Memoria Arquitecto / No autorizada por el autor para ser publicada a texto completo

Tesis para optar al grado de Magíster en Administración / La propuesta consiste en un servicio de hospedaje para estudiantes de universidades e institutos en la ciudad de Concepción de procedencia de otros lugares, la cual no está totalmente cubierta para las necesidades para aquellos alumnos, que de acuerdo a registros de la Universidad del Bío Bío pertenecen tanto al quinto quintil, más los que no requieren apoyo económico por parte de la universidad u otros organismos relacionados. Como resultado, se espera identificar todos los elementos que intervienen en esta unidad de negocio, observar sus interrelaciones a través de su operatividad, sus costos y su interrelación dentro del sistema contable y financiero, revisando finalmente su factibilidad económica, buscando la mejor configuración de los recursos para su viabilidad futura. La propuesta de valor se basa en la observación del mercado y la conclusión a través de ésta, que la forma más adecuada de competir es por diferenciación, generando en el cliente un aumento en la predisposición a pagar un mayor precio. La mayor oferta de hospedaje se caracteriza principalmente por ser residencia de particulares que se han adaptado para recibir a estudiantes, o que se utilizan en su totalidad para dicho objetivo, y que se encuentran ubicadas principalmente en las cercanías de los centros educacionales. En cuanto a la industria en la cual está inserto el negocio, este se caracteriza por tener una rivalidad de mediana intensidad, donde la propuesta de valor está enfocada principalmente en la cercanía del centro de estudio, donde la amenaza de nuevos competidores dentro de estas zonas es alta, ya que en algunos casos solo implica utilizar alguna habitación que esté disponible para alojar estudiantes y sin hacer una mayor inversión. En esta industria los clientes no tienen poder, ya que normalmente existe una población flotante que normalmente está disponible para ubicarse en otro hospedaje, lo mismo sucede con los proveedores, ya que los insumos que se requieren son de fácil obtención en diversos centros comerciales. Una de las principales fortaleza del negocio es que se encuentra en una ciudad que tiene una gran oferta en educación superior, además tiene una ubicación privilegiada, ya que la opción de arriendo o compra está cerca del principal terminal de buses de la ciudad, lo que significa una excelente conectividad interprovincial, y una facilidad en la conectividad al interior de la ciudad, hacia cualquier sector o comuna. Uno de los principales medios que permitirán la promoción serán los mismos clientes, los cuales percibirán la diversidad y calidad de los servicios, elementos harán la diferenciación y que se potenciará con la promoción a través de internet, avisos en supermercados, publicaciones en prensa, promoción en departamentos estudiantiles, etc. En cuanto al precio, este se estableció considerando la información que se obtuvo través del análisis de la competencia, estableciendo un valor promedio y aumentando en un 3%, apoyado en la generación de un producto de mejor calidad que dicho promedio, y un incremento anual de un 5% que incluye el factor de aprendizaje. La estructura de costos se definió en los gatos administrativos, abarcando el sueldo del personal administrativo, publicidad, suministros de oficina y patentes, y por otro lado tenemos los costos directos para el funcionamiento del hospedaje, considerando teléfono, TV Cable, Internet, consumos básicos, calefacción, alimentos y utensilios de aseo. El proyecto se evalúa desde dos perspectivas, una considerando que la residencia será arrendada y la otra con la opción de adquisición. Se aplica una depreciación de tipo lineal, los equipos y enseres se divide en los 10 años de proyecto, con una reinversión anual proporcional al crecimiento de los ingresos por ventas. Para el cálculo de la depreciación de la residencia, se considera una vida útil de 50 años. Para determinar la tasa de descuento se utiliza el CAPM, para lo cual se requirió calcular la tasa de mercado a través de la rentabilidad promedio anual de IPSA de los 10 últimos años, el beta de la industria en el sitio web de Demodaran y la tasa libre de riesgo igual a la tasa de los bonos del banco Central a 10 años.

