Master of Science / Department of Agricultural Economics / Mykel R. Taylor / Land value research has been conducted over many decades with efforts being focused on a broad spectrum of topics encompassing many different issues. The research in this thesis will focus on understanding the relationship between net farm income, cash rent, and land value. This research could provide insight and direction in determining future land value behavior. Understanding land prices is important to many different segments of the agricultural industry. Those involved in the industry want to know where land values are going and what the future looks like. Although certain segments may not be directly affected by land value movements, if value decreases the environment of the agriculture industry is changed. Farmers and ranchers are interested in future land values as they make purchase and sale decisions or as they consider future growth of their operation. Agribusinesses understand the affect a decrease in land value would do to farmer’s decisions regarding capital purchases. Additionally, agriculture finance institutions are interested in the future movement of land value as they are concerned about the affects adverse movements in land value would have on their customer’s balance sheet and ultimately their collateral position. In this paper the relationship between land value and cash rent; where land value is a function of historical cash rent and cash rent is a function of net returns to the land will be tested for its’ existence in Kansas. Data were collected for the nine crop reporting districts in Kansas from 1973 through 2012.

Fastighetsutveckling är en verksamhet som kännetecknas av en hög grad av komplexitet och osäkerhet. Detaljplaneprocessen är en långdragen process som ofta löper över flera år, och involverar ett stort antal sakägare och många motstridiga intressen. Det råder en stor risk att detaljplanen inte färdigställs eller att processen fördröjs på grund av olika överklaganden eller problem vad gäller trafiklösningar, landskapsbild, buller och riksintressen såsom skyddade arter och fornlämningar. (Costello, G. et. al. 2010). Det är även mycket vanligt att den slutgiltiga detaljplanens innehåll nedrevideras, och därmed skiljer sig jämfört med det ursprungliga förslaget. Ovan nämnda riskfaktorer går under samlingsnamnet planrisk, och anses vara den största risken enligt byggherrar, och hur den bedöms inför ett förvärv kan vara avgörande för projektets lönsamhet (Segerlund, D 2015). Dagens värderingsmetodik för råmark, det vill säga mark som inte är detaljplanelagd, sker vanligtvis genom ortsprismetoden där jämförelser görs med tidigare utförda transaktioner på jämförbar mark. Eftersom antalet transaktioner av råmark är mycket lågt i Sverige och att information om prispåverkande bakomliggande villkor ofta saknas så använder man en indirekt ortsprismetod, så kallad råmarkskalkyl, som komplement. Råmarkskalkylen räknar ut råmarkens värde utifrån värdet av projektet vid färdigställande minskat med beräknadekostnader, tidsfaktor samt uppskattad planrisk (ibid). Detta examensarbete har syftat till att utreda vilka faktorer styr planrisken och hur värderare går till väga för att uppskatta denna parameter. Tidigare rapporter inom ämnet belyser problematiken kring transparens och tydlighet i de antaganden som använts i värdeutlåtanden vid värdering av råmark. Således syftar även detta arbete till att utreda de faktorer som ligger till grund för den bristande transparensen som råder. Författarna har använt sig av triangulering som forskningsmetod för att mynna ut i det resultat som redovisas i slutet av arbetet. Sammanfattningsvis har 10 intervjuer genomförts med olika branschaktörer som alla är insatta i ämnet kring planrisk och råmarksutveckling. För att få en god förståelse över ämnet och ett perspektiv från både offentlig och privat sektor har även en kortare enkätstudie skickats till samtliga av landets kommuner. Slutligen har även en fallstudie genomförts där författarna undersökt och jämfört fyra olika värderingsutlåtanden för råmark.  