/oficinas tratando de buscar una convivencia equilibrada y generar ciudad de uso mixto, contrario a la fragmentación que se había estado produciendo. Para incentivar la edificación de unidades de vivienda y la inversión inmobiliaria se ha hecho cambios en las exigencias de los parámetros urbanísticos y edificatorios. Por primera vez en mucho tiempo y solo dentro de un área específica del distrito se está permitiendo construir unidades de vivienda más pequeñas. El objetivo de éste cambio, es renovar el distrito, atrayendo público más joven, vecinos en etapas más tempranas de su vida, que ocupen día y noche una parte del territorio que durante el día, de lunes a viernes, goza de mucho movimiento pero que al caer el sol y durante los fines de semana, parece un pueblo fantasma. En el sector del Centro Financiero el uso del suelo cada vez más, es dedicado a oficinas, quitando espacio a las viviendas. Eso está disminuyendo la diversidad de usos, lo cual desde un punto de vista urbanístico no es lo adecuado. El uso exclusivo del territorio para una sola actividad hace que cuando aquella no está funcionando ese territorio se apague. La pluralidad, por el contrario, mantiene encendida a la ciudad por más tiempo. Teniendo en cuenta que éstas medidas de carácter urbano han sido aplicadas por la última gestión, durante los últimos años, ya se está empezando a ver los frutos. La ordenanza relacionada con los cambios de normativa para la ejecución de vivienda fue emitida en julio del año 2016. Ésta tesis buscará evaluar la factibilidad del desarrollo de un proyecto inmobiliario acogiéndose a las nuevas pautas, para verificar si los cambios son bien recibidos por el entorno (público, desarrolladores, etc.) y así comprobar si la estrategia planteada por la Municipalidad está teniendo los efectos deseados. De ser así, será posible lograr los objetivos trazados por los planificadores urbanos, mientras que se potencia la actividad inmobiliaria y se satisface la demanda de un sector de la población que durante mucho tiempo no encontraban una oferta asequible dentro de uno de los distritos más atractivos de la ciudad. / Tesis

El trabajo contempla la construcción y venta del proyecto multifamiliar Sagitario, en la esquina de los jirones Viña Lariena y Diana, en la urbanización Sagitario, Santiago de Surco. Será un proyecto de 8 pisos construido sobre un terreno de 1096 m2 ubicado en esquina con tres frentes y medios libres por donde tomar luz. Contará con 76 departamentos en tipologías de 3 y 1 dormitorios, estacionamiento para 52 vehículos en semisótano y primer piso, un lobby y áreas comunes en la azotea. El tamaño promedio de las unidades de 3 dormitorios será de 78 m2 (de las cuales hay 60 unidades) y de las de 1 dormitorio de 48 m2 (con 16 unidades), y estarán orientadas a un segmento de mercado NSE B1. Se estima una inversión total en dólares de $6,855,379 y unos ingresos totales $8,235,171, dando una utilidad neta (sin considerar impuestos) de $1,379,792 y una utilidad neta contable de $1,007,275. El TIR económico se calcula en 35.7% y el VAN en $809,437. El ratio de utilidad operativa sobre ventas (ROS) se estima en 18.9%, mientras que el de utilidad neta entre inversión total (ROI) en 15.4% y el de utilidad neta entre inversión de la empresa (ROE) en 60.2%. El periodo total del proyecto se estima en 30 meses, durante 15 de los cuales se ejecutará la construcción. El proyecto se financiará trabajando con un banco, con una combinación de capital de la empresa (24%), cuotas iniciales de ventas (24%) y desembolsos de créditos bancarios contra valorizaciones de avance (52%). / Tesis

San Isidro es un distrito que combina tradición con modernidad y progreso. Se caracteriza por brindarle alta calidad de vida a sus vecinos y es de gran atractivo para el resto de pobladores de la ciudad de Lima. Sin embargo, no está libre de inconvenientes y desafíos que se han generado producto de su crecimiento y de la forma como se ha desarrollado en el tiempo. Éste distrito tiene algunas características que lo hacen distinto a los demás. Por ejemplo: dentro del territorio de San Isidro se encuentra el Centro Financiero de la Ciudad de Lima. Se trata de un nodo muy potente que ha generado situaciones y particularidades de tipo urbano. En años recientes, la última gestión municipal (que permanecerá hasta fines del año 2018), partiendo de un análisis profundo del estado actual del distrito, ha puesto en marcha una serie de medidas y estrategias que buscan resolver algunos de los inconvenientes urbanos que se han presentado producto del crecimiento del distrito, más adelante se entrará a mayor detalle con respecto a esos puntos. La estrategia de renovación y mejoramiento urbano que se ha establecido y que ya se está ejecutando, tendrá efectos en el desarrollo venidero del distrito. Éstas medidas tendrán repercusión sobre la actividad inmobiliaria del distrito. Se ha tomado una zona del distrito y a modo de laboratorio urbano se está ensayando cambios significativos en la normativa para dar respuesta a la problemática que se ha identificado dentro de ese perímetro territorial. Parte de esas medidas, quizás una de las más importantes, tiene como objetivo promover la sostenibilidad de las zonas residenciales, haciendo frente al crecimiento de las zonas comerciales/oficinas tratando de buscar una convivencia equilibrada y generar ciudad de uso mixto, contrario a la fragmentación que se había estado produciendo. Para incentivar la edificación de unidades de vivienda y la inversión inmobiliaria se ha hecho cambios en las exigencias de los parámetros urbanísticos y edificatorios. Por primera vez en mucho tiempo y solo dentro de un área específica del distrito se está permitiendo construir unidades de vivienda más pequeñas. El objetivo de éste cambio, es renovar el distrito, atrayendo público más joven, vecinos en etapas más tempranas de su vida, que ocupen día y noche una parte del territorio que durante el día, de lunes a viernes, goza de mucho movimiento pero que al caer el sol y durante los fines de semana, parece un pueblo fantasma. En el sector del Centro Financiero el uso del suelo cada vez más, es dedicado a oficinas, quitando espacio a las viviendas. Eso está disminuyendo la diversidad de usos, lo cual desde un punto de vista urbanístico no es lo adecuado. El uso exclusivo del territorio para una sola actividad hace que cuando aquella no está funcionando ese territorio se apague. La pluralidad, por el contrario, mantiene encendida a la ciudad por más tiempo. Teniendo en cuenta que éstas medidas de carácter urbano han sido aplicadas por la última gestión, durante los últimos años, ya se está empezando a ver los frutos. La ordenanza relacionada con los cambios de normativa para la ejecución de vivienda fue emitida en julio del año 2016. Ésta tesis buscará evaluar la factibilidad del desarrollo de un proyecto inmobiliario acogiéndose a las nuevas pautas, para verificar si los cambios son bien recibidos por el entorno (público, desarrolladores, etc.) y así comprobar si la estrategia planteada por la Municipalidad está teniendo los efectos deseados. De ser así, será posible lograr los objetivos trazados por los planificadores urbanos, mientras que se potencia la actividad inmobiliaria y se satisface la demanda de un sector de la población que durante mucho tiempo no encontraban una oferta asequible dentro de uno de los distritos más atractivos de la ciudad. / Tesis