Memoria para optar al título de Arquitecto / En el presente informe se exponen los antecedentes, análisis y procesos que llevan a la realización del proyecto de título: “Residencia Universitaria - Universidad de Chile”. El punto de partida es la identificación de la problemática del caso, que consiste en la falta de residencias universitarias por parte de la Universidad de Chile. Para solucionar la deficiencia de soluciones habitacionales temporales para los estudiantes de regiones, intercambio o extranjeros de la Universidad de Chile, se propone: Diseñar una red de residencias universitarias, que alojen a los diferentes estudiantes que por diversos motivos deben migrar a la ciudad de Santiago, para realizar sus estudios superiores en la Universidad de Chile. De aquella red propuesta se escoge una, como proyecto a desarrollar. Una de las fuentes principales de información para poder llevar a cabo este proyecto, provienen de una experiencia personal obtenida durante el intercambio estudiantil, que promueve la Universidad de Chile. Durante este período destacó la “integración” como concepto principal, debido a la situación de desarraigo, en que se encuentran los estudiantes que deben cambiar de ciudad para estudiar. Para encontrar un lugar propicio para emplazar el proyecto, se utilizó el mismo concepto de integración, por lo que se buscó un espacio urbano, en donde se generara obteniendo como conclusión, las áreas verdes que presenten características de integración con su entorno y una buena conectividad con la ciudad. Tras localizar las facultades de la Universidad en un plano, se buscaron áreas verdes cercanas y en torno a estas es que se fueron localizando diferentes terrenos. A través de ciertos filtros de descarte, se obtuvo el lugar definitivo, localizado en el Barrio Universitario de Santiago. Al definir el sector a trabajar, se realiza el análisis del barrio para entender el contexto en el cual se está insertando el proyecto: morfología de las manzanas y sus construcciones, forma de habitar de los residentes del sector, la importancia de la plaza escogida como espacio de integración, entre otras. Posteriormente, se comienza a diseñar el proyecto en relación a las condicionantes del terreno y su entorno, ya que procura ser un edificio que se integra en todo aspecto a su contexto. Se buscan las construcciones más blandas de la cuadra para así acomodar y ajustar la residencia a ese espacio, integrándose a la manzana y completándola. Es por esto, que el proyecto no podría estar en ninguna otra parte, debido a que se adapta al terreno escogido. El concepto integración es la palabra que define todo el proyecto, ya que no sólo es importante para buscar su emplazamiento, sino también para la forma y la distribución interna que deberá tener para lograr tal concepto. Para generar un espacio en donde se dé la integración entre los estudiantes, es fundamental la existencia de espacios comunes que permitan tal interacción. Es por esto que las cocinas son compartidas por piso, generando una instancia de convivencia. También es importante que los pisos no se compongan por un número muy grande de estudiantes, ya que eso dificulta la posible cercanía entre los estudiantes y el manejo de la residencia. Finalmente, cabe mencionar la importancia de generar una residencia perteneciente a la Universidad de Chile, que permita facilitar al estudiante su estadía en una nueva ciudad en donde no tiene su red de apoyo, entregándole todas las herramientas para formar una nueva, integrándolo a su medio.

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Tesis para optar al grado de Magíster en Dirección y Administración de Proyectos Inmobiliarios

El presente trabajo busca potenciar Valparaíso como ciudad universitaria incorporando parte del equipamiento necesario para satisfacer la demanda de espacios de un Barrio Universitario. Además de generar otro polo de atracción en Valparaíso con la inversión en otra zona y carácter que no sea en los polos de atracción turística, apoyado además con los paseos del borde costero, se busca potenciar otra área de interés público. Finalmente la reconstrucción de la manzana mediante la incorporación de un elemento nuevo, reconstruir el volumen e imagen de la manzana

Arquitecto / El sector de República ha sufrido fuertes cambios con el pasar de los años, y éstos han sido aun mas rápido con la colonización de las universidades en el sector. Ellas nunca formularon un plan y su crecimiento ha sido desmedido y desordenado, sin embargo ha sido centralizado lo que permite ahora desarrollar un proyecto conjunto entre todas las universidades que lo habitan.