Slutsatserna som kan dras från detta arbete är att värderingen av råmark är ett komplext värderingsförfarande, som kräver erfarenhet från värderingsmän. Det går dock att notera brister i hur antaganden redovisas i dessa värderingsutlåtanden. Författarna anser också att annars vanliga tillvägagångssätt för att hantera osäkerheter vid värdering saknas i denna typ av värderingar, exempelvis känslighetsanalyser och scenarioanalyser. Ett återkommande tema under intervjustudien är att marknaden saknar den betalningsvilja som krävs för ytterligare utredningsunderlag. Författarna menar dock att det finns kostnadseffektiva lösningar som skulle både stärka och öka validiteten och realibiliteten i den slutliga bedömningen, vilketockså redovisas i resultatdelen. I hopp om att bidra till en ökad transparens inom branschen, har en matris skapats som författarna tror kan fungera som en vägledning för rådgivare, kund och marknad. / Real estate development is a procedure that is characterized by a high grade of complexity and insecurity. The process for developing a detailed development plan is a lengthy and tedious procedure that involves a large number of stakeholders with conflicting interests. The risk that the detailed development plan is not completed or prolonged due to factors such as traffic solutions, national interests, racket and a shifting scenery is high. (Costello, G. et. al. 2010). It is also common that the contents of the final version of the detailed development plan is revised in a downwards fashion, and thus differs significantly from the initial proposal. The aforementioned risk factors are, along with other risk factors, collectively called the planning permit risk. It is considered to be the largest risk according to real estate developers and how it is assessed prior to an acquisition of land is considered crucial for the profitability of the project (Segerlund, D 2015). The most common method used for valuing raw land (parcel of land that is not encompassed within a detailed development plan) today is called a comparable sales method, where you use prior transactions of comparable properties to assess the value of your project. Due to the fact that the volume of raw land transactions is quite low in Sweden, the comparable sales method is often complemented with a backdoor feasibility analysis, which computes the value of the project as if it was finished subtracted with the costs, the time to completion and the planningpermit risk (ibid). This master's thesis’ aim is to examine which factors that affect the planning permit risk and how valuers assess this parameter. Prior research within the subject sheds a light on the problem with transparency and clarity regarding the assumptions that are used in valuation reports for raw land valuations. Thus, this report also intends to examine the factors that are subject to blame for this lack of transparency. The authors have chosen to answer the research questions stated in this paper by the use of triangulation as the research method. The authors have conducted 10 interviews with branch professionals that are knowledgeable regarding the subject of the planning permit risk and raw land valuation. To gain a deeper understanding of the subject and to gain a perspective from both the private and public sectors, a survey has been sent out to all of Sweden's municipalities. To conclude it all has a case study been conducted, where the authors have examined and compared four valuation reports of raw land.  The conclusions that can be drawn from this thesis is that the valuation of raw land is a complex procedure that requires experienced valuers. It is however possible to note flaws regarding the presentation of the assumptions in the valuation reports. The authors find that otherwise normal procedures regarding how to handle insecurities in valuation are lacking in these reports, for example sensitivity or scenario analyses. A reoccurring comment during the interview procedure is the fact that the market is not willing to pay for additional inspections that can increase the transparency of these valuation reports. However, the authors of this paper suggest that there are cost-efficient solutions that can strengthen and enhance thevalidity and reliability of the valuation reports for raw land valuations. In hopes of increasing the transparency within the industry, a matrix has been developed that is presented at the end of this paper, which the authors believe can be of guidance to not only the advisers, but alsothe client and the market as a whole.

