Titel: Fastighetsunderhåll – det strategiska arbetet med underhållsplaner i fastighetsföretag.Syfte: Syftet med denna undersökning är att utreda och analysera det strategiska arbetet med underhållsplaner hos stora privata och kommunala fastighetsföretag.Metod: Litteratur inom ämnesområdet har studerats för att sedan kunna analysera den insamlade empiriska datan utifrån olika teoretiska utgångspunkter. En representant från ett företag som tar fram underhållsplaner för fastighetsägare intervjuades, detta för att öka förståelsen i ämnet fastighetsunderhåll och underhållsplaner. För att samla in empirisk data har en kvalitativ metod använts. Intervjuer har gjorts med tre representanter från kommunala fastighetsföretag samt med tre representanter från privata fastighetsföretag.Slutsats: Arbetet med underhållsplaner skiljer sig en hel del mellan olika företag. Vissa företag använder sig utav utvecklade datasystem och detaljerade planer, medan andra eftersträvar ett sådant arbetssätt. En del företag arbetar med underhållsplaner på ett enklare sätt och ser ingen större anledning till att ändra sitt sätt att arbeta. Det som styr arbetet med underhållsplaner är vilken underhållsstrategi som företaget har. Strategierna är outtalade och utformas efter olika påverkansfaktorer såsom företagets mål med ägandet samt situationen på bostadsmarknaden. Man kan se en tendens till att arbetet med underhållsplaner av olika anledningar utvecklas snabbare hos de kommunala företagen och även att ambitionen är högre där än bland de privata fastighetsföretagen. / Title: Property maintenance - the strategic work with maintenance plans in property companies.Purpose: The purpose of this study is to investigate and analyze the strategic work with maintenance plans in large real estate companies, both privately and municipality owned.Method:Various literatures within the subject area have been studied in order to analyze the gathered empirical data from different theoretical vantage points. A representative from a company that works with creating maintenance plans was interviewed, so as to raise the level of knowledge in the field of property maintenance and maintenance plans. A qualitative method was used to gather empirical data. Interviews were made with three representatives from municipality owned real estate companies and three from privately owned real estate companies.Conclusion: How the work with maintenance plans is carried out varies quite a bit between different companies. Some use purpose built computer systems and detailed plans while others strive to work in that way. Some companies work with maintenance plans in a simplified manner and see no reason to change the manner in which they carry out their work. The maintenance strategy of the company acts as a guide for how the work with maintenance plans is carried out. The strategies are unspoken and formed by different factors of influence, such as the companies aim with the ownership and the overall situation of the real estate market. There is a tendency that work with maintenance plans, for different reasons, evolve faster in the municipality owned real estate companies and also that the ambition is higher compared to the privately owned real estate companies.

Syfte: En fasad måste vara robust för att fylla sin funktion och materialet måste kunna stå emot angrepp utifrån, biologiska, kemiska och fysikaliska faktorer. Trä och tegel är eftertraktade som fasadmaterial för dagens nybyggda bostadshus. Eftersom olika material reagerar olika på angrepp är det viktigt att det finns skillnader i underhållsstrategier beroende på vilket fasadmaterial som används. Underhållsarbetet är en faktor som påverkar beslutet på fasadmaterial. Undersökningen ger ett underlag inför valet mellan materialen genom att utveckla underhållsstrategier för respektive material. Metod: För att uppnå målet med arbetet har tre metoder använts för att samla in empiri Dessa är litteraturstudie, intervjuer och dokumentanalys. I litteraturstudien samlades information från olika källor på internet in. Dessa källor hjälpte till att bygga ett teoretiskt ramverk om fastighetsförvaltning och underhållsstrategier. Dokumenten och intervjuerna gav praktisk kunskap om förhållningssätt till underhåll. Metoderna var lämpliga eftersom de tillsammans gav teoretisk såväl som praktisk kunskap kring material och underhåll. Den insamlade empirin analyserades och jämfördes för att kunna besvara frågeställningarna och uppnå målet. Resultat: Idag finns olika underhållsstrategier på trä- och tegelfasader. Den generella åsikten är att trä kräver fler underhållsåtgärder än tegel. Det har dock visat sig att det även förekommer problem med till exempel frostsprängning i större omfattning än vad som tidigare antagits. Underhållsplaner upprättas ofta efter grundlig undersökning av en byggnads egenskaper och kartläggning av dess underhållsbehov. Dessa planer används inte regelbundet hos förvaltningsföretag men det finns en önskan bland vissa förvaltare att ha en mer strukturell underhållsplanering i framtiden. Kategorisering av skador och tillkommande underhållsåtgärder kan användas vid upprättande av underhållsplaner. Ett sådant system är Monument Damage Diagnosis System, förkortat MDDS. Underhållsplaner kan också utformas som stegvisa processer som kan användas tillsammans med databaser över fasadens egenskaper och nödvändiga underhållsåtgärder. Konsekvenser: Denna rapport kommer att ge aktörer inom byggbranschen kunskap och olika strategier vid fasadunderhåll. Konsekvenserna blir att: