Kovenanter ett amerikanskt fenomen som successivt har spridit sig över världen. I Sverige börjades olika typ av kovenanter användas under 1960-talet som kreditvillkor vid företagsfinansiering. Men även om kovenanter blivit ett vanligt verktyg inom den svenska kreditverksamheten sedan 1960-talet, finns det fortfarande bristande kunskaper om dess praktiska användande.  Denna studies syfte är att utforska hur bankers användning av kovenanter i låneavtal påverkas av företagsspecifika, relationsspecifika, lånespecifika och andra faktorer. Studien är inriktad till att studera svenska bankernas användning av kovenanter vid företagskreditgivning och kommer därför inte att behandla privat och offentlig sektor.   Studiens ansats är abduktiv, som möjliggör en växling mellan teori och empiri. För att öka förståelsen kring kovenanters användning har semistrukturerade intervjuer genomförts. Urvalet är begränsat till sex stycken av Sveriges största banker. Insamlad empiri har därefter tolkats utifrån agency theory of covenants, som härstammar från agent och principal teori. Därefter avslutas studien med en presentation av slutsatser, samhällsmässigt kunskapsbidrag, etiska bidrag, egna reflektioner och begränsningar samt förslag på vidare forskning.   Studiens resultat påvisar att kovenanter har en viktig funktion som kontroll och riskhanterings mekanism i låneavtal, men det ersätter inte behovet av realsäkerheter. Dessutom tyder resultatet på att användningen av kovenanter främst påverkas av låntagarens storlek, förmåga att lämna säkerheter, lånelöptid och storlek, samt lånets användningsändamål. / Covenants are an Americans phenomenon that has been successfully spread around the world. Different types of covenants are regularly used in Sweden and has been used in corporate loan contracts since 1960. Despite that covenants has been a commonly used tool in the Swedish loan contracts since the 1960s there is still a lack of knowledge about covenants practical use. The purpose of this study is to research the use of covenants in loan agreements from banks point of view, and explain how different factors such as borrower characteristic, loans characteristic, bank-borrower relationships and other factors can affect banks’ practice of using of covenants. The research question in this study is how different factors such as borrower characteristic, loans characteristic, bank-borrower relationships and other factors can affect Swedish banks’ practice in using of covenants. The study is aimed to research the Swedish banks' use of covenants in corporate debt, therefore the private and public sectors financiering are not considered. The survey has an abductive approach that provides ability to move back and forth from theory to empirical data. In order to explore the phenomena of covenants closely the semi-structured interviews are used for collecting data. Participants from the six largest banks in Sweden were selected to participate in the research. Collected data has been interpreted based on agency theory of covenants, which originates from the agent-principal theory. Finally the conclusion of the study is presented as well as socially knowledge contribution and suggestions for the further research. The results collected from the survey shows that the covenants have an important function as control and risk management mechanism in the loan agreement, but it does not replace the need for real security. The survey also shows that the use of covenants is mainly affected by the borrower's size, ability to provide collateral, loan duration and size, and the loan's purpose.

En stor del av bankernas utlåning riktar sig till fastighetsbolag. I samband med bankernas utlåning så används fastigheter som säkerhet. Banken använder fastighetsvärderingar som underlag för att bedöma lånevolym och lånevillkor. Det är därför av stor vikt för den finansiella stabiliteten att värderingarna är tillförlitliga. Tillförlitliga värderingar bygger på tillgång till bra data. I dagsläget finns det en brist på denna data, vilket minskar tillförlitligheten i värderingarna. Bristen på data beror på att fastigheter generellt säljs paketerat i bolag vilket gör att köpeskillingen inte offentliggörs. Intressenter är därför beroende av aktörer i transaktioner väljer att annonsera villkoren för transaktionen. Underlaget blir dessutom tunnare på grund av att många transaktioner genomförs med komplexa strukturer som minskar insynen. Samtidigt så finns det incitament för fastighetsbolag och värderare att rapportera högre värden än fastighetens marknadsvärde. Detta då fastighetsägare kan använda sig av högre värderingar för att agera opportunistiskt, och då fastighetsägare är beställare och betalare av värderingen så skapar detta även incitament för värderare. Detta, i kombination med att fastighetsägare idag kan beställa flera värderingar och presentera den högsta för banken, skapar risker för det finansiella systemet. Denna uppsats syftar till att undersöka vilka osäkerheter det finns i värderingsprocessen, vilka incitament det finns för övervärderingar, hur regelverk möjliggör dessa, vilka risker det innebär för det finansiella systemet och förslag för hur man kan öka säkerheten i värderingsprocessen. Studien har genomförts med en kvalitativ metod genom att intervjua representanter från fem värderingsbolag och fyra fastighetsbolag. / A large part of bank lending is directed to real estate companies. In connection with bank lending, real estate is used as collateral. Banks use real estate valuations as a basis for assessing loan volumes and the terms of the loan. It is therefore of great importance for financial stability that valuations are reliable. Reliable valuations rely on the availability of good data. At present, there is a lack of such data, which reduces the reliability of valuations. The lack of data is due to the fact that real estate is generally sold packaged in companies, which means that the purchase price is not disclosed. Stakeholders are therefore dependent on actors in transactions choosing to advertise the terms of the transaction. The data is further reduced by the fact that many transactions are carried out with complex structures that reduce the transparency of the transaction. At the same time, there are incentives for real estate companies and appraisers to report higher values than the market value of the property. This is because property owners can use higher valuations to act opportunistically, and because property owners are the clients and payers of the valuation, this also creates incentives for valuers. This, combined with the fact that property owners today can order multiple valuations and present the highest to the bank, creates risks for the financial system. This paper aims to investigate the uncertainties in the valuation process, the incentives for overvaluations, how regulations enable them, and suggestions on how to increase certainty in the valuation process. The study has been conducted using a qualitative method by interviewing representatives from five leading valuation companies and four real estate companies.