Este trabalho propõe considerar o processo de formalização legal das transações de terras ocorrido após 1822 - ano da independência do Brasil - como mais uma condição de valorização da terra no Brasil paralelo às classicamente discutidas pela historiografia da História Agrária.O referido processo foi desencadeado pela necessidade de dinamizar o crédito em uma economia pouco monetizada e antecedeu e influenciou o surgimento da propriedade privada no Brasil. Pode ser percebido pela elaboração de leis que visaram promover maior clareza e segurança jurídica nos contratos. Para isso, as mudanças legais não só reformaram e produziram regras e procedimentos contratuais, como o sistema cartorial com a criação dos Cartórios de Registros ao lado dos Cartórios de Notas, integrando suas atividades: o Cartório de Notas passou a controlar a produção dos contratos dentro das formalidades ditadas pela Lei e o Cartório de Registro a lhes dar publicidade. Para concentrar as informações contratuais nos cartórios e disponibilizá-las para o conhecimento público, o Estado paulatinamente desestimulou os negócios feitos por títulos particulares por meio de sucessivas leis, que de forma gradual restringiram a sua segurança jurídica e validade legal. A maior clareza e segurança jurídica produzidas nesse processo tiveram o efeito não só de dinamizar o crédito hipotecário, como também as compras e vendas, catalisando o ganho de valor da terra em condições favoráveis. / The purpose of this dissertation is to assess the process of legal formalization of land purchase after 1822 when Brazil became independent as yet another condition of land valuation in the country, parallel to the reasons that have been traditionally discussed by the historiography on Agrarian History. Such process was triggered by the need to render credit more dynamic in a seldom monetized economy, having both preceded and influenced the rise of private property in Brazil, and included the drafting of laws to promote greater clarity and legal safety for the respective contracts. To this end, the legal modifications not only reformed and produced contractual rules and procedures, but also provided for the establishment of the notarial system and the relevant Real Estate Registry Offices (Brazils registers of deeds) and the Notary Public Offices, whose activities were integrated: the Notary Public Offices were used to control contract drafting according to the formalities set forth by law, whereas the Real Estate Registry Offices were used to render the contracts public. In order to concentrate contractual information at the registries and offices and ensure the public awareness thereof, the State gradually discouraged contractual transactions closed by means of private instruments upon the enactment of successive laws that gradually limited the legal safety and validity thereof. The greater clarity and legal safety brought forth by this process not only enabled mortgage credit to become more dynamic, but also provided for new scenarios in land purchase, thereby resulting in land valuation in favorable conditions.

Um dos problemas freqüentes em modelos de avaliação de imóveis é identificar quais de suas características devem ser levadas em consideração e o quanto cada uma destas influencia no valor final das propriedades. Além disso, é necessário um critério de avaliação bem estruturado, baseado em modelagem matemática adequada. A partir das constatações acima, foram estabelecidos os objetivos deste trabalho: após identificar as principais variáveis que interferem no valor das propriedades, avaliar o uso de Redes Neurais Artificiais para fins de avaliação e estudar a influência de uma medida de acessibilidade no valor de terrenos urbanos. Quanto às variáveis a serem empregadas nos modelos de avaliação, chegou-se a conclusão que um banco de dados misto, onde tanto variáveis de natureza espacial quanto física pudessem ser incluídas, parecia ser uma opção interessante. Desta forma, após a inclusão no banco de dados de uma variável de natureza espacial, a distância ao centro da cidade, este trabalho comparou dois métodos de avaliação: as Redes Neurais Artificiais e o modelo de regressão múltipla, este último muito usado na prática. Foram abordados dois estudos de caso, as cidades de Araçariguama e São Carlos. A primeira é uma cidade dormitório, de pequeno porte (cerca de 6000 habitantes), localizada nas proximidades da capital do estado, São Paulo. A segunda, por sua vez, é uma cidade de porte médio (cerca de 160000 habitantes), localizada no centro do estado e pólo industrial e tecnológico. A escolha destas cidades ofereceu