La crise du logement en France pose la question de la production de foncier pour le logement. Les collectivités locales sont souvent désignées comme responsables majeurs de la pénurie foncière, que ce soit par manque de volonté politique, par manque de moyens, ou par une difficile coordination des échelles de décisions (commune/intercommunalité). Le parti pris de cette thèse est de questionner cette vision en effectuant un travail empirique. Il s’agit alors d’analyser les pratiques et stratégies des collectivités locales (communes et EPCI) en faveur de la mobilisation du foncier à destination de l’habitat. Cette analyse prend comme objet des agglomérations moyennes, le Pays Voironnais (Isère) et le Beauvaisis (Oise), qui doivent aujourd’hui retrouver un dynamisme économique et démographique tout en étant confronté à la crise des finances publiques. Ces territoires ont l’intérêt de présenter des profils de communes très différentes (urbain, périurbain, rural) qui peuvent jouer sur l’appréhension de la question foncière. Un éclairage comparatif est également apporté à partir d’un cas néerlandais (Nimègue). Nous développons une méthode d’analyse empirique en recensant l’ensemble des interventions foncières des collectivités pour identifier les leviers (outils, procédures, etc.) qui ont conduit à la mobilisation des terrains et à la maitrise des projets. Cette méthode permet de redéfinir les contours de ce qu’est concrètement une politique foncière locale, en tenant compte de la diversité des expériences et des modes de faire des collectivités. / The current French housing crisis rises the question of land production for housing development. Local authorities are often considered as the major responsible for the land unavailability, because of their lack of means or of political will, or because of bad scale coordination between local decision-makers (municipalities/multi-municipal administrations). The thesis addresses this view through an empirical study. We analyse practices and strategies of local authorities (municipalities and multi-municipal administrations) in favour of land production for housing development. This analysis applies to medium-sized agglomerations, the Pays Voironnais (Isère) and the Beauvaisis (Oise), which need to stimulate residential and economic development while facing local resources decrease. We find varied municipal profiles (urban suburban, rural) in those territories, which may influence the perception of land issues. Comparison is made with a Dutch case (Nijmegen). For our empirical analysis, we inventory all municipal interventions in land and property, in order to identify the levers (tools, procedures) that supports the land production and the control of housing projects. This method allows us to redefine the outlines of what is actually a land policy, taking into account the diversity of experiences and practices of local authorities. This work questions the obstacles and incentives of local land policies and gives sense to those practices that are rarely expressed as public policies.

Ce mémoire met en évidence les transformations radicales qu'ont subi les marchés fonciers et immobiliers au cours de ces deux dernières décennies, sous l'effet de l'internationalisation de la finance de marché. Plus précisément, il montre comment la convergence entre finance et immobilier, un processus nommé « financiarisation de l'immobilier », tend à rendre les marchés immobiliers plus spéculatifs et plus instables. <br />Les économistes demeurent pour l'essentiel à distance de ce champ, car les dynamiques des marchés fonciers et immobiliers ne se conforment pas aux canons de la théorie néoclassique. Une solide connaissance des filières d'aménagement et des dispositifs institutionnels encadrant la production urbaine s'impose pour aborder les phénomènes de «cycles» et de «bulles spéculatives» à l'oeuvre sur les marchés fonciers et immobiliers. Adoptant une démarche pluridisciplinaire, l'auteur combine les outils conceptuels de l'économie immobilière et l'observation de terrain du géographe, tout particulièrement en Asie (Japon notamment) où les prix fonciers atteignent les plafonds mondiaux. Cette démarche met la théorie à l'épreuve des faits, montrant les dangers de politiques foncières basées sur l'approche néoclassique.

