BAKGRUNDLäkemedelsindustrin är en starkt växande bransch som historiskt har genererat en hög avkastning på finansmarknaden. Läkemedelsutvecklingen är en lång och komplicerad process vilket skapar osäkerhet kring hur läkemedelsbolagen ska värderas. Osäkerhetsfaktorerna i värderingsprocessen kan leda till att analytiker tar genvägar vilket påverkar den slutgiltiga värderingen. Hur osäkerheten bemöts och vilka faktorer som faktiskt bygger värderingen kan därför vara svår att förstå för investerare. SYFTESyftet med studien är att beskriva och analysera hur värdering av små läkemedelsbolag går till i praktiken. Vidare är syftet att analysera hur analytiker bemöter osäkerhetsfaktorerna i branschen, om vedertagna fundamentala värderingsmetoder och tillvägagångssätt existerar samt i vilken utsträckning dessa är förenliga med befintlig teori. METODDenna kvalitativa uppsats tar sin utgångspunkt i en deduktiv ansats. En fallstudiedesign har använts för att studera små läkemedelsbolag och genom intervjuer med aktieanalytiker har studiens frågeställningar besvarats. SLUTSATSSmå läkemedelsbolag värderas med DCF-modellen där modellen tillämpas på olika sätt av analytikerna. Osäkerheten som råder i branschen innebär att analytiker måste göra flera avvägningar. I praktiken anses många faktorer vara för osäkra eller tidskrävande för att inkluderas i värderingen. Teorin tar inte hänsyn till dessa aspekter vilken menar på att värderingen ska vara så fullständig som möjligt. I praktiken är värderingarna en produkt som ska säljas till investerare vilket försvårar för analytikerna att använda komplexa och matematiska metoder. Detta innebär att analytikerna måste ta hänsyn till den extra tid som ett värderingsbeslut tar i relation till det extra mervärde beslutet ger. / BACKGROUND The Pharmaceutical industry is a fast growing industry which historically have generated a high return on financial markets. Drug development is a long and complicated process which creates uncertainty regarding how pharmaceutical companies should be valued. The uncertainty factors in the valuation process can lead analysts to opt into shortcuts which have effect on the final valuation. How the uncertainty is dealt with and what the valuation actually is based on can be difficult for investors to comprehend. PURPOSEThe purpose of the study is to describe and analyse how valuation of small pharmaceutical companies goes into practice. The purpose is also to highlight how analysts address the uncertainty factors within the industry, if established fundamental valuation methods and approaches exist and to what extent they are consistent with existing theory. METHODThis qualitative study takes its starting point in a deductive approach. A case study design has been used to study small pharmaceutical companies. The research questions have been answered using interviews with equity analysts. CONCLUSIONSmall pharmaceutical companies are valued with the DCF-model. However, there are differences how analysts choose to apply the method. The uncertainty within the industry results in analysts being forced to use approximations. In practice, many factors are considered to unsecure or time consuming to be included in the valuation. The theories regarding valuation of small pharmaceutical companies does not take this problem in consideration and only focuses on reaching an estimate that is as correct as possible. In practice a valuation is a product intended to be sold to investors, this prevents analysts from using complex and mathematical methods. This means that the analysts must take into account the extra time that a valuation decision takes and put it in perspective of the value added to valuation.

Flexibilitet att kunna anpassa sin verksamhet är något som de flesta företag värderar högt i den snabbrörliga världen vi lever i idag och detta tillgodoses till stor del genom flexibla arbetssätt. Däremot, hur företag kan ges flexibilitet genom olika kontraktstyper kopplat till kontorslokaler är sparsamt behandlat inom litteraturen. Syftet med studien är utreda hur hyresgästernas behov av flexibla hyresavtal kan tillgodoses och hur fastighetsägarna kan agera för att fånga en förväntad betalningsvilja för denna flexibilitet Studiens resultat visar att det idag tycks finnas en efterfrågan på flexibla hyresavtal på Stockholmsmarknaden bland ett flertal olika företagskategorier. Detta tillgodoses främst genom tredjepartslösningar, optioner och även till viss del av färdiginredda lokaler med korta kontrakt. Av de företag som efterfrågar flexibilitet är det främst de med mellan cirka 10-20 anställda som idag inte får sina behov tillgodosedda. En av anledningarna till detta är att denna grupp bland annat har ett behov av att skapa en egen företagskultur och identitet med hjälp av lokalen, vilket inte alltid kan tillgodoses genom de lokallösningar som erbjuds via tredje part. Anledningen till det begränsade utbudet av flexibla hyresavtal beror till stor del på ett antal observerade friktioner i marknaden kopplat till dessa avtal. Det handlar främst om att flexibla hyresavtal är associerade med en ökad risk för vakanser och ökad arbetsbelastning för förvaltningsorganisationen. Ett sätt att hantera dessa friktioner är att öka hyresintäkterna för flexibla hyresavtal, vilket kan uppnås genom att en meny av kontrakt erbjuds hyresgästerna. Om hyresintäkterna ökas, samtidigt som risken förknippad med flexibla hyresavtal kartläggs bättre samt diversifieras, skapas möjligheter för att utbudet av flexibla hyresavtal ökar i framtiden. / Flexibility to adopt the business is highly valued amongst most companies given the rapid-changing world we live in. Today this is largely catered for through flexible working methods. However, how companies can be given flexibility through different types of contracts is sparsely addressed in the literature. Therefore, the aim of this study is to examine how supply and demand for flexible leases can be matched, and how property owners could act to capture a potential future increase in willingness to pay for flexible leases. The results of the study show that there seems to be a demand for flexible leases on the Stockholm real estate market in a number of different categories of companies today. This is mainly achieved through third party solutions, real options and a few types of short-term contracted premises. Among the companies that demand flexibility, it is primarily companies with between approximately 10-20 employees who do not receive their flexibility requirements today. One of the main reasons for this miss-match is because this group has a need to enhance their own corporate culture through the rented office space, which cannot always be met by the facilities offered through third party solutions. The reason for the limited supply of flexible leases can be derived from a number of observed frictions in the market, primarily because these leases are associated with an increased risk of vacancies and increased workload for the property management organization. However, as a counterpoint to this, a menu of different office leases with varying degrees of flexibility can be offered to tenants to capture the willingness to pay for flexibility. Thus, if the rental income increase, while the risk associated with the flexible leases is better identified and diversified, the supply of these leases might increase in the future.