a oportunidade de estudar a influência de uma variável como a acessibilidade em contextos diferentes. Os resultados obtidos para Araçariguama indicaram que a medida de acessibilidade empregada, distância ao centro, era uma das variáveis mais importantes na formação do preço de propriedades. Quanto aos resultados obtidos pelos modelos empregados, pôde-se observar que, ao utilizar regressão múltipla, o efeito da variável distância ao centro não pode ser estudado sozinho, pois esta variável interage com a área. A utilização de Redes Neurais, por sua vez, também forneceu estimativas adequadas de valor, verificando-se através dela que a acessibilidade apresentou um peso superior a 34% no valor final. Ao se comparar os dois métodos pode-se observar que as Redes Neurais (RN) demonstraram um desempenho superior, quando este foi avaliado pelo valor do erro relativo total. Com o objetivo de analisar a distribuição espacial dos erros, estes foram agrupados em cinco clusters, podendo-se constatar que os maiores erros fornecidos pelas RN se concentraram em um único bairro. Na análise para São Carlos pôde-se verificar também, através dos resultados obtidos por ambos os métodos, que a distância ao centro foi um dos fatores preponderantes na avaliação dos imóveis. A análise da distribuição espacial dos erros apontou uma concentração de erros maiores em um dos bairros, o que pôde ser observado para os dois métodos empregados e dois dos três conjuntos de dados. Um fato que chamou a atenção foi o de que para Araçariguama, que é uma cidade de porte menor, a importância relativa da variável acessibilidade foi maior que para a outra cidade. / A common problem in the use of land valuation models is the identification of the real estate features that should be incorporated in the models and how they influence the final property price. In addition, a well structured approach based in consistent mathematical models is also required. Based on the aforementioned assertions, the following objectives have been drawn for this work: after identifying the main variables that have a strong influence on land values, the use of Artificial Neural Networks (ANN) for land valuation have be tested and the influence of an accessibility measure on urban land values have been studied. Regarding the variables that should been part of the valuation models, we reached the conclusion that a mixed database containing physical and spatial attributes seemed to be an interesting option for this sort of problem. Therefore, after the addition of a spatial variable, the distance to the city center, to our database, two valuation methods have been compared: the ANN approach and a multiple regression model, the latter quite common in practice. Two case studies have been then analyzed: the cities of Araçariguama and São Carlos. The first one is a small bedroom town (around 6,000 inhabitants) not far from the state capital, the city of São Paulo. The second one is a medium-sized city (around 160,000 inhabitants) located in the middle of the state and a technological and industrial center. The particularities of these two cities made possible a comparison of the influence that such a variable as accessibility could have on the land values under two different conditions. The results obtained for the city of Araçariguama indicated that the accessibility measure used, the distance from the city center, was one of the main variables influencing land prices. Although both models gave good estimates, their results were not exactly the same. While the influence of the variable distance to the city center could not be individually taken in the multiple regression model, because of its interaction with the variable area, the same variable has a strong weight on the ANN model, in which it appears as responsible for over 34% of the land value. The ANN performed better in a direct comparison of the two approaches, specially when looking to the total relative error. With the purpose of analyzing the spatial distribution of the estimation errors, they have been grouped into clusters, which have stressed that the worst cases are concentrated in a specific area of the city. Both methods showed that the distance to the city center has a strong influence on land values also in the city of São Carlos. The highest estimation errors were also concentrated in a specific neighborhood for two out of three data sets in both valuation methods. Another interesting outcome is the fact that the relative weight of the accessibility variable used was higher in Araçariguama than in São Carlos, although the former city is smaller than the latter.