Seminario para optar al grado de Ingeniero Comercial, Mención Administración / Hoy en Chile existen más de 660.000 estudiantes de pregrado. Un 44,3% de estos se concentra en la ciudad de Santiago y se calcula que un 20% de ellos proviene de otras regiones. Solo ese 20%, es decir, 60.000 estudiantes, generan un mercado anual para la industria de alojamiento para universitarios de US$312.000.000. Adicionalmente, para el año 2015 se espera recibir cerca de 13.000 estudiantes de intercambio que estarán en promedio 5 meses alojando en un lugar fijo. Ellos representan un tamaño de mercado anual de US$29.900.000. Ambos grupos de estudiantes, forman un mercado anual en la industria de alojamiento para estudiantes de US$342.000.000 aproximadamente. Históricamente, estos estudiantes han elegido entre 4 tipos de lugares para vivir: arriendo de departamentos que suele ser la alternativa más cara; arriendo de piezas donde son inquilinos en la casa o departamento de alguien; familias anfitrionas en especial para alumnos de intercambio; y residenciales para estudiantes. Este proyecto busca entrar a este último grupo de viviendas que se ha caracterizado por su falta de preparación y comodidad en la recepción de estudiantes. En general, son casonas con piezas poco equipadas, instalaciones antiguas y espacios comunes limitados. Son inmuebles adaptados para recibir inquilinos en los espacios ya no utilizados y que no fueron construidos o distribuidos para esos efectos. A pesar de lo anterior, este grupo de viviendas, se completan rápidamente y sus dueños no perciben la necesidad de mejorar sus servicios. Según lo anterior, aparece como una oportunidad muy atractiva el proyecto inmobiliario de la Residencial Universitaria X que busca entregar un mejor servicio, generar una mejor experiencia y así logar el posicionamiento de la marca como top of mind en residencias estudiantiles. Finalmente, se espera que en el mediano plazo se pueda implementar un proceso de expansión del negocio dentro de la Región Metropolitana u otros polos universitarios del país.La Residencial Universitaria X tendrá capacidad para 120 estudiantes, estará emplazada en el barrio de Parque Bustamante. Se busca ser reconocido como un lugar seguro, cómodo y pensado especialmente para la vida universitaria, donde el estudiante se pueda sentir “en casa”. Cada habitación tendrá entre 15 y 20 mts2, contará con baño privado o lo compartirá como máximo con una persona. Todas las habitaciones están completamente equipadas y disponen de terraza. Por otra parte, el edificio contará con lavandería auto-servicio, cocina/comedor, sala de estar en cada piso y salas multiusos disponibles sin costo para celebraciones y actividades de diversa índole. También existirá un conserje 24x7 para velar por la seguridad de los estudiantes. Dentro del ámbito financiero se destacan dos grandes montos de inversión. En primer lugar, la compra del terreno que tendrá una superficie de 30 metros de frente y una profundidad de 45 metros, es decir, una superficie total de 1.350 mts2. Dado el emplazamiento de la residencia, ubicado en el límite entre las comunas de Providencia y Santiago Centro, el valor del metro cuadrado es de UF 30, por lo que el valor del terreno asciende a UF 43.200. En segundo lugar, la construcción y equipamiento del edificio comprende 7 pisos más 1 subterráneo (6.300 mts2). Esto representa un monto de UF 113.172. Finalmente, los gastos operativos (costos fijos y variables) anuales corresponden a un valor aproximado de UF 3.800. El principal ingreso del negocio corresponderá al arriendo de las piezas por períodos mensuales, semestrales o anuales. El precio promedio de arriendo de cada pieza corresponde a $350.000, lo que genera ingresos anuales aproximados de UF 16.000. Según lo anterior, el proyecto, evaluado a una tasa pertinente para la industria de 13,29%, tiene un VAN positivo de $551.049.549 y una TIR de 17,81%. La Residencial Estudiantil abrirá sus puertas en marzo del 2016.

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Seminario para optar al grado de Ingeniero Comercial, Mención Administración / En el presente trabajo se desarrolla el plan de negocios para la creación de una residencia universitaria internacional, cuyo máximo fin es entregar un servicio de alojamiento altamente especializado y personalizado a cada uno de sus residentes, tanto nacionales como internacionales. El objetivo detrás de esto, es crear un concepto global de residencia que busque adherir valor a la experiencia misma del intercambio o estadía de connacionales en la capital, a través de un servicio que les otorgue no solamente alojamiento, sino que una variedad de actividades y oportunidades de convivencia con la ciudad y cada uno de sus compañeros. El plan nace a raíz de la observación en el aumento sostenido de estudiantes extranjeros en Chile- particularmente en Santiago- y a la escaza oferta de residencias estudiantiles existentes en la capital, siendo estos los factores que gatillan una excelete oportunidad de negocio. Respecto a la idea de negocio a desarrollar, y la descripción misma de la empresa, se apunta a entregar al cliente un servicio diferenciado en alojamiento, que complemente la experiencia de su estadía en Chile mediante un sentimiento de familiaridad e interculturalismo tras un concepto de cercanía y dedicación hacia los huéspedes considerando de manera importante la satisfacción percibida. Como consecuencia de esto, la empresa pretende ser reconocida tanto a nivel nacional como internacional, con un sello que le permita diferenciarse de las demás alternativas de alojamiento en Santiago. Ahora, respecto del análisis financiero del proyecto mismo, en primer lugar, la inversión no requiere de capital de trabajo para su funcionamiento más que el préstamo inicial necesario para comprar y refaccionar el inmueble, y desde ahí en adelante, los ingresos generados por la residencia logran sostener por sí mismos al proyecto. En segundo lugar, en el VAN del proyecto no fue considerada la venta del inmueble – valor de desecho -, y a pesar de esto, los flujos son, salvo el año inicial en el que se contrae la deuda, siempre positivos. Finalmente, se concluyó que la TIR del proyecto es del 5,03% y que a los 30 años de haberse iniciado se logra pagar por completo la deuda contraída inicialmente. En conclusión, se trata de un proyecto rentable en el largo plazo, no solo económicamente, sino que también sociálmente, esto debido a que, por un lado, para un posible inversionista generará ganancias y por otro, agregará valor a los estudiantes que deseen venir a estudiar a Santiago de Chile haciendo de su experiencia en la capital algo integral.