Comment les politiques foncières influent sur le développement de logements neufs dans une communauté urbaine telle que le Grand Lyon ? Comment contribuent-elles à réorganiser les coûts induits par la construction de logements neufs et, plus largement, par l'aménagement de nouveaux espaces bâtis ? Pour répondre à ces questions, la première partie de ce travail analyse la structuration des dynamiques de promotion immobilière, à partir de l'identification des stratégies, des intérêts et des actions d'un acteur pivot, le promoteur de logements (qui peut-être un promoteur immobilier, un bailleur social ou un particulier). La seconde partie du travail explore l'impact des politiques foncières sur les acteurs de marché étudiés en première partie. Nous définissions le terme « politiques foncières » au sens large, en y incluant aussi bien l'action foncière, le droit des sols et la fiscalité foncière. Nous montrons dans cette thèse que les collectivités publiques locales disposent d'outils forts pour répartir les coûts et les bénéfices tirés d'une opération de promotion immobilière entre les propriétaires initiaux des terrains, les acquéreurs de logements et la collectivité (donc les contribuables). L'ensemble du processus de régulation des dynamiques de promotion immobilière peut s'analyser comme un jeu de création et de transfert d'incertitude. Dans un contexte dans lequel les collectivités sont poussées à présenter leurs projets à l'avance, leurs capacités à agir directement par l'action foncière sont relativement limitées, à moins de très gros efforts financiers. Pour retrouver des marges de manœuvre pour influer sur les modes de production de logements, les collectivités locales réintroduisent de l'incertitude, par différents moyens : préemption ou menace de préemption de terrains, prise de position sur des parcelles de blocage, et surtout, introduction d'une règle de droit des sols souple, qui oblige à un « examen concerté préalable » des demandes de permis de construire et de permis d'aménager entre le pétitionnaire et la collectivité. Toutefois, de telles pratiques ne fonctionnent que si les promoteurs de logements ont les moyens de supporter cette incertitude. Par conséquent, elles reposent sur le dynamisme des marchés immobiliers. Ainsi, dans l'état actuel des choses, la reconstruction de la ville sur la ville par des immeubles de qualité, mais aussi le financement d'équipements publics, de logements sociaux, d'espaces verts, etc., ne fonctionnent qu'à condition d'accepter une hausse des prix immobiliers. Ce mode de régulation des dynamiques d'aménagement et de promotion immobilière permet de créer une ville de qualité, mais qui apparait aussi particulièrement excluante pour tous les ménages non solvables aux prix immobiliers atteints. Ceci à pour conséquence d'inciter à multiplier les dispositifs spécifiques d'aides à l'accès au logement (que ce soit dans le parc locatif social ou privé, et pour l'accession à la propriété), qui bénéficient à de nombreux ménages, mais n'empêchent cependant pas que nombre d'entre eux se retrouvent « en marge » de la ville, en l'occurrence, en périphéries plus ou moins lointaines des agglomérations. / How land policies are affecting new housing developments in Lyon agglomeration? How do they contribute to reorganize the costs generated by the development of new housing and, more broadly, by the development of new spaces? The first part of this work analyses the housing development dynamics, which contributes to shape the actions of the different actors implicated in new housing markets. The second part of the thesis explores the impact of land policies on market actors identified and studied in the first part. We define the term “land policies” in a broad sense, which include the purchase, the management and the selling of land by public authorities, but also the zoning and the land taxation policies. This work shows that in a context in which local public authorities have to present their urban strategies and projects in advance, their capacities to directly manage land development is limited, unless they invest massive amounts of public funds. Nevertheless, they use other ways to reintroduce uncertainty for housing developers and land owners, and therefore, be in capacity to be the actor who is in capacity to manage this uncertainty. One of the major tools to reach this goal is the use of some forms of discretionary zoning. However, such practices only work when housing developers can support this uncertainty, which mainly is the case in dynamic housing markets. This means that the way local authorities are today managing housing development allows to finance and build a city of quality, but also that public authorities have to multiply specific housing aids (whether in the social or non-social rental sector, or to support homeownership), which benefit to many households but also leave many others in “the edges of the city”, i.e., in many cases, far in the outskirts.