Um dos problemas freqüentes em modelos de avaliação de imóveis é identificar quais de suas características devem ser levadas em consideração e o quanto cada uma destas influencia no valor final das propriedades. Além disso, é necessário um critério de avaliação bem estruturado, baseado em modelagem matemática adequada. A partir das constatações acima, foram estabelecidos os objetivos deste trabalho: após identificar as principais variáveis que interferem no valor das propriedades, avaliar o uso de Redes Neurais Artificiais para fins de avaliação e estudar a influência de uma medida de acessibilidade no valor de terrenos urbanos. Quanto às variáveis a serem empregadas nos modelos de avaliação, chegou-se a conclusão que um banco de dados misto, onde tanto variáveis de natureza espacial quanto física pudessem ser incluídas, parecia ser uma opção interessante. Desta forma, após a inclusão no banco de dados de uma variável de natureza espacial, a distância ao centro da cidade, este trabalho comparou dois métodos de avaliação: as Redes Neurais Artificiais e o modelo de regressão múltipla, este último muito usado na prática. Foram abordados dois estudos de caso, as cidades de Araçariguama e São Carlos. A primeira é uma cidade dormitório, de pequeno porte (cerca de 6000 habitantes), localizada nas proximidades da capital do estado, São Paulo. A segunda, por sua vez, é uma cidade de porte médio (cerca de 160000 habitantes), localizada no centro do estado e pólo industrial e tecnológico. A escolha destas cidades ofereceu a oportunidade de estudar a influência de uma variável como a acessibilidade em contextos diferentes. Os resultados obtidos para Araçariguama indicaram que a medida de acessibilidade empregada, distância ao centro, era uma das variáveis mais importantes na formação do preço de propriedades. Quanto aos resultados obtidos pelos modelos empregados, pôde-se observar que, ao utilizar regressão múltipla, o efeito da variável distância ao centro não pode ser estudado sozinho, pois esta variável interage com a área. A utilização de Redes Neurais, por sua vez, também forneceu estimativas adequadas de valor, verificando-se através dela que a acessibilidade apresentou um peso superior a 34% no valor final. Ao se comparar os dois métodos pode-se observar que as Redes Neurais (RN) demonstraram um desempenho superior, quando este foi avaliado pelo valor do erro relativo total. Com o objetivo de analisar a distribuição espacial dos erros, estes foram agrupados em cinco clusters, podendo-se constatar que os maiores erros fornecidos pelas RN se concentraram em um único bairro. Na análise para São Carlos pôde-se verificar também, através dos resultados obtidos por ambos os métodos, que a distância ao centro foi um dos fatores preponderantes na avaliação dos imóveis. A análise da distribuição espacial dos erros apontou uma concentração de erros maiores em um dos bairros, o que pôde ser observado para os dois métodos empregados e dois dos três conjuntos de dados. Um fato que chamou a atenção foi o de que para Araçariguama, que é uma cidade de porte menor, a importância relativa da variável acessibilidade foi maior que para a outra cidade. / A common problem in the use of land valuation models is the identification of the real estate features that should be incorporated in the models and how they influence the final property price. In addition, a well structured approach based in consistent mathematical models is also required. Based on the aforementioned assertions, the following objectives have been drawn for this work: after identifying the main variables that have a strong influence on land values, the use of Artificial Neural Networks (ANN) for land valuation have be tested and the influence of an accessibility measure on urban land values have been studied. Regarding the variables that should been part of the valuation models, we reached the conclusion that a mixed database containing physical and spatial attributes seemed to be an interesting option for this sort of problem. Therefore, after the addition of a spatial variable, the distance to the city center, to our database, two valuation methods have been compared: the ANN approach and a multiple regression model, the latter quite common in practice. Two case studies have been then analyzed: the cities of Araçariguama and São Carlos. The first one is a small bedroom town (around 6,000 inhabitants) not far from the state capital, the city of São Paulo. The second one is a medium-sized city (around 160,000 inhabitants) located in the middle of the state and a technological and industrial center. The particularities of these two cities made possible a comparison of the influence that such a variable as accessibility could have on the land values under two different conditions. The results obtained for the city of Araçariguama indicated that the accessibility measure used, the distance from the city center, was one of the main variables influencing land prices. Although both models gave good estimates, their results were not exactly the same. While the influence of the variable distance to the city center could not be individually taken in the multiple regression model, because of its interaction with the variable area, the same variable has a strong weight on the ANN model, in which it appears as responsible for over 34% of the land value. The ANN performed better in a direct comparison of the two approaches, specially when looking to the total relative error. With the purpose of analyzing the spatial distribution of the estimation errors, they have been grouped into clusters, which have stressed that the worst cases are concentrated in a specific area of the city. Both methods showed that the distance to the city center has a strong influence on land values also in the city of São Carlos. The highest estimation errors were also concentrated in a specific neighborhood for two out of three data sets in both valuation methods. Another interesting outcome is the fact that the relative weight of the accessibility variable used was higher in Araçariguama than in São Carlos, although the former city is smaller than the latter.