Företag inom byggbranschen upprättar underhållsplaner mer i framtiden. Det upprättas strukturerade bedömningar om risker kopplade till material, byggnadsdel och yttre påverkan. För- och nackdelarna med trä- och tegelfasader uppmärksammas i högre grad än idag. Många riskfaktorer för tegel såsom frostsprängning har tidigare inte beaktats tillräckligt. Det rekommenderas att byggföretag tar till sig den forskning som finns av underhåll av trä- respektive tegelfasader. Eftersom trä är billigare än tegel i byggskedet men dyrare vid underhåll behöver dessa företag göra fler undersökningar om båda materials för- och nackdelar ur ekonomisk synpunkt. Byggföretag behöver om förutsättningarna finns även upprätta underhållsplaner eftersom dessa planer leder till att fel upptäcks tidigare och därmed minskar kostnaderna på lång sikt. Begränsningar: Resultatet är enbart tillämpbart på fasader av trä och fasader av tegel.  Vidare kan resultatet bara tillämpas på bostadshus eftersom inga andra byggnadstyper har undersökts. Underhållsstrategin som utvecklats i rapporten kan i grunden användas i alla typer av klimat dock måste alltid lokala klimatförhållanden beaktas när strategin appliceras i praktiken. Att upprätta en underhållsplan kräver även en god ekonomi därför är det inte säkert att rapportens underhållsstrategi alltid kan upprättas i verkligheten om det finns ekonomiska hinder.  Litteraturstudien har studerat underhållsstrategier på global nivå medan dokumentanalysen och intervjuerna har fokuserat på de lokala förhållandena i Sverige. / Purpose: A façade must be robust to be able to fulfil its role and the material must be able to withstand exterior threats. These threats could be biological, chemical, or physical. Wood and brick are popular as façade materials when it comes to the newly constructed residential buildings of today. Since different materials react different on threats it is vital that there are separate maintenance strategies depending on the choice of façade material. The examination gives the choice between the materials a basis by developing maintenance strategies for respective material Method: To achieve the goal of the project, three methods have been used to collect empirical data. These methods are literature study, interviews, and document analysis. In the literature study, information from different sources on the internet were collected. The sources helped building a theoretical about property management and maintenance management. The document and interviews provided practical knowledge about maintenance approaches. The methods were suitable since together they provided both theoretical and practical knowledge about materials and maintenance. The collected data was analysed and compared to answer the questions and achieve the projects goal. Findings: Today there are different maintenance strategies for wood and brick facades. The general opinion is that wooden facades require more maintenance than brick facades. Although brick facades have had more problems with for example frost shattering than what was assumed before. Maintenance plans are often established after thorough investigation of a building’s properties and mapping of its maintenance needs. These plans aren’t used regularly among property managers but there’s a wish among some of them to have more structural maintenance planning in the future. Categorization of damages and additional maintenance activities can be used when establishing maintenance plans. One such system is Monument Damage Diagnosis System, abbreviated MDDS. Maintenance plans could also be formulated as step-by-step processes that could be used together with databases of a façade's properties and necessary maintenance actions. Implications: This study will give actors in the construction industry better knowledge about different strategies for façade maintenance. The consequences will be: That companies in the construction industry establish maintenance plans more in the future. That structural evaluations of risks depending on material, building component and external influence are established That strengths and weaknesses with wooden facades and brick facades are paid attention to more in the future. Many risk factors affecting brick facades has not been sufficiently acknowledged before. It is recommended that construction companies take note of current research on maintenance of wooden and brick facades. Since wood is cheaper to build with but more expensive to maintain than brick companies need to do more studies about these materials strengths and weaknesses. Construction companies also need to establish and follow maintenance plans if the conditions are right since that would lead to damages being discovered earlier and therefore decreases costs in a long term. Limitations: The result is only applicable on wooden and brick facades. Furthermore, the result can only be applied on residential houses since no other type of building has been examined. The maintenance strategy that has been developed in the report is in can be used in all climates, but local climate circumstances must always be considered then the strategy is applied in practice. Establishing a maintenance plan requires a good economy therefore it is not certain that the report’s maintenance strategy will always be possible to establish in reality if there are economical limits. The literature study has examined maintenance strategies on a global scale while the document analysis and the interviews has focused on the local circumstances in Sweden.