Tillsammans med e-handelns explosiva ökning under de senaste åren har lager och logistikfastigheter blivit alltmer populära bland investerare. Med den ökade uppmärksamheten för logistikfastigheter har deras avkastningskrav sjunkit, de så kallade yielderna har blivit påverkade. Yielden är den avkastningen som en tillgång producerar, prime yielden är lika med avkastningen för en tillgång av högsta kvalitet i ett bra läge. En ökad efterfrågan har inneburit att logistikfastigheters prime yielder har påverkats markant. De senaste åren har prime yielderna sjunkit i flera marknader och står för närvarande på rekordlåga nivåer. Syftet med uppsatsen är att se hur prime yielderna för logistikfastigheter skiljer sig mellan olika länder. Uppsatsen kommer undersöka vilka faktorer som ligger till grunden av varför olika länder har varierande prime yielder, samt se till hur mycket dessa faktorer påverkar marknaden. Uppsatsen kommer genom litteraturstudier och intervjuer utreda hur prime yielden skiljer sig mellan olika länder i Europa. Uppsatsen reder ut frågan för vilka faktorer som påverkar prime yielden på logistikfastigheter och vilken marknad som har bäst förutsättningar framgent. Resultatet visar att det finns stora skillnader mellan prime yielderna för olika länders logistikfastigheter. Undersökningen gjordes av nio länder som alla har en betydande del av den europeiska logistikmarknaden. Av dessa länder visade resultatet att det skiljer 1,4 procentenheter mellan marknaden med lägst och högst prime yield. Den främsta orsaken till vad som påverkar prime yield nivån är den ekonomiska teorin om utbud och efterfrågan. En högre efterfrågan innebär mer kapital som söker sig till en viss marknad, en effekt av detta är att yielderna på fastigheterna går ned och priserna går upp. De olika ländernas räntenivå visade ha en stor betydelse för efterfrågan då högre räntor dämpar köpkraften från investerare. Efterfrågan styrs även från vardera marknads underliggande förutsättningar vilket inkluderar logistikfastigheters hyres- och vakansnivå, utvecklingen av e-handel, infrastruktur,geografisk placering, samt politiska stabilitet. Resultatet visar att dagens efterfrågan från företag att hyra lager och logistiklokaler är väldigt hög, vilket indikerar på att ett framtida ökat utbud av logistikfastigheter i prime segmentet är av mindre betydelse för prime yielden. / Along with the explosive growth of e-commerce in recent years, warehouses and logistics properties have become increasingly more popular with investors. With the increased attention for logistics properties, their yields have fallen. The yield is the return that an asset produces, the prime yield is equal to the return for an asset of the highest quality in a good location. Increased demand on the segment has meant that the prime yields of logistics properties have been significantly affected. In recent years, prime yields have fallen in several markets and are currently at record low levels. The purpose of the thesis is to see how the prime yields for logistics properties differ between different countries. The thesis will investigate the factors that underlie why different countries have varying prime yields and see how much these factors affect the market. The thesis will, through literature studies and interviews, investigate how the prime yield differs between different countries in Europe. The thesis clarifies the question of which factors affect the prime yield on logistics properties and which market has the best conditions for the future.The results show that there are large differences between the prime yields for different countries' logistics properties. The survey was conducted of nine countries, all of which have a significant part of the European logistics market. Of these countries, the results showed that there is a difference of 1.4 percentage points between the market with the lowest and highest prime yield. The main reason for what affects the prime yield level is the economic theory of supply and demand. A higher demand means more capital seeking into a certain market, an effect of this is that the yields on the properties go down and the prices go up. The interest rates of the different countries proved to be of great importance for demand as higher interest rates dampen the purchasing power of investors. Demand is also governed by the underlying conditions of each market, which includes the rental and vacancy level of logistics properties, the development of e-commerce, infrastructure, geographical location, and political stability. The results show that the current demand from companies to rent warehouses and logistics premises is very high, which indicates that a future increase in supply of logistics properties in the prime segment is of less importance for the prime yield.

The interest in logistics properties has risen significantly over the last decade, which have attracted more national and international investors. Previous research has mostly been centered on the property's location and how it has influenced their value. As the e-commerce trend has progressed, more requirements for property design have emerged, which makes it interesting to investigate how real estate companies resonate about this. The purpose of this master's thesis has been to investigate how the major real estate firms in the logistics sector conduct strategic acquisitions and divestments to satisfy market demand, and how this has affected their measurable profitability. The study is based on quantitative data gathered from annual reports regarding their portfolio change and various profitability measures. Moreover, the quantitative survey has been complemented with in-depth interviews with these companies to get an understanding regarding their transaction history and to gain a deeper understanding of their investment strategy regarding logistic properties. What has been observed by the study is that real estate companies strive to have flexible properties to be able to adjust for future tenants and thus minimize any vacancies. New logistical trends like “last mile delivery” seem to affect the company's strategies on localization. Pure logistics companies with less diversification have shown higher economic lease rates and profit development in their logistic portfolios than the more diversified companies. Furthermore, a general strategic development towards more diversification in more niched portfolios is visible. / Intresset för logistikfastigheter har ökat markant under det senaste decenniet, vilket har lockat fler nationella och internationella investerare. Tidigare forskning har mest handlat om varför efterfrågan ökar och hur fastighetens läge har påverkat dess värde. De strategier som fastighetsbolagen i Sverige tillämpar för att anpassa sig till denna trend och hur deras portföljlönsamhet har utvecklats är fortfarande obesvarade ämnen. Syftet med detta examensarbete har varit att undersöka hur de stora fastighetsföretagen inom logistiksektorn genomför strategiska förvärv och avyttringar för att möta marknadens efterfrågan och hur detta har påverkat deras mätbara lönsamhet. Studien baseras på kvantitativa data från årsrapporter avseende finansiell information, portföljfördelning och lokal närvaro. Dessutom har den kvantitativa undersökningen kompletterats med fördjupande intervjuer med dessa företag för att få en förståelse för deras transaktionshistorik och för att bättre förstå deras investeringsstrategier avseende logistikfastigheter. Det som har observerats av studien är att fastighetsbolagen strävar efter att ha flexibla fastigheter som ska kunna anpassas för framtida hyresgäster och därmed minimera eventuella vakanser. Nya logistiska trender som "last mile delivery" verkar ha en inverkan på företagens strategier för lokalisering. Logistikföretag med en större andel logistikfastigheter och mindre diversifiering har visat högre ekonomisk uthyrningsgrad och vinstutveckling i sina logistikportföljer än de mer diversifierade företagen. Vidare syns en generell strategisk utveckling mot mer diversifiering i mer nischade portföljer.