Este trabalho propõe considerar o processo de formalização legal das transações de terras ocorrido após 1822 - ano da independência do Brasil - como mais uma condição de valorização da terra no Brasil paralelo às classicamente discutidas pela historiografia da História Agrária.O referido processo foi desencadeado pela necessidade de dinamizar o crédito em uma economia pouco monetizada e antecedeu e influenciou o surgimento da propriedade privada no Brasil. Pode ser percebido pela elaboração de leis que visaram promover maior clareza e segurança jurídica nos contratos. Para isso, as mudanças legais não só reformaram e produziram regras e procedimentos contratuais, como o sistema cartorial com a criação dos Cartórios de Registros ao lado dos Cartórios de Notas, integrando suas atividades: o Cartório de Notas passou a controlar a produção dos contratos dentro das formalidades ditadas pela Lei e o Cartório de Registro a lhes dar publicidade. Para concentrar as informações contratuais nos cartórios e disponibilizá-las para o conhecimento público, o Estado paulatinamente desestimulou os negócios feitos por títulos particulares por meio de sucessivas leis, que de forma gradual restringiram a sua segurança jurídica e validade legal. A maior clareza e segurança jurídica produzidas nesse processo tiveram o efeito não só de dinamizar o crédito hipotecário, como também as compras e vendas, catalisando o ganho de valor da terra em condições favoráveis. / The purpose of this dissertation is to assess the process of legal formalization of land purchase after 1822 when Brazil became independent as yet another condition of land valuation in the country, parallel to the reasons that have been traditionally discussed by the historiography on Agrarian History. Such process was triggered by the need to render credit more dynamic in a seldom monetized economy, having both preceded and influenced the rise of private property in Brazil, and included the drafting of laws to promote greater clarity and legal safety for the respective contracts. To this end, the legal modifications not only reformed and produced contractual rules and procedures, but also provided for the establishment of the notarial system and the relevant Real Estate Registry Offices (Brazils registers of deeds) and the Notary Public Offices, whose activities were integrated: the Notary Public Offices were used to control contract drafting according to the formalities set forth by law, whereas the Real Estate Registry Offices were used to render the contracts public. In order to concentrate contractual information at the registries and offices and ensure the public awareness thereof, the State gradually discouraged contractual transactions closed by means of private instruments upon the enactment of successive laws that gradually limited the legal safety and validity thereof. The greater clarity and legal safety brought forth by this process not only enabled mortgage credit to become more dynamic, but also provided for new scenarios in land purchase, thereby resulting in land valuation in favorable conditions.

The aim of the diploma thesis is to evaluate the real estate market in the segment of agricultural land. This work evaluates the general characteristics of this segment, but also the factors that influence the price of agricultural land. The thesis results are graphic, map and tabular outputs showing the various factors that affect the price of agricultural soil and analysis of these data.

This master´s thesis is focused on detterminations of the difference between the standard price of a detached passive house and selected detached houses in Chomutov and its surroundings. The theoretical part of the thesis describes the basic terms used in real estate valuation. The main task of this thesis is in Chomutov establish the standard price of houses with regard to their implementation, to evaluate land forming their accessories and assess standart value house without land, in order to eliminate the influence of land price to the price of the property. For valuation has been selected 10 houses from the Ústecký kraj of 3 districts (Chomutov, Louny and Most).

This thesis deals with the assessment of the impact of spatial planning on land prices according to valuation rules and prices usual in the district of the town. The work examines the non-construction land - agricultural, land for construction of building and land. In addition, the price of land and the attractiveness of non-construction, the rumor about the transition than construction land and construction cost of building land.

This thesis deals with landscaping issues from the legal standpoint and evaluates the influence of landcaping on the price of estate according to legislative assessment and standard price in the Stare Mesto region.