Starka fundamentala förhållanden i kapitalmarknaden har bidragit till att driva upp priserna på fastigheter i allmänhet och inom de geografiska områden där institutionella och internationella aktörer investerar i synnerhet.Detta arbete jämför olika geografiska kontorsmarknader från ett investerarperspektiv, med syfte att kartlägga i vilken typ av geografiskt läge direktägda fastigheter ger starkast risk-justerad avkastning för en långsiktig investerare. Delvis genom att kartlägga marknadernas (städernas bästa geografiska läge för kontor) historiska tillväxt för att kunna kategorisera dem som primära eller sekundära marknader, men framför allt genom att utvärdera rådande direktavkastningskrav på respektive studerad marknad.Efter redogörelse över centrala begrepp och essentiella parametrar inom ämnet adresseras riskmåttet volatilitet som ett möjligt argument till varför fastigheter i så kallade sekundära lägen bör anses ha lägre risk än vad marknaden uttrycker i form av direktavkastningskrav. Med framlagda argument presenteras därefter två alternativa modeller för att fastställa direktavkastningskrav på olika geografiska marknader. Arbetet avslutas med en förenklad tillämpning av modellerna på två stora fastighetsbestånd av olika karaktär; Hufvudstaden vars fastigheter uteslutande är belägna på primära marknader, och Klövern, vars bestånd i Sverige är spritt över 12 orter men i starka lägen på respektive ort.Till studierna inhämtades data från IPD, Datscha, Nordanö och PwC. Insamlad data underbygger tesen att hyresnivåer på fastigheter i primära lägen drabbas hårdast av globala kriser och generellt är mer volatila än i sekundära lägen. Vid förenklad tillämpning av presenterade modeller kunde även konstateras att ett diversifierat bestånd ger bättre risk-justerad avkastning över tid vilket även går i linje med portföljteori och faktumet att marknadsrisken förblir densamma oberoende av hur många tillgångar som ingår i en portfölj.Utifrån detta arbete kan det även argumenteras för att en optimal fastighetsportfölj bör vara överviktad mot fastigheter i sekundära lägen sett till aktuella värderingar. / Strong fundamental conditions in the capital market have contributed to rising prices for real estate in general and in the geographical areas where institutional and international investors invest in particular. The core of this thesis is to compare different geographical office markets from an investor perspective, with the purpose of mapping what type of geographic location properties provide the strongest risk-adjusted return over time. In particular, to map the markets' historical growth to be able to categorize them as primary or secondary markets for offices, but above all by evaluating current yields on each market. After explaining central concepts and essential parameters within the subject, the risk measurement volatility is addressed as a possible argument to explain why real estate in the so-called secondary markets should be considered to have a lower risk than what the market expresses in the form of current yields. With submitted arguments, two alternative models are presented to determine yields in different geographic markets. The thesis ends with a simplified application of the models on two large property portfolios of different character; Hufvudstaden, whose properties are exclusively located in primary locations, and Klövern, whose properties are spread over 12 Swedish cities but in strong locations. Data from IPD, Datscha, Nordanö and PwC were collected for the studies. Overall, collected data supported the thesis that rents from properties in primary locations are being hit hardest by global crises and are generally more volatile than in secondary locations. In the simplified application of presented models, it could also be stated that a diversified portfolio provides stronger risk-adjusted returns over time, which is also in line with portfolio theory and the fact that market risk is the same regardless of how many assets that are included in a portfolio. From this thesis it can also be argued that an optimal real estate portfolio should be overweight to properties in secondary locations based on current values.

Levnads- och arbetsförhållanden har i mindre svenska småorter under det senaste seklet genomgått stora förändringar. Fjelie, den lilla byn i sydvästra Skåne var i början på seklet ett aktivt jordbrukssamhälle med egen järnvägsstation, lanthandel, smed, post och skola. Idag finns få spår av detta bevarat och Fjelie ger ett stillsamt intryck för den besökande. Syftet med examensarbetet är att undersöka Fjelies identitet och fysiska karaktär. Vidare undersöker vi möjligheter för att öka attraktiviteten och utvecklingen av byn. Syftet uppnås genom en ortsanalys, som bygger på observationer, fältstudier samt dokumentanalyser. Ortsanalysen kompletteras med en enkätundersökning samt intervjuer bland de boende i Fjelie. Resultatet visade att förändringar var något som ifrågasattes och att det även fanns en osynlig uppdelning i byn som gör det svårt att skapa en stark bygemenskap. Men det framkom att byn hade en spännande historia och att de flesta bybor önskar behålla Fjelie småskalighet intakt. / The living- and working condition has changed dramatically in small countryside villages in Sweden during the last decade. Fjelie, a small village in the countryside of the southwest of Skåne, was in the beginning of the 20th century an active agricultural village with a railway station, groceries, a blacksmith, a post office and schools. Today there is almost no trace of the history and Fjelie makes a reserved impression to visitors. The purpose of this study is to explore Fjelies identity and physical environment. For longer terms the study might help to increase the attraction and development in the village. The purpose will be persued by means of a field study with observations, interviews, an einquiry and document analysis. The enquiry and interviews indicate that any alteration was questioned and that Fjelie has an invisible classification system that makes it difficult to establish a social unity in the village. But the results also showed that Fjelie has an interesting history and the majority of the citizens want to keep Fjelies smallness.