Starka fundamentala förhållanden i kapitalmarknaden har bidragit till att driva upp priserna på fastigheter i allmänhet och inom de geografiska områden där institutionella och internationella aktörer investerar i synnerhet.Detta arbete jämför olika geografiska kontorsmarknader från ett investerarperspektiv, med syfte att kartlägga i vilken typ av geografiskt läge direktägda fastigheter ger starkast risk-justerad avkastning för en långsiktig investerare. Delvis genom att kartlägga marknadernas (städernas bästa geografiska läge för kontor) historiska tillväxt för att kunna kategorisera dem som primära eller sekundära marknader, men framför allt genom att utvärdera rådande direktavkastningskrav på respektive studerad marknad.Efter redogörelse över centrala begrepp och essentiella parametrar inom ämnet adresseras riskmåttet volatilitet som ett möjligt argument till varför fastigheter i så kallade sekundära lägen bör anses ha lägre risk än vad marknaden uttrycker i form av direktavkastningskrav. Med framlagda argument presenteras därefter två alternativa modeller för att fastställa direktavkastningskrav på olika geografiska marknader. Arbetet avslutas med en förenklad tillämpning av modellerna på två stora fastighetsbestånd av olika karaktär; Hufvudstaden vars fastigheter uteslutande är belägna på primära marknader, och Klövern, vars bestånd i Sverige är spritt över 12 orter men i starka lägen på respektive ort.Till studierna inhämtades data från IPD, Datscha, Nordanö och PwC. Insamlad data underbygger tesen att hyresnivåer på fastigheter i primära lägen drabbas hårdast av globala kriser och generellt är mer volatila än i sekundära lägen. Vid förenklad tillämpning av presenterade modeller kunde även konstateras att ett diversifierat bestånd ger bättre risk-justerad avkastning över tid vilket även går i linje med portföljteori och faktumet att marknadsrisken förblir densamma oberoende av hur många tillgångar som ingår i en portfölj.Utifrån detta arbete kan det även argumenteras för att en optimal fastighetsportfölj bör vara överviktad mot fastigheter i sekundära lägen sett till aktuella värderingar. / Strong fundamental conditions in the capital market have contributed to rising prices for real estate in general and in the geographical areas where institutional and international investors invest in particular. The core of this thesis is to compare different geographical office markets from an investor perspective, with the purpose of mapping what type of geographic location properties provide the strongest risk-adjusted return over time. In particular, to map the markets' historical growth to be able to categorize them as primary or secondary markets for offices, but above all by evaluating current yields on each market. After explaining central concepts and essential parameters within the subject, the risk measurement volatility is addressed as a possible argument to explain why real estate in the so-called secondary markets should be considered to have a lower risk than what the market expresses in the form of current yields. With submitted arguments, two alternative models are presented to determine yields in different geographic markets. The thesis ends with a simplified application of the models on two large property portfolios of different character; Hufvudstaden, whose properties are exclusively located in primary locations, and Klövern, whose properties are spread over 12 Swedish cities but in strong locations. Data from IPD, Datscha, Nordanö and PwC were collected for the studies. Overall, collected data supported the thesis that rents from properties in primary locations are being hit hardest by global crises and are generally more volatile than in secondary locations. In the simplified application of presented models, it could also be stated that a diversified portfolio provides stronger risk-adjusted returns over time, which is also in line with portfolio theory and the fact that market risk is the same regardless of how many assets that are included in a portfolio. From this thesis it can also be argued that an optimal real estate portfolio should be overweight to properties in secondary locations based on current values.
| Identifer | oai:union.ndltd.org:UPSALLA1/oai:DiVA.org:kth-261679 |
| Date | January 2019 |
| Creators | Lindqvist, Richard |
| Publisher | KTH, Fastigheter och byggande |
| Source Sets | DiVA Archive at Upsalla University |
| Language | Swedish |
| Detected Language | Swedish |
| Type | Student thesis, info:eu-repo/semantics/bachelorThesis, text |
| Format | application/pdf |
| Rights | info:eu-repo/semantics/openAccess |
| Relation | TRITA-ABE-MBT ; 19214 |
Page generated in 0.